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2006年天津房地產市場綜述
如果說房地產行業的新一輪調控始於2005年,那麼2006年可視為行業調整的深化。在這一年裡,鑒於改善住房供應結構、穩定房價運行的任務仍然非常艱巨,國內陸續出臺了包括行政、信貸、稅收、土地等一系列政策,政府對於房地產市場的直接影響日益加強。
由於政策執行具有滯後性,且涉及中央政府與地方政府的利益博弈,使得國內房地產市場運行的不確定因素增加。我們看到,中國長期經濟增長穩定和城市化進程加快,使得房地產需求居高不下。同時,人民幣昇值預期、住房體制改革的促動、資本市場不完善等制度性因素,都是房地產熱的經濟發展內因,也說明國內房地產價格上漲具備一定的合理性。
不言而喻,經濟發展的內在需求只能引導而不可壓制。近兩年密集的政策顯示決策部門對於住房問題的重視,但當前調控措施往往行政微觀乾預與宏觀調節交錯運用,模糊了政府與市場的邊界;而且,因缺乏對於需求結構的准確把握,有些措施甚至加重了中低收入層的負擔。對中低收入階層的住房保障體系,往往由於中央與地方政府的利益分配機制,難以在短期內有所作為。因此,2006年國內雖然在抑制房價快速上漲、加速行業優勝劣汰方面取得一定成效,但長遠來看,房地產行業的調控之路仍然任重道遠,這也意味著今後國內樓市的階段性調整不可避免。
與國內其它城市相比,2006年天津樓市依然穩紮穩打,杜絕大起大落,這與天津一貫的務實作風不無關系。據統計,去年前10個月,天津新建商品房成交891萬平方米、449.4億元,同比增長5.1%和28.5%,預計全年商品房成交量達到1050萬平方米,比2005年略有增長。商品房成交均價為5000元/平方米,比2005年同比增長17%。二手房成交面積為600萬平方米,與2005年854萬平方米的成交規模相比有較大幅度下滑。與往年相比,2006年天津樓市主要有以下幾個特點:
房地產投資保持穩定,市場中長期仍然向好
商品房成交規模企穩,二手房成交量大幅下降
結構性失衡有所緩解,但未根本解決
房價同比增長較快,環比增幅趨緩
郊縣樓市佔據規模優勢,兩極分化格局逐步形成
外地開發企業站穩腳跟,市場准入門檻提高
天津房地產投資環境分析
2006年6月,國務院下發《關於推進天津濱海新區開發開放問題的意見》的通知。《意見》指出,推進天津濱海新區開發開放,有利於實施全國區域協調發展總體戰略。經過十多年的發展,天津濱海新區的綜合實力不斷增強,服務功能進一步完善,是繼深圳經濟特區、浦東新區之後,又一帶動區域發展的新的經濟增長極。天津濱海新區的開發開放,有利於促進我國東部地區率先實現現代化,從而帶動中西部地區,特別是"三北"地區發展,形成東中西互動、優勢互補、相互促進、共同發展的區域協調發展格局。
《意見》明確天津濱海新區的功能定位是:依托京津冀、服務環渤海、輻射『三北』、面向東北亞,努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心,逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。並提出鼓勵天津濱海新區進行金融改革和創新;支持天津濱海新區進行土地管理改革;推動天津濱海新區進一步擴大開放,設立天津東疆保稅港區;給予天津濱海新區一定的財政稅收政策扶持等。可以說,濱海新區乃至天津迎來歷史上的最好發展時機。
從上圖中可知,天津城市經濟總量與人均GDP在五大城市位居中等偏下水平。中原認為,天津的經濟總量及影響位居國內二線城市的領先位置。與上海、北京、廣州等一線城市相比,天津在經濟和社會發展中還存在一些問題:加快結構調整、轉變經濟增長方式的任務還很重,經濟總量還不夠大,服務業發展相對滯後,個體私營經濟比重偏低,就業壓力比較大,社會保障體系還有待於進一步完善。
天津目前處於國民經濟發展的歷史最好時期,也是國內經濟發展勢頭最快,整體運行平穩的區域之一。
在經濟保持較快速度發展的過程中,天津的產業結構調整以及城市功能轉變也將逐步推進。
天津在基礎設施方面投入較大,如軌道交通網、海河開發、快速路等重點工程將進一步完善中心城區的配套優勢,進而強化中心城區與郊縣市場的經濟互動。
天津的投資環境日益完善,目前天津開發區、高新技術產業園區已經成為帶動天津經濟發展的龍頭,隨著開發區向西擴建、高新區向環外發展,這些產業園區對天津經濟的拉昇作用更為明顯。
《2005-2020年天津遠景規劃》中對未來天津的城市定位是加強與北京的經濟互動,建設成為環渤海地區的經濟中心。
天津十一五規劃以及濱海新區建成改革綜合配套實驗區得到國務院正式批復,為天津投資環境的全面昇級奠定基礎。
隨著京津一體化戰略的實施,作為環渤海沿岸最大的城市和區域合作的重要樞紐,天津的區域價值也將受到更加深遠的影響。
2007年市場展望
政策層面:
2007年直接行政乾預力度將減少,對土地、信貸、銷售市場方面的監管及執行力度加大。2007年政策主要圍繞改善供應結構及抑制房價過快上漲展開。
供應層面:
2007年天津商品房供應保持穩定,一方面深挖市區的住宅及公建市場潛力,另一方面加速向郊縣擴張。外地開發商加速本地化進程,在未來競爭中佔據主動。
需求層面:
2007年天津商品房需求保持穩定,預計全年商品房成交量維持在1000萬平方米左右。受供應引導,中小戶型住宅增長速度可觀。
房價層面:
2007年天津房價總體保持穩中有昇態勢,但因為郊縣市場規模擴大,全市平均房價企穩為主。預計2007年天津商品房均價在5600元/平方米左右。
產品層面:
2007年高層住宅日益普及,洋房及別墅凸現稀缺性。受總價及政策影響,中小戶型大行其道。社區商業將日益成為項目的重要組成部分。
熱點區域層面:
2007年熱點區域主要集中在土地成交密集區域及政府規劃的外圍組團,如河東區衛國道沿線區域,環城四區及濱海新區,將成為今年的熱點區域。
二手房市場方面:
2007年天津存量房市場將處於一個恢復期,政策影響逐漸被市場消化,同時次新房加快進入流通市場,促使成交量有所攀昇,預計在700萬平方米左右。