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北方網消息:今天又是『3.15』,近年來隨著房產類糾紛和投訴的增多,房屋質量、虛假廣告、合同欺詐等問題日益突出,房產投訴已經連續位居年度投訴的榜首,為此北方網置業頻道在3月15日邀請了天津致信律師事務所孫忠國律師做客北方網『嘉賓網談』節目,就近段時間樓市熱點話題和房地產常見糾紛問題進行解答。
孫忠國律師簡介:
孫忠國,天津致信律師事務所專職律師。自2000年開始執業,一直處理房地產方面的各類糾紛,具備深厚的理論知識,同時也積累了豐富的實踐經驗。曾負責今晚報地產版『房博士熱線』的法律問題解答,並受邀成為天津市房地產業協會主辦的刊物『天津房地產』撰稿人。
以下是訪談實錄
天津致信律師事務所孫忠國律師做客北方網《嘉賓網談》
主持人:各位網友,大家好,歡迎收看本期嘉賓訪談節目。今天是『3·15』國際消費者權益日。我們北方網請到天津市致信律師事務所的孫忠國律師,就網友關心的房產維權問題回答大家的提問。孫律師,請先和大家打個招呼。
孫忠國:各位網友,大家好。非常高興做客北方網。
主持人:孫律師,你看論壇上網友提到的這些問題。有一個網友說,我看中了一套房產,可這裡是村裡集資後修建的,房屋有產權證但卻是集體的土地證這樣的房產,可以購買嗎?
孫忠國:嚴格來講,有商品房證纔能上市流通,如果規劃是農民集資購房,是不具備流通性,不能作為商品來進行銷售的。
主持人:除了這樣的房產,更多的消費者關心的還是商品房,在購買商品房的過程中,應該在哪些環節方面注意什麼問題,樓市糾紛有什麼樣的特點?消費者如何在賣方賣方過程中回避這樣的風險呢?
孫忠國:我覺得在整個過程中,大家遇到的問題是幾個方面:
第一,甄別廣告的真實性問題;
第二,查看開發商的五證是否齊全;
第三,就是在商談合同、簽訂合同的過程中要注意的問題;
第四,就是房屋交接手續的時候,有什麼問題。
對於整個樓市的出現的糾紛的特點,根據我們以往的經驗和主要案例,我認為就是兩個特點:
第一個就是糾紛原因的普遍性。
第二個就是矛盾糾紛很難調和。
主持人:消費者如何在購買房屋的過程中規避這些風險?
孫忠國:要做到『三多』。第一要『多看』。多看樓盤,比較優缺點。看看相同的位置或類似地址的樓盤好壞、價格區位和整體的規劃情況。
第二要『多問』。要問售樓員這個房屋的情況,小區的環境,各方面要充分了解。問完之後還要問周邊樓盤的售樓員同樣的問題,看是否有矛盾和抵觸的地方。另外,問完售樓員之後還要問專業人士,比如律師,或者和房地產較了解的人諮詢一下,這個房產項目具體情況怎麼樣?找一些資深的業內人士諮詢。
第三要多思考這個房屋是否適合自己,綜合看這些情況,適合自己纔是重要的。
主持人:『多看、多問、多思考』。
其實現在的房價上漲也使很多消費者在購買房屋的過程中,出現了不理智的行為。大家總認為在樓盤開盤後,還會上漲。因此在消費者選房的過程中,肯定會遇到開發商種種違規行為,喪失了警惕性,能否給大家介紹一下?
孫忠國:按國家規定,必須有五證纔能銷售。『五證』主要包括:第一,建設工程規劃許可證;第二,建設用地規劃許可證;第三,建設工程開工許可證;第四,國有土地使用權證;第五,預售或銷售許可證。五證齊全開發商纔有權利對外銷售。
主持人:什麼是內部認購?
孫忠國:就是在開發商不具備條件的情況下,對外銷售房屋。
主持人:不具備這個條件。
孫忠國:主要就是沒有銷售許可證,這時候如果是內部認購不受法律保護。
主持人:消費者在選房過程中,有沒有權利向房產開發商確認這五證?
