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2005年12月1日,『上北生態區』助推『濱海宜居生態新城』發展論壇在水域未來城售樓中心咖啡廳舉行,北方網置業頻道對會議進行了現場報道,以下是會議實錄:
主持人馮奕(《今晚報-地產今刊》策劃):上北生態區助推濱海宜居生態新城發展論壇現在開始。非常歡迎在座的各位嘉賓、各位學者、房地產的老朋友,以及媒體的朋友來到美麗的濱海新城,特別是能來到我們上北生態區。今天外面的天氣比較涼,早上的預報的溫度是零下3度到7度,但是我們到了水域·未來城裡面感覺很溫暖。
首先請允許我我介紹一下參加論壇的各位來賓和各位領導。參加今天論壇有天津市房地產業協會的秘書長梁正文先生天津市房地產業副秘書長、天津房地產雜志主編劉正先生、天津市社會科學研究院經濟預測研究所所長盧衛教授、天津財經大學房地產研究院院長谷俊清教授、宇軒顧問公司總經理張偉力先生、廣廈副總經理李宏陽萬通房地產黃靜女士、泰達房地產的高永剛以及宇軒顧問研究部經理王淑霞女士。
另外還有媒體記者,包括今晚報,天津房地產雜志、北方網、搜房網等媒體。
關於濱海新區最近一段時間,媒體上關注度是非常高,特別是『十一五』規劃以後,國家把濱海新區的戰略發展列入了『十一五』規劃之中。可見,天津濱海新區可以說迎來了新的發展奇跡現在有一種『經濟的第一極,也確定如此,最近一段時間,我們從媒體看到,大量的資金都紛紛湧入到濱海新區,特別是湧入了濱海新區房地產樓市,濱海新區的地理位置越來越被世人所關注。這次我們在上北生態區搞這麼一個一生態新區,實際上也為整個發展做鋪墊,今天請來很多專家,一塊兒就濱海新區的發展,特別是上北生態區在整個濱海新區的前景做一個交談,今天肯定會出現很多的高見。另外還有一點,我們上次搞了很多濱海小項目的論壇,效果很不錯,很多專家學者提出很多觀點,這符合我們的發展戰略。天津市提出要將濱海新區打造成為適宜人居住的新區,上北生態區符合這方面的元素。今天的專家都有這方面的觀點,為節約時間的下面請專家進行發言。
首先請宇軒顧問公司的研究部經理王淑霞女士簡要介紹一下關於濱海新區上北生態區的情況。有請!
王淑霞(宇軒顧問公司研究部經理):大家好!現在我簡單把關於上北生態區和濱海新區的生態城做一個簡單介紹。上個月我們在日報搞了一個論壇,在那個論壇簡單把上北生態區給大家作了介紹,這邊是濱海新區生態新城,剛纔也講過,隨著『十一五』規劃,濱海新區被納入了國家發展的整體戰略,現在大家也看到,隨著新一輪發展的建設高潮,就是打造現代化一生態的濱海,使之成為核心和標志。在這個綱要當中,規定在未來三到五年之內,濱海新區將著力打造一個面積為50平方公裡的核心標志區,就是濱海新城,這個濱海新城被稱之為『未來新區』的點睛之筆。從這個圖上可以看到濱海新區,一個是開發區的中心城區,新城的規劃總面積是50平方公裡的區域,提到生態,大家在想,怎麼樣是一個適宜人居住的生態新城市,大家往這邊開車的時候肯定會感覺到很清爽,因為這邊有水庫,景色非常好,給人感覺生機勃勃,屋內的溫暖適宜,夏暖適宜,根據『十一五』的規劃,整個濱海新區在五年內迅速崛起,其中上北生態區會成為濱海地區新城建設的一個重要組成部分。
這是上北生態區的一個區位圖,這是位於整個塘沽區,大家可以看到是在三區中心的一個位置,它的交通網也非常邊界,連接著第五大街,離塘沽區只有五到十分鍾的車程度向北是經濟開發區,向東是天津經濟開發區的新區,在整體規劃上,沿著上北生態區的寶山道,河北的延長先,講話要建一個總長度超過兩公裡的商業岸線,形成一個大體的商業網絡。再過幾年,這裡會成為一個非常繁華的地方,會有餐飲一條街、汽車一條街,還有大型的超市,很多酒店也會相繼落戶在這裡。
另外,教育的資源有濱海職業學院,另外已經有了小學、中學。這裡是非常適宜居住的地方,不僅有非常好的景觀,還有非常好的設施。目前在上北生態區已經有幾家全國比較知名的房地產開發商進入了,包括伴山人家,水域·未來城等等,所以上北生態區的迅速發展,今後幾年,上北生態區這個大盤的項目和政府規劃的項目將會完全啟動並完成建設,上北生態區將成為濱海新區一新城崛起的重要節點。謝謝大家!
