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房價收入比是考察居民購房能力的一個通行指標。2006年,我國平均房價收入比只有6.7,並不是很高,而且與國際平均水平接近。但我國房價收入比的社會差距很大,這是由居民收入差距擴大引起的。這要求我國政府應針對不同收入羣體實施不同的住房政策,保障居民的基本居住權利。
房價收入比是指居民購房總價與家庭年全部收入的比值。由於房價收入比是家庭購房支出與收入的相對比,能消除不同地區房價、不同收入水平對居民購房成本的影響,相對真實地反映居民購房能力,而且計算也比較簡便,因而成爲考察居民購房能力的一個國際通行指標。
在國外,有新建住宅(新房交易)的房價收入比,也有舊有住宅的(二手房交易的房價收入比),所選取的房價都是中位數價格或平均數價格,家庭收入也都是中位數收入或平均收入,國內一般都用平均數。但在總體內部差異性較大的情況下,用中位數或平均數來反映總體水平都具有一定的侷限性。因此,對於我國這樣收入差距較大的國家,宜計算不同收入羣體的房價收入比,更真實地反映居民購房能力的實際差距。
我國平均房價收入比變動三大特點
第一,我國平均房價收入比並不高。一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算,即:房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。其中,每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下:(1)每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格和(2)每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入。
由於我國住房商品化是從上世紀90年代開始起步,因此我國房價收入比應該從上世紀90年代初開始計算。根據歷年《中國統計年鑑》公佈的相關數據,我們可以計算出我國1991-2006年的平均房價收入比。
以平均水平計算的我國房價收入比並不是很高,2006年只有6.7,1991-2006年的數值在5.35到7.26之間,波動幅度爲35.7%,也不是很大。
第二,我國平均房價收入比變動四個階段特徵。從1991年到2005年期間,我國房價收入比的變動可分爲四個階段。
第一階段是1991-1993年,房價收入較快增長並處於較高水平,從1991年的6.27上升到1992年的7.26,這也是上世紀90年代以來的歷史最高值。1993年有所下降,但數值仍然較高。
第二階段是1994-1998年,爲平穩上升階段。房價收入比從1994年的5.35緩慢上升到1998年的6.35,年均上升0.25。
第三階段是1999-2003年,爲平穩下降階段。房價收入比從1998年的6.35緩慢下降到2003年的5.75,年均下降0.12。
第四階段是2004年到2006年,爲較快上升階段。2006年的房價收入比爲6.7,比2003年增加0.95,年均增加0.5,增速明顯加快。
第三,家庭收入增速與房價增速是影響我國房價收入比變動主要因素。由於房價收入比是每戶住房總價與每戶家庭年總收入的商,它的變動主要取決於每戶住房總價增長情況和家庭年總收入的增長情況,即居民收入增速與房價增速的相對比率。
從圖可以看出:在房價收入比平穩上升階段,住房總價增速基本高於家庭收入增速;在房價收入比平穩下降階段,則是家庭收入增速總體高於住房總價增速。2004-2005年,每戶住房總價增速快速上升,而每戶家庭總收入的增速相對平穩,二者的增速差迅速擴大,結果導致了房價收入比的快速上升。在2006年,居民收入增長較快,而房價的名義增長速度有一定下降,使得2006年的平均房價收入比有所下降。
但需要指出的是,我國房價統計制度還存在一些問題:隨着城市範圍的擴張,不斷有郊區房屋進入城市房價的統計體系,導致城市總體房價指數降低。如果還按基年老地域統計的話,房價漲幅應比公佈的統計數據高出很多,房價收入比也將會大於本文的計算值,2006年的真實房價收入比也會高於2005年。
居民收入差距較大導致我國房價收入比差距擴大
第一,不同收入羣體的房價收入比差距較大。從平均水平來看,我國當前的房價收入比不高,但爲什麼大多數人的感受與這個結論截然不同?究其原因,除了我國房價增長速度有低估的成分以外,更在於我國居民收入差距很大,用簡單平均數並不能真實反映我國居民的購房能力。
實際上,不同收入羣體的房價收入比差距很大,而且有越來越大的趨勢。本文根據《中國統計年鑑》提供的城鎮居民收入分組資料,計算出了從最低收入戶到最高收入戶共七個組的名義房價收入比。
(1)我國中等收入戶的房價收入比接近全國平均水平,中等以下收入戶的房價收入比都高於全國平均水平,而中等以上收入戶的房價收入比都低於全國平均水平。
(2)我國最低收入戶的房價收入比很大,2005年達到了22.69,是全國平均水平的3.35倍。低收入戶的房價收入比也較大,2005年達到14.74,是全國平均水平的2.18倍。2006年,最低和低收入戶的房價收入比有所下降,但對全國平均水平的比值仍達到3.32和2.16倍,並沒有多大下降。