孫忠國:購房人有權利去查看開發商的五證。只有五證齊全纔能銷售。一定要辨別真偽性,看到了銷售許可證的,可以去上網查看一下許可證的真偽。
主持人:也就是說,到房地產網輸入證號,確認資格。
孫忠國:可是內部認購是違反國家規定的,很難法律支持的。所以購房人應該理智處理,不要助長開發商的積極性。只要大家都理智了,開發商內部認購的歪風邪氣就會停止。
主持人:現在有一種說法:『沒有證不銷售,有了證(編者注:指內部認購證)纔能優先選房。』這樣的情況,消費者如何維護自己的利益?
孫忠國:首先我認為就是盡量不做內部認購。實際上我認為內部認購對購房人沒有什麼利益,對開發商有利。首先開發商在不用支付利息的情況下可以先籌得資金。第二,可以根據認購的情況,來考慮後期的策劃銷售,開發價格等。第三,造成樓盤熱銷的假象,引誘大家排隊購買。
主持人:因此大家怕後期房價上漲,會在內部認購期內排隊購買房屋。
孫忠國:銷售過程中,對持有會員證(內部認購卡)的客戶,要求在短短的一天或一天半的時候就必須選房,如果不購買就等於放棄了你的權利。而且你如果不買的話,想退會員卡的錢就不可以。
主持人:所以說在買房的過程中,一定要謹防開發商的違規行為,最大程度地維護權益。其實與開發商簽合同,也是消費者非常關注的一個問題,有一個網友這樣問:商品房合同中,房屋的性質是公寓,是什麼意思?屬於住宅還是非住宅?
孫忠國:商品房形態很多,主要有公寓、TOWNHOUSE等,還有板樓、塔樓、板塔結合。根據天津市房屋銷售規定,實際上公寓是相對屬於檔次較高,物業管理比較完善的樓盤。嚴格來講,還是住宅類。
主持人:現在很多糾紛都是由於消費者對於合同的條款不清楚就倉促簽訂造成的。在事後維權的過程中,使他們處於非常被動的地位。
孫忠國:主要是購房的過程中要注意周邊小區環境,沙盤廣告,樓書上怎麼介紹的,特別是一些具體明確的地方要注意。第二就是小區配套設施什麼時候交接,什麼時候修建,都要在合同上注明。我這裡有一份合同。
主持人:你特意帶來了一份合同樣本,來講解一下,請攝像師給一個近鏡頭。
孫忠國:第一,就是銷售面積的情況,建築面積和公攤面積。現在開發商很多用擴大公攤面積,來減少套內建築面積。如果開發商給你一個80平方米的房屋,整個建築面積沒有變化,但是在國家規定的不超過3%的情況下,而把套內面積變小,公攤面積變大。這種情況下,購房者還是受到損失了,這裡要約定好,最好套內面積也要有3%的約定,公攤面積也有3%的約定。
主持人:也就是說房子的建築面積中並無變化,而擴大了公攤的面積,減少套內的實際使用面積。在這份合約中還應該注意哪些問題?
孫忠國:開發商延期交房的時候,一般都要求購房人繼續履行合同,有的給一些違約金。在這個時候,購房人應該堅持自己的條件,和他約定如果延期交房多長時間內,購房人有權利選擇退房,或者選擇繼續履行合同,提高違約金,並且最好按日計算違約金。
主持人:還有哪些?
孫忠國:在產權登記方面,雙方的權益義務到要規定得特別具體。在商品抵押登記情況下,讓開發商注明此房無抵押,或者開發商直接出示一個證明,證明我公司未在銀行做抵押等等。
主持人:必須要蓋開發商的章。剛纔你也提到了交房的時候,有的沒有達到交房的條件提前強行交房,而有的是沒有竣工而延期交房的,對這種情況,消費者如何維護自身的利益呢?
孫忠國:我覺得首先購房人在購買的時候,要選擇有實力的開發商。這樣的開發商重視自己的公司信譽和形象,考慮到後期的反饋意見,以便於後期項目操作,這樣就會減少房屋出現違約、延期交房、質量瑕疵等問題。
主持人:消費者如何進一步確認開發商的資格?
孫忠國:首先要考慮開發商的建設資質,要看注冊資金,還有以前建設的項目情況。這些項目後期的銷售情況,購房人的口碑、小區的物業情況,銷售情況是否良好?這些都是開發商實力的體現。
主持人:消費者可以到以前項目多看多問。
主持人:網友還有問題,房子裂了,但開發商只給修理裂的部分,不能全部修理,結果是牆跟地圖一樣,怎麼辦呢?
