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『恰恰相反,我們認為目前的行業整合過度,給中小企業的生存空間很小,直接融資沒有渠道。』針對萬科董事長王石日前拋出的『目前房地產集中度不夠』的觀點,一位地產資深分析人士如是告訴焦點房地產網,他的觀點代表了目前業內部分人士對行業集中過度的擔心。
而一則來自證券公司高層未經證實的坊間傳聞則稱,目前相關部門正針對上市房企通過增發融資,再大肆置地推高資產價格的行為,制訂相關約束政策--種種跡象表明,近年來土地和資金資源迅速向大型上市公司集中,進而導致行業進入『寡頭壟斷』的趨勢,已經引起各方面的高度重視,『地王』頻頻花落財大氣粗上市房企的傳奇,已經開始演變成政策調控方向變化的注腳:除了上述在資金層面的變化傳聞之外,在供地政策方面,日前國土資源部已經就此做出政策變化:淨地出讓,面積傾小,加快入市,從嚴打擊屯地行為!
2003年國務院發布的19號文件(《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》)中明確提到:『支持具有資信和品牌優勢的房地產企業通過兼並、收購和重組,形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團。』這大概是最近幾年房地產行業資源迅速集中的政策緣起,而隨後的房地產政策變化都在主客觀上推動了房地產的行業洗牌和集中程度。
然而今天,政策風向開始發生變化,在行業整合過度的問題上,政策面開始反思。
大企業囤地現象明顯目前房地產行業的整合過度表現在拿地方式和土地儲備數量上。
今年以來,隨著資本市場的復蘇,股市的水漲船高,各地的『地王』記錄陸續被房地產上市企業(H股和A股)刷新:上半年北辰實業和城開聯合斥資92億天價在長沙拿地,刷新地價總價記錄;8月24日蘇寧拿下上海黃浦區163號街坊地塊,樓面地價達到6.69萬元,創造樓面成本的新記錄!
上市房企四面出擊高價拿地的直接後果是抬昇當地房價水平,對此思源顧問的李國平曾經用『面粉貴過面包』以形容:去年金地在北京四惠東附近高價拿到一塊地,附近的樓盤單價應聲而漲2000元以上;同樣是金地,斥資22.666億元獲取河東區津塘公路土地項目之後,再售樓盤立刻高掛『免售牌』商量漲價……
對此現象最新的一則注腳是『新科狀元』遠洋地產,9月27日在H股成功上市之後他們也不免俗地在土地市場一擲千金:10月30日斥資22.26億元競得杭州『杭一棉A、B地塊』,樓面地價約15588元/平方米,而該地塊附近的二手房在1萬到1.3萬之間--上市公司圈地凶猛,可見一斑。
『地王』誕生一方面對當地房價造成相繼攀高的標杆影響;而另一方面,更加劇了行業整合進度,進而催生『地產寡頭』。對此最好的證明是上市公司公布的各項土地儲備數據:在剛剛結束的8月31日前夕,A股和H股幾家大型地產上市公司在中報裡面披露了他們的土地儲備面積,萬科2157萬平方米,富力2092萬平方米,碧桂園5400萬平米!如果讀者對於這些生硬數據沒有概念,那麼可以這樣對比:北京市未完成的2006年度全市供地計劃共計4500公頃,也就是說碧桂園囤積的5400萬平米,比北京市一年的計劃還要多出近一千公頃!其新時代大『地主』稱謂實至名歸。
『王石說房地產集中度不夠,這話放在三年以前是對的,但是今天還這麼說,就不合時宜。』上文分析人士如是表達他對目前房地產行業整合度的觀點,由於這幾年日趨嚴厲的宏觀調控政策,客觀上造成了中小房企生存空間的剝奪:『目前全國注冊的5萬家房企,有一半只剩下殼資源,而剩下的2萬多家除了那些地產航母之外都非常小,未來生存難以為繼。』
對此,華遠集團董事長任志強在不久前結束的房地產金融年會的公開發言中公布了一組數據:『利用資本市場之後大型的公司增加了,這些公司從過去的一百億開始現在到幾千億。這種規模的擴大形成了相對的集中度,過去一個最大的企業大概不到市場份額的1%,但是現在已經有的達到了1或者2;前三百家企業過去合計佔30%,現在170家上市企業市場集中度達到30%!』
大企業為何敢囤地?土地和資本的聯姻充分利用資本市場直接融資,是上市公司囤地的根源和利器。
