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記者聯系上海市房地產交易管理部門,得到的答復果然是不便透露,第一套湯臣一品成交的詳情,成了一個無法求解的謎。
蔡為民:『顯然湯臣他們也不願意提供買家確實到底是誰買的,這就很怪異了。』
沒有找到購房者,我們就無法知道那位買家是怎麼考慮的,但房地產金融人士的眼裡,這一套房的成交並不意味著市場認可了湯臣一品的定價。
陳基強:『因為唯一印證你價錢是對的不對的,就是有多少人成交,甚至你說我第一套成交了,但是其實在一般市場上的定價,假如你沒有30%賣掉的成交的均價,你還不能說市場定的價錢。』
但是我們不妨來推測一下購房者的購買動機,首先,他是否是為了投資出租購買這套住宅呢?
蔡為民:『我想他沒有租個15萬,到20萬人民幣一個月,我想他是沒有什麼投資報酬率可言,但是這樣的一個價位,什麼人去租呢,我是非常懷疑。』
蔡為民告訴記者,一般的世界500強的高管,每月頂多也就花2萬塊錢人民幣租房,而CEO可能花到每月1萬美金,這已經是相當高的價格了,所以出租一個月15萬到20萬人民幣基本不可能。
徐彬:『你絕對不能用房地產的眼光來看湯臣一品,我覺得這樣的話,你會看不懂湯臣一品。』
記者:『我們現在就是有一點這個感覺?』
徐彬:『但是如果你今天把它當做是一個藝術品,是一個收藏品,其實你就看懂了,所以我們這裡的客戶絕對不會買來投資的。』
既然不是投資行為,那麼只有自住了,可是,誰來買這麼貴的房子自己住呢?我們在湯臣一品的樓書上看到了這樣一行字:『只獻給顛峰世界的傑出人物』。
徐彬:『你不要拿一般小市民,我有100萬,我有200萬,我有500萬,我有5000萬,你來看這個房子,那你不是我的客戶,你也看不懂得我的房子,對不對,你現在想你有10億,這個房子只佔你不到1/10的資產,你買不買?那甚至來講,我們今天找的不止是10億,可能是50億,100億這些的富豪,那他買不買。』
戴德梁行:『就是懂得產品收藏價值的收藏家,而且對收藏裡面最有能力的一批對象。』
為了嚴格的篩選出自己的客戶,湯臣一品還專門做出來一套預約看房的做法,就是對所有來看房的客戶進行資格審查。
徐彬:『參觀我們這裡的房子的,必須要填一個詳細的一個表,包括你在上海你有多少個房子,你有多少資產,你必須要寫清楚,然後你在哪一家公司,你是什麼職位,這都必須要填的。』
湯臣海景花園有限公司專案協理馮忠良:『我們第一個關卡是預約單,第二個是想去看A棟客戶的人,他必須要有200萬的定存單。』
記者:『你們預約以後,有預約不上的嗎?』
馮忠良:『有的,蠻多的。』
記者:『怎麼就知道他們不是你們的主要客戶群?』
馮忠良:『比如說這個裡面有很多內容實際上大概可以看出來,包括他的公司,他的職務,我想有一些比較容易分辨的方式。』
記者:『也就是說他買不起這個房?』
馮忠良:『籠統可以這樣說,對。』
湯臣公司想用這樣的手法,找到更多有效的客戶,但是對於湯臣公司的如意算盤,市場人士卻表示懷疑。
蔡為民:『對於很多的比較低調的富豪,中國富豪來講,他不太容易去購買這樣的產品,那麼你說在世界500強的這種CEO呢,他又大可不必要在中國去買一個這麼樣貴的產品,作為偶爾居住使用,所以你就想不出來,到底誰會購買。』
范偉國:『我覺得要把大量的億萬富翁集中在一棟樓裡面,我覺得這種可能性不是很大,你這個房子買進去以後,你可能在兩三年之內,甚至更長的時間之內,你根本就沒有鄰居的,你很孤單。』