主持人:謝謝王經理。關於上北生態區每一次來我都有不同的感受。記得前一兩周,房地產協會的梁正文先生一起來的時候,他的感慨很多,這次梁主任是第二次來,可能有更多的感受,有請梁秘書長發表一點他的觀點。
梁正文(天津市房地產協會秘書長):很高興出席今天的論壇,最近一段時間,關於上北生態區的研討活動前兩天在日報主辦過一次,加上這次是第二次,對水域未來城這個項目我也有一些感觸。我覺得今天的發展論壇提出的一個詞特別值得注意,就是『宜居』。因為在濱海新區,『宜居』成為了媒體高頻詞,關於濱海新區將來發展已經在『十一五』規劃裡面定了位,天津開的八屆八次全會也做了決定,下一步經濟發展的勢頭是不容置疑的。而且通過媒體也可以看出大家也有共識。上周在日報的時候強調了『宜居』,因為濱海新區不光是一個經濟發展區域,目標定位中還有一個就是建設『宜居』城市的重要指標,從濱海新區的宜居城市的定位來講,再看上北生態區,剛纔王經理已經把景觀區域給大家看了,上北生態區在整個濱海新區這個位置也是非常好,因為它在幾個區域的中部,雖然目前這個地方開發只算是初步階段,但是我想三年前梅江南開時候的感覺,那時候我在房產局搞宣傳,當時梅江南開發的時候,大家一開始思想並不到位,認識也不到位,現在再看梅江南,覺得那個地方很好,可是當時那塊地並不被大家完全看好,我想上北生態區可能就跟當年梅江南生態區一樣,這應該是非常有潛力的。而且上北生態區將來的定位,我覺得應該會比梅江南會更高一籌,因為在梅江南經過這麼多年的發展,住宅的生態化也好,整個建築的理念也好,也是在不斷進步,在這個基礎上,我想在開發建設上北生態區一定會有更大的進步。另外,我覺得這個地方發展正好是切合了濱海新區大發展的時機,從宜居的角度來講是居住,從投資的角度來講,我想它也有非常大的增值空間。可能早期在梅江南買房的人現在都笑了,雖然那時候已經是比較貴,在整個天津市來講,梅江南開盤的價錢並不低,但是從現在來看,上昇的幅度非常大,當然從房地產角度來講,並不特別提倡投資或者投機心理。但是更需要建成適宜居住的目標來努力。但是我相信,無論是居住,還是投這個地區都有一個上佳的選擇。我還覺得天津將來的房地產濱海新區肯定是一個新區域。關於地的問題,在八屆八次全會上,張立昌有一些指示就是靠你們這個局去規劃了,而且提出了很高的要求,我想濱海新區的土地將來會越來越有價值,越來越稀少,將來這一代的土地我們也會安排更好。今天我想主要聽兩位嘉賓和同仁和業界的人士講話,我今天就拋磚引玉了。
主持人:謝謝梁秘書長。梁秘書長講得很好,體會很深,實際長他說了一點不知道大家是否注意就是梅江南的地方,在座的有些人也去了,其中講到關於梅江南的情況,插幾句,幾年前梅江南剛下來的時候有一個土地運營商問項目的開發商,說將來這塊地將來能賣多少錢,開發商想小海地的地方纔1000多塊錢,一咬牙就說三千多塊錢吧,現在的情況不說現在的生態區比那時候要強得多,無論從宏觀政策還是當地的環境背景,還有國務院、國家政策的支持,我想它的潛力一定會像梁秘書長所說的會超過梅江南。我們想它是真正的生態宜居城。今天的論壇,是由今晚傳媒集團和天津市房地產業協會,還有一個天津房地產雜志共同主辦的,在之前關於濱海新區的報道和上北生態新區的報道,特別是平面媒體上和網絡上提了很多。但是我並不知道天津房地產雜志的幕後英雄是誰,下有請劉正先生做精彩發言。