資料顯示,通過定向增發和公開增發的股本融資,今年以來上市公司在資本市場拿走上千億資金(對此王石認為是304億,而公開公布的數據是1100億,而據高通智庫實際統計的數據超過2000億),最新的一起發生在10月31日,金融街公開增發A股計劃通過中國證監會發審委員會審核,增發3億股A股股票,募集資金100億元。
除了增發之外,房地產上市公司又競相發起了債券融資競賽。目前,至少已經有金地、保利、北辰實業、萬科、中糧地產、新湖等6家房地產上市公司宣布啟動債券再融資程序,它們債券融資金額的上限合計為157億元,其中,最多的是萬科的59億元,最少的是中糧地產和金地集團的12億元。
利用資本市場的直接融資優勢,進而在土地市場上施展拳腳,拿到地之後又增加其再融資籌碼--一種不算聰明的原始泡沫積累正在形成。不管他們如何辯解,資本市場的賺錢規則,已經和傳統做項目的路線背道而馳。我們清晰記得上市不久之前的潘石屹對資本大鱷們的圈錢行為深惡痛絕的言論,然而話音未落,為了多圈錢剛剛在H股上市之後SOHO中國卻迫不及待地穿上了『綠鞋』(17.82億股超額配發股)。
謝國忠最新的評論如是說:『中國大陸已經在經歷一場泡沫,只不過,泡沫制造者的手法極其原始。他們用借來的錢和粗糙的語言來制造泡沫上揚動力,誘惑大眾投資者入場。』正如他所言,房地產上市企業圈錢的手段並不新鮮,用土地儲備為籌碼不斷地到資本市場進行套利,從而實現其經營收益。
股市融資成本非常低廉,無須還本、不用付息,風險卻由眾多投資者分擔。而在一般情況下,通過拿地助推的股票價格上漲給他們帶來的收益完全可以彌補他們的拿地成本。湘江偉業的方明理對此一針見血指出:長此以往,還蓋什麼房子呢?多買幾塊地發利好消息弄漲停板算了。
有意思的是,最近房地產企業的股票在資本市場上估值過高已經引起投資者注意,中信建投、銀河證券、國泰君安、華泰證券等多家大型創新類券商都在9、10月份通過多種形式,向核心客戶發出地產股風險提示,而一些公募基金近期也在內部會議上對地產股下達禁入令,而從盤面上看機構減持地產股跡象明顯。
根據wind系統的數據顯示,今年年初的時候全部A股的平均市盈率為30.12倍,房地產開發與經營類上市公司平均市盈率為34.48倍,地產估值大致與大市匹配;而上證所發布的9月份統計月報顯示,房地產板塊市盈率約107倍,遠遠高於滬市63.70倍的平均市盈率!
難怪證券投資者要遠離地產股,被當成『傻瓜』的資本市場,已經對『房企門』有所警惕。
是什麼助長了大企業囤地?從監管層的角度來看,地主頻出和肆無忌憚的跑馬圈地,也已引起土地主管部門的重視。
上市房企的拿地模式,一種是二級市場的一擲千金,一種是鑽地方政策漏洞的碧桂園模式。近日,碧桂園再次發布公告宣布,成功投得分別位於重慶、安徽和縣、湖北咸寧與隨州,以及廣東肇慶與韶關的優質地塊,新增可建建築面積約1000萬平米。此前的中報中該公司披露其土地儲備是5400萬平米,而按照中銀國際的最新報告預計,一年後碧桂園的土地儲備將增至8600萬平米!
然後正是這個今年風頭正勁的碧桂園,或將成為這一輪土地風暴檢查的重點。
碧桂園拿地的脈絡,大多選擇在二三線城市的郊區縣拿地,堅持其低成本路線:碧桂園曾經公開宣布,2004年至2006年土地成本僅是售價的6%-7%。對此一位業內開發商指出,碧桂園在各地郊區囤積的這些土地大多屬於農用地,農用地向建設用地的轉換,國家有嚴格的規劃和規定,尤其在力保18億畝耕地紅線的背景下,碧桂園很可能陷入中央政府的調控嚴查和地方政府投資衝動的博弈當中。
重慶市長壽湖的6300畝地,正是處在這樣的一種尷尬當中。在當地政府的主導下,據悉長壽湖項目以『旅游地產』和招商引資的形式進行,就是說,當地政府設法弄到農用地向建設用地的轉換指標,用在這6300畝地上,實現碧桂園拿到地和地方政府完成『引資』的所謂雙贏--利用地方政府急於用地票換錢的方式圈地,這是不用於直接一擲千金在二級市場上拍地的曲線模式,而這種模式,正是這一輪土地檢察的重點:在18億畝耕地的紅線下,國家容不得更多種糧食的土地因為蠅頭小利落入大地主手中進行開發。
這個由國土資源部發起的叫做土地執法『百日行動』的土地違規大檢查,檢察的內容重點在於『以租代征』、突破核定范圍轉變土地性質為工業用地、先用後批等,以北京市為例,在這場檢察中不久前公布的數據是查出1000宗違法土地!
