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近期,小產權房問題經歷了一波三折。
首先是國務院會議指出:城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或『小產權房』,單位和個人不得非法租用、佔用農民集體土地搞房地產開發。
接著有媒體報道:國土資源部稱符合規劃的小產權房可轉為合法。
緊接著,國土資源部重申:我國城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或所謂的『小產權房』。
在城市房價飛漲的今天,越來越多的人把目光投向了小產權房。城市房價的一半甚至更低,是小產權房的誘人之處,而利潤的另一面,巨大的風險則讓很多人望而生畏。
即便如此,還是有人不斷在問:『購買小產權房真的不合法嗎?將來是否會合法?』
2007年11月23日,專家們相聚中國人民大學法學院,熱議並解剖『小產權房』現象。
『小產權房』概念崔大祺(北京市旗鑒律師事務所主任):小產權房實際上是一個媒體炒作的概念而不是法律概念,如果上昇到法律上來講,小產權房是不合法的,得不到法律應有的保護。現實生活中購買小產權房的風險相當大,目前我國法院判決了幾起小產權房的案件,判決結果認定當事人雙方買賣關系無效。值得注意的是,在我國法院審理各類民事案件過程中有一個內部掌握的原則:法律關系為了維護其穩定性,既成的法律關系和合同輕易不判無效。所以我建議大家不要買小產權房。
王策(建設部住宅與房地產業司):非法小產權房產生的原因,從表面看,是一些人違背法律,不管是開發商、村集體還是買房的城市人,大家都是明知故犯。而背後的原因,一是涉及法律規范等理論問題,二是政府相關部門在管理過程中缺位。更深層的問題恐怕是利益的驅動:村集體拿土地來作房產開發,可以獲得數額可觀的出讓金,村民能得到好處,獲得分紅,開發商自然也能獲得高額利潤。對於農民而言,除了土地和房屋的保障之外,缺少其他保障,又沒有城市生存技能,所以願意讓他人在自己的土地上建小產權房。
小產權,大問題周珂(中國人民大學法學院教授、博士生導師):小產權房是個大問題,因為對於大多數人來說,房子是其財產性收入中最重要的組成部分,自然極其關注其權利的大小、是否穩定和法律能否保障。從利益結構分析,小產權房的利益主體包括:城市居民、農村集體經濟組織、村民、政府、發展商等。利益內容包括居住生存利益、不動產財產利益、宅基地利益、農村社會保障利益、房地產商業利益、國家建設用地利益等。要解決這些問題和問題帶來的衝突,我建議參照國際私法,借鑒民法。首先要考慮的是國家安全和社會安定;其次是土地不動產生存性利益;第三是土地不動產社會事業公益;第四是土地不動產資本性私益,市場下的經營;第五土地不動產資本性公益;第六土地不動產保有性公益,就是土地儲備等問題;最後是土地不動產保有性私益。除了上述七個層次以外,還要考慮利益關聯性程度。
李富成(國務院法制辦政府法制研究中心):政府在小產權房裡是利益相關方,小產權房的發展導致政府可能會失去一些利益。這個分析是有道理的,但是我們是不是也要考慮一點,既然小產權房的發展會讓政府失去利益,那麼政府為什麼不盡快的把它合法化,得到應該得到的利益?為什麼不盡快的走出這一步,背後有什麼樣的考慮?
王策:政府是怎樣的態度?非法小產權房是否讓政府的錢袋子癟了?其實,政府征用農民土地不全是轉讓給開發商進行商業建設,其中大部門土地是用來建設公路等基礎設施,或建工廠給當地發展經濟創造效益。但隨著房地產業的發展,政府征地所需的補償金越來越高,對於非法小產權房,政府可能會依照法律的強硬手段進行管理。
小產權房民法解析王軼(中國人民大學法學院教授、博士生導師):小產權房的問題,從民法的角度講,主要是涉及到集體作為土地的所有權人是否對自己享有所有權的特定財產(土地)擁有充分的處分權能的問題。
先從解釋論的角度進行分析,物權法第一百五十三條:宅基地權利轉讓適用相關法律和國家的有關規定。從土地管理法第四十三條第一款的規定可以看出,無論是單位和個人在土地上進行建設,除在集體土地上建鄉辦企業、公益設施等三個特例外,都要求在國有土地上進行。因此,似乎可以得出這樣的結論:集體土地上的建設用地使用權和宅基地使用權進入土地交易的一級市場自由流轉,的確欠缺比較紮實的法律根據。
但這一結論也存在兩個困難:一是根據物權法第四十二條第一款的規定,為了公共利益的需要,可以征收集體土地。2004年土地法修改的時,也有同樣的設計。如果是純粹出於商品房開發目的,是否屬於為了公共利益的需要?否則,以後在城市裡進行商品房開發的土地從何而來?一方面不符合征收條件,一方面集體土地的建設用地使用權、宅基地使用權不能進入市場自由流轉,土地的來源可能會枯竭。二是盡管在解釋論上得出了上述結論,但物權法第三十條規定,所有人對自己的動產不動產依法佔有、使用、處分、收益。如何找一個足夠充分且正當的理由,對集體的處分權能進行限制?
從立法論的角度講,關於小產權房的討論早在物權法進行起草過程中就已經開始了。有學者認為可以進入一級市場進行流轉,因為物權法第三條第三款規定國家實行社會主義市場經濟,保障一切主體的市場地位和權利;第四條規定國家、集體、私人的物權受法律保護,任何人不能侵犯。反對者的主要理由是可能影響社會穩定。
在物權法起草過程中,王利明教授領導我們組成的課題組曾經對這個問題進行過調研:長期不允許集體土地上的建設用地使用權和宅基地使用權進入一級市場自由流轉,受損害最大的是集體組織的成員———農民的利益。我們建議物權法適度允許讓宅基地使用權進入土地的一級市場進行流轉。
建議與展望周珂:在我看來,宅基地小產權房可以用合同法來處理。對小產權房如果法律不禁止,應當率先開征物業稅。關於物業稅學者有不同的看法,說在美國物業稅類似於我國的土地使用權出讓金,是兩條線,因此在中國兩條線征稅不合適。我認為可以讓中國房地產業逐漸把土地出讓金向不動產稅過渡。
王軼:我認為最終一定要讓集體土地上的建設用地使用權和宅基地使用權進入土地交易的一級市場自由流轉。因為中國要真正的實現城鄉一體化,有一個根本標志:農民在中國不再是一個確定的身份而是職業的選擇。在進行戶口登記時不分城市居民和農村居民,這不能從根本上解決問題。只有讓土地承包經營權,都能夠作為市場的要素,進入土地交易的市場自由流轉,纔能夠實現這樣的目標。這需要很多的配套設施,比如物業稅可不可以從小產權房上開始征收,就是一個比較好的建議。我不太同意,就完全以農村的社會保障體制不完備為理由,來反對讓這些進入一級市場流轉。可能獲得的收益,提取一定的比例,作為完善農村體制的資金,比政府撥款來推動農村的社會保障體制來得更快一些。就像中國推行的市場體制改革,不是我們完善各種保障體制之後開始改革,而是通過改革促進體制的完備。從這一點來講,我從立法的角度,希望小產權房的買賣有朝一日能夠光明正大地成為一個合法有效的交易。
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