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2005年隨著海河開發、路網改造和舊城改造等一系列城市建設的全面提速以及居民收入水平的穩步提高,房地產市場繁榮發展,前三季度天津市商品房成交面積達到6649386.7平方米,與同期相比有所增長。
從各季度同比價格變動來看,各季度房屋銷售價格保持較高水平,各季度同比價格均平穩上漲。前三季度全市商品房的平均價格達到3979元/平方米,其中市內六區的價格達到5321元/平方米。需求較為集中的中檔樓盤明顯呈現出供不應求的局面。河西、南開與河東的成交量佔到全市成交總量的60%,東部與南部仍是住宅需求集中的區域。西部將成為新崛起的熱點區域。
2005年天津房地產市場特點
一是天津市二手房市場成交活躍,交易價格一路攀昇。據統計,2004年全市存量房成交813.7萬平方米、銷售金額158.1億元,比上年增長36.4%和83.3%。2005年上半年,天津二手房成交面積為462萬平方米,同期商品房成交面積為489萬平方米,二手房與商品房成交之比接近1:1,這顯示天津2005年二三級市場聯動效應進一步增強。受國家開征二手房交易營業稅政策的影響,天津二手房市場在今年4月份有一個暫時回落,部分客戶由售轉租,市場觀望氣氛有所抬頭,但由於天津新建商品房價格持續趨好,天津二手房將保持旺盛需求。
從去年到現在,在住房有效需求的拉動下,二手房交易明顯上昇,房地產二三級市場更加活躍,新舊房交易比例更趨合理。廣大市民根據自己的經濟能力和實際需要,通過賣小買大、賣舊買新和購買商品房等多種途徑來改善住房,群眾住房消費更加理性。
二是商品住宅銷售仍以中、低價位和中小戶型為主,但改善型需求明顯加大。天津市住房市場顯示,隨著群眾生活水平和收入的不斷提高,市民購房更加注重居住環境,開始追求生活品位和質量。
2005年前三季度各月商品房成交面積及均價統計:
005年1-7月份,本市商品住宅施工面積856萬平方米,竣工面積730萬平方米,成交面積503萬平方米。分別比去年同期增長9.5%和13.2%。新開工面積和竣工面積分別是同期銷售面積的1.7倍和1.5倍,上半年已竣工商品住宅中,普通住宅佔73%,比去年提高4個百分點。分別比上年增長了12.6%和40.1%,持續保持快速的增長勢頭。
住宅市場的未來發展趨勢
進入2005年以來,由於城建力度加大拆遷量激增而造成的剛性需求走強從而帶動銷售量直線上昇,天津市房地產市場呈現前所未有的活力。隨著國家宏觀調控政策的啟動,市場經過逐步調整,變得更加理性。預計未來2-3年內天津市住宅市場的發展趨勢:
一、土地市場更加透明、公開,政府繼續完善以市場為導向的土地調控機制
1.隨著城市功能和基礎設施日趨完善,開發商對天津樓市前景看好,土地需求持續增長;
2.目前天津地價提昇是恢復性增長而非虛漲,不會抑制正常購地需求;
3.天津普遍實行招標、拍賣、掛牌供地方式,有利於創造公正、公開的拿地環境;
4.在2004年的"8·31"大限之後,存量土地將加大清理力度並推向市場,進而拉動成交規模上昇。
二、改善型需求將逐漸成為主流
100平方米以上的兩室和120平方米以上的三室的需求量將越來越大,人們對住房的要求也將不僅僅停留在面積功能上,將綜合考慮功能、景觀、安全性、舒適性、健康性等多方面。
三、價格將小幅、穩步上漲
從宏觀來看,天津的住房需求依然強勁,相當大的一部分人有改善住房的需求。同時,原材料價格上漲、土地價格上漲以及產品品質的全面提高等因素將導致價格仍呈上昇勢頭。但由於宏觀調控作用的逐漸顯現,將抑制房價迅速上昇。
全市及市內六區住宅平均價格走勢圖(2000年-2005年9月)
全市及六區房屋交易價格走勢圖:
四、地段認識逐漸發生變化
由於海河開發、地鐵、輕軌、快速路建設以及大規模的拆遷等城市改造的實施,區域環境將發生很大的變化,由此將帶來傳統的區域價值發生一定的調整,有條件形成新的居住區域。(合富輝煌)