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按照中銀國際預計,一年後,碧桂園的土地儲備將增至8600萬平米。但問題是,央行『囤地企業商業銀行不得對其發放貸款』的政策,碧桂園正在面臨嚴峻的政策風險。
似乎是碧桂園的股票代碼帶給了這家上市房企好運,2007年注定是碧桂園(2007.HK)的一年。截至8月15日,碧桂園的土地儲備面積達到了5400萬平米。
按照中銀國際預計,一年後,碧桂園的土地儲備將增至8600萬平米。但問題是,央行『囤地企業商業銀行不得對其發放貸款』的政策,碧桂園正在面臨嚴峻的政策風險。
延續地產『潛規則』
近日,碧桂園再次發布公告,宣布成功投得分別位於重慶、安徽和縣、湖北咸寧與隨州,以及廣東肇慶與韶關的優質地塊,新增可建建築面積約1000萬平米。到目前為止,碧桂園總可建建築面積的土地儲備已超過5400萬平米。
但實際上,國土部正在進行的督察的重點就是農用地『以租代征』。而在這一敏感時刻,碧桂園的拿地模式更容易引發土地違規。
『碧桂園或許會成為此次土地風暴檢查的重點。』分析人士說,『碧桂園大多會在二三線城市的郊區囤積土地,而這些土地大多屬於農用地,在農用地轉為建設開發用地時,國家有嚴格的審批規定,碧桂園很可能會碰觸政策紅線。』
『實際上,碧桂園賭的是未來的土地昇值,這些土地即便不開發,將來光賣地就夠他們掙錢了。』某開發商對記者稱。
但碧桂園或許仍會延續房地產圈內的所謂『潛規則』。此開發商表示,大多是當地政府招商引資過去的,只要碧桂園先交一部分土地出讓金,拿到一部分土地證,然後項目開發建設啟動了,當地政府肯定不會收回土地。
也就是說,碧桂園很可能會陷入到來自中央政府的調控嚴查和地方政府的投資衝動的博弈當中。
或遭遇資金危機
實際上,從碧桂園拿地的脈絡來看,大多選擇在二三線城市的郊區縣拿地,而在重點城市,碧桂園獲取的土地很少。相比於其他公司近期高價拿地,碧桂園一向堅持其低成本路線。
『購地成本較低』實際上是碧桂園成功的不二法寶。碧桂園曾經公開宣布,2004年至2006年土地成本僅是售價的6%-7%。碧桂園控股有限公司董事局主席楊國強稱,碧桂園成功的秘訣就是『低成本土地、規模化生產、快速銷售』。
今年7月12日,碧桂園兩家子公司聯合競得的韶關新項目,就在芙蓉新城中心地帶。讓人有點不敢相信的是:佔地達239萬平米,總建築面積430萬平米的土地,碧桂園只花了4.5億元,每平米樓面地價僅104元。
『雖然碧桂園表示要規模化生產,快速銷售,但其大多選擇的是二三線城市郊區拿地,這會遇到城市規劃等相關問題。』分析人士認為。
他表示,如果碧桂園選擇快速開發,那麼利潤不會太大,作為上市房企要滿足投資者利益,但如果捂地等待昇值,又會面臨政策部門"兩年不開發就采取制裁措施"的政策越來越嚴,碧桂園未來的日子或許並不好過。
實際上,央行發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》明確規定,囤地企業不予放貸。更大的問題在於,《通知》中明確強調未取得『四證』的項目不發放任何形式貸款,按照碧桂園『潛規則』的拿地模式,很可能遭遇政策危機。