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12月11日,國務院總理溫家寶主持召開了國務院常務會議,會議提出了『城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房』,繼6月份建設部發布了小產權房不受法律保護的風險提示後,中央層面再次叫停小產權房。雖然政府嚴禁小產權房交易的態度非常明確,但是據『鏈家地產』市場研發中心了解到,目前小產權房的交易依然在繼續;其中主要原因仍是商品房房價居高不下,而小產權房具有明顯的價格優勢;『鏈家地產』市場研發中心認為,從總的方向來看,對待小產權房的建議是科學解決存量、嚴格限制增量;而12月13日國土資源部有關負責人表示『對於一些已經形成一定規模、符合土地利用規劃的小產權房,可以考慮讓其補齊手續後轉為合法』;這樣的表態表明處理小產權房問題正朝有利的方向推進。
小產權房交易缺乏有效法律支持,嚴格控制增量是當務之急
10月1日,《物權法》正式實施,其中第59條規定『農民集體所有的不動產和動產,屬於本集體成員集體所有』,如果所開發的小產權房由農民自住,產權屬於集體中的農民,將受到物權法的保護;但是,現在大量的小產權房都由因城區房價較高而轉向郊區的城鎮居民購買,由於這種交易本身不合法規,購房人無法取得國家頒發的合法的房屋產權證,這個房產並不算城鎮居民的合法不動產;因此不受物權法的保護。因此,『鏈家地產』市場研發中心認為,由於目前解決小產權房問題還缺乏法律依據,以免更多的小產權房進入市場,當務之急無疑是控制小產權房繼續建設及交易,從增量的源頭進行控制,以免形成更為龐大的產業鏈,從而變得積重難返。
補交稅費和政府收購兩種方式合法處置存量小產權房小產權房的存在是公開的事實,由於涉及到村鎮政府、開發商、村民以及客戶等多方的利益,而且存量較大,因此,『鏈家地產』市場研發中心認為,采取一刀切的推倒顯然不符合實際且成本極高,雖然目前解決小產權房問題還缺乏法律依據,處理意見也並不統一;但是,對於已經既成事實的這部分小產權房,相關政府部分是否可以出臺一個特殊的『交易管理規定』來創建一個相對『合法化』的交易環境?在此『交易管理規定』中,總的方向可以是通過補交稅費和政府采取統一收購的兩種方式來進行處理,主要來說可以對小產權房進行性質和標准的再劃分,然後針對不同性質和標准的小產權房采取不同的稅費補交標准和采取政府的收購制度。具體可以是三個方面:
首先,推倒與保留的取捨,基本原則應該是保護村民宅基地、耕地。對於宅基地,《中華人民共和國土地管理法》規定,宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。同時,村民一戶只能擁有一處宅基地,出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。因此,保護農民的宅基地即是保護農民的居住權,在這一點上不應妥協。對於使用耕地建設小產權房的,也應還耕於農,『十一五規劃』將18億畝耕地保有量確定為硬性指標,是不可逾越的紅線,關系到國家長遠的發展,因此,『鏈家地產』市場研發中心認為,對於佔用宅基地和耕地的小產權房,應該予以還原。
其次,在用集體用地建成的普通住宅及別墅,政策也應進行區別對待;別墅項目往往佔用大量的土地,在國家已經明令停止審批別墅用地的情況下,更不允許佔用集體土地建別墅;對於普通住宅,由於本身就是面向普通的消費者,相當於對商品房供給起到了一定的補充作用,因此政策可以更為靈活,區別對待,別墅予以還原。
第三,對小產權房進行合法化,可以通過繳納土地出讓金等稅費或者政府直接收購等方式。由於小產權房使用的是集體土地,開發商不需要繳納土地轉讓費用,或者只是向村鎮政府繳納少量的土地使用費,因此,房價成本當中,土地費用非常小;在小產權房合法化的過程中,可以讓持有者補交一定比例的土地出讓金,相當於政府間接的征用,把集體土地的性質變成國有土地,這樣就可以向持有者發放國家認可的產權證了。另外,政府也可以借鑒經濟適用房回購的模式,通過制定一定的標准對小產權房進行收購,並對村鎮進行一定的補貼後,把小產權房變為國有性質;這樣既可以在保證持有者利益的同時,也能夠增加政府保障性住房來源,從而增加房源量的供給。
綜上所述,『鏈家地產』市場研發中心認為,高房價催生的小產權房,存在著諸多風險,相信這一點市場各方已經形成共識;但是如何更好的化解風險,還有待政策的跟進;短期內高房價難以撼動,但至少停建小產權房,控制新建小產權房進入市場是刻不容緩的。
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