劉正(天津市房地產協會副秘書長):今天有兩位教授,是關於生態宜居的角度出發的。這個項目我是第一次到,可是這個項目並不是我講的,為什麼這麼講?我們雜志是上個星期出的,我對這個項目做了一個簡單介紹。據我所知,現在都是項目的四號樓,銷售已經過半了。好象已經超200套了。可見這個項目現在的銷售業績是非常樂觀的。這說明,這個項目的定位是對的,百姓對這個商品是認同的,為什麼這麼講,生態宜居是房地產發展方向,也是百姓購房的大勢所趨,定義也好,今天請來的兩位專家後面會做精彩的演講,從我的角度從專業雜志來講,對一個成功的產品,我們會做盡力負責任。一個是對開發企業有一個借鑒作用,一個是給百姓購房做參謀,我們希望做產品開發,企業能夠把這個產品做細、做優,為天津房地產市場做一個生態宜居的榜樣。謝謝大家。
主持人:謝謝劉總。您為一些開發商提出了一些好的建議,我覺得挺對,做品牌做細節是對的。今天論壇請來了兩位教授,都是天津市房地產業界的專家,有很多前沿的間接和獨到思路,我們先請盧衛教授,是天津市社科院經濟預測研究所所長,他曾經參加了很多有關方面的論壇,對房地產樓市全面的發展有自己獨到的見解和高見,中央的媒體經常采訪他發表他的觀點,我們今天有幸請到了他,首先有請盧教授。
盧衛(天津市社會科學研究院經濟預測研究所所長):謝謝主持人的介紹,今天來到這個項目是在現場,感覺非常有氣氛。根據論壇的要求,我想說這麼幾個問題:第一個我想簡單說一下我自己對濱海新區建設宜居新的理解,第二個生態居住的問題。我對這個項目沒有什麼大了解這幾年天津的房地產『適宜』,總的來看,營銷部門介紹了一下這個項目,區位還有一些特點,我想在天津市濱海新區規劃當中,在八屆八次全會通過這個決議之後,有一個總體定位,實際最後一句話就是要把天津濱海新區建設成為宜居新城,實際上這個建成什麼樣的規模,我們的房地產業在宜居當中要發揮什麼樣的作用還都在規劃當中,但是在這個概念和口號之下,上北生態區或者說水域.未來城已經輕裝上陣,而且銷售業績也不錯。我覺得首先是把握住了重大的歷史機遇,第二個看法就是對於這個天津濱海新區的規劃,實際上從中央的角度,溫總理今年到天津來,對於我們寄予的希望不僅僅是天津市,還是天津市的濱海新區,而且要通過濱海新區傳遞到整個京津冀,傳遞到環渤海,傳遞到東北亞,天津要發揮的實際上是一個區域經濟的綜合服務帶的功能,所以天津市的濱海新區現在的人口是100多萬,未來到2010年必須要達到250萬或者280萬,所以只有三到五年的概念,這樣一個規劃的進度,要求濱海新區要加快發展。而且我們項目本身還有很大的潛力,就在於它靠近我們濱海新區的核心區。關鍵是我們要有什麼樣的概念要推這個項目,或者說我們形成什麼樣的理念來建設開發這個項目?靠什麼概念吸引廣大的百姓?現在來看,抓住了兩個,第一個叫『宜居』,第二個叫『生態』,我覺得是非常不錯,這是前沿的概念,又符合天津目前發展的趨勢。
第二個就是什麼叫生態住宅,生態住宅還是應該從產品的技術層面來講,因為它有很高的技術含量,當然了現在叫做生態區,不見得非得生態住宅,當然生態住宅有嚴格的定義,按照建設部住宅產業促進中心的定義,生態住宅應該保證了能源系統、水環境系統,光環境系統,熱環境系統,廢物管理處置系統,綠色建築物處理系統等方面,要通過系統化的思路,從小區規劃,單體設計等諸多環節來體現住宅的環境、人和產品本身的協調性,這是一個嶄新的概念。所以任何一個方面設計比較超前都不能說是嚴格意義上的生態,但是現在國家關於綠色生態小區的標准,實際上沒有制定出來。