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『目前房價是否開始下降仍需要時間觀察,而目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產市場出現拐點,中國房地產根源性的問題在於現行土地政策。』任志強表示,如繼續加息,將對房地產等諸多行業產生重大影響。
在近日舉行的《財經》年會上,就目前房地產市場的若乾熱點問題,建設部政策研究中心主任陳淮、華遠地產董事長任志強和玫瑰石顧問公司董事謝國忠等專家發表了各自的觀點。
任志強說,目前,城市的建成區總面積是3.48萬平方公裡,而農民的宅基地有16.8萬平方公裡,相當於城市所有建成區的4.6倍。『假定土地歸了農民,農民一定把房子拆了蓋成樓,然後把所有的宅基地騰出來變成農用耕地和城市建設用地,這樣土地就足夠了。但就是因為農民的地不歸農民,所以要多佔宅基地,因為宅基地是不交稅的。』任志強認為,如果這種宅基地的制度不改變,根源問題就得不到解決,而保障性住宅的政策只能是一種彌補性的辦法。
房價是否下降需繼續觀察『中國的房地產沒有什麼大問題。』任志強表示,關於目前房價是否開始下降,還需要繼續觀察。
『目前中國房價出現下降趨勢,但是不可能大幅度下降,因為這是宏觀政策調控下出現的下降,並不是市場行為。』謝國忠對記者表示,與中國的房價不同,美國房價一瀉千裡是因為供求關系發生變化,需求遠遠低於供給,是前幾年累計的泡沫發生破裂的結果。
任志強認為,從人口學、城市化等角度來看,目前還不能得出市場上的住房供應已經過剩的判斷,也看不出目前市場上住房已經滿足需求的信號。
關於銀根趨緊的問題,任志強表示,目前存款准備金率已達14.5%,超過了1993年時的最高水平,但利率水平還與1993年時相差很多。他認為,如果繼續加息,很多行業都會出問題。『如果利率漲到了7%或8%,是房地產先垮還是別的企業先垮,很難說。所以,目前的金融政策不一定意味著房地產的拐點。』
『房地產的短期宏觀現象與結構性問題要分開看,中國現在很多調控是針對短期過熱現象。』謝國忠則表示,在地價很高的情況下,調控力度這麼大,需要警惕房價出現『硬著陸』的風險。
目前政策是保障基本需求『目前建設部的工作一方面是貫徹落實國務院24號文件,借助市場建立住房保障體系等,另一方面貫徹落實城鄉規劃法,改善農民居住條件。』陳淮表示。
據陳淮講,目前政策導向是按政府要求滿足基本生活需求,一定要嚴格限制奢侈性需求。他說,目前國家的限價房政策還沒有出來,但限價房、經濟適用房和廉租房等保障性住房的資金來源已經明確:一是土地出讓金的70%,二是公積金的增值性收益。
任志強則認為,其中限價房有完全產權,不是一個保障而是一次財產分配,全體人民的公積金增值部分讓少數人受益,這不公平。
『廉租房原本是政府出本金又貼租,但現在政府將其產權賣出,對於國內外機構來說,廉租房就成為有政府貼租的具有穩定收益的投資產品。』陳淮表示,
據陳淮分析,影響房地產行業的政策有三個方面:第一是宏觀政策,他說,人們以為宏觀政策能把房地產的事都調控了,而且要求宏觀政策承擔起老百姓買得起房、窮人的保障、縮小貧富差距、反腐敗、約束開發商行為等諸多任務,這超出了宏觀政策力所能及的范圍。第二是產業政策,包括房地產業如何發展,以及如何提高這個產業的競爭力等諸多問題。第三是公共政策,涉及保障性的住房問題等。這三者中,宏觀政策管的時間最短,一般半年至一年,產業政策一般3-5年,最多5-8年。
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