除了對違法越過耕地紅線圈地行為的懲處之外,很有意思的是,日前國土資源部發文重新界定了今後在二級市場上建設用地出讓的新規定:一是要求實行『淨地』出讓;二是合理控制單宗土地出讓規模,要控制單宗土地供應規模,以增加土地供應宗數,吸引更多中小開發商參與競爭,防止部分房地產開發企業憑借資金實力圈佔大面積土地,形成壟斷;三是規定每宗土地開發建設時間:每宗土地開發建設時間原則上不得超過3年,確保供應出去的土地能夠及時形成住房有效供應;四是加大閑置土地處置力度:對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的,要依法征收土地閑置費,並責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發,堅決無償收回。
對此國土資源部的解釋是,如果房地產開發企業囤積土地不及時開發,會進一步加劇房地產市場土地供求緊張程度;人為哄抬地價,不利於市場健康發展,所以要出臺類似規定。話音未落,北京市國土資源局副局長和新聞發言人張維接受焦點網采訪時就表示,在07年底北京市即將推出的54宗建設用地中,面積都在20萬平米附近,不會太大。
政策為行業集中度開『綠燈』政策的風向變化,意味著相關主管部門已經意識到過去政策對於行業集中度方面問題的忽視,而這些年出臺的相關調控政策,客觀上為這種集中度推波助瀾:源頭在於政策本身。
『我們必須要走資本市場的道路,否則會很難生存下去。』金泰地產總經理馬強在做客焦點網高端訪談時如是表示,他們公司正在積極地在資本市場上進行運作,他認為,和資本市場的結合是房地產企業今後生存下去的重要保證;而剛剛成功借殼SST幸福的華遠集團董事長任志強,也用『好事多磨』來形容華遠成功過會;最新的一個例子是正在停牌的山東企業ST萬傑新東家是房企的傳聞--中小企業為了生存紛紛往資本二級市場上擠,這一現象成為這個時代一大特色,也說明了大型房地產上市公司在市場上的強勢。
分析人士指出,現在的房地產行業特點是,中小企業生存空間很小:利用資本二級市場直接融資沒有渠道,所以在土地二級市場上沒有話語權;中小企業唯一擁有的是手裡存有的土地資源,而這些2004年『8·31』之前拿到的土地,也所剩不多。『我們的產品和服務比起萬科金地的並不差,但是客觀原因是在這樣不公平的市場上我們在只能退出。』一位小開發商如是告訴焦點房地產網。2003年緊縮銀根,銀行的錢不好借了;2004年緊縮地根,土地要招拍掛誰給的錢多就給誰;現在國土部的最新規定又要求『受讓人付清全部國有建設用地使用權出讓價款,纔能領取國有建設用地使用權證書』,這些政策都是傳達這樣的信息:誰有錢誰玩兒!
品牌上市房企獲得的首先是金融資源:而正如上文分析的,現在的房企已經出現走偏『開發模式』的苗頭,利用拙劣的資本融資手段大玩太極:圈地--增發--圈地,這是資本推動型而不是對項目進行開發的實體贏利型,而『資本推動型』在土地的誘惑下是不會去計算土地成本和房價成本之間的成本理性,這也是為什麼出現『面粉比面包貴的』的原因。另外一方面,反正土地囤積是增值的,而且國家給出的土地都是一大塊,所謂的『兩年不開發無償收回』是指整個項目,開發商開工一小塊就行,也沒有違規。停工之後等著土地價格水漲船高,坐地收錢,還蓋什麼房子呢?鑽政策規定的空子囤地,這方面的典型,除了碧桂園有嫌疑之外,就是以大名鼎鼎的和記黃埔為代表的一些香港上市公司。
在目前行業整合乃並非完全市場競爭的結果,政策在行業整合中扮演的角色作用遠大於市場。現在我們看到的行業整合是雙重景象:越來越多的中小房企,在金融和土地政策下,失去了生存空間;而上市房企,在『拿地--融資--拿地』的模式下,以近乎瘋狂的心態,制造地價和股價泡沫。
而對於政策風向的變化,正傳達出政策面的自我調整,希望將來的不遠,我們今天的對於行業集中度的擔心,只是杞人懮天。