住在湯臣一品的業主可能會感到有些孤單,但是在上海,湯臣一品這樣的豪宅並不感到孤單,因為在它的周圍,其實還有很多讓普通市民望而興嘆的天價樓盤,如果來看一下上海高檔住宅市場這幾年的變化,我們會發現,在上海出現湯臣一品這樣每平米11萬的房子,其實並不奇怪。
蔡為民:『上海方面的定價策略,基本上從最初的1999年最低谷的狀態,那個時候是成本定價。』
蔡為民在臺灣從事房地產研究10幾年,99年來到上海,正好經歷了上海樓市從低迷到火爆的過程,他告訴記者,這七年間上海房價的制定策略,也走過了不同的階段,1999年時還是成本定價,開發商只求銷售率,售價比成本高出一部分就行。
而到了2002年-2003年,房價開始走高,很多的人,包括投資者、投機者,都聚攏在樓市,成本定價就變成了市場定價,市場能夠接受多少錢,就賣多少錢,擁有好地段的開發商們,這時候追求的,是在一塊土地上創造最大利益,因此他們定出的,往往是市場能夠接受的最頂端的極限價位。
蔡為民:『狂飆階段,那是一個價位的狂飆,從2003年SARS結束之後,上海的房價開始呈現說每一日三次是有點誇張,但是一周一次是絕對存在的,就像我剛剛提到的,一個禮拜要調價一次。』
在2002年後,上海市中心區房價保持了每年30%的增長幅度,與此同時,高檔住宅市場不斷形成擴大,2002年,還只有2個高於2萬元/平方米的新盤上市,到2004年,高於2萬元/平方米的新樓盤就已經多達23個。
第一個被稱為『豪宅』的世茂濱江花園售價3000美元/平方米以上,但很快更多更貴的豪宅湧現出來,位於新天地旁邊的華府天地在開盤時,定價達到了7000美元/平方米,是周邊樓盤的兩到三倍,成為當時最貴的公寓樓盤,但是,兩年後的今天,與上海華府天地相似價格的樓盤已經不止一處,短短兩年間,上海豪宅市場被迅速培養了起來,湯臣一品的定價顯然也瞄准了更高級別的消費市場。
記者:『你們當時是怎麼定這個價格的呢?』
徐彬:『第一個,上海不只是一個上海人的上海,也不只是一個中國人的上海,其實他是一個世界的上海,世界500強,300家已經進駐上海,馬上WTO,到今年年底開放,所謂的金融、保險,這樣的話,在一個國際性的都市裡面,是應該有一個屬於富豪居住的環境。』
關於豪宅,眾說紛紜
有人給湯臣一品算了一筆帳,每平米賣11萬,總共的銷售面積是9萬多平米,如果每套房子都能夠以這樣的價格賣出去的話,那麼整個樓盤的銷售收入將達到100億元人民幣,我們的記者查了一下上海金茂大廈的工程造價,這是目前中國內地的第一高樓,他的總造價是5.4億美元,折合40多億人民幣,也就是說,如果賣掉湯臣一品的所有房子,那麼至少可以再
造兩座金茂大廈,可是,現在的問題在於,湯臣一品什麼時候纔能全部賣掉呢?沒有人知道,不過對湯臣一品周邊的鄰居們來說,他們更關心的是,自家樓盤的銷售業績。
范偉國:『我覺得湯臣一品可能是幫了其他人的忙,它事實上做了一個很好的陪襯,使其他周邊的樓盤都漲上去了。』
湯臣一品的天價真的會帶動其它樓盤的價格嗎?我們的記者以普通購房者的身份走訪了幾處上海有名的豪宅。
『湯臣最差的要5000萬,我最好的纔5000萬。』
一家樓盤拿湯臣做起了價格參照,而另一家的銷售人員直接做了品質上的比較。
『和它同等級,還有投資價值,裝修選材差不多,在豪宅中算好賣的。』
在與湯臣一品緊鄰的財富海景,銷售人員更是直言不諱。
『只要湯臣成交,一套套賣出來對我們很好,以前說這個房子5、6萬好貴,現在說7、8萬,大家認為還可以。』
在采訪中,記者感受到,這些動輒5、6萬一平米的豪宅正是因為有了湯臣一品的對比作用,似乎顯得不那麼貴了。