孫忠國:按照法律規定,只有房屋主體出現質量問題的時候,纔能退房。但是,出現這種情況下,開發商應該積極維修,並且在維修的同時給予相應的補償,畢竟這種行為給購房人造成了影響,損失沒有影響安全,但是在居住環境的心情上還是有較大影響的。同樣花50萬的房子,這裡有裂痕。花同樣的錢買的是次品,心理上很難接受。
主持人:有網友問,我最近買了二手房,要到今年8月份纔能拿到產權證。如果在這期間,發生拆遷等問題,拆遷補償費是原房主的,還是我的?
孫忠國:因為你購買的房屋,沒有辦理房屋變更手續。嚴格來講,現在房屋還不是您的,雖然你簽訂了買賣合同,如果發生拆遷的話,在拆遷合同簽字的人纔是房主。具體到拆遷補償的費用,就要看你當時簽訂的二次購房協議,怎麼約定的,要根據二次購房約定的條款。如果沒有約定,我個人認為,嚴格來講,你應該有權利享受。因為你已經履行了義務,交完了房款,只是欠缺一個變更手續。還沒有完善,這個時候原來的購房人辦理簽字,只是代你履行了手續。
主持人:所以這位網友還要積極地跟原房主溝通。又有一位網友問,我今年3月在中介公司看中了一套房子,因為房主還是在那裡住著,我用了一個晚上和房主商量了價格,第二天就和房主辦理了相關手續。之後中介和我聯系,要交中介費,我該不該交,房主是和我同樣的交費用嗎?如果房屋出現了問題,是中介公司管、還是房管局管?為什麼?
孫忠國:因為房屋中介公司主要是搜集房源,給購房人提供信息幫助。在這種情況下中介公司已經履行了一定的義務,並且你也購買了房屋。這時候應該交中介費,具體多少要看合同協議。應該交付多少錢,如果沒有合同約束,可以去協商,畢竟中介公司完成了一大部分義務。
主持人:這個還是應該交的。
孫忠國:我認為應該交,但是要雙方協商。如果房屋出現了問題,我不知道具體是什麼問題,個人認為應該找原房主,因為房屋是他的。如果他在二次銷售時隱瞞瑕疵,實際上就是一種欺詐行為。
主持人:還有一位網友說,買了一套二手房,後期貸款委托中介公司代理,不知什麼原因,沒有在約定時間付給賣主房款。違約了,有什麼辦法?
孫忠國:首先要看雙方簽訂合同的時候,是否對延期付款有約定,出賣方有權利拒絕出售,或者說是在當時的情況下,是否約定第三方中介公司代辦手續有期限。在這段時間內,是否有中介公司應該承擔什麼責任等。
主持人:也就是說這些事項應該在購房合同中有反映,以合同約定的情況為准。
孫忠國:如果是貸款下不來等原因,要具體分析一下。對購買人來講,應該和出賣方積極溝通,盡量彌補損失。
主持人:還有網友說,我朋友一個月前和中介和賣方簽訂了三方協議,我聽從中介把房產證交給了中介公司,後來在交易過程中,買方始終因為這樣或那樣的問題,沒有付款。我的朋友不想賣了,這時候中介不退,原來協議提到了違約金5000元,可是對方都不答應,現在買方湊好了錢,但是我不打算賣了,還是想選違約的方式,但是不能要回房產證,怎麼辦呢?
孫忠國:這個問題和上個問題正好相反。如果是買方付款沒有事先約定,如果超出約定,合同是否有約定?違約責任,是拒絕出售,還是給付違約金,並且要確定誰是違約方。
主持人:在這個案例中,好象是賣方主動提出違約,他來付5000元違約金。
孫忠國:從這個問題來看是賣方想付5000元來取得房屋產權證。首先我個人還是認為,這個問題看誰是違約方。如果違約方不是出賣方,他不應該承擔這5000元損失,由於是買方的原因,沒有在約定期限內,交齊購房款,中介公司應該督促買方。
主持人:但是房產證在中介公司扣押著。
孫忠國:如果將房款交到中介公司,中介公司必須把房屋產權證交還給出賣方,這是中介的義務。
主持人:也就是說,賣方可以從中介公司把產權證拿回來。
孫忠國:前提就是他在這裡沒有違約。如果雙方沒有違約,出賣方想通過自己違約的情況,這樣也是不受法律保護的。為什麼?因為合同成立後,都能繼續履行,而出賣方單方提出要以違約形式終止合同,法律規定應該嚴格執行,繼續履行原合同。
主持人:還有網友問,他看上了一套二手房子,由於還沒有辦理產權證,因此無法過戶,請問這種情況怎麼辦纔能保證自己的權益不受侵犯?而且在法律上也能承認。
孫忠國:這個問題很難實現要求。嚴格來講,只有房屋取得產權證纔能進行二次轉移。他的要求很難實現。
主持人:因為他沒有產權證。
孫忠國:要能有效使用纔可以。
主持人:也就是說,目前為止,房主還不是他。
孫忠國:法律意義上不是他。
主持人:還有網友問,今年2月,天津一家銀行推出了『雙周供』個人貸款按揭業務,這種方式和其他貸款方式有哪些不同?
