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2006年已經步入尾聲,在經歷了宏觀調控的疾風驟雨之後,房地產市場仍然留下一些迷局待解:一方面是城鎮居民購房意願不斷創下歷史新低,另一方面卻是房價的不斷攀升;一方面是大多數居民無力購房,另一方面樓盤的火暴熱銷又在傳遞着供不應求的信息。
那麼,究竟是誰在支撐房價上漲,又是誰在爲高房價埋單呢?
高收入人羣需求支撐房價上漲?
根據中國人民銀行發佈的城鎮調查問卷顯示,今年一季度居民購房意願爲18.2%,較上季度及上年同期分別降低1個和3.8個百分點;二季度居民購房意願總體上繼續呈下降趨勢,希望購買住房的人數佔比下降到17.6%;到第三季度,城鎮居民購房意願再創歷史新低,僅有17.5%的居民在未來有購房的意願。
但國內房價並未隨着居民購買意願而下降。國家統計局的最新數據顯示,今年前三季度,全國70個大中城市新建商品住房銷售價格,每個季度的同比漲幅都超過了6%,10月份的漲幅爲6.6%,北京、深圳等特大城市的漲幅超過了10%。
儘管決定房價上漲的因素衆多,但價格堅挺的背後必然離不開市場需求的支撐。究竟是誰在購房需求降至最低時,仍在拉動房價持續上漲?
對此,地產商王石認爲,房價飆升,富人難辭其咎,因爲這些高收入羣體大量購置房產是推高房價的重要原因。而來自權威部門的數據也恰恰與此暗合:國家統計局調查顯示,目前北京平均每10戶居民就有1戶至少擁有兩套住房,而廣東則是20%的居民擁有兩套住房。另外,中國國情研究會發布的《2006中國生活報告》稱,如果將年收入超過11萬元的人士圈定爲高收入羣體,針對他們的調查顯示,超過40%的人擁有兩套以上住房,其中22%的人未來還打算買房。
中低收入者在“買漲不買跌”的心理預期下被迫進入需方市場
專家認爲,除了高收入羣體對住房的投資性需求之外,由於住房保障體系不完善,大量中低收入者在“買漲不買跌”的心理預期下被迫進入需方市場,成爲構成房地產市場需求的重要因素。
2006年,一線城市的房價收入比不斷上升。按照統計公佈的人均可支配收入和平均房價,以三口之家購買90平方米商品房計算,2006年的房價收入比(根據前三季度公開數據測算)深圳居全國之首,爲11.92,而2005年是9.83,2004年只有6.52。上海、廣州、北京的房價收入比分別爲11.67、9.51和9.11,遠高於這些城市2005年和2004年的數據。
房價收入比的攀升表明了居民購買能力的下降,本應成爲抑制需求的要素。但事實卻與之相反,房價的持續上漲導致中低收入人羣超越個人經濟能力而恐慌性購房。
“現在的房價已經超過我的承受範圍,但是現在不買,房價還在漲,這意味着以後更買不起。”剛剛加入“房奴”行列的陳先生對記者坦言。“愈漲愈買,愈買愈漲”,大量中低收入者被拖進房產消費的怪圈。
此外,儘管在“國六條”的要求下,今年城鎮房屋拆遷規模有所下降,但由拆遷引發的被動性需求仍然規模龐大,成爲房價高居不下的又一“推手”。
國務院發展研究中心研究員廖英敏說,以往是房價上漲,租金不漲,說明房地產市場有泡沫。但今年卻是房價和租金同時上漲,說明市場還是有需求。現在問題的關鍵是市場供給結構和需求結構不合理,雖然很多人對住房有迫切需要,但市場上沒有適合的戶型和價位供給,導致消費者超越經濟支付能力來購買,儘管這也是一種有效需求,但這種需求是畸形的。
中國社會科學院研究員宋則說,我們要正確把握房地產市場走勢,首先必須弄清楚房地產市場上正常的、合理的有效需求到底有多大。
房地產不能成爲財富向少數人集中的便利通道
過熱的需求催生了房價的高漲。讓房地產市場消費迴歸理性,必須從抑制投資性需求,同時滿足被動性、改善性需求入手。
專家認爲,目前在高收入羣體中,住房正明顯地由消費向投資轉化,因爲從當前的市場來看,房地產業依然是回報較高、風險較低的行業,從而刺激高收入羣體的投資行爲。如此一來,結果就如某房地產商所言:“爲什麼許多房子賣給了富人?不是因爲房價太高,只有富人能買得起,所以房子都賣給了富人;恰好相反,正是因爲大部分房子被富人買走,所以房價才高。”
宋則說,在房價繼續上漲的情況下,如果買不起房的人仍佔多數,而買得起房的人又不止擁有一套房子,那樣房地產很可能成爲財富向少數人集中的一個便利通道。要防止這一傾向的產生,必須利用稅收槓桿抑制投資性需求,國家可以考慮對房地產保有環節徵稅。
另一方面,必須看到,我國住房需求的主體是中低收入的普通家庭,住宅供應理應以大衆化需求爲主。只有加大經濟適用房、廉租房的投入比例,保證中低價位、中小戶型普通商品房的供應量,進一步完善住房保障體系,才能合理引導和消化房地產市場的被動性需求和改善性需求。易居中國房地產研究員楊紅旭認爲:“假如有三成住房需求能通過住房保障滿足,市場的供求關係就會改變。”
“可以預計,明年政府仍將進行房市調控,一方面會通過稅收等調節手段來增加投機性購房的成本,另一方面,會繼續加大住房結構的調整,加大中小戶型商品房的開發和投放,以此來平抑房價。”國務院發展研究中心研究員廖英敏說。