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一、衛國道板塊界定及其基本狀況與發展歷程
1 衛國道板塊的界定及其區位優勢
衛國道板塊區域項目及主要乾道分布圖
衛國道板塊主要包括衛國道順馳橋以東沿線至外環區域,程林莊路以北區域和麗苑居住區。面積相對較大,區域橫跨河東、東麗兩區。
整個板塊位於天津市區版圖的最東端,衛國道快速路是中心城區通向濱海地區的必經之路,直達天津港保稅區空港物流加工區,東接京津塘高速公路、濱海國際機場,交通網絡四通八達;向西沿即將全面通車的東南半環、新中環線,可迅速到達河西、南開等區,地理位置十分優越。
板塊內部及周邊生活配套設施齊全,其中配套商業:家世界、易初蓮花等大型超市以及大中電器等大型商場遍布板塊周邊,太陽城30000平方米商業及又壹城商業是天津市首座集餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假為一體的現代商業群落;配套教育:第七中學、第八中學、盤山道中學等遍布周邊,這些優質的教育機構方便板塊內子女就近入學,同時太陽城社區內即將建成兩所國際化標准的幼兒園,小學、中學的建設也正在進行中;配套醫療:天津市重點醫療單位遍布周邊,武警醫院、仁愛醫院、中醫醫院等大型市級醫院確保健康生活。
2 衛國道板塊的發展歷程
該板塊的最早開發要追溯至上個世紀90年代初,天津市房地產市場正處於實物分房向貨幣分房過渡時期。剛剛突破實物分房的桎梏,迫於市場壓力,開發商對於設計提出更高要求,一些精品社區如體院北居住區、萬新村居住區等開始出現,它們代表了住宅的高品質。
當天津市房地產市場進入真正形成時期,房地產開發新理念、新概念層出不窮,例如國際文明居住標准、環境論等等。這一時期,以萬新村為代表的老一代住宅小區已逐漸落伍,並在相當長的時期內淡出了人們的視線,取而代之的則是華苑居住區、梅江居住區等新興社區。
隨著衛國道板塊在新一輪城市建設規劃中重新被納入重點發展區域,該板塊也迎來了新一輪的發展,最早的項目是順馳太陽城,該項目於2002年初開工建設,同時政府為解決部分城市低收入人群的居住問題,在該區域規劃建設了大型經濟適用房居住區——麗苑居住區。緊隨其後,一些開發商也逐漸將發展重點轉向該地區,先後出現了戀日風景、錢塘精英匯、鳳溪花中城、陽光星期8以及現在引起更多關注的百合春天項目。這些項目的先後啟動,又把一些市民的目光重新拉回了該區域。
二、區域內房地產發展現狀
1 區域房地產市場發展水平
衛國道板塊房地產發展水平
數據來源:傑座諮詢信息中心
2006年1?11月衛國道板塊內實現銷售套數1136套,成交面積達12.18萬平方米,成交均價在5000元/平方米。11月份板塊內在售項目均所剩無幾,成交套數僅有24套。未來一段時間,該區域內會集中上市一批新樓盤,成交量會隨之而增加。
1?11月份,區域內房地產銷售價格呈現穩中有昇的態勢。5月以來,由於各樓盤都接近銷售尾聲,成交量較小,所以成交均價略有下降。進入7月以後,由於陽光星期8等項目重新投入市場,成交均價有所回昇,且一直保持小幅度上揚。在經歷熱銷階段之後,該區域的房地產價格進入一個相對穩定的時期。
衛國道板塊與整體房地產市場發展的關系
數據來源:天津國土資源和房屋管理局發布的每日房價
從圖上我們可以看出,相比整體房地產市場的發展狀況,衛國道板塊的發展與整體行業保持了相對一致,雖然由於其地域的限制,與整體市場的發展在絕對量上仍有一定的差距,但我們可以看到在相對增長速度上,河東市場的銷售均價在這11個月中漲幅達22%,大於全市16%的增長水平,這也表明了衛國道板塊市場的發展空間巨大。隨著區域市場逐步融入整體的步伐,相信衛國道板塊在整體市場發展中也會扮演著愈加重要的角色。
3 典型項目分析
