|
||||
區域概述
天津南開區房地產市場已經火爆了將近三年的時間,期間湧現出大量的優質項目,並逐漸形成當下的熱點區域,如:奧運板塊、老城廂板塊、黃河道板塊等。這些板塊已經基本形成,配套建設也在不斷的完善中。但是,伴隨著區域可開發土地資源的不斷減少,未來項目的上市量有限,區域的熱度也將隨之降低。在這個過程中,又會有其他地區由於開發建設而逐漸昇溫,形成新的熱點。以前瞻性的眼光來看待整個天津,南開區的西部將有10多平方公裡的土地未開發,發展空間廣闊、潛力巨大。西部開發是南開區一場大規模的城市復興改造運動。
區域規劃
南開西部開發的整體規劃於2005年已經開始實施,利用五年左右的時間將南開西部打造成為產業特色突出、產業基礎雄厚的重要經濟功能區。
該區域南至寶山道、北至芥園西道、東至紅旗路、西至陳塘莊支線。
西區有兩大特點:一是佔地面積大,總佔地面積980萬平方米;二是舊廠房、舊居民區多。
同時形成兩大支柱:一、是以科技型為主導,由明星企業、工業園區和工業樓宇組成都市工業群;二、是以北方五金機電城、金屬材料交易市場和長江汽貿街為代表的專業市場群。經開發建設和培育,使南開西區成為產業特色突出、產業基礎雄厚的重要經濟功能區。
南開是天津最早迎來房地產開發熱潮的區域,從早期的天托南居住區、到川府居住區、再到2002年以來建設開發的美麗心殿、富祥園、南開文園等項目,掀起了天津住房商品化後第一個家庭買房的浪潮。南開西部的開發歷程由大型單一化居住區到多產業、多元化區域發展,呈現逐步遞進式的發展模式。
住宅市場發展方向由經濟型逐步過渡到舒適型。以早期的天拖南、川府為例,它們當時只滿足人們對居住的要求,房型功能單一、配套簡單,未能顧及視覺及體驗上的要求。2002年以後開發的美麗心殿、富祥園、南開文園等項目逐步向舒適型過渡,在居住功能上有所改進,可以滿足人們除了休息之外的其它功能和用途;在社區環境上有所改進考慮到景觀的均好性。2005年以來開發的萬兆·桂荷園、學士匯、萬科·金色家園等項目已經是真正意義上的舒適型。在產品上不斷創新,擁有平層、錯層、躍層以及錯躍層,充分利用原生態自然的景觀,為景觀設計提供了良好的素材,同時也成為項目的一大賣點。
以上我們可以看出南開西部開發正在迎來傳統意義上的顛覆,產品由單一發展到多元,推廣策略也不斷創新、產品品質、配套、服務均屬一流,未來南開西部將會成為新的標志性區域。
南開西部在售項目一覽表 |
||||||
序號 |
名稱 |
物業類型 |
開發商 |
規模萬平方米 |
均價元/平方米 |
|
1 |
萬兆·慧谷大廈 |
寫字樓 |
萬兆慧谷置業 |
6 |
預計8000 |
|
2 |
賽德廣場 |
寫字樓 |
金橋物業科技 |
6.4 |
8000 |
|
3 |
學士匯 |
住宅 |
倍達房地產 |
7 |
6500 |
|
4 |
雅川家園 |
住宅 |
長城房地產 |
2.2 |
5500 |
|
5 |
峰尚傑座 |
住宅 |
峰尚置業 |
1.2 |
4700 |
|
6 |
金色家園 |
住宅 |
萬科 |
10.51 |
預計7300 |
|
7 |
塞納國際 |
精裝小戶型 |
潤周置業 |
預計5 |
—— |
|
合計 |
38.31 |
從圖表中可以看出:區域內現實及明年要上市項目有8個之多,其中有一些項目因上市的時間更晚,而不包括在內,如天房冶金路項目。
南開西部在產品的規劃上也由最早的單一的形勢逐步演變成多元化的形勢。現在的產品同時擁有住宅、寫字樓、精裝小戶型。近幾年開發的項目不論是住宅還是寫字樓,面積都在20萬平方米以內,尤其以近2年開發項目最為顯著,項目都在10萬平方米以內。主要是由於紅旗路周邊沿線可供開發的土地越來越稀少,土地成本越來越高,單幅出讓的土地面積較小。在產品上與以往開發有所不同,其中萬兆·惠谷大廈、賽德廣場為寫字樓;塞納國際為精裝小戶型,可以看出此區域包含了眾多時下天津熱銷的產品。
無論早期開發的美麗心殿、南開文園,還是新近開發的學士匯、塞納國際、金色家園等項目,熱銷是有其內在原因的。南開是天津僅有的"四區"齊備,即初/中/高等文化教育區、高新技術產業區、民俗文化旅游區、重要的商貿區之大成的綜合性全面的成熟區域。憑借著這些優勢,可以預見,隨著西部開發戰略的實施,南開正在迎來新一次房地產開發高潮。
區域將成為熱點的原因探究
1.區域交通經過近年來的持續建設,對整個區域地位的提昇起到直接促進的作用。長江道作為南京路西延長線,即將拓寬為橫貫天津市區中心的主乾道;黃河道同時改造為南開區標志性道路,興建中的地鐵2號線,預計2008年全線開通,建設中的西北半環快速路,預計2007年底前通車。這些將極大改善區域交通情況,甚至對改善天津整個區域的交通都將產生較大的影響。
2.南開西部開發是21世紀天津城市發展總體戰略的一部分,南開復興改造運動。根據南開西部總體戰略發展規劃,以軌道交通、快速路的開發建設帶動周邊區域的發展。以長江道為核心,加大對地產的投入與開發,帶動周邊經濟發展,推動南開區全面發展。
3.眾多著名開發商對該區域的開發,對區域內未來起到推動作用,並且未來項目的集中放量也是形成熱點區域的重要因素。天津萬科深耕細作14年後,第一次在南開西部開發項目——萬科·金色家園。以萬科一貫引領城市房地產未來發展方向的作風,金色家園被打造成為南開西部的示范性建築,成為領跑者;同時天房也在南開西部投得土地,為下一輪開發贏得先機。南開西部將成為下一個開發熱點區域,成為南開新的經濟增長點。(合富輝煌)