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二手房市場量價齊昇 需求市場依舊有增無減——2007年第三季度市場分析
全市整體成交量出現大幅上漲
據國土資源房管局數據統計,2007年第三季度(7月1日—9月24日)天津市二手房成交量為16064套,成交均價4517元/㎡,成交金額55.6億。環比第二季度,成交量上昇11.5%,成交均價上漲9.1%。同比去年第三季度(7月1日—9月24日),成交量上漲幅度為7.5%,成交均價上漲28.3%,市內六區整體成交量同比則上漲21.4%。從今年第三季度的整體成交情況來看,各區的二手房成交量呈逐月上昇趨勢。市內六區中,除紅橋區和河北區有小幅下降之外,其他幾區均出現上漲,其中上漲幅度最大的是南開區和河西區,分別為16.9%和8.9%.自今年6月起,天津市內就不斷掀起了學區房的購買熱潮,而由於南開區與河西區是天津市優質教學資源最為集中的兩個區域,因此吸引了很多為子女上學、為教育投資的購房者。此外,和平區與河東區在第三季度的成交量也有較大幅度的攀昇,分別為20.3%和6.3%。河東近兩年來建設發展較快,其本身佔據優越的地理位置,加之供需市場活躍,使區域內的二手房交易已形成了穩定的市場,成交量也呈一路上漲趨勢。第三季度環城四區的總體成交量為2602套,環比第二季度,成交量上漲3.3%。同比去年,環城四區整體成交量上昇幅度為18.7%。在今年第三季度,環城四區出現了兩級分化的情況,北辰區與津南區的二手房成交量大幅度上昇,而東麗區與西青區則有所下降。其中,北辰區的上昇幅度最為明顯,環比上漲6.9%。近兩年環城四區的商品房市場不斷放量,伴隨著新房的建成及入住,區域內的二手房房源將會注入很多次新房,供應量的加大,必然會逐步促成一個穩定的二手房交易市場,因此環城四區的二手房市場擁有很大的發展潛力。
整體成交均價繼續攀昇 市內六區全線上揚
2007年第三季度(7月1日—9月24日)天津市二手房成交均價4517元/㎡,環比上季度,上漲幅度達9.1%。市內六區全線上漲,整體成交均價為5628%,環比上昇8.9%。同比去年(7月1日—9月24日),市內六區二手房整體均價上漲12.9%。其中環比上昇幅度最大的為河西區與河東區,分別為9.9%和8.8%.其他幾區也均有不同程度的上漲。第三季度市區二手房成交情況比較活躍,完善的配套設施、優越的地理環境是其他區域無法比擬的,而幾個區域內陸續入市的次新房,則滿足了不同需求的人群。考慮到地段的稀缺性,未來市內六區的房產市場也逐步會以二手房交易為主,而對於市區二手房剛性需求的存在也是不斷推動房價上漲的重要因素。環城四區方面,整體成交均價為3753元/㎡,環比上漲幅度為8.9%。同比去年,環城四區二手房整體成交均價上漲21.3%。其中環比上漲幅度最大的為津南區和北辰區,分別為17.1%和12.3%。與市內六區將會過早遭遇價格瓶頸期的情況不同,環城四區的二手房價格則具有很大的昇值、投資潛力。隨著幾大區域內部的發展逐漸成熟,各項生活配套的完善,城市居住區也將外擴延伸。因此不論是新房還是二手房,環城四區都具有很大的發展前景。
濱海二手房市場供需活躍 開發區突破低成交
濱海新區第三季度的成交量為3885套,成交均價3883元/㎡,成交金額10.9億。環比上季度成交量上漲28.2%,成交均價上漲18.6%。同比去年,濱海新區整體成交量上漲34.5%,成交均價上漲32.6%。塘沽區仍為濱海二手房主力交易區,整體成交量為2245套,環比第二季度,上漲幅度高達34.9%.由於8月份塘沽內的大面積拆遷,致使當月整個區域二手房市場供需兩熱,而於此同時,一些性價比較高的次新房也加入了供方市場,受到了不少購房者的關注和追捧。河北路沿線,洋貨附近交通的便利、配套設施的完善以及昇值潛力的看好都使得它成為了塘沽區次新房出售的絕對熱點區域。新港則因為它臨近開發區的地理優勢,也已經成為新晉的次新房租售熱點。此外,更值得關注的是,進入九月後,開發區的二手房成交量一改往日低成交情況,截至到24日,區域內已成交121套。經過最近幾年房地產建設的快速發展,開發區的建設事業可以說是碩果累累,商品房的大量開發,就意味著未來將有大批房源流入區域二手房市場,針對開發區的特殊性,高端二手房房源將會具有很強的市場競爭力。目前,濱海新區二手房價格正處於一個快速增長期,其上漲速度已遠超於其他區縣,具有非常大的昇值潛力。
從第三季度的二手房成交情況來看,稅費、調控政策對於市場的影響已經被完全消化。由於剛性需求依舊存在,拆遷、婚房等需求量一直有增無減,購房者也已經完全摒棄觀望情緒,繼續選擇加入購房大軍。截至目前,三季度的成交量在今年內達到了一個比較高的水平,而價格也伴隨時間的推移繼續呈一路上漲趨勢。今年上半年,國家宏觀調控除了利用金融政策連續五次的加息以外,沒有過多的出臺有關於二手房政策,如果下個季度市場將繼續保持這種穩定,預計成交量及均價將會繼續同步上漲,而利率調整則不會對買賣交易造成明顯影響。