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原本相對沈寂的天津濱海新區,因事關中國區域經濟發展新動向,越來越牽動著房地產市場敏感者的投資嗅覺。參考深圳與浦東的歷史經驗,一個經濟新區的建設必將會帶動房地產業的迅猛發展。某些市場的先行者已突破觀望期,加緊了在濱海新區拿地的步伐。毋庸置疑,政策上的一系列利好已被房地產業界普遍認為是前所未有的歷史性機遇,濱海房地產市場的概念已被日益廓清。
行政劃分下的濱海新區包括天津港、開發區、保稅區全部,塘沽、漢沽、大港三個行政區的城區和東麗區、津南區的部分區域。總人口107萬。今年以來,濱海新區工業總產值和工業增加值兩項指標首次超過浦東新區,成為本市最耀眼的經濟增長點。在區域經濟背景支持下,其經濟總量、發展勢頭乃至區域地位都直逼浦東新區,為濱海新區未來房地產業發展奠定了堅實的經濟基礎。
土地市場
濱海新區2270平方公裡,其中重點建設350平方公裡(等於現老城區)。無疑,新區已成為天津城區的一塊"飛地",是新植入城市機體的另一個心髒。土地優勢已經成為城市發展的巨大優勢。濱海新區擁有大片可開發的土地資源,現有1000多平方公裡可供開發建設的荒地、鹽田、灘涂和非基本農田。當前,土地資源是城市開放開發的基礎和前提,土地資源短缺已成為某些城市發展的瓶頸。而濱海新區待開發的充裕的土地資源是中國乃至世界城市中所少有的。
濱海土地出讓價格已超過全市平均地價。以2004年1-5月土地交易數據為例,天津全市出讓各類性質土地1802.13萬平方米,出讓合同金額83.02億元,單方合460.677元/平方米。同時,塘沽區出讓土地3.9萬平方米,金額2167萬元,單方合555.64元/平方米,高出全市平均94.96元/平方米。
天津開發區是中國最早實行土地有償出讓轉讓制度的地區之一。1999年開發區管委會出臺了《天津開發區土地使用權拍賣暫行規定》,規定商業、旅游、娛樂和住宅等經營性用地必須以拍賣方式出讓。截至2004年11月,開發區共拍賣及掛牌出讓土地11次,公開出讓拍賣土地92.54萬平方米,土地出讓金合同總額13.08億元。
從土地價格上講,開發區目前工業用地僅平均380元/平米,相比較浦東新區的820元/平米的地價不僅僅代表著一種招商投資的競爭優勢,更重要的是體現了未來土地的增值潛力。新區墾荒時期鹽灘地價只有50元/平方米,十餘年間地價翻了四十倍,上昇到2000元/平方米以上。而日益稀缺的居住用地拉動2004年的濱海土地出讓價格超過全市平均地價。2005年6月萬通地產以3.3億元的高價拍得天津開發區新城東路6.35萬平方米地塊,折合樓面地價2890元/平方米。未來,在經濟飛躍發展、商務空前繁榮的形勢下,泰達生活區土地的稀缺性將導致土地價格飛漲,相應也將導致包括寫字樓在內的各種物業價格大幅上漲。
增量房市場
濱海新區以塘沽區及開發區為其核心區域。近年來隨著城市基礎設施建設的日趨完善,區域經濟的快速發展及交通條件的改善,區域內房地產市場逐漸活躍。
從塘沽區近年來商品房的建設和銷售情況來看,商品住宅市場購銷活躍,價格穩中有昇。2000年平均價格為1993元/平方米,自2003年受城市建設和拆遷改造的影響,市場需求加大,2005年二季度價格已昇為3315元/平方米。
按照目前的市場狀況,可以將塘沽區住宅開發熱點區域分為兩個市場片區:
1)河北路地道以北區域
主要區域包括福州道以南,地道以北,車站北路東,河北路以西的地區。這個區域距離塘沽商業中心距離較遠,在塘沽客戶觀念中屬於較為偏遠的區域。目前在這個區域中開發的項目以住宅項目為主,項目總建築面積基本在12-19萬㎡左右,建築形式以六層磚混結構為主,外檐全部為涂料。各社區基本采用中心綠化組團的規劃方式,景觀以樓前綠化為主,商業主要是臨街商鋪,為日常生活配套。主要代表型物業是:萊茵春天、麗水園、奧林花園等。