而且由於中國幅員遼闊,也不可能在全國有一個統一的標准,所以就誕生很多標准,在天津市萬科有一個生態城,而且在向全國化推進,我想這個住宅我建議朝著這個方向要發展,比如說咱們這一片,至少這個項目本身大概是50平米的面積,還有若乾區域較推出,如果大家在濱海新區核心區要佔領制高點的話,必須要向生態的標准貼近。如果說我們理念成功了,應該說對我們的項目本身的品牌吸引力是很高的,為什麼這這麼講,國家最大的就是貫徹建設和諧社會,小的說就是建設生態型、集約型、環境友好性的節約型產業,房地產產業就節水省地的要求。我們的建築本身就是要生態、環保、宜人,這樣的一些內容給我們未來的建設開發提供了非常豐富的內涵。從天津市來看,無論最長效的小高層轉版還是塔式大高層還是平層、還是別墅的低密度的住宅都已經非常多了。原來認為塘沽區沒有這麼多,現在來看非常多,五花八門,什麼樣的都有。但是生態住宅的概念非常明確,要求非常高,如果能憑借本身的環節優勢,比如說有水面、有比較開闊的視野和比較好的綠化條件的話,朝著這個方向努力,應該說是非常有前景的,因為這個盤的規模畢竟很大,未來的推盤不能靠同質化的建築,當然我們是德式建築,還有水面,都可以,但是企業本身還有有核心競爭力的體現,跟其他項目怎麼競爭,我們這個企業既然在一個月內開展兩次論壇,這說明企業非常重視宣傳,下一步怎麼開展,一定要適宜生態居住。
第三我介紹一下自己的認識,我個人認為這個項目很好,銷售不錯,但是有這麼幾點要注意,第一個要注意濱海新區未來的建設。250萬到28萬的人口,靠什麼概念來吸引人口,在五年內人口翻番不是件簡單的事,開發區經過20年的建設不過增加了10萬,要增加100多萬人靠什麼,這個項目本身在客戶定位上應該也三個層面,第一個要吸收塘沽區和開發區原有的一些優勢,現在開放來買樓的應該是這部分人,他們不是沒有房,他們的品質、環境、朝向和生態都很差,是在置換。第二個方面因為靠近功能區,比如說海洋區,天津開發區西區和東區,這樣一些高收入的中產階級,他們的購房有可能從市區移居就要找一個高品質的社區。再有一個從上海浦東的經驗來看,應該朝著國際化的方向來推進,為什麼這麼講?因為開發區在盡快增加投資規模,帶來的不僅僅是物質的產還有人流,還有移居的人口,這部分人外國人會越來越多,他們怎麼樣選擇住房,在中心城區是不合適的。在開發區現有的現房結構,沒有提出國際的概念。據我了解,上海浦東新區有六個國際化的概念區,聚集了三萬多外國人。天津能不能提供高樓林立的居住區,一定是生態的、宜居,一定要引進國外先進的技術,無論是外延,還是內涵都應該有一個提高,第一個建議就是國際化社區。第二個我想要把握一下整體推進思路。一定要分成區來做,從大梅江的概念來看,我們的環境方面還是有限的,我客觀的講,10萬平米的小水庫,不是一個可以特別作的概念,從營銷的概念,如果是飲用水的水庫的話,更不能隨便動它的水面,不可以做任何商業性的開發,一定要切記。和梅江南來比,不要做這樣那樣的比較大梅江或者是小梅江的項目,但是我們這個還是要從產品本身提高,剛纔講的幾個系統,你們做到其中的幾點就足夠了。有海外的設計背景來提高,有生態宜居的概念就不錯了。