《中華工商時報》副總編輯水皮:『它打開一個上昇的空間,不管它的成交是真的,是假的,但是它只要作出這種姿態,就說明,他對自己的市場也好,或者對上海的市場也好,他保有一定的信念,一定的信心,這個對於在高位市場徘徊的很多投資商來講,無疑是注了一針強心劑,不管是真是假,他們想有湯臣一品在橕著,我們還怕什麼呢。』
的確,在采訪中,也能夠感覺到,這些高價樓盤的開發商個個都顯得信心十足,雖然到目前為止,湯臣一品可能只賣出了一套房子,但這並不妨礙他們也對未來充滿了信心,看來,水皮先生所說的這一針強心劑的確在起著不小的作用,不過,水皮先生並不認為,上海豪宅的市場可以靠這針強心劑一直支橕下去。
水皮:『房價就脫離了當地人群的收入標准,這個就是泡沫。上海的豪宅,有多少人上海人買得起,恐怕1%都不到。如果說,我們的收入增長,跟不上這種房價上漲的幅度的話,那麼這個泡沫或早或晚就會破。』
國家發改委經濟研究所研究員王小廣:『我們搞宏觀調控一定重點打擊過度的投機需求,抑制他的投機需求,他有投機需求,它有這個需求,但是這個需求是虛擬的,你的供給對著它的話,感覺到沒有問題,但是這是這個階段,但是過一階段你就覺得這個需求不是真的存在。』
記者:『最近出臺的限制外資購房,在這方面具有特別積極的意義呢?』
王小廣:『應該是,現在都在呼吁防止外部資金的進入,特別是一種炒作,人民幣昇值,一方面炒房,一方面有人民幣昇值,整個對中國的金融市場的穩定,房地產市場的穩定,都有一定的隱患,所以我們有這種設限辦法,提高門檻,或者限制投機,這不光是臨時性的措施,還有堅持。』
半小時觀察:我們有理由關注湯臣
11萬買一個平方米,這是一道用我們老百姓的算盤根本就不會算的算術題,它在挑戰我們的常識,也遠離了我們的生活,我們本來完全可以不理睬這樣的神話。
其實,中國的房地產可以這麼值錢,這說明很多人看好中國的前景,從這個角度看,湯臣一品傳出的信息應當沒有什麼惡意。而且,外來資本只要進來時合乎中國的法律,使用時合乎中國的規矩,賠錢賺錢是他們自己的事情,我們也不必指責什麼。
但是,湯臣一品矗立在中國上海的土地上,上海是對中國經濟有著極大示范意義的經濟中心,而且上海的房地產價格剛剛經過一輪瘋狂的暴漲。那麼,湯臣一品和上海的房價有什麼關系?湯臣一品和我們正在承受的房價猛漲之間有什麼關系?我們有興趣來關注湯臣。
中國有自己特殊的國情,中國的法律環境和經濟環境與其他國家和地區不一樣,中國的房地產市場也還沒有完全發育成熟。正因為如此,中國的房價與周邊一些國家和地區沒有多少可比性,比如說,上海的房價目前就遠遠低於香港、東京甚至莫斯科。某種意義上說,中國房地產市場更像是中國人自己關起門來玩的游戲。但是,長期以來,中國房地產市場對外來資本並沒有設防,於是外來資本按照他們自己習慣的游戲規則做起了房地產買賣,他們的各種玩兒法讓中國老百姓看得目瞪口呆,而湯臣一品其實就是這其中,玩兒法最花哨的一個。
這就讓我們老百姓感到有些不公平。憑什麼外來資本可以利用我們廉價的土地大賺鈔票?而且,我們必須看到,外來資本開發的房子雖然沒有直接賣給我們老百姓,但它帶動上漲的房價卻需要我們老百姓來買單。也正是看到了這種游戲對中國百姓的潛在不公平,前不久有關部門開始規范外資買房行為,這個規則應該算是一個亡羊補牢的措施,它有利於遏制外來資本在中國房地產市場上玩各種瘋狂游戲的衝動,而且這個規則也符合世界各國通行的做法。
所以,我說,我們不買湯臣的房子,但是我們有理由關注湯臣一品。