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孫宏斌的激情造就了順馳,也毀滅了順馳。
又一個短跑選手退出了。
1月26日,香港上市公司路勁基建有限公司(HK,1098)發佈公告,宣佈履行順馳A購買期權及認購期權,同時順馳A可在10月31日之前隨時行使購買順馳B的購買期權。至此,擁有約740萬平方米建築面積的順馳中國控股有限公司(包括蘇州鳳凰城、順馳A、順馳B)即將被路勁全部收入囊中,這已經不再有什麼意外。
雖然被併購之後的公司仍然以順馳(Sunco)爲名,但是它已經不再是孫宏斌的公司了——他在新公司中的股份已經被稀釋到了5.3%。經過一番複雜的資本運作,路勁以大約18億元的代價拿下了整個順馳中國,土地的收購成本僅有每平方米780元,難怪路勁董事局主席單偉豹連稱便宜。
中國房地產的又一匹“黑馬”失敗了。而在2年之前,這匹黑馬曾經是如此地奪目。2003年下半年開始,順馳抓住土地招投標的契機,在全國各大城市瘋狂拿地。僅僅1年的時間,順馳就從2個城市拓展到17個城市,銷售收入從40億元增長到將近100億元。2004年初孫宏斌曾經高調宣佈:順馳將在3年之內超過萬科,成爲行業第一。2005年1月順馳年終總結大會上,當孫宏斌走上臺的時候,大屏幕上立即打出了“1000億元的房地產公司是什麼樣的”的字幕,全場爲之震動。如今,這些都已成明日黃花。
但是,順馳也給房地產界留下了一筆寶貴的遺產:它所帶來的衝擊還不僅僅是銷售收入的超常規增長,而更多的是把一種激情四溢的“順馳模式”展現得淋漓盡致。以前,大部分國內房地產企業都是區域性的公司,他們習慣了一種四平八穩的經營模式:從拿到土地開始,花一年時間做規劃,花兩年時間蓋房子,再用兩年時間賣房子,整個週期下來,四五年都過去了,利潤還非常豐厚,這個行業太舒服了!
而做IT出身的孫宏斌卻把類似IT企業的經營模式注入了這個行業。順馳往往是在還沒有拍賣土地之前就對項目進行詳細的規劃,在土地招標時則不惜以異乎尋常的高價突出重圍,然後是半年內開工、半年內建成並快速銷售回款。由於行業內原有的老人並不適應這種模式,他不惜重用新人,順馳的很多地區公司的總經理都是不到30歲的“青年軍”,像當初以9.05億元拿下“京城第一拍”——北京大興黃村1號地的順馳北京公司總經理陶琴年僅27歲。
激情澎湃的孫宏斌造就了狂放不羈的順馳,他既成就了順馳的輝煌,又爲順馳最後的失敗埋下了隱患。
正如電影《生死時速》中那輛公車只能以高於50英里的時速行駛否則就會爆炸一樣,“順馳模式”的本質就是通過強行縮短產品(房屋)的上市週期和加快資金的週轉速度,從而以最少的資源投入產生最大的產出。這個道理在IT行業是講得通的,因爲IT的產業鏈基本上是企業可控的:無論是芯片、鍵盤還是顯示器都不是稀缺的資源,都能夠隨時在市場上買到;產品的生產週期完全取決於自己的生產效率,沒有什麼紅頭文件進行限制;無論是在北京還是紐約,客戶需要的電腦的配置都是大同小異。因此,戴爾以其令人瞠目結舌的“戴爾模式”一舉成爲行業的老大。孫宏斌也是希望通過在地產行業快速複製“戴爾模式”從而實現自己的老大夢想。
但是,房地產行業的特質決定了這種複製很難成功。首先,企業所需的“原材料”土地是稀缺的,它不僅完全掌握在地方政府的手裏,而且釋放的時間基本上是不可預測的,企業往往並不知道什麼時候自己看中的土地能夠進入招投標,什麼時候能夠真正拿到土地,因此很難排定土地的“生產計劃”。其次,與IT行業相比,客戶的需求差別非常之大,以至於房地產企業在每個城市都必須開發出完全差異化的產品。例如,北京人喜歡正南正北的大開間,廣東人則經常將樓房的底層架空以形成透視效果。這些都決定了在一個城市成功的模式並不一定能夠在另外一個城市取得成功,也決定了房地產企業實際上根本無法決定自己產品的生產週期。
而孫宏斌卻固執地認爲順馳能夠按自己的方式重新定義規則。例如,順馳一向強調“付款方式比地價更重要”,北京大興的項目雖然花了高價,但是首期只需要付全款的30%,第二個30%可以在一年之後的年底支付,其餘的款項則在兩年之後付清。在其他城市,順馳也是按照同樣的方式與地方政府進行危險的博弈。
只要順馳還在極速飛奔,只要順馳項目的回款能夠週轉過來,這種遊戲就能夠進行下去。不幸的是,大環境發生了變化,政府開始嚴格控制房地產的招投標程序,開始重新規定房屋的出售條件,開始重新審查房地產貸款的發放辦法……所有這些都導致了遊戲規則的再次改變。高速行駛的順馳轎車突然驚恐地發現,前面原來認爲一馬平川的高速公路突然變成了泥濘不堪的鄉間小路,它已經無法繼續保持原來的速度了。而一旦速度降低,資金鍊斷裂,基於速度的整個運營模式也就崩潰了。
這也再次提醒我們,盲目的激情對於企業的長期發展是多麼的有害;孫宏斌和一班年輕人的激情造就了順馳,也毀滅了順馳。
中糧集團董事長在評價萬科和王石的時候曾經說過:“他們也是從一個很普通、很幼稚的企業走過來的,他們的經歷,很多中國企業經歷過,他們也犯了幾乎所有可能犯的錯誤?倖存者的幸運在於他們在錯誤還沒有能把他們毀滅的時候醒悟了。”不知道如今的孫宏斌能否聽得到。