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想獲得選房資格就得購買VIP卡、誠意卡———這種已由開發商運用多時的房屋銷售手段,近來受到了越來越多購房者的質疑。前不久,在『滿城盡帶VIP』的深圳,政府13部門聯手開展了房地產市場專項檢查和整治行動就把購房VIP卡定義為變相預售,7月13日,深圳市國土房產局發布通知,明確要求房地產開發企業在取得《房地產預售許可證》前,禁止內部認購、內部認籌、內部登記、辦理『VIP卡』等行為。
相比而言,北京房地產市場的VIP卡『普及率』可能還未達到深圳的水平,然而購房者對這一現象的關注與討論卻始終未曾停止。日前,廣廈時代記者就一些讀者關心的問題進行了調查與走訪。
●成為持『卡』一族 購房者的無奈之選在某廣告公司任業務主管的李先生對記者講述了他的一次購房經歷:今年五月下旬,馬駒橋附近一個項目開盤,對這個項目頗感興趣的李先生當天早上就興致勃勃地趕去那裡,雖然當天到現場的購房者眾多,但因為到的早,李先生還是排了一個不錯的位置。頂著酷熱的天氣,李先生一直等到了9點半,此時距開始搖號僅有半個小時了。
然而就在這時,一個消息讓李先生坐不住了,據一些購房者講,早在開盤的前幾天,該項目就已經進行過認購:凡是擁有該項目俱樂部會員卡的購房者,都在開盤前接到了通知,進行了一次提前選房。今天開盤放出的200多套房,其實一多半已在那天被人選過了,接下來進行搖號銷售的只是剩餘的一部分房。面對這種狀況,李先生的心像被澆了一桶冷水。『當時我的前面還排有將近100人,就這樣也不夠分啊,更別說後面還有1000多號人了。』李先生說。
隨後據一些購房者講,要加入該項目的俱樂部其實不用別的手續,只要交納兩萬元的入會費用就能辦理會員卡,除了可以參加提前選房以外,購房時還可以享受一些折扣優惠,選中房子這兩萬元能衝抵購房款。而如果沒有選到合適的房子,可以辦理退款手續。得知這些,李先生有些後悔。要是早知道消息我肯定也會購買會員卡的,反正就算選不中也能退款,總好過連選房的機會都沒有』李先生有些無奈地說。
在目前價格上漲的大前提下,房源的不足使得眾購房人對名目繁多的『卡』逐漸有了些許默認的心理,不管是VIP卡、誠意卡還是會員卡,購卡者認為買這些卡就是買一種選房的資格,不買卡連房子的面都見不著,至於這種做法本身的對錯,他們已無暇顧及了。
●種類各異名目繁多 四大『特點』隱藏其中記者在調查中發現,目前的北京房地產市場上,盡管各項目給出的名目不同,額度不同,手續也不盡相同,但類似於VIP卡這種銷售操作形式還是比較廣泛存在的。
例如位於上地附近的某知名項目,在其二期的開盤信息中,就明確提到,只有提前購買其誠意卡的客戶纔能參加其開盤活動,客戶需持有誠意卡、誠意卡協議及搖號產生的順序號纔具有參加開盤房源的選房資格,並且『一張誠意卡只能有一次選房機會(客戶在確認房號後該誠意卡隨即收回)』。
位於朝陽區芍藥居的某項目,需要購房者到售樓處進行登記並交1000元的意向金,辦理金卡以後,就可以排號選房。如果選上,該意向金可衝抵首付款,如果沒選到房源,可以憑收據取回意向金。
而地處亦莊新城的一個項目,雖然未推出VIP卡,但辦理高爾夫會員卡同樣可以有優先選房的資格。銷售人員介紹,客戶只要辦理一個押金為2萬元的高爾夫會員卡,就可以憑借該卡優先選房,如果選到,2萬元可衝抵房款,並享受一定程度的優惠。除此之外,購卡者可在指定的高爾夫球場消費。