主持人:謝謝盧教授,我感覺他一方面把上北生態區整體的情況做了分析,特別是對生態區的概念,包括它的環境,保證它的產品品質概念做了闡述,最重要的一點我對整個上北生態區目前在建的項目做了比較客觀的分析,而且提出了很多好的建議,這些建議確實值得我們一些開發企業,保證一些將來其他項目的開發企業借鑒和考慮。作為經濟預測研究的話,他的很多想法可以說是很有前瞻性的,另外也不帶任何商業色彩,說的比較客觀,我感覺盧教授的發言傳遞了信心,我們現在專家學者的研究和樓市對接越來越緊密,不是坐在屋裡,而且具有很多有價值的指導作用。希望在座的開發商企業將來有機會多做一些溝通。今天有幸請到了天津市財經大學房地產研究院院長谷俊清教授,谷教授在房地產界很知名,有很多觀點比較深邃,很而且有很多有見地的研究,在我們房地產雜志有很多有見地的文章發表。有請谷教授發言。
谷俊清(天津財經大學房地產研究所所長):謝謝主持人的介紹。今天是第一次到上北生態區,以前對上北生態區了解不多,前兩年接到關於上北生態區房樣和今晚報的材料,我看了以後有這樣一個感受,我覺得從上北生態區來講,不管從哪個方面,從現在我的體會就是體現出了三個效應,這三個效應一個就叫做『政治影響效應』,一個就叫做『經濟推動效應』,再有一個就叫『生態發展效應』。為什麼講這三個效應呢?首先我說一下政治影響的效應,上北生態區是在中央確定發展濱海新區這個大戰略決策以後推出的。首先從十六屆五中全會確定的濱海新區的在全國的發展地位,是繼深圳、繼浦東以後又一個崛起的新的經濟增長極。另外市委八屆八次會議為濱海新區具體的繪制了發展藍圖,這個時機非常好。因為正好是『十一五』規劃期間,在『十一五』到來之際推出了上北項目,政治影響是非常好的。我想借這個機會推出上北生態項目,有一定的政治影響,由此可以看出前景也是非常好的。另外,從經濟的推進作用上來講也是非常好的,從濱海新區的定位來講,從京津冀到渤海經濟圈,一直到東北亞,將來的發展趨勢是相當看好,應該說某種程度會遠遠超過深圳、超過浦東新區,是天津市最好的發展機遇,這個機遇是歷史以來最好的,更是改革開放以來,天津市在改革開放中取得的一個豐碩成果,因為它聚集了市委市政府以及天津市人民十多年的努力,這一點應該說令每一個天津人所振奮的。在確立這個目標以後,經濟發展的步伐會相當大,不管從哪個角度來講,從整個經濟發展、經濟帶動力作用是非常大,上北生態區在這個時候推出,肯定會影響濱海新區,而且會推動整個濱海新區的經濟發展。另外從生態發展效應來講,尤其是盧教授講得比較仔細,講了關於生態齟居住區的功能,我覺得所謂的生態居住區,該開起來是一個『宜居、宜賞』的區域,所謂的『宜居』就是適宜居住,宜賞就是便於觀賞,我剛纔在門口看到有一個德式建設群的定位,德式建築群在天津來講,對這種風格的建築還是比較欣賞的,就將來的發展來看,也有一些國際化的概念裡面,這方面也是非常有發展前景的。剛纔劉正老師也講了,現在的銷路也很好,這一點我想就與宜居、宜賞定位非常有關系。剛纔開車過來的時候看到一片水面,另外看到了周圍的環境,剛纔大家說與梅江相比,我想不用與梅江南相比,與整個經濟大環境、政治大環境相比,這裡就孕育著很大的生機和商機,梅江靠近市區有另外一種發展環境,那種環境和現在的政治環境和經濟環境相比梅江南是比不了了的。因為現在的大環境是中央提供的政治大環境,給天津一種非常好的經濟發展背景。上北生態區它的政治機遇和經濟機遇都是非常看好的。如果說咱們現在從一出手就非常好的話我想它肯定會越來越好,它也會帶動濱海新區的發展。另外從上北生態區來講,也應該成為濱海新區的標志性的一個住宅區纔好。因為現在哪一個地區都在講一個『標志性建築』我想標志性建築,不管哪個城市來講,或者是金融建築,或者是商貿建築,很少提到哪一個城市的住宅區是這個城市的標志,我想如果上北生態區能夠成為濱海新區居住區的標志的話,那是最為理想的,也是大家共同的向往。謝謝大家!