2)河北路地道以南區域
主要區域包括地道以南,福建路以東,寧波道以北,新華路以西的地區。屬於塘沽的中心區,商業發達,生活設施齊全,受到客戶的歡迎和向往。此區域開發的項目主要為住宅及商業項目,住宅以小高層和高層項目為主,商業為三層及四層結構。住宅項目的建築規模普遍在2-5萬㎡左右,規模不算很大。從社區規劃來看,這一區域的住宅項目更加注重外部資源的借勢,如距離海河外灘公園與塘沽商業步行街很近,周邊中小學豐富、醫療衛生條件較好,生活十分便利。項目內部的景觀環境營造不是很突出。主要代表性物業是:海韻園、陽光家園、怡康家園等。
開發區住宅市場起步於1984年,當時主要為工業園區配套服務。1996年以後隨著區域規劃的發展,城市基礎設施建設日趨完善,市場持續活躍,中低檔和高檔商品房不斷湧入市場。2001年以後,開發區住宅市場進入快速發展期,所建項目以中高檔為主。受區域政策、經濟預期和基礎設施完善的影響,投資置業者不斷增多,房屋價格從2000元/平米昇級到2005年初的4500元/平米。而依據規劃,該區域生活用地面積有限,土地資源的稀缺性日益突出,未來住宅項目的價格將會進一步提昇。
依照開發區中體規劃,生活風貌區位於開發區南部,共劃分為四個組團,分為城西組團、城北組團、城中組團、城東組團,其中城東組團位於北海路以東,目前尚在開發之中:
1)城西組團
城西組團位於泰達大街以南,四號路以北,洞庭路以東,南海路以西所形成的區域。有住宅小區68個,根據建設年代,劃分為兩個區域:一是第二大街以南、黃海路以西范圍,作為起步區;二是起步區以外區域。
起步區:以多層住宅為主,其居住用地分為兩類,一類是中高檔商品房開發用地,一類是藍領公寓開發用地。目前起步區有曉園新村、欣園新村、紫雲新村、翠園別墅、正大公寓等住宅小區11個,藍領公寓1個,即天河公寓。由於建造年代較早,建築設計標准較低,而且缺乏物業管理。
起步區以外區域:開發區新開發的住宅小區基本上集中在這一區域。有住宅小區56個。鯤鵬街兩側住宅由於建造年代較早,存在諸如環境差、配套設施差等問題。如中盈小區、南江小區、匯力小區等。
2)城中組團
位於泰達大街以南,四號路以北,南海路以東,北海路以西所形成的區域。有住宅小區10個。包括有翠亨村、鴻泰公寓、芳林泰達園、翠亨康庭、世富嘉園、貽欣園、天元居等。城中組團的住宅建築種類各異,在第二大街以北的區域基本以高層住宅為主;在第二大街以南基本以小高層為主,低層住宅為輔,鴻泰花園別墅則集別墅和多層公寓於一體。
3)城北組團
該組團是開發區的"生態居住區",位於泰達大街以北,第五大街以南,南海路以東,北海路以西所形成的區域。所有的住宅小區基本都依傍泰豐公園而建,有泰豐家園、楓景園、太平洋村、桐景園等小區。城北組團的居住用地基本已經開發完畢。
目前本區域內目前在售項目10個,如米蘭世紀、泰達時代、銀珠公寓及本季度開盤的伴景灣和天保金海岸,銷售狀況良好。其主要需求客戶呈現出以房改後的區域內企事業單位職員、高管和本地私營企業主為基礎,外來有閑階層廣泛參與的,投資性客戶佔相當比重的特點。
可以相信,隨著總建築面積120萬平米的泰達市民廣場和165萬平米的天保金海岸兩個超級大盤的相繼啟動,以及泰達市民廣場、CBD區域的開發建設,以輕軌國展站為中心的開發區東北部區域正形成一個以生活居住為主體,集商務辦公、集中購物和休閑娛樂為一體的新城市功能中心,從而帶動城東組團的興起、發展和完善。(21世紀不動產)