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國家發改委18日公布數據顯示,2006年12月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比上月高0.2個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月高0.1個百分點。經過了2006年整整一年的宏觀調控,居高不下的房地產市場房價上漲依舊,這還沒有加上開始清算的土地增值稅。本月17日傳出房地產商被課以30%-60%的土地增值稅,隨後滬深股市房地產股全盤大跌,而購房者對這種價格壓力傳導至房價的懮慮也越來越重。
澄清
國稅總局:購房者負擔不會增加
『由於對房地產開發項目已經預征了土地增值稅,而清算是在房地產開發項目已經全部或大部分銷售完畢後纔進行的,因此,通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發企業的稅收負擔,也不會加重購房者的經濟負擔。』在發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》後,國稅總局昨日又發文對此通知進行了解釋。
文章指出,土地增值稅1994年已開征,上述通知並不是土地增值稅新的政策規定,而是在征管上對以往清算工作遇到的問題進行的梳理和規范,是一個征管文件。
談到通知對房地產市場的影響,國稅總局認為,土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種,主要目的是調節房地產開發企業土地增值的收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作,將對房地產市場的健康發展起到積極的作用。
1993年12月13日,為了規范土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益,國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱『條例』),規定轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅,條例從1994年1月1日起開始施行。但由於此後房產一度不景氣而至今沒有正式征收。
疑慮
具體征收額度尚待地方制定
『各省稅務機關可依據本通知的規定並結合當地實際情況指定具體清算管理辦法。』在《通知》的同時,全國工商聯房地產商會會長聶梅生也表示贊同具體情況具體分析。『這次國稅總局沒有給出具體的征收額度,這個還將由各省市去制定具體細則。』談到此次清算土地增值稅對北京房地產的影響,她建議,為了避免刺激房價的過快增長,北京的征收額度應該不會很高。
其實,早在去年深圳市已經正式開征了土地增值稅。其主要內容包括兩個部分,一個是土地交易環節稅收,另一個是房產交易環節的土地增值稅收。
在土地交易環節稅收政策延續1993年制定時的規則,實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
而在房產交易環節的土地增值稅實行差別稅率,普通住宅交易(包括新房、二手房)的土地增值稅為銷售價格的0.5%,高檔住宅的土地增值稅為銷售價格的1%。隨後不久,2006年11月17日,北京市也在房產交易環節開始征收土地增值稅,額度為交易總額的1%。業內人士預計,今年2月1日開征的土地增值稅將有可能借鑒深圳模式。
交鋒
稅收調控房價會不會起反作用?
就在國家稅務總局發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》不到24小時,京城的房地產市場業已開了鍋。『羊毛永遠出在羊身上』的言論在網絡上比比皆是,眾多網友們紛紛猜測此次收繳的土地增值稅將會轉嫁給購房者本人,而部分專家對於國家稅務總局此次開展土地增值稅的清算也抱以了質疑的態度,究竟在房地產企業部開展土地增值稅的清算是否會導致成本的轉移和房價的上漲呢?
短期房價必然上漲
『北京市的房價在2007年上漲已經成為必然,而此次的土地增值稅清算只不過是一個催化劑。』某位大連籍開發商在接受記者采訪時毫不掩飾地表達了自己的觀點。與此同時,他還表示成本增加,相應的房屋總價一定會上漲,這是毫無疑問的,除非接下來還會有什麼更為行之有效的調控措施。
對此持相同意見的還有中原地產華北區總經理李文傑。當記者問到此次土地增值稅的開征會對房地產業內有什麼影響時,李文傑表示短期房價上漲已經是板上釘釘了。
李文傑向記者介紹,土地增值稅開征對北京房價有著直接的影響,短期內的上漲成為必然。按照目前的市場情況,北京的住宅供需缺口依然很大,在存在廣泛供不應求情況的背景下出臺土地增值稅政策,開發商方面有足夠的能力利用需求做文章,把因政府征收土地增值稅而提高的成本轉移到購房者身上。
