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房地產行業堪稱是當前最不透明的產業之一,開發商的成本和利潤諱莫如深,而購房者受到的待遇是嚴重的信息不對稱,至少現階段的市場狀況下,樓盤價格是難以算清的一筆帳,這房子從3000元漲到6000元,甚至近萬,到底貴在哪裡,成本究竟有多少?
因為產品不同,樓盤與樓盤之間的成本會存在巨大差距,因此采集數據的難度就很大,本文只想告訴買房人『房價是如何構成的以及計算房價成本的方法』,以供大家參考。
一、樓盤成本的構成要素
1、地價
開發商經常說『房子貴,是因為土地稀缺、土地貴造成的』,那麼土地到底有多貴?
首先,我們要了解一個概念,即樓面地價。所謂樓面地價,又稱單位建築面積地價,簡稱樓面價,是平均到每單位建築面積上的土地價格。它是房價組成的重要部分。
樓面地價=土地總價格÷可銷售建築總面積;樓面地價=土地單價÷容積率
近年土地價格走勢
由上圖可見,天津的土地平均價格在2003~2004年一年增長了13個百分點,反映到房價中將是房屋價格至少提高400元/平米的漲幅。2004年上半年,天津樓面地價從市中心大約為2000元/平米。
同時,近年來,和平區土地供給稀缺,地價始終為各區之首,河西區的地價表現為『持續上昇』,至2005年2月,河西區地價指數以同期最高昇幅超過南開區躍居排名第二,與和平區的差距也進一步縮小。區域梅江板塊土地價格屢創新高,例如2005年5月中聯發展(弘澤)拿的梅江16號地樓面價格達到3466元/平米。河北、河東、南開三區的地價表現為『平緩增長』,這三個區的地價指數變化不大,保持相對穩定。
根據天津市土地交易中心統計,今年(2006年)至今(1-7月),天津市共以招拍掛形式出讓土地13幅市,市內六區平均樓面地價3079元/平米,天津平均樓面地價2774元/平米。
樓盤名稱 |
位置 |
樓面地價(元/平米) |
銷售價格(元/平米) |
遠洋新天地 |
河東區新開路 |
2353 |
7000 |
泰達建設項目 |
河東區中山門 |
1148 |
未開盤 |
萬科·金色家園 |
南開區青年路 |
2548 |
預計7000 |
億城·山水頤園 |
南開區紅旗路 |
2040 |
6000-6700 |
招商電話局項目 |
和平西康路(賽頓中心對過) |
6460 |
規劃中 |
典型樓盤樓面地價
2、土建和安裝成本
主要包括:所有因建房而發生的建築安裝工程費,包括建材費、人工成本、機器使用費,公建用房建設費分攤,水電線路安裝成本等。由於多層、小高層、高層等商品房類型不同,開發成本有差異。
3、配套建設費用
主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。後者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取,有較明確的收費標准。
4、開發商的運營成本
主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據業內人士介紹,雖然每個樓盤的運營成本有差異,一般比例為成本的5%左右。