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央行於7月20日下午宣布:『自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的3.06%提高到3.33%;五年期以上貸款基准利率上調0.18個百分點,由現行的7.20%提高到7.38%;其他各檔次存貸款基准利率也相應調整』。也是今年以來的第三次加息。『鏈家地產』市場研發中心認為,由於央行的頻繁加息,房貸消費者尤其是房產投資者會產生巨大的未來再度上調利率的心理暗示,因此預計新一輪提前還貸也將到來。
目前不必急於提前還款,關鍵要看流動資金是否有更好的回報率對於已借貸的消費者來看,無論今年加幾次息,新政策都會在2008年1月1日纔開始實施,現在還有5個多月的緩衝時間,因此,消費者不必急於馬上提前還款;此次加息仍然屬於小幅加息,實際上增加的成本不多,以貸款30萬、貸款年限20年、按照等額本息還款並可以享受到優惠利率為例,加息後每月僅增加26.7元;應該在房貸消費者的承受范圍內。
因此,決定是否提前還款,最重要的衡量標准是資金的使用狀況,是否有更好的投資回報;提前還款一般要求還款額在1萬元的整數倍,數額一般比較大;把資金用於提前還款,節省利息,回報率相當於貸款利率;如果消費者的資金只是在銀行存著,近期內都不會使用,回報率為存款利率,兩相比較,貸款利率明顯高於存款利率,這種情況下把資金用於提前還款比較合適;而如果消費者的資金有更好的投資渠道,可獲得比房貸利率更高的回報率,資金所產生的收益高於提前還款所節省的利息,那麼,從發揮流動資金的效用看,沒有必要進行提前還款。
部分提前還款四種方式優劣比較對於決定提前還貸的消費者,選擇哪種提前還款方式更省錢呢?『鏈家地產』市場研發中心將以一個實例為你解答:
例如,李先生於今年2月購買了一套亞運村的二手房,總價為80萬元;李先生向銀行申請了一筆額度50萬元,期限20年的貸款,享受優惠利率,於2月1日開始還款,當時利率為5.814%,每月還款為3528.7元;經過3月17日、5月18日、7月20日三次加息後,自2008年1月1日起,李先生的貸款利率將執行6.273%的年利率,在執行新利率後,李先生每月的還款將達到3656.6元,增加127.9元,而未來仍有加息可能,因此,李先生准備在執行新的利率前,於今年年底12月部分提前還款。『鏈家地產』市場研發中心認為,李先生有四種提前還款方式作為選擇。這筆貸款在2008年之前剩餘本金為487532.3元,假設李先生提前還款10萬元,下面來比較一下四種還款方式哪種更省錢:
方式一,保持每月還款額不變,縮短還款期限。這樣,剩餘貸款仍按每月3528.7元還款,大概需要13年零7個月左右的時間還清貸款;時間縮短5年零5個月;利息約19萬元。
方式二,保持還款期限不變,減少每月還款額。這樣,剩餘貸款仍按照229個月期限來還清,每月需還款2906.6元;利息共計278066元。
方式三,既減少每月還款額又縮短期限。假設李先生希望把月供控制在3500元以內,還款期限控制在15年以內,那麼李先生可以選擇月供3327.7元、期限15年的這一方案還款;利息共計211444.8元。
方式四,剩餘貸款487532.3元保持總本金不變,只將還款期限縮短。即李先生把10萬元化整為零,分布到每月的還款中;假設剩餘貸款還款期限縮短為10年,月還款額從最初的3528.7元增至5479.7元。利息共計170030元。(各種提前還款方法比較詳見附表1)
綜上所述,『鏈家地產』市場研發中心認為,目前消費者對購房未來支出成本不斷加大的心理預期,使得消費者的貸款心理發生變化,提前還貸的現象將會逐步顯現,鑒於此,『鏈家地產』市場研發中心建議消費者,通過提前還貸來規避利率風險不一定就是最合適的,關鍵還在於需要對自己目前的還款能力和來的預期未還款能力作出理性的評估,只有這樣根據自身的實際狀況選擇貸款方式纔是最佳的。