與業內反映強烈相對應的還有眾多關注北京房地產市場的網友們。記者在某地產網站上看到,大多數的網友對於此次土地增值稅的清算是否會影響到房價更多采取了肯定的態度。
一位網名為『不願為房奴』的網友表示,此次國家征收增值稅的目的是限制房地產開發商囤積土地的行為,因為在房地產開發商的資金鏈中,有的開發商向銀行的貸款佔了很大比例,這就意味著誰囤積土地除了要被征收土地增值稅之外,還要支付額外的銀行貸款利息!但隨著稅收的依法嚴格征收,在開發商利潤縮減和成本壓力增加的同時,縮減的部分利潤或多或少會轉移到購房消費者的身上。
VS
房價不會明顯上昇
持相反意見的也大有人在。記者就此次增收土地增值稅致電北京萬科時,相關負責人表示,目前北京萬科就此事不方便發表任何意見,一切以萬科集團發布的公告為准。
昨日,萬科集團發布公告,公告稱萬科已按土地增值稅相關政策和各地方政府規定,在房產實現銷售的同時預繳了土地增值稅,並按相關規則,在以往年度業績中做了相應的成本預提,同時還在新項目發展中考慮了相關因素。與此同時,萬科方面還表示其房地產開發一直以普通居民住宅開發為主,因而受土地增值稅影響相對較少。
而與萬科采取同樣態度的還有其他5家房地產上市公司,他們不約而同地在昨天發布了公告,公告的內容也多為『業績及房價不會因為土地增值稅明顯上昇』。
對此滿堂紅地產研究部總監龍斌博士分析,開發企業稅負增加,對於樓價肯定有影響,就像對二手房交易環節加稅導致二手樓價不同程度上揚一樣,對任何行業的生產者和產品供應者的加稅政策,都有可能產生提高產品價格,來轉嫁或抵消政策影響的現象,如果這個市場是供不應求,可能性則更大。這應該是個簡單的經濟學道理。
一部分開發企業可能將加稅的成本打入房價。但實際上,去年樓價上昇的幅度比較大,樓價已經在高位,市場成交有縮量,部分購房者產生一定的恐高情緒,如果開發企業再將這些成本打入樓價,勢必會影響銷售量,開發企業會得不償失。加價行為一定會考慮市場的承受力。站在供求雙方的博弈角度看,未來樓價不會因為土地增值稅明顯上昇。
買賣一套房子要繳多少稅?
以一棟成交價格為100萬元的商品房為例,從它破土動工到建成交付再到住房者手中總共需要繳納16.145萬元的稅,其中開發商需要繳納12.595萬元、購房者需繳納3.55萬元的各種稅費。
去年12月全國房價漲幅昇0.2%
就在人們議論國稅總局的通知會不會影響房價之際,國家發改委發布的數據顯示,2006年12月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比上月高0.2個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月高0.1個百分點。
其中,新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%,漲幅比上月高0.5個百分點;環比上漲0.6%,漲幅與上月持平。分地區看,與去年同月比,漲幅居前3位的城市包括:秦皇島11.8%,北京10.4%,深圳10.0%。
二手住房銷售價格同比上漲4.2%,漲幅比上月低1個百分點;環比上漲0.7%,漲幅比上月低0.1個百分點。與去年同月比,漲幅居前3位的城市包括:鄭州12.4%,深圳11.4%,大連10.5%。
言論
政策不該為政績而生
土地增值稅要進入清算時代了。國稅總局:『土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種。』國家宏觀調控的初衷則是抑制房價過快上漲。
然而逐利是商人的本性。在土地增值稅清算導致土地成本提高、開發商利潤縮減的情況下,開發商怎能不將這部分成本轉移到房價上?
從2005年的新舊『國八條』到2006年的『國六條』,國家連續揮出房地產宏觀調控的組合拳。如今,『國六條』的細則也由過去有彈性的『太極拳』變成回旋餘地甚少的『少林功』。二手房營業稅、二手房個稅、土地增值稅、土地有償使用費……一系列的稅費皆為『宏觀調控』、『穩定房價』而征。
而最新數據顯示,2006年12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比上月高0.2個百分點。房價似乎全然不理會國家的苦心,鉚足勁兒地漲,『居者有其屋』成了遙遙無期的夢。這種情況下,人們似乎有理由懷疑有關部門出臺政策和政績有關。
毫無疑問,任何政策的實施,都不僅僅是國家大事,而是關乎社會生活中的個人。政府部門出臺政策,必須要考慮到政策對更廣范圍內和更長時間後的人的影響。否則,政策就淪為政績的奴隸,政府的權威性和合法性就會漸失。
如何減少或者防止不負責任政策的出臺?我們不妨學學老祖宗的『物勒工名』。這是一種春秋時期出現的制度,指器物的制造者要把自己的名字刻在上面,以方便管理者檢驗產品質量。也就是說,制造者要對自己的產品質量負責。
既然遠在落後的奴隸社會,人們就已經意識到『責任』二字,那麼在構建社會主義和諧社會的今天,我們是否也該效仿老祖宗們,實行制定政策問責制,讓政策制定者而不是百姓為不負責任的政策埋單?