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在房價不斷高漲的今天,不少都市人在置業時,都會選擇銀行貸款購房。現年29歲的黃海新(化名)是一名外貿公司的普通職員,黃海新於2005年3月購買了一套價值70萬元的兩房一廳,購置新家准備結婚新房。黃海新只有20多萬元的積蓄,他打算首付20萬元,再向銀行貸款50萬元,20年還清。
黃海新在開始考慮貸款時就想到選擇何種貸款方式為好,盡量少『付賬』給銀行。在還款方式上,黃海新打算對等額還款法和等本還款法兩者中作出比較,再選擇哪種方式更劃算。黃海新決定自己親自算算這筆賬。
若黃海新選擇等額還貸法,那麼,按照他貸款金額為50萬元,按貸款年利率5.508%折算成月利率為0.459%,使用等額還款法,黃海新每月的還款額為3441.7元,其中第一個月的還款利息為500000×0.459%=2295元,還款本金為1146.7元。在等額還款法中,還款本金金額有第一期的1146.7元增加到最後一期的3424.46元,利息則有第一期的2295元逐漸減少到最後一期的15.72元。這樣,20年的貸款期限內,黃海新的還款利息總額將達到326006.48元。
黃海新又開始計算等本還款法,每個月償還的本金為500000÷240=2083.33元,而第一個月還款利息為50000×0.459%=2295元。這樣第一個月的還款額為4378.33元,到最後一期,利息金額由第一期的2295元逐漸減少到9.57元。這樣,黃海新的還款利息總額為276547.99元。
算完這筆復雜的賬後,黃海新發現等額還款法比等本還貸法多付了銀行49458.49元的利息,於是黃海新打算選擇等本還款法。在選擇在哪家銀行貸款時,黃海新心想,各家銀行的情況估計相差不會太多,不必在這些雞毛蒜皮的事情上浪費時間,而本身持有某銀行的存折,於是就選擇該行房屋貸款,辦理完手續後,黃海新開始於2005年6月償還第一筆貸款。黃海新萬萬沒想到,由於選擇了這家銀行,他日後的還款要比在別家銀行多付許多。
黃海新一直交付月供款,一切似乎都風平浪靜。然而2005年11月的一天,黃海新在一家論壇中無意間看到了一個帖子,上面講述了由於該銀行系統的個人住房貸款存在重大陷阱,該銀行個人住房貸款利息采用日利率(一般銀行采用月利率),但是在算日利率的時候,他們每年按照360天來計算日利率(貸款年利率/360,比除以365要高),然後在收取利息的時候,他們按照每月實際的天數來收取,每年總共收取了365天的利息。這樣,實際上貸款的人每年多交了5天的利息。當時黃海新看到這個內幕,頭頓時像要爆炸了,因為他就是在該帖子所指的那家銀行貸款的。
黃海新在做等額還款法與等本還款法比較時,都是按月利率計算的,因此選擇等本利率。而現在這家銀行卻在等本還款法中采用日利率,並用360天計算的而不是365天。為此,黃海新又重新計算了該銀行行的算法,竟然發現12期(一年)比一般銀行多交了374.85元利息。
心中惱怒的黃海新投書本刊,揭露了該銀行貸款黑幕。本刊記者帶著質疑的心態,對該行的還款計息進行了嚴密的計算,為了謹慎起見,並把1年期延長到2年期。按該銀行等本還貸方式計算,每期應還本金為:500000÷240=2083.33元,利息=[貸款額-每期本金×(n-1)]×當期借款天數×5.508%÷360,則頭兩年24期計算結果如表1所示(以360天計算的等本還貸):
記者又通過多種渠道計算了其他銀行24期中還款的情況,以作比較。
其他銀行以月利率計算的還款情況表
其他銀行以月利率計算的還款(祥見表2),本刊記者驚訝地發現,本金相同的情況下,只計算到24期利息便比其它銀行的高出53171.35-52440.79=730.56元。
其他銀行一個貸款年度的計息天數為365天,而該行貸款年度的計息天數為360天,20年下來便多出了105天(包括潤年在內),相當於3個半月的利息!如果將這筆錢存入銀行,即便是活期存款0.72%(稅前),不考慮復利問題,20年下來也將多出幾百元。
由於發稿日期臨近,本刊記者無法計算全部240期的還款情況,也就無從得知黃海新需要付出多少本不必要支出的利息,但可以確定的是,由於該行房貸記息系統的緣故,黃海新的損失當以數千計,假如加上這筆多花的冤枉錢存入銀行,那黃海新的損失更大!
據悉,該銀行2003年個人住房貸款累計發放1432億元,個人住房貸款利息收入便達148億元,比2002年增加28億元。在房價不斷高漲的今天,設想到2005年底該銀行發放貸款額是怎樣一個巨額數字?而在這裡面又有多少是由於以日利率搜刮來的『民脂民膏』呢?