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近年來,很多餐飲、娛樂等企業把注冊地設在住宅樓內。有的臨街一樓住戶利用自己的優勢位置,把住房改為商用,搞『馬路經濟』、『圍牆經濟』。由於缺少相關法規約束,居民雖不堪其擾,但卻無可奈何。
即將實施的《物權法》明確規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除了要遵守法律、法規及管理規約外,還要經過有利害關系的業主同意。
案例:居民樓底層變火鍋店擾民今年3月份,因市政道路擴建,西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快,住宅樓底層的住戶開始裝修,准備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始,他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等佔據了過道空間,不但讓鄰居們走路很不方便,而且施工發出的噪音嚴重影響了樓裡住戶的正常生活。
5月份火鍋店正式開業後,每天不但飽受油煙之苦,晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續到深夜。張先生心有餘悸,他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。
現象:商住混合樓業主之間爭執多昨日,咸陽市民郭先生說,他家隔壁開了一家廣告公司,每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示:『隔壁公司動靜大,白天黑夜都吵吵嚷嚷的,影響休息。而且我的孩子還小,一到放假都不敢把她留在家裡,怕不安全。』
西安南郊的羅女士則更為惱火,和她同住一層的住戶在自己家裡開了個麻將館,一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲,她為這事沒少和隔壁鄰居吵架,但吵完後一切照舊。最後她找到小區物業,物業工作人員也很尷尬,不知道該如何處置。
西安市物業管理協會曾福田表示,商用住宅出現在住宅小區,一是造成外來人員增多,成分復雜,影響小區安全;二是餐館等會影響小區衛生;三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯,公司的人員使用頻率高,會減少電梯的使用年限,卻要由全體業主來分攤維修費用,這是業主爭執最多的地方。
法規:不得隨意改變住宅用途民宅開公司或改為其他商用,就是改變了住宅的用途。對此,規劃管理法規和房屋開發、銷售管理法規中都是明令禁止的。對開發行為、銷售行為適用的法規,對『使用人』也應同樣適用。也就是說,『使用人』也不能改變住宅用途。
10月1日起,禁止民宅改商用將有法可依,根據《物權法》草案第77條的規定:業主將住宅改變為經營性用房的,應首先遵守法律、法規及管理規約,並經有利害關系的業主同意。
專家:體現了民主解決的原則曾經參與《物權法》草案起草的清華大學客座教授、深圳市物業管理研究所研究員李釗教授表示,《物權法》第77條的規定,體現了民主解決經濟問題的原則。
他解釋,在住宅小區禁不禁商的問題上,政府很難制定出一個對於所有區域都適用的公共政策,《物權法》制定這個規定的目的,是讓人們學著自己去協商解決矛盾。對於《物權法》中沒有規定明確的『利害關系』,他認為,『不存在沒規定明確的問題,誰願意主張權利誰就是有利害關系,你家樓下開餐廳影響到你的生活,你主張權利去禁止就有利害關系,不去主張權利就沒利害關系』。
物業:充分尊重了小區業主自治西安一家物業公司負責人黃先生表示,現在小區商、住業主因噪音等問題發生爭執後,便把責任全部推到物業公司的頭上,認為物業公司不作為。作為物業公司,相關法律卻沒有一個明確的規定,只能建議業主去走司法程序。是不是產生了這些問題後,大家都要去法院解決?實踐中已經提出了很多問題,比如唱歌打牌影響其他人休息等,這些問題都要法院來解決是不現實的,這樣就需要業主自治。
提起即將實施的《物權法》,他興奮地說:『《物權法》第77條規定避開了在禁商問題上「一刀切」、權益維護上「一邊倒」的不平衡,讓人們在權益保障的大框架下,更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動帶來的公信力問題,也避免了多方的尷尬,而給公眾更大的空間去計算、解決這一難題,推進市場發展與法治的進步。』
律師:有利害關系指全體業主陝西許小平律師事務所楊蓬偉律師表示,一些小區的住戶擅自將住宅用房改為餐飲娛樂商業用房,隨之產生的噪音污染、油煙污染、安全隱患等問題,物業公司或是開發商也很難解決,大多數只能依賴相關行政部門采取行政手段,對房屋改做其他用途進行追究。
即將實施的《物權法》對此明確規定,業主將住宅改變為經營性用房的,第一要遵守相關法律規定,第二要經有利害關系的業主同意。這裡『有利害關系的業主』,不僅指『同幢樓房裡其他的業主』,也包括『其他樓房裡受到影響的業主』。