由於地處城市邊緣區域,土地價格及建設成本相對較低,板塊內樓盤主要特點是價位相對較低,多層、小高層產品比例相對較大,建築密度小,綠化率較高。目前該區域在售與即將面市的樓盤包括錢塘精英匯餘房、陽光星期8、太陽城第五季、百合春天Ⅱ期以及世紀泰達商務酒店。
陽光星期8:
陽光星期8總建築面積46萬平方米,其中居住39.6萬平方米,商業1.7萬平方米,綜合4.8萬平方米。容積率為2.49。綠化率為40%。建築形式以高層為主。
項目目前在售主力戶型為100?130平方米的兩室、三室,其銷售均價為6100元/平方米,目前銷售比例已接近50%。
百合春天Ⅱ期:
百合春天Ⅱ期坐落於衛國道與雪蓮路交口南側,是由天津松江集團開發建設。總建築規模10萬平方米左右,容積率1.1,綠化率35%。建築形式以四層半洋房、多層為主。
百合春天的房型設計本著經濟性與功能性相結合的理念,充分考慮周邊消費群體的消費習慣及消費傾向,項目的主力戶型為58?131平方米,以一室、兩室為主,預計銷售均價為5000?5500元/平方米。該項目由於較小的戶型及相對較低的銷售價格,得到了眾多消費者的青睞,預計會很快取得較好的銷售業績。
三、衛國道板塊未來發展趨勢
1 發展的機會
衛國道板塊地理優勢:
隨著濱海新區的開發和建設,河東區得到了政策的支持,努力建設成第三產業發達、商務功能完備、基礎設施完善、交通優勢明顯的現代化新城區。衛國道板塊是河東區與東麗區、開發區溝通和連接的樞紐,在地理位置上發揮著重要作用,是中心城區連接濱海新區的前沿,是實現天津市經濟中心戰略東移的要地。
區域內市政基礎設施建設:
自2003年下半年以來,作為迎賓大道的衛國道進行了路面的修整和拓寬,規劃中的地鐵二號線也將自此處通過,東南半環與衛國道的銜接、快速路的建造,使得這一地區成為天津市內因交通狀況而昇值的最大受益者。尤其是中環線與太陽城之間的區域,大量閑置土地因為交通的改善被盤活,這些土地也將成為未來昇值物業的載體。
2 衛國道板塊地產未來發展
土地的放量:
從天津市土地交易中心獲悉,從2006年11月開始,河東、東麗兩區域內有多塊土地交易成功,預示著下階段本市東部板塊地產開發將再度昇溫。
其中,河東區成交三塊,位於衛國道、萬東小馬路和廣瑞西路,土地面積近7萬平方米;東麗區成交三塊,位於祁連路西側、程新道南側和昆侖路與外環線交口,面積近78萬平方米;在這些地塊中,四塊居住用地分別位於東麗區祁連路西側、程新道南側、河東區萬東小馬路和廣瑞西路。其中,河東區萬東小馬路地塊被廣西陽光股份以3.412億元競得,樓面地價近3800元/平方米。
濱海新區開發熱度提昇,連接市區與濱海的東部走廊也隨之昇溫。東部多個地塊近期集中成交,而且成交價格不菲,表明開發商均看好這一區域未來發展潛力。預計這些項目將會在一年以後上市。
待開盤項目的放量:
進入2007年,該板塊即將有一批項目進入市場,這其中包括太陽城第五季、百合春天Ⅱ期、陽光星期8後期項目等。其中百合春天Ⅱ期預期供應量為10萬平方米,而陽光星期8後期項目也有近20萬平方米的供應量,此外還有規劃中的第五季、戀日風景後續項目,該區域內的房地產市場將會集中出現較大的放量。
區域未來房地產市場價格及戶型走勢:
未來一段時期內,該區域內主要上市項目為第五季、陽光星期8、百合春天Ⅱ期等幾個項目,這其中,陽光星期8項目的後期開盤價為6300元/平方米左右,百合春天也即將到達5500元/平方米左右的銷售均價。綜合上述幾個項目,未來該區域的房地產價格將會有大幅度的上昇,預計板塊內銷售均價逐漸逼近6000元/平方米。
就戶型而言,陽光星期8即將入市的主力戶型為96?100平方米的兩室,百合春天Ⅱ期主力戶型也在58?131平方米之間,後續開發的項目也在該區域范圍之內,同時受到『90平方米、70%』新政的影響,預計未來該區域供應的主力戶型應為經濟型中小戶型為主。(傑座諮詢)