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房價問題錯綜複雜,集各種社會矛盾於一身
近兩年來“房價”一直是點擊率最高的詞彙之一,房價快速上漲超越了經濟問題、民生問題,一度上升到政治高度,成爲社會關注的焦點,由此解決房價問題成了各級政府的重要任務。
房價快速上漲有其客觀規律,需要客觀而全面的分析;房價上漲可分爲技術性上漲、市場性上漲和政策性上漲,並且有階段性、連續性和關聯性,因此要從各個角度來分析研判,認清問題的本質,有所爲,有所不爲。
幾個月來土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策急風暴雨般砸向房市,各類政策宣講活動及媒體報道也配合跟進,房價過快上漲的壓力得到一定緩解。
房價快速上漲的有弊也有利
房地產過熱是導致經濟過熱的重要原因,房價快速上漲是房地產過熱的一種表現;而據筆者觀察,房價快速上漲也必將帶來生活成本的全面上漲,房價上漲尤其是商業設施價格的不斷上漲拉動租金上升並導致物價及服務費的上漲,因此無論窮與富,都必須要應對這種聯動效應所帶來的額外支出。
這段時間看了一些項目,正如年初所預料的那樣,緊湊套型正逐步成爲市場的主流;購房者對總價的敏感度高過單價,這將促進套型面積的理性迴歸,如浙江省的統計數據表明,去年一年間隨着房價的快速上漲,單套面積下降了七平方米左右,從專業的角度來看,套型的舒適度並不與面積大小完全成正比,更多地取決於設計的水平,因此購房者並沒有過多的損失,套型面積的理性迴歸可以促進節能省地型住宅的發展,另外也在一定程度上改變國人的居住觀念,這是房價上漲的積極意義所在。
房價走向可以從供、需及炒房三方面進行研判
平穩房價主要有三個途徑,一是調整供應結構,一是調整供求總量、供求結構,另外就是降低投機比例。
土地是房屋供應的源頭,目前土地政策正經歷着全局性的調整,雖然尚未結束,土地供應透明程度還不太高,但其走向已經非常明朗,831協議轉讓的存量土地至今沒有消化掉,雖然分配不均,但很多開發商手中確尚有大量的儲備用地,再加上前段時間新增的土地供應,總體上土地供應是比較充沛的;同時土地開發政策的調整如小地塊入市,限定開發時間等都能有效將存量土地投入市場,這對於平抑房價將起到關鍵作用,並將對2008年房價產生一定的影響。
雖然市場具備一定的自我調節功能,但這種調節還是比較緩慢的,如以往房型過大,不可避免地造成相當一部分人被動購買較大房型而付出鉅額多餘成本的尷尬。從全局來看,十一五期間執行70%低於90平方米的規定是基本符合國情的,也與社會整體的實際居住需求相適應。
有效需求暫時處於壓制狀態,需要逐步釋放
需求包括自住與投資需求,隨着地產新政的不斷深入,個人投資炒房現象悄然消失,自住需求成爲絕對主體,但自住需求也不是一成不變的,居住觀念的轉變,家庭結構變化都會影響到需求的變化。
經紀公司對於推動房價快速上漲功不可沒
內資炒房包括機構炒房和個人炒房。新政中的稅收政策及房產轉讓政策有效抑制了個人炒房現象,但房產銷售環節的炒房依然存在;經紀公司的蓬勃發展是房地產專業化的一種表現,但隨之而來的是其對房價快速上漲的推動作用。
外資炒房以前較少引起大家注意,但其數量也相當可觀。近來外匯局和建設部聯手圍堵外匯炒樓的灰色通道,規範外資進入房地產市場的規定,終結外匯直接購房,相信這對減少外資炒房有一定的積極作用。
地產新政後利益博弈加劇並將長期存在
改革總需要一部分人付出代價,從目前的情況看,由於利益分歧較大,新政的社會認同還沒有達成一致,尚在磨合中;制度上的欠缺也在一定程度上阻礙着政策的執行,國家利益面臨嚴重挑戰;地方政府利益、開發商利益、無房者利益、有房者利益及國家利益之間的博弈日趨明朗,最終也只能靠政治智慧來平衡;從近一段時間來看開發商內部分化已日漸清晰,優勝劣汰、弱肉強食的行業洗牌已是大勢所趨。
博弈還在進行中,雖然有些地方尚有迴光返照的跡象,但總體而言房價的快速上漲已經是強弩之末,房地產行業也將逐漸步入較爲規範的平穩發展期,這場由量變到質變的過程雖然有些痛苦而漫長,對此大家都有不同的認識,但經過這場變革與反思,確實能讓我們成熟和冷靜許多。
房價不是地產新政的唯一目標,房地產行業進入計劃生育時代
改革開放近三十年來,整個國家發展模式一直沒有實現由量變到質變的轉變,近來無論高層還是學術界都在對既往發展進行反思,整個國家的全面轉型呼之欲出,房地產作爲上游產業,鏈條很長,再加上百姓反應強烈,調控從房地產行業入手是必然的選擇。
整個東亞地區人多地少,人均資源相對貧乏,我國更是如此,因此只能走可持續發展的道路,單套住宅面積過於超前,並且房屋的能耗明顯過高,這是我們必須要面對的現實;優生優育早已深入人心,房屋與土地作爲公共資源同樣也要優生優育,本輪地產新政對房地產進行全局性整治,爲行業未來健康發展指明瞭方向,對於產業升級必將有積極的推動作用。
上海樓市是地產行業重要的情雨表,房價理性迴歸是必然趨勢
這一年來走了全國各地十五個城市,瞭解了各地房地產發展狀況,各地城市差距較大,表現在房地產行業也會有所不同,總的來看一線城市用地緊張,密度過高,產品超前,三線城市密度較低,套型面積過大,各地方城市建設的發展很不平衡,這個問題需要從全局來統籌考慮。
上海是第一輪調控的靶子,作爲長三角領頭羊,其走向格外引人注目。一年多來,上海房價停止了飛速上漲的腳步,據報道上半年上海市新樓總成交均價下跌,雖然有個別地區仍有波動,但整體來看正在逐步迴歸中,大部分樓盤或明或暗、或多或少都調低了價格,整個城市也逐步走上轉型的軌道,這代表了未來城市的發展方向。
戀曲90,讓我們期待2007
調控還在繼續,形勢尚未完全明朗,靜觀其變還是最好的選擇。2007年,對於購買普通住房的朋友們來說是一個值得期待的年份。