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土地出讓市場統計
在經歷了2005年的房地產政策年的洗禮之後,2006年的天津土地市場又重新迎來了長足的發展。據統計,全年天津土地交易中心成交土地共49幅,土地成交面積總計350萬平方米,土地成交金額98億元。與2005年的140萬平方米、46億元的成交規模相比,2006年土地交易明顯回昇。(數據來自:天津市土地交易中心2006年成交地塊網上公布情況)
明顯看到,經受了2005年一年的宏觀政策的影響後,土地新增供應量明顯上昇,天津市場的良好發展前景已為各方共識,成交市場表現活躍,成交量大幅度上昇。但同時由於大量的出讓土地地處城市邊緣區域與郊縣,導致總體平均土地價格較2005年有所下降,平均每畝只有187萬元,低於2005年的220萬元。
表1.土地出讓統計(總量)
年份 |
出讓面積(萬平米) |
出讓金額(億元) |
平均每畝單價(萬元) |
2004年 |
700 |
142 |
135 |
2005年 |
140 |
46 |
220 |
2006年 |
350 |
98 |
187 |
2006年土地市場特點
1、土地供應結構更趨於合理
2006年出讓的49幅土地中,大致可以分為三種類型:一種是住宅用地,一種是商業用地,一種是涵蓋住宅及公建用地的綜合用地。據統計,49幅土地中,純住宅用地共21幅,總佔地面積130萬平方米,佔土地出讓總面積的37%;純商業用地15幅,總佔地面積109萬平方米,佔土地出讓總面積的31%;住宅及公建綜合用地13幅,總佔地面積111萬平方米,佔土地出讓總面積的32%。土地成交市場中純商業用地所佔比例大幅度上昇,2005年純商業用地所佔比例僅為3%,而2006年則上昇至31%,土地市場不再"一股獨大",顯示天津土地供應結構更趨於合理。
表2:土地出讓統計(按使用性質)
土地性質 |
出讓量(幅) |
總佔地面積(萬平米) |
面積比例 |
居住用地 |
21 |
130 |
37% |
商業用地 |
15 |
109 |
31% |
綜合用地 |
13 |
111 |
32% |
2、中小型地塊繼續佔據主流地位
2006年出讓的49幅土地中,總佔地面積350萬平方米,平均單幅出讓土地佔地面積7.2萬平米,這一數據與2005年的6.2萬平方米大抵持平,遠遠低於2004年的28萬平方米。
在出讓的總計49幅土地中,5萬平方米以下的地塊共計31幅,佔63%;5萬至10萬平方米的地塊共計6塊,佔13%;10萬平方米以上的地塊為12塊,佔24%。同時我們也可以看出,10萬平方米以上的地塊大多處於城市邊緣地帶或是郊縣,市內6區多以5萬平方米以下地塊為主,甚至有相當一部分不足萬餘平方米的地塊出讓,這也表明了城市土地資源的緊缺與開發的日漸飽和。
表3:2005年土地出讓統計(按面積規模)
單幅面積規模 |
出讓量(幅) |
數量比例 |
總佔地面積(萬/平米) |
面積比例 |
5萬平米以下 |
31 |
63% |
458784 |
13% |
5-10萬平米 |
6 |
13% |
417102 |
12% |
10萬平米以上 |
12 |
24% |
2622804 |
75% |
3、次中心區及郊縣佔據供應市場主體
2006年,隨著城市化進程的加快,以及天津市總體規劃中加大力度建設衛星城鎮的政策推出,天津土地供應市場的外擴的趨勢進一步明朗化。據統計,2006年成交的49幅土地中,位於市內6區的共計18幅,土地出讓總面積為82萬平方米,僅佔2006年土地出讓總面積的23%,次中心及郊縣的土地成交共計31幅,土地出讓面積為268萬平方米,佔出讓總面積的77%,次中心區與郊縣已經成為天津事實上的主要土地供應區域。
市內6區中,出讓規模最大的是南開區與河東區,南開區共計出讓土地5幅,總面積51.6萬平方米,這些地塊也大多處於南開區與西青區的交界處;河東區共計出讓土地7幅,總面積10.4萬平方米,與南開區相似,這些地塊大多處於河東區與東麗的交界處,中心城區邊緣化擴散的趨勢愈加明顯。
2006年土地出讓規模最大的郊縣當屬西青區,共計出讓土地9幅,總面積達到112萬平方米,佔全市出讓總面積的32%;與此同時,借助濱海新區的發展契機,東麗區的土地出讓量也大幅度上昇,共計出讓土地6幅,總面積達到81萬平方米,主要集中在與中心城區的接合部,以住宅用地為主。
4、土地容積率進一步提昇
2006年土地供應市場的另一個特點是土地容積率有提昇趨勢,整體容積率接近2。為適應未來土地精細化運作的要求,今後出讓土地的容積率仍有一定上昇空間,這也意味著未來高層建築將更加普及。
5、政策變向,開發商拿地更為審慎
2006年,天津市土地交易中心總共推出交易地塊85塊,其中成交49塊,成交率為58%,在成交的49塊中,又尤以中小面積地塊為主,約佔成交總數量的7成,由此可以看出:由於受國家"90平方米、70%"等政策的影響,以及未來市場中不確定因素的增加和供應市場的引導,房地產開發商在競買土地時更加的謹慎務實,往往在拿地時以中小型地塊為主,同時在競拍決策中更注重結合自己的競爭優勢和發展戰略加以取捨。