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11月,深圳一手住宅市場的交易量進一步萎縮。二手樓市觀望氣氛仍然濃厚,自住需求入市緩慢。
中原地產深港研究中心最新公布的調研報告顯示,11月全市新房成交僅15萬平方米,較10月環比下降近8個百分點,較去年同期下降幅度則高達81.4%,再創今年成交量新低。
成交量依然下降
據統計,11月,全市共推新樓盤12個,分別位於龍崗、福田、南山和鹽田,如皇御苑3期、招商依山郡、萬科第五園3期、中海大山地等。上月共推新房41萬平方米、4891套,環比10月分別減少了8.7%和4.7%,較去年同比則分別下降了47%和43%。
調研報告顯示,在上述項目的銷售中,除部分項目能達到六成銷售率外,絕大部分都只停留在三成以下。11月,全市一手住宅共成交15萬平方米、1638套,環比10月分別下降約8%和7%,成交面積則較去年同期下滑高達81.4%,再次刷新了今年成交量的最低紀錄。
二手樓方面,全市11月份共成交二手住宅約2800套,與上月持平,成交面積23.53萬平方米,環比增長7.44%;成交價格與上月基本持平,全市均價13446元/平方米。伴隨著成交量的緩慢回昇,雖然全市成交均價與上月基本持平,但更多的區域開始呈現緩慢下調的趨勢。
對此,中原研究人員指出,市場仍在繼續調整之中,成交量難有較大回昇。今年上半年以來房價飆昇,政府相關部門出臺的各種政策接連不斷。政策密集期或將暫時告一段落,但是後續效果仍將繼續,尤其是接近年底銀行的信貸額度越來越少。
而且,價格結構性下調仍將繼續,預計12月份二手住宅整體價格將會繼續小幅下調。在缺乏信貸支橕的情況之下,投資需求將逐漸讓位於自住需求市場,價格追漲的局面近期內不會再出現。擁有多套物業的投資者將會逐漸感受到還貸壓力,尤其是前期炒作較多和價格上漲遠遠超過租金上漲的物業,如租賃市場相對冷淡、資金壓力巨大的豪宅市場。
均價略微漲小戶型成主力
從供應和銷售情況看,11月,全市新房的成交主力仍集中在三房以下的小戶型,成交量大的項目大多位於龍崗。據統計,11月,全市新房成交均價為15931元/平方米,環比10月略微上漲了7.66%。
具體而言,龍崗上月的成交套數和成交面積均有較大增長,增幅比例都超過三成,但成交均價下跌了20個百分點,為11471元/平方米。寶安的成交套數和成交面積均大幅下滑,環比減幅都超過60%。雖然大多數樓盤都設計了一系列周末促銷活動,但新房成交依然清淡。11月,寶安一手住宅的成交均價為13861元/平方米,環比下跌18%。
關內的成交套數和成交面積均有小幅上揚,11月,新房成交均價達26280元/平方米。南山的成交均價更是超過了每平方米3萬元,高達31210元/平方米,但由於市場上高檔住房的購買意願不強,成交十分稀少。
對此,行業人士解讀認為,目前購買力嚴重不足之時,資金主要流向的樓盤有兩個特點,一是前期投資比例相對較低,炒作行為相對較少的樓盤;二是面積相對較小、價格相對較低的中低檔樓盤。另外,雖然『中天置業倒閉』、 『長河關門』等事件對深圳整個地產中介行業帶來了不利的影響,市場成交短期內出現萎縮現象,但並未阻止自住買家的陸續入市。
中小戶型將成為市場主體
分析人士指出,在市場成交冷淡、觀望情緒濃厚的環境下,深圳11月份新推出的樓盤價格基本保持了前期水平或略有下調,且推出了較多的優惠措施,小戶型成為市場成交主體,從而影響到價格的整體走勢。預計12月,新房的成交價格將會延續這一趨勢,繼續下行調整。
還有研究人員表示,從11月份的市場表現來看,交易量雖持續走低,但並非所有產品都難賣,定價合理的中小戶型仍然成交較好,只是市場提供的有效產品太少。預計12月,新盤銷售分化的局面仍會維持。開發商接下來可能會有更多項目跟進效仿,估計在售價上會進一步作出讓步以刺激成交。
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