(3)我國最高收入戶的房價收入比很小,2005年只有2.45,是全國平均水平的36%。高收入戶的房價收入比也很小,2005年只有4.1,是全國平均水平的60.5%。二者2006年的水平與2005年接近。
(4)我國最高收入戶和最低收入戶的房價收入比差距很大,2005年二者的差距達到了20.24,最低收入戶房價收入比是最高收入戶的9.3倍。2006年,這一差距名義上有所縮小,但仍然達到9倍。
第二,不同收入羣體房價收入比差距很大,反映了我國居民購房能力的社會差距較大,且有越來越大的趨勢。從表2還可以看出,我國不同收入羣體房價收入比的變動具有以下三大特點:
(1)我國中等收入以下家庭的房價收入比呈現不斷上升的趨勢。其中,中等收入戶的房價收入從2000年的6.67上升到2006年的7.70,增幅爲15.4%;低收入戶的房價收入比從2000年的10.81上升到2006年的14.32,增幅爲32.5%;最低收入戶的房價收入比上升速度更快,從2000年的14.76上升到2006年的22,增幅接近50%。
(2)我國高收入以上家庭的房價收入比呈現不斷下降的趨勢。其中,高收入戶的房價收入從2000年的4.17下降到2006年的4.11,降幅爲1.4%。最高收入戶的房價收入從2000年的2.95下降到2006年的2.44,降幅爲17.3%。
(3)我國最高收入戶和最低收入戶房價收入比的差距在加速擴大。2000年,最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍,2001年擴大到5.4倍,2003年擴大到8.5倍,2004年又擴大到8.9倍,2005年進一步擴大到9.3倍;2006年名義差距有所縮小,但仍有9倍。
需要說明的是,由於沒有人均住房面積的分組數據,以上數值只是估算。由於低收入家庭的人均住房面積要小於全國平均水平,其房價收入比可能會小於本文的計算值;高收入家庭的人均住房面積要大於全國平均水平,其房價收入比可能會高於本文的計算值。但是,由於高收入家庭的真實收入水平要大大高於統計指標,其真實的房價收入比應該低於本文的計算值。
因此,即使考慮人均住房面積差異這一因素,“我國不同收入羣體房價收入比差距很大,而且有越來越大的趨勢”這一結論也仍然成立。但由於我國家庭自有住房的比重比較高,居民住房條件的實際差距可能沒有房價收入比差距那麼大。因此,這一結論的確切含義是:我國居民購房能力的社會差距較大,而且有越來越擴大的趨勢。
第三,居民收入差距過大是導致房價收入比差距擴大主要原因。2000-2006年,我國每戶住房平均總價增長了2.03倍,年均增長12.5%。相比而言,最低收入戶家庭收入年均增長5.2%,比住房總價增速低7.3個百分點;中等收入戶家庭收入年均增長9.8%,比住房總價增速低2.7個百分點;中等偏上戶家庭收入年均增長11.2%,比住房總價增速低1.3個百分點;高收入戶家庭收入年均增長12.7%,比住房總價增速高0.2個百分點;最高收入戶家庭收入年均增長16%,比住房總價增速高3.5個百分點。只有高收入以上家庭的收入增速才高於房價上漲速度,中低收入家庭的收入增長速度都低於房價上漲速度,尤其是低收入家庭收入增速與房價增速差距很大。
如果以房價平均增速與中等收入家庭收入增速大體同步爲合理標準來看,我國近兩年房價增速明顯偏高,直接導致了中低收入家庭購房支付能力下降。但由於低收入家庭收入增速一直較低,即使房價增速保持在一個合理水平,這些家庭的房價收入比也依然會較高,與中高收入家庭的差距也會繼續擴大。
因此,我國房價收入比差距擴大的主要原因是居民收入差距過大,低收入家庭收入增長緩慢,而房價上漲過快。
國際比較:我國居民購房能力低於國際水平
由於我國當前居民收入水平的平均數和中位數與上世紀90年代後期的國際平均水平接近,所以可以用我國當前的房價收入比水平與上世紀90年代後期的國際平均水平進行比較。
第一,我國平均房價收入比接近國際水平。關於房價收入比的合理範圍,有國際機構曾提出4:1-6:1的區間,但由於國內外對家庭收入、房屋成套面積的統計口徑不一致,國內有學者曾提出我國房價收入比的合理範圍應該是4:1-9:1之間。但實際上,不同國家、不同時期相關的影響因素很不一樣,因此,房價收入比的國家差別很大,並沒有所謂的國際慣例。
例如,世界銀行對全球96個國家(地區)1998年的統計資料顯示,各國(地區)房價收入比的數值是高度離散的,這96個國家(地區)房價收入比最高的爲30,最低的爲0.8,平均值爲8.4,中位數爲6.4。一半以上國家(地區)的房價收入比在6以上,還有一部分在4以下,列入4-6範圍內的只有一小部分國家(地區)。
雖然沒有國際慣例,但通過上述數據可以看出,在全球範圍內,房價收入比的平均水平在6.4-8.4之間(見表4)。從這個標準來看,我國當前的平均房價收入比是較低的,而且與國際平均水平接近。