由此我們基本可以得出此類銷售方式的一些基本特點:首先是要交納一定的費用,數額從千元到數萬不等,且一般是在開盤前辦理;其次是因此獲得優先選房的資格甚至選房的資格;再次,開發商一般會對購卡者承諾一定的優惠或折扣;最後,如果選房成功購卡費用將轉為房款,如果沒選上滿意的房子,該費用則將在一定期限內退還。
●摸市場底細造緊張氣氛 『VIP卡』側面助長房價攀昇那麼,開發商為何要在本已繁瑣的購房手續上再加上這麼一道程序呢?一位不願透露姓名的業內人士向記者表達了他自己的幾點看法。
他認為:開發商開辦VIP卡的時間,一般都接近於開盤的時間,此時並非急需資金周轉的階段,況且誠意金,對於房地產建設的巨大投資相比,收的一點錢只能算九牛一毛,開發商們肯定不會以這種繁瑣方法來聚集資金。而有的項目只需要客戶提供其在銀行的存款證明,就能辦理VIP卡,這種形式更能說明開發商的本意,即:調查市場,積累客戶。
他說:『以往開發商只能采取預約登記的辦法來調查市場,問題是凡來看房的人都可以留下姓名電話,這樣很難判斷出到底有多少真正想買房的人和有能力買房的人,而設立了VIP卡或誠意卡的門檻,就能大體上知道有多少人是誠心買房的,這對開發商掌握市場非常重要。』
『然而掌握市場並不是開發商的根本目的』。該人士認為,獲得更高的利潤纔是其真正目的。『例如開發商一次開盤有200套房,卻售出了500張VIP卡,他就能據此對以後的銷售狀況做一個預測。由於還沒開盤,他還可以調整價格,緊俏的樓層、戶型可以提高價格。在如今房子供不應求的市場下,最後售出的價格肯定會比最初的預期要高。此外,這種方式還能造成一種房子熱銷的氛圍,利用一些購房者的從眾心理聚集人氣』。
偉業顧問相關人士指出,雖然目前房價的上漲是由諸多因素造成,與VIP卡的出現沒有本質聯系,但這種營銷手段助長了市場的緊張氣氛,從側面推動了房價的攀昇。
●『VIP』不適合銷售行業 變相預售涉嫌違規針對這種『VIP卡』泛濫的情況,泰和泰(北京)律師事務所的黃艷律師認為:預售許可證取得前發行VIP卡是變相預售房屋和變相發布預售廣告的行為,違反了國家政策規定。
『2006年7月,建設部、發改委、工商總局曾聯合發出通知,《通知》要求:「未取得商品房預售許可證的項目,房地產開發企業不得非法預售商品房,也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預訂款性質費用等各種形式變相預售商品房。」因此,以VIP形式進行預售是一種違規行為。』
此外,黃律師告訴記者:『VIP通常適用於服務行業而不是銷售行業,真正商業意義上的VIP,代表的是尊貴、貴賓、高級會員,對持卡人既有打折優惠,又能長期享受某些超值服務,VIP卡屬性之一勢必有長期或終身的服務。而購房VIP卡在一次性購房後再無價值,沒有後續的、持續的和真正超值的服務,並且發放購房VIP卡時房屋的價格通常是未確定的,當房屋價格被抬高後,持卡人表面有優惠實質付出了更高的對價。』
談到解決辦法,黃律師認為:單純的禁止購房VIP卡不是解決問題的根本辦法,如果VIP卡起到的是正常的認購、登記、排序作用,是無須禁止的,而如果炒作之風不治理,停掉一個VIP卡還會出現其他替代方式。因此,問題的根本是政府要充分調研和掌握房地產市場規律,制定切實有效的市場與調控相結合的治理辦法,引導房地產市場健康有序地發展,同時保障廣大居民對住房的基本需求。