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天津中原物業顧問有限公司投資分析師武桂芝在接受記者采訪時介紹說,隨著天津市開發的大盤住宅不斷向城市邊緣化發展,加之『限制大型商業設施建設』和『加大力度發展社區商業』兩項調控規定的出臺,社區商業呈現出良好的發展勢頭。
近兩年大多數具備一定規模的住宅社區通常都會預留部分商業設施面積,以滿足居民生活配套。天津市2005年以來很多住宅房地產項目的商業設施比例和經營水平都開始發生根本性的變化,社區商業的建設數量和規模在2006年進一步擴大,同時社區商業也受到更多的經營者和投資者的青睞。
2006年天津市的社區商鋪已逐漸成為經營者和投資者關注的熱點,商業市場的重心有轉向社區商業的趨勢。例如:河西區的梅江區域、衛國道沿線區域、中北鎮區域等將成為未來大型社區商業的集中區域。鑒於社區商業的發展潛力及越來越強烈的市場需求,目前新建的住宅小區都對社區商業有一定的規劃和建設。目前較大規模的社區商業多分布在大中型住宅社區內,以集中式和分散式相結合的方式擺布。相應的社區商業的價格相較於2005年有了較大幅度的提昇,銷售價格的增幅在20%—30%之間。
購房者(社區內居民)對社區商業的需求情況:
通過中原對社區內居民的實地調研分析得出,購房者對社區商業的需求較為強烈,主要體現在以下3個方面:
社區商業配套建設中應注重的方面
開發商在社區商業配套的建設中應注重多個方面,以滿足業主的實際需求。通過上圖可以看出,社區商業配套要特別關注整體的合理規劃,盡量引進能夠提供優質服務和商品的商家。而業主對建築風格和價格因素的要求不是很強烈。
社區商業的業態類型
社區商業在業態的規劃組合方面,主要分為功能主題型與風格主題型商業業態。從調查結果上看,業主選擇社區商業為功能主體性商業的佔比最多,為81.8%;選擇風格主體型商業的業主僅佔18.2%。看來那些和居民生活密切相關的商業業態越來越受到購房者的重視;而類似於酒吧、咖啡吧等渲染型主體商業卻並未為主要需求。
社區內生活配套設施類型
日常服務類及日用飲食類為業主主要青睞的生活配套類型設施,分別佔比為86.3%和74.8%。其次為美容保健類和服飾類,佔比為34.7%和22.6%。而對金融證券類的需求最低,僅佔0.5%。而在日常服務類中業主對藥店、社區醫院、家政服務中心、郵局、通訊通信店的需求比例較大。另外,購房者認為有完善的日常服務設施是目前新建社區內必備的業態。近年來日用商品及日常服務場所逐漸向社區擴散,成為社區商業投資的熱點業態。而目前滿足居民生活類型的社區商業缺乏旗艦店(主力店),致使沒有足夠的能力吸引社區外消費者的眼球,區域內的商業氛圍也無法得以帶動。
日常服務類
天津市未來社區商業將呈現以下特點:
一是個性化服務將成潮流。不同消費層次社區將形成不同的服務功能,如高檔社區將建有較為時尚的咖啡廳、健身房及文化娛樂設施等。
二是品牌、連鎖經營將成為社區商業的主要運營方式。
三是服務項目將向多元化業態發展。