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圖為天津市希望投資發展有限公司副總經理李寧
房地產現在太熱了!搜一下有關房地產的文章會嚇死人的,多的能讓任何人暈菜。工作需要,我盡量挑政策性的、數據性的文章看,至於其他的從心裡就抵觸,看多了,真怕自己不知該怎麼想這個事了。
金地、振業兩家開發商天價拿地
7、8月份市內六區商品房成交面積70.35萬平米,比5、6月份增加19.20萬平米,平均單價達8356元/平米,比5、6月份上漲701元/平米。
某個項目開盤當天銷售一空;
某個項目封盤了。
誰誰買房了;
某某項目趕緊去買,三天後漲錢。
外地的哪個開發商拿著50億來天津找項目了;
……
類似這樣的信息可以說是天天充斥在耳畔。這到底是怎麼了,很多圈裡的人都覺得看不懂了,有點暈了,我也暈,特別是剛剛過去的7、8月份,市場簡直是令人眼花繚亂。自己想不熱都難。但還是盡量想象懷裡抱個冰鎮西瓜去看這事比較好。什麼事情都是物極必反,熱到一定溫度一定會冷。
我一直在問自己幾個問題:
這麼熱的房市什麼時間會冷?冷到什麼程度?冷了還會熱嗎?
一、天津的房價能夠漲到什麼水平?會帶來什麼後果?單純從市場角度出發,均價11000—12000/平方米將成為天津市內六區房價的一道關卡。7、8月份全市商品房平均單價達6182元/平方米,比5、6月份上漲4.14%。市內六區的平均單價已達8356元/平方米,比5、6月份上漲9.16%。現在不會有人再懷疑不久的將來市內的平均單價會達到10000元/平方米以上,只不過是時間早晚的問題了。如果按照7、8月的上漲幅度很快就會達到。
但我認為決不會一路漲上去天津的房價是從04年下半年2000多每平米一路漲上來的,其中經歷了兩個飛漲階段,一個是04年下半年至05年上半年,平均單價上漲了1000元/平方米左右;另一個階段就是今年5月份至今,平均單價上漲幅度超過1200元/平方米。這其中的其他時間基本是按每月平均100元/平方米的漲幅在持續上漲。
前幾年天津在各方面都大大落後於國內的其他一線城市,這是與天津的城市地位大相徑庭的,07年前房地產價格的不斷上漲是在補課。
今年房價短期內的飛漲最主要因素是北方經濟中心地位的確定這一重大利好。天津的未來城市地位可與上海、深圳等一線城市比肩,已成為共識。對天津未來市場的信心已達到爆棚水平。當初國家確立深圳、浦東為經濟發展重點地區,給當地房地產所帶來的變化,開發商和老百姓都是有目共睹。未來3—5年天津就是又一個深圳、又一個浦東是每個人心裡的一本明帳。現在不買房就意味著過一兩年要花更多的錢去賣;現在投資了以後肯定賺錢,問問現在的客戶基本都是這種想法。
但這種上漲趨勢在一定的時間段內是有限度的。決定因素就是購買力。如果市內六區的均價達到11000—12000元/平米,就意味著好的區域將達到13000—15000元/平米,一般區域將達到10000—11000元/平米。即使是70/90政策控制下的小戶型,每套住宅的最低總價也在百萬以上了。好的地段就會在150萬左右。這對於目前天津家庭的整體收入水平將是一個巨大的考驗。回顧上海、北京、廣州等主要一線城市房地產的發展過程,當總房款達到這個水平時,市場都不同程度的出現了『滯漲』狀態。城市經濟的發展速度和居民收入水平的提高是一個循序漸進的過程,而城市發展的良好預期會導致房地產透支未來一部分房價的上漲空間。當購買力不足以支橕價格繼續上漲的時候,市場就會在原有的基礎上出現停滯,或者是倒退。
但在房地產整體上供不應求的大背景下,誰要是指望由於暫時的購買力不足導致價格下降,那就是天真了。我指的停滯是價格的漲幅會大大降低,倒退是成交量的減少。
3—5年內,除非有戰爭、大的自然災害、大的政治事件等不可抗因素出現,誰也別指望房價會降低。
這一『滯漲』過程是需要一段時間的,是與經濟發展速度、收入水平提高、國家經濟政策相關的。
單就天津市場而言,這一過程大約需要1—2年時間。因為在一兩年的時間內將會有一個重要的因素出現,會成為天津房地產市場的強力助推器。
外來人口!北方經濟中心地位的確立,使世界的眼光聚焦天津,天津的輻射范圍將迅速擴大,接踵而至的是大量有實力的企業落腳天津,大批有志之士將會投奔這片熱土,這些人可不是農村的農民工,而是有強勁購買力的成功人士或者是高級白領。上海、深圳、北京等城市房市所走過的路,天津肯定要重復。
兩年左右時間,天津的經濟中心地位將更加突現,房地產也將迎來新的一輪熱潮。到那時15000—20000元/平方米的價格感覺,就會象我們現在看待8000—10000元/平米的感覺一樣。3、4萬/平方米的房子的出現也不是神話。
二、現在市場的超高熱度會維持多久?後果是什麼?維持不了多久,說長點到今年年底就會有狀況發生。一個原因就是上面提到的『滯漲』現象。另一個原因是政府不可能放任房價飛漲,雖然房價上漲最大的受益者是國家,但低收入者的怨氣,老百姓的恐慌性搶購,將會成為社會不穩定的因素,這是政府所不能容忍的。新的調控政策最遲年底就會出臺,也可能會更早。
會出臺什麼政策呢?大家都會關注。但有一點可以肯定,國家不會以犧牲政府收益為代價,來打壓房地產的。例如:提高首付啦,對擁有多套房產者開征高稅啦,加大安居房比例啦等等,類似這種政策的出臺肯定會對市場有一定的影響,但決不會對房價大的走勢形成左右。只是會延緩價格上漲的速度,會使市場形成一定時期的觀望。具體表現就是成交量下降,但價格不會下降。相當長的一個時期內,旺盛的市場需求不可能消失,開發商不可能主動損失即得利益。當政策的消化期一過,需求將以更猛烈的形式表現出來,價格又會形成更大幅度的上漲。
政府要想真正控制住房價,只有從兩方面著手解決,一是切實增加土地供應量,從根本上解決供不應求的局面,二是國家從佔房價45%的政府收益中做出讓步,並強迫開發商從15%—20%的利潤中也做出讓步。依個人觀點看這兩種可能目前都不可能實現。普通的購房者最理智的期望應該是房價緩漲。最不符合實際的想法是希望房價下降。
依上所述,斗膽對天津未來2—3年內的房地產市場走勢情況作一個簡單估判:快速上漲的勢頭還會延續1—2個月,最多到今年年底,然後價格憑借慣性依然還會有小幅上揚,但市場的成交量會有明顯的降低趨勢。期間政府會出臺相對嚴厲的調控政策。到08年的3—5月份,市場將形成高價位狀態下的『滯漲』,即:價格相對穩定(不排除極個別小項目加大優惠促銷),漲幅很小,成交量在很低的數字上徘徊。這種狀況將維持到08年年底或09年上半年。最遲到09年下半年,新的房市熱潮就會來臨,其程度會更加迅猛,價格漲幅會更大。