|
||||
近年來,國家對濱海新區的發展極為重視。獲國務院批准的《天津市城市總體規劃(2005年-2020年)》中更特別提到要促進濱海新區開發開放。按照『十一五』規劃的部署,濱海新區將迎來新一輪的大開發,同時,作為濱海新區的重要組成部分,各項發展政策的實施也將為大港區房地產市場的發展帶來前所未有的歷史機遇。
大港房地產市場交易進入上昇通道
眾所周知,由於國家的重視以及諸多利好因素的帶動,濱海新區中塘沽、開發區等地區的房地產市場在過去的一兩年中得到了飛躍式的發展。與此同時,以往稍顯沈寂的大港樓市也進入了相對穩定的上昇通道中。
在這一點上,通過大港區成交統計圖便可見一斑。2005年4月至2006年10月大港區的市場交易數據顯示:首先,從交易規模上看,2006年農歷年以來,商品住宅的成交量便節節攀昇,至5月份更是創下了近兩年來的最高交易量,但是隨後國家出臺了諸多調控政策,受此影響,市場出現了短暫的回調,成交量在6、7月份有所下滑,然而,隨著市場前景的逐漸明朗,以及各項目的逐步放量,市場交易終於又在經歷了一系列政策洗禮後呈現出了上揚的趨勢。其次,價格方面,自2005年4月以來便一直穩步增長,2006年房價較2005年同比漲幅達18%。
熱點板塊
目前大港區房地產項目集中在以下幾個區域:學府路板塊、城區南部板塊以及港東新城板塊。
板塊 |
代表項目 |
板塊特征 |
學府路板塊 |
雅都•天澤、福華裡、福苑裡 |
濃厚的文化氛圍:緊鄰大學城;景觀環境優勢:羅馬柱、望海山等。 |
城區南部板塊 |
美郡、和興起點城 |
地理位置優越:靠近老城區中心;周邊配套比較完善:學校、醫院、超市等。 |
港東新城板塊 |
和興理想城、福澤園、福繡園 |
新的城市發展中心;行政文化中心、居住中心、商貿中心。 |
其中,學府路板塊與城區南部板塊分別位於大港城區的北部與中南部,發展較早,屬於老城區,城市主要功能區貫穿其中,生活配套條件相對較好。
另外,港東新城板塊是為配合國家大石化基地而建設的新城區,它是加快推進濱海新區開發開放的重大舉措,也是大港現代化建設的重要組成部分。
港東新城位於津歧公路以東,上高路以北,李港鐵路以南,東至區界。規劃佔地8.68平方公裡,總建築面積800萬平方米,規劃居住人口14萬人。
新城區的規劃主要分為三大功能板塊:中間板塊為行政和文化板塊,南北兩側為居住板塊,新老城區交接處為商務板塊。新城區規劃突出以人為本和人與自然和諧共生的理念,建成後將成為集大港區行政文化中心、商貿中心、居住中心於一體的親海型生態新城。
該新城建成後,現大港區委、區政府以及重要政府部門都將遷址到新城的行政區,以全面提昇該區域的綜合凝聚力和輻射力,提昇該區域的招商引資環境。
行政區是港東新城的核心,在規劃和建設上采取主動開放的原則,建設成花園式的親民行政辦公區,成為新城的標志性建築組群。在新城的西部,將開發濱海型商貿區,通過建設縱橫交錯的交通路網,與老城區連接起來,促進商圈的聯動。這裡將建設一批寫字樓、高檔酒店、大型文化設施,大力發展新興行業,增強第三產業對區域經濟的帶動作用,完善區域經濟結構,促進濱海新區的發展。
此外,未來的港東新城將在南北兩端規劃建設一批時尚、現代的居住項目,新城中心還將建設世紀港島、溪谷公園等一批景觀景點,全面提昇新城區的城市載體功能。
由此,我們可以預見到,港東新城的建設,不僅有利於增加濱海新區載體功能和服務能力,還將為濱海新區形成結構合理、功能齊全的現代綜合交通體系和基礎設施體系奠定良好基礎,並極大地改善大港區的城區環境。
大港房地產市場特點
通過對大港房地產市場的進一步觀察,發現它有著如下特點:
第一、房地產市場處於發展的初級階段。
由於大港區是現代化的石油化工基地,以重化工業為主體。以往的房地產開發以單位集資建房為主,到上個世紀九十年代末取消福利分配,住房問題纔逐漸市場化。
第二、當地房地產開發市場化程度不高。
以往住宅的開發對營銷以及後期物業管理的重視度不夠,但隨著近兩年多個中高檔住宅項目的相繼入市,將有效帶動區域房地產開發、運作水平的提昇。
第三、產品品質有待提高。
大港區住宅以多層建築為主,尤其老城區現有居民樓大部分均為白牆紅頂,樓體立面設計呆板且顏色單調,各樓宇間多為行列式布局,小區園林景觀設計缺乏,整體品質感以及居住舒適度較低。
在2006年的新項目中,這種情況得到明顯改善,多層住宅的設計更多的融入了花園洋房的元素,例如,退臺、各層均帶內庭院、多層帶電梯等等,均在細節之處大大提昇了居住的品質感。與此同時,市場上也出現了一些9至11層的小高層產品,更好地豐富了產品層次。
第四、需求方面。
大港居民更傾向於選擇設計規整、功能全面的大戶型產品,以兩室、三室為主,其中,面積區間在110?120平方米及130?140平方米的戶型較受歡迎。
購房客戶則以各大企事業機關、單位為主,以大港油田職工為例,根據調查,其人均收入為3000元/月,人均居住面積達40?50平方米,均大幅高於市區,可見該部分人群是比較有經濟實力的。
購房人群中以自住為主,改善型客戶居多,投資客戶較少。另外,受『90平方米以下戶型佔70%以上』政策以及房價上漲的影響,預計大港當地需求面積將出現減小趨勢。
總結
通過『十一五』規劃我們可以看出,大港區的大規模建設已經開始逐步啟動,市區政府已下大力度對此地區進行改造,十六屆五中全會後濱海新區已成為世界矚目的焦點,大港區又隸屬於濱海新區行政區內,因此,大港區的變化應該是空前的,當地房地產市場也將得到蓬勃發展。(宇軒)