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張成:非常感謝周總給我們帶來的一些分析。我們非常難得請到朱凌波老師來天津提供一些好的建議和思路,希望大家能把自己的問題在這個時段踴躍提出來,我們共同交流。
朱凌波:如果大家有問題的話可以提出來,我們利用有限的時間一起來交流討論。
提問:今天很高興能在天津和朱老師交流的機會。我在采訪過程當中發現,很多項目有住宅部分,也有商業部分,的商業比例佔10%至15%非常合適,現在天津很多項目商業項目的佔總體項目的50%,不知道這個項目對於商業地產的開發項目來說有沒有一個合適的比例?到底佔多少是適中的?自己能夠承受又不會有太大的難度。
朱凌波:商業地產在中國發展最初的形態就是底商的形態,為什麼大多數開發商做底商?因為政府有規定,就是大型的住宅區一定要有一定的規劃比例,好象是5%。但是隨著中國住宅的高速發展,很多大盤,尤其是郊區化的盤,他們發現周圍的商業區是很大的空白,還有一個很重要的問題他們發現賣一樓、二樓蓋成商鋪賣的價格是住宅的1.5倍甚至更高,這是開發商進入商業地產最原始的契機。我做的過程當中開發在不斷膨脹這個想法,後來這個盤做得越來越大,慢慢變成了幾十萬的體量,開發商主觀的認為這樣區域商業存在很大的配套空白,尤其沒有大型的百貨的空白,但是他們又沒有做商業的經驗,都以為這樣一個居住區和周圍的住宅連片,或者我所在的區域很好,或者我自身的區域很大,片面的認為社區型的商業中心可以昇級為一個區域型的商業中心,很多開發商能夠期望社區型商業變成一個區域型商業中心,他們一開始為什麼商業做大?都是基於這樣的想法。但是這與住宅區的成長有很大的矛盾的。實際上在大的住宅區我們基本上叫便利型的、生活補足型的消費,包括一些小超市、餐飲等等,都是低端的便利型的生活消費。
中國人現在都有了節假日,要想消費的話都會到市裡面的消費圈,在那裡所有的生活配套、娛樂配套都可以得到滿足,到市中心以後感覺自己享受的品質纔沒有降低,在周邊、交通、自然景觀等等方面的支持沒有經常一段時間的磨合,也沒有形成特質的文化消費習慣,他們沒有形成互補型組合型的、商圈型的發展。我沒有得到高級市民的家庭式的消費氛圍,一般來講,開發商就想變成區域型的商業想法一開始很難實現,第二是可能需要很長時間的培育纔可能形成很新型的居住區。
天津周圍的二線城市一定要避免一線城市發展的後遺癥。包括當時廣州華南板塊,包括北京的幾個板塊,完全是按照碎城市的規劃,建的都是住宅,因為它不是按照一個城市功能區來建設的,白天大家都進城,千軍萬馬都堵在環路上。應該做一些補充型的配套,其他想建區域型的商業中心很難做,我住在郊區很不容易休息一個周末,我可以帶著家人在周邊享受不太可能,要麼去市中心享受城市品質,要麼去郊區去休閑。
如果先期周邊的規劃、交通、教育、文化醫療等等不是按照一個城區的功能來配套的話,成功的可能性是沒有的。第二如果想成功可能最少需要五年或者十年纔能培養出一個新的城區。
北京亦莊一開始是產業區,現在它最有可能成為一個區域型的城市居住區和商業中心。我在北京從來不開車,因為太堵車。只有把住宅做好了,把其他的配套發展起來,這樣的區域纔可能有區域性的商業中心。如果不是按照這樣的規律發展的話,它不可能發展起來。希望天津一定要吸收這樣的教訓,現在有一個POD規劃配套的生活方式。這樣纔能發展起來。
提問:開發商現在面臨規劃整體體量,還有您說的作為城市自然發展的體量之間有非常大的差距,換句話說城市發展可能只需要一兩萬平米可以滿足大家需求,但是規劃給我了四、五萬平米,這兩三萬的差距我又不可能不做,我們怎麼在既能滿足城市功能的情況下又能達到我們良性的發展的預期?
朱凌波:如果很多城市拿到中期用地的話政府給地的壓力更大了。實際上開發商享受了政府給了最大的優勢,但是同樣也要反饋社會。市場、政府和開發商、終端主體這其中都有空間可以做。非區域型的商業住宅必須要要前瞻性,做住宅不一定需要前瞻性,商業地產周邊人口的增長、周邊城市化的進程都必須要前期研究。我覺得最重要的是做差異化。這個差異化說起來很空泛,說一個指標,你做的差異化有兩個點,一個是差異化的總量在別的綜合性或者個體商業當中你的總量要大於它,比如說我想買化妝品,我到每一個商場可能都有品牌的化妝品,我第一個選擇可能就願意到品牌最全的商場去,第二個選擇是去的地方不僅品牌全,而且它還有別的商場沒有的其他品牌。所以你做社區商業中心的業態規劃和組合的時候,做周邊市場考察的時候,必須要做好你跟對手的考察,在這個基礎上要有一個定位。比如說做超市,很多人都想到家樂福、易初蓮花、華聯等等,但是你周圍的老百姓消費檔次很高,比如說你必須要加大淨菜的市場,做出高品質的超市,不要像別的超市一樣熟食區很大等等。跟你社區配套的東西必須要滿足老百姓的便利,超出的部分必須要從社區商業中心昇級為一個區域型的小的商業中心。這是一個思考方式可以成立。如果做成這樣就可以輻射周邊的人群。如果你體量足夠大,可以變成一個集中的消費中心。你的總量、你的特色必須要足以在這個城市當中變成他們必須選擇去的地方。
無論是政府施加給你還是開發商自己擴大商業量,本著這樣的思考方式,做好市場調研,做好對周邊人群目標客戶的調研,業態方面可以找出這樣一個方式。
張成:謝謝專家給我們的精彩的提示。今天的活動也到此結束了,我們跟清華大學地產運營商機構《津地產》將一如既往進行深度的合作,九月份、十月份我們會推出一系列的商業地產培訓活動,同時我們也會針對天津的商業地產九、十月份有一個招商大會,也會邀請百十家商家和商戶針對天津現在所有的商業形態和商業產品做一些項目說明和產品推薦,相關活動和相關諮詢可以致電《津地產》。謝謝大家參與!