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眾所周知,在中國城市十多年的房地產發展過程中,也出現了由於項目定位失誤、決策失誤、項目資金鏈斷裂等種種原因造成的房地產不良資產積壓的狀況,尤其是歷年來商務樓宇的建設效率低下,在包括北京、天津、大連等很多城市都出現了很多商業爛尾樓。這些低效商務項目不但影響了城市面貌,而且也導致了金融風險,對房地產市場的健康發展形成了很多負面影響。針對與此,天津海貿集團總裁兼首席財務管堯洋表示,市場迫切需要一種符合市場化需求的、新的物業經營模式出現。要解決這些爛尾樓的問題,SOMO不失為一種非常好的選擇方案。
不動產價值共贏專家SOMO品牌發布會現場 |
SOMO是一種理念,它的含義到底什麼呢?堯洋在5月19日北京召開的『不動產價值共贏專家SOMO品牌發布會』上解釋說,SOMO是四個英文單詞(Sole Operation, Mult Ownership)第一個字母的組合,意思就是『獨立產權,混合經營』,是一種創新型的商用物業盈利模型。即為客戶提供量身訂制的不動產理財方案,實現了投資者、置業者、建設者多方共贏的商業模式。堯洋分析說,隨著房地產市場的發展和經濟的不斷增長,消費者在購買房地產產品時已經由過去單純為改善居住條件為目的,轉向自用與投資相結合的新置業觀。由於房地產本身就具有消費品和投資品的雙重屬性,因此消費者在購置物業時,不僅只關注物業的品質,同時也關注物業後期的保值、增值問題。有了客觀存在的市場需求,即需要有相對應的產品提供給市場。SOMO就是順應市場需求應運而生的新型商用物業的贏利模式。
天津海貿集團總裁兼首席財務執行官堯洋 |
SOMO模式主要針對酒店、酒店式公寓,以及寫字樓和一些獨立的商戶。業主擁有獨立產權的物業,並通過運營商提供的不動產持續增值服務以及物業經營獲得投資回報。SOMO模式還通過連鎖化經營,統一采購,統一設計,統一管理,保證所有產權具有統一的優秀的品質,SOMO追求先進的設計理念,一流的建設工程,高尚的社區氛圍,以及現代化國際化的文化內涵和生活方式,傳播全球化的文化和價值觀。從這個意義上講,SOMO提供給客戶的不僅是消費品,更是一個優質的投資品種。
在SOMO運作模式中,房地產發展商負責收集項目信息,投資商對項目進行具體的投資,而項目選擇一般在一線城市,或者新區的黃金商業地段,規模一般不會超過十萬平方米,項目銷售毛利率一般在20%以上。對於業主收益,SOMO模式也有三種回報方式:第一,委托管理,受業主的委托單純提供管理服務,物業後期運營商提取基本管理費和獎勵管理費,經營的收費全部歸業主所用,業主承擔相應經營風險,第二是合作管理,與業主合作管理,運營商有相應的投入,共同收益共享,經營風險共同承擔,第三,業主出租給運營商一定的年限,運營商給業主一定的資金回報,風險完全由運營商來承擔。
品牌推介會引發了人們對SOMO模式的極大關注 |
堯洋說,與REITS(房地產投資信托基金)模式相比,SOMO的收益率更高,年收益率在20%以上,並且,由於SOMO模式的開發商和投資商都會自留一些房產,因而也成為項目的業主。這樣的身份可以使SOMO開發商和其他業主維持一致的利益,因此更能保障業主的經營收入。
目前,SOMO模式已在天津獲得成功,其代表案例就是今年秋天即將交房的天津港灣中心項目,這是天津法租界復興開發的第一座百米國際建築綜合體,是海河沿岸的標志性建築。該項目是一幢地上28層,地下2層,建築高度100米的現代主義風格建築,集套房式寫字樓、產權酒店、海河之子會員俱樂部、商業配套等多種形態為一體商務辦公綜合體。其中海河之子俱樂部和產權酒店均由具有國際頂級酒店、俱樂部運作經驗的海外人士負責日常的經營和管理。堯洋表示,未來海貿集團將以環渤海地區為基地,將SOMO模式向全國進行推廣。『商業項目對一般發展商而言操作難度較大,我們經常說公建項目沒人敢做,住宅項目大家都蜂搶。而我們海貿集團今後就是要堅定地推廣SOMO模式做公建項目,這是集團發展的戰略方向,也是市場發展的必然選擇。』
背景資料:海貿集團及創始人郭均簡介
海貿集團是以中外合作天津海貿物業發展有限公司為主體,由北京海貿投資有限公司、天津搜馬酒店管理有限公司、天津福聖隆商貿有限公司、天津海孚置業有限公司、天津紫竹林置業發展有限公司、天津海河之子俱樂部有限公司等參股和控股企業組成的關聯型企業集團。集團總資產規模達55000萬元,正在開發的物業面積15萬平方米,計劃中開發面積超過10萬平方米。
海貿集團股東背景以外資、民營為主,以商用房地產開發為核心業務,立足環渤海地區,輻射『三北』市場,特別看好天津及濱海新區的發展前景。海貿集團發揮自身專業優勢,憑借行業的影響力,吸引聯合更多的中外投資商,為滿足高端的商務活動需要,精心開發符合市場需求、具有鮮明時代特色和國際化、現代化的寫字樓、酒店、商場、公寓等項目。
集團以『創新創造價值』為經營理念,以SOMO作為公司的主要運營模式。以優質項目吸引各投資商加盟,通過公司的專業團隊,對項目進行開發。集團通過旗下專業的運營商搜馬酒店管理有限公司管理業主的物業資產,從而保證業主物業資產的增值,集團也從中實現管理收益。
海貿集團的創始人,是現任海貿集團董事長的郭均,他是SOMO模式的締造者。畢業於北京大學,浸潤高端地產開發十數載,有著逾百萬平米的開發經驗和眾多知名地產公司總操盤手的經歷,創造過無數地產界的開發運營銷售奇跡。曾歷任萬科集團辦公室主任、《萬科周刊》第一任主編;天津萬科公司總經理、萬科集團董事副總經理;華遠房地產董事總經理;華潤置地董事總經理、執行董事;中體奧林匹克花園管理公司總裁。郭均以獨特的商業眼力、超常的操作能力、靈動的抉擇機智,被譽為中國企業界最具地產智慧的代表人物。在他的身上,始終跳動著創造與創新的活躍細胞,2003年7月,郭鈞開始了他人生中又一個重要角色的扮演——從職業經理人向創業者的轉型,聯手中外投資者共同打造了今天的海貿集團。SOMO品牌的橫空出世,天津港灣中心的成功運作,讓郭鈞再次締造了他的地產神話。