孫忠國:『雙周供』只是在一個月內分成了兩次還款。也就是說半月付一次,也叫半月供,跟普通貸款沒有什麼區別,只是在還款時間上不同。
主持人:還有一種『接力貸』是什麼意思?
孫忠國:這種在天津還沒有出現,我個人認為這是一種父債子償。如果一個老年人,想貸款買房子,但是銀行只給貸10—15年,貸款30萬,還款額度太高了。這時候,子女很年輕,剛工作,償還能力也很弱。單獨貸給子女又有風險。這個時候可以選擇『接力貸』。銀行以他父親的名義,子女作為連帶還款人,在貸款期間內,連帶償還債務,並且到債務結束為止。
主持人:其實這個方式還是對百姓很有益的。
孫忠國:我覺得這個方式對年輕人還是有益的。年輕人進入社會經濟條件達不到的時候,可以借助父母來實現買房。或者子女想給父母改善條件,和父母一起貸款。父母經過3-5年的還貸之後,子女有可能具備了還款能力繼續供房。這樣的話,可以提前滿足居住新房的願望。
主持人:我們天津什麼時候可以出現這樣的方式?
孫忠國:這個要看銀行的自身處理。據我所知,農行已經在上海、北京實行了。天津還要看整個情況。
主持人:還有一個問題,我所在的小區的物業和原來的開發商是一家公司。兩年就撤出了,但沒有留下辦公用房,使得現在沒有辦法招新的物業,這種行為政府部門是否可以加以協調?
孫忠國:這種行為政府可以協調。但是根據法律規定,物業管理條例,開發商也就是建房單位,按照規定在小區內必須保留物業用房。交付給物業公司使用,這是必須的義務,如果在小區內沒有辦公用房要找開發商協調。
主持人:在剛纔看到的購房合同中,有反映辦公用房的條款嗎?在合同的小區圖上一般是否有顯示?請攝像師給一個近鏡頭。
孫忠國:一般合同上有兩個圖,一個是單套房屋圖,一個是小區規劃圖。正規的公司要有小區的基本模式,在裡面標注各種公建設施,如熱交換站、辦公用房、變電器等。
主持人:也就是說物業公司的用房應該在規劃圖中表示出來。
孫忠國:規劃部門應該有所標注。我認為開發商應該在這裡標明,同時購房人也可以要求開發商提供物業的辦公用房。
主持人:好的,謝謝你。這個消費者又遇到了這樣的問題:我所住的小區的物業在既未通知業主也未公告的情況撤出了,而且還把供熱轉給了另外一個公司,是否合法?還有現在的供熱公司沒有和業主簽訂合同,但他們來收費,我是否應該交? 我們小區的供熱3年沒有達到要求,就算他們給減免了部分供熱費,可暖氣不夠熱的問題還沒有解決。
孫忠國:如果是物業公司在撤走的時候轉給別的公司,是不合法的,這屬於轉移合同義務,沒有經購房人同意,私自轉移了合同義務是無效的。
主持人:物業公司沒有告知業主。
孫忠國:如果義務變更的話,責任的一方應該告知另一方,並且要經過另一方的允許。
主持人:好的,由於時間的原因,今天的節目就到這裡,如果網友還有其他的問題,可以在北方網置業頻道樓市家居論壇上留言,我們會轉給孫律師給與答復。感謝大家收看,感謝大家關注北方網的節目,感謝孫律師做客北方網為網友解答問題。我們下次再會。