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地價不是房價的決定因素,無論是過去協議拿地還是現在的招拍掛拿到的地,在房價中所佔的比例都是25%至30%,在招拍掛地價中,土地出讓金也就是政府的土地純收入部分,只佔到了地價的25%左右,佔到了房價的10%以下,比如北京市召開取得的土地的政府純收入只佔到房價的6%至8%,75%左右是拆遷費用和城市基礎設施建設。
——國土資源部副部長小蘇
部長的這一串數字針對的是『高地價導致高房價』的觀點。有輿論認為土地招拍掛導致了高地價,而高地價也間接導致了高房價,而政府在土地出讓當中獲得很大利益,部長指出這種說法是非常錯誤的。
從新出臺的宏觀調控政策來看,『十一五』時期要重點發展普通商品住宅,很多人問這些新出臺的宏觀調控政策能管多少年,起碼管到2010年。
——全國工商聯不動產商會會長聶梅生
聶會長希望大家注意到,『國六條』中非常明確,房地產仍然是重要支柱產業。『調控重點是發展滿足居民自住需求的中低價位中小套型普通商品房,後面可能還會有很多細則和措施,有些政策還沒有出完。』她希望大家認真去思考,關注後續的政策實施。
按照國家關於城市規劃建設用地的最高定額,一般城市人均用地面積最高標准是100平方米,首都和特區城市最高是120平方米。但有關部門統計,我國664個城市城鎮居民人均用地達到133平方米,而世界發達國家人均城市用地是82.4平方米,發展中國家是83.3平方米。我們城市人均用地超過國家用地高限的三分之一,大大超過國際平均水平。
——國土資源部地籍司司長樊志全
樊志全在談到城市節約集約用地的重要性和可行性時指出,到2004年年底全國規劃面積共有閑置土地、空閑土地和批而未動的土地400萬畝,相當於城鎮建設用地總量的7.8%。『而一些城市經濟適用房面積超大豪華,有的地方曾出現過260平方米的戶型和120平方米的客廳。』樊志全認為,中國人多地少,城市發展應當采取更加緊湊的模式,『以最小的代價,獲取最大的成功』。
很多發展商在頭疼建小戶型的問題,我沒有覺得它是一個問題,沒有九部委文件我也會這麼做,我們在三元橋有一個項目,110平方米以下的小戶型佔了52%。政策出了,你可以退出,也可以不乾,但是你要乾必須得服從政府的要求。
——任志強
盡管任志強經常口出"狂言",但對於國家政策卻一向把握得及時到位。他認為,在市場規則已經確定的情況下,只有按照市場規則去調整你自己的運營節奏。就如同羽毛球、乒乓球比賽的規則改了,運動隊、運動員都要盡快適應,只要你參加就必須得服從,否則永遠打不了勝仗。
國家宏觀調控二次發力,幾乎所有的房地產老板都像熱鍋上的螞蟻,明天何去何從,都是惶恐不安,包括政府也是面臨這個問題,下一步怎麼做,城市怎麼運營,下一步土地價值怎麼打造,也是大家面臨的非常頭疼的問題。我可以肯定的說,以這次國家的宏觀調控為標志,中國的房地產作為一個分戰略,從此進入了一個新時代。
——房地產策劃運營專家王志剛
王志剛認為,從短期看房地產業要重新洗牌。通過宏觀調控,特別是90平方米的政策,『住宅將會在這個供應空間裡無限加大,加大使得相當長一段時間供過於求,一旦供過於求,賣方變成買方市場,在這個背景下,就會有一批人被淘汰,至於是誰現在很難說。』
過多的大戶型不符合我們現在的客觀事實,你可以看看建外SOHO有多少是自住的。大戶型不符合中國人的生活方式。新一代房地產肯定會出現,那時候我們買房子會更便宜,而且有收益,又節能,通軌道,而今天的房子就是上一代的房子,這種趨勢我們要看到。所以老百姓投資住房時要謹慎,不要買過時的產品,就像我們買食品買過期產品一樣。
——於凌罡
於凌罡可以說是普通老百姓的代表,買不起就自己建,不過看來也是困難重重。但自建房的經歷倒讓老於成了專家,但願他永遠是代表百姓心聲的。按照他的『小戶型論』,限價房與廉租房在市區應該建得更小而不是90平方米。據說他正在研究推出33平方米的小戶型,雖然是小戶型,但是也能滿足生活的需要,買兩套也就66平方米。小戶型有小戶型的好處,既增值快,住得又舒服,居住成本也更低。