第二,我國房價收入比差距比國際水平更大。根據世界銀行《2001年世界發展指標》提供的1998年全球96個國家(地區)房價收入比資料進行的分組測算:家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數爲13.2;家庭收入在3000-3999美元之間(中等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數爲9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數爲5.6(見表4)。
2006年,我國最低收入戶家庭收入爲11421元,按當年中間價平均匯率(1美元等於7.9718元人民幣)計算,約合1433美元,屬於表4中的1000-1999美元組;中等收入戶家庭收入爲32604元,約合4090美元,屬於表4中的4000-5999美元組;最高收入戶家庭收入爲102761元,約合12891美元,屬於表4中的10000美元以上組。但2006年,我國最低收入戶房價收入比是22,是同組國際平均水平(9.7)的2.3倍;中等收入戶房價收入比是7.7,是同組國際平均水平(5.4)的1.4倍;最高收入戶房價收入比是2.44,只有同組國際平均水平(5.6)的44%。
從全球96個國家(地區)的平均水平來看,高收入家庭的房價收入比與低收入家庭的差距要比我國小很多。但我國高收入家庭與低收入家庭房價收入比的差距總體上還是要高於國際平均水平。
綜上分析,我國房價收入比的總體水平不高,也與國際平均水平接近,但我國不同收入羣體的房價收入比差距較大。這再次說明,我國住房問題的核心是居民收入差距過大導致居民購房能力的社會差距擴大。
理論和實踐都證明,在市場經濟條件下,中低收入家庭不太可能通過提高家庭收入來顯著提高購房能力。因此,基本居住權的保障、購房能力社會差距的調節需要政府住房政策發揮作用。
胡錦濤總書記在十七大報告中提出,要“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居,推動建設和諧社會”,把“住有所居”列入社會建設的重要內容。從這個高度來看,儘快建立具有中國特色、符合社會主義初級階段這一基本國情的住房政策體系,不僅是完善政府職能的需要,更是建設社會主義和諧社會的需要。
看點
●我國平均房價收入比變動三大特點:第一,我國平均房價收入比並不高;第二,我國平均房價收入比變動四個階段特徵:第一階段是1991-1993年,房價收入較快增長並處於較高水平。第二階段是1994-1998年,爲平穩上升階段。第三階段是1999-2003年,爲平穩下降階段。第四階段是2004年到2006年,爲較速上升階段;第三,家庭收入增速與房價增速是影響我國房價收入比變動主要因素。
●居民收入差距擴大導致我國房價收入比差距擴大。第一,不同收入羣體的房價收入比差距較大。從平均水平來看,我國當前的房價收入比不高,但除了我國房價增長速度有低估的成分以外,我國居民收入差距很大,用簡單平均數並不能真實反映我國居民的購房能力;第二,不同收入羣體房價收入比差距很大,反映了我國居民購房能力的社會差距較大,且有越來越大的趨勢;第三,居民收入差距過大是導致房價收入比差距擴大主要原因。我國房價收入比差距擴大的主要原因是居民收入差距過大,低收入家庭收入增長緩慢,而房價上漲過快。
●從國際比較來看,目前我國居民購房能力要明顯低於國際水平。儘管從房價收入比的國際平均水平(6.4-8.4之間)來看,我國當前的平均房價收入比是較低的,而且與國際平均水平接近。但是,我國不同收入羣體的房價收入比差距較大。這說明,我國住房問題的核心是居民收入差距過大導致居民購房能力的社會差距擴大。在市場經濟條件下,中低收入家庭不太可能通過提高家庭收入來顯著提高購房能力。因此,基本居住權的保障、購房能力社會差距的調節需要政府住房政策發揮作用。
編余
我國房地產價格的快速上漲,讓更多的人意識到一點,房價快速上漲已形成了房地產泡沫。但是,也有人認爲,目前我國的房地產價格不存在泡沫,房價上漲是合理、正常的。那麼,究竟如何分析這一現象呢?
作者金三林通過對我國房價收入比的變化趨勢、特點、及其影響因素等詳盡分析後認爲,儘管與國際水平相比,目前我國的平均房價收入比並不高,但是,由於我國居民收入差距很大,用簡單平均數並不能真實反映我國居民的購房能力。如果從這個角度分析,居民收入差距擴大導致了我國居民(尤其是中低收入羣體)的購房能力下降。這也是爲何大家會感受到房價這麼高的原因之一。
就如何解決這一問題?作者指出,調節居民購房能力的社會差距,政府的住房政策應當發揮作用。這一思路也是與目前我國政府將“住有所居”列入和諧社會建設的重要內容相一致的。
透過文章可以發現,對我國房地產市場的分析,我們不能僅僅侷限於市場本身的狹小範圍,而應當把觸角延伸到居民收入增長速度及居民收入差距擴大等深層次因素的分析上。這樣,我們才能真正把握我國房價快速上漲對收入差距很大的不同層次的居民購房能力下降有突出影響的真實原因,才能理解房價上漲過快是不利於和諧社會建設的。當然,政府的住房政策也應當發揮其應有的作用。
從目前來看,我國政府已經意識到發揮政府住房政策的社會效用,從《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等政策出臺中,我們可以看到目前我國住房體制將迎來又一次變革,並可能會有助於解決我國中低收入居民購房能力不足的問題,對促進我國房地產市場健康發展也將產生積極的影響。