主持人:謝謝谷教授。谷教授除了宜居,還提出了宜賞的要求,另外提出上北生態區要想辦法打造成濱海新區的標志性的區域,這是一個前期的觀點,也確實我覺得從現在的趨勢來看,完全有可能打造成標志性的區域。今天來參加論壇的還有一些開發企業的代表,我們想聽聽他們對上北生態區的高見,首先有請廣廈的副總經理李宏陽先生,我們今天參加的上北生態區就是廣廈推廣建設部的李宏陽總經理,有請李總。
李宏陽(廣廈富銘副總經理):首先謝謝各位,我代表開幕廣廈置業的有關領導和媒體的一些朋友到這裡表示歡迎。祝賀上北生態區助推濱海宜居生態新城發展論壇在這裡舉辦。廣廈是天津區域的公司,我們的母體叫中國廣廈,有一部分是已經上市了。水域·未來城是中國廣廈上市以後開發的第一個項目,我大概介紹一下這個項目的位置,兩年前,經過多方面因素的考慮,選中了這塊地。現在看起來感覺非常欣慰,因為從大環境上,現在濱海新區的概念越來越熱鬧了,而且是與深圳和浦東相提並論的,已經變成經濟發展的第三極,現在中央濤提出了要以濱海新區作為一個焦點,帶動環渤海地區帶動整個經濟的發展,我們很榮幸提前進入這個區域,現在來看,我們對這個項目有一定的推動作用。我們感覺有一定的責任感和使命感。剛纔各位領導對我們的項目提出了一些要求和很高的希望。我們感覺責任重大,從開發項目本身的初衷來說,作為一個全國性的企業來說,我們的走的發展道路應該說是一個相對比較高端的道路。大家看到,在這所企業的樓盤,還有我們的模型,還有一些定位以及路線就已經像領導提出的要求那樣,朝著好的方向發展。能否達到預期的目標,就要靠我們的努力了。一般的城市的標志性建築,都是商業建築,金融建築,生態建築還沒有見到,我們爭取做濱海新區的標志性建築。盧教授提到的市場定位的,提到了一條,吸引原有的居民,就是塘沽區原有的居民,這是我們第一步做的事情,我們現在的銷售人員也是在這樣做。我們一共是42萬平米,現在推出的是8萬平米左右,第一批住宅就是這樣的;第二個客戶群是高收入的中產階層,就是市區移居這裡的,這也是我們的市場定位;第三個就是國際化的社區,吸引外國人和境外人士。我們也到了一點,今天提出來以後,我們會更加努力。我們這裡韓國人可能會多一點,因為我們後面一期的規劃可以再調整,已經有朦朧的意識,再劃出一小片區域來打造一個國際化的社區,概念提出來的了,怎麼從規劃上調整,我們正在研究。我們更加有信心了,也會更加努力。謝謝專家指出的發展方向。今天的主題是做宜居生態新城的主題,我談談我的理解和項目的一些具體做法。從生態這方面來說,有兩種方式,一種是鑄空形態,主要是歐美發展做的,是一種高科技的做成一種人造的舒適環境,這樣從建築群上表現就是封閉空間比較高,就是整個建築包起來,空調、溫度、濕度都是靠電能進行調節的。這樣的做法有可能可以隨心所欲,要什麼樣溫度和濕度都可以達到,缺點就是比較浪費,耗能比較多,這在別的國家比較適宜。另外就是被動式生態,就是與自然的結合,實際上來講就是利用天然的環境,講究人與自然的結合,人與人之間的交往,這種理念比較多,發展中國家比較多,新加坡為代表。在中國來說可能被動式的生態環境的做法更加適合我們的國情,對於我們這個項目,我們來了一看也是一個大水庫,有這麼一個天然的好資源在這個地方,如果把這個水庫包起來的話是一個浪費非常可惜,我們就用被動生態的方式來充分利用水景,規劃並且請美國的設計師來做的。我們提出了與自然相結合的理念,一定要充分利用自然資源,大家可以看看我們的沙盤,裡面有一些小橋流水、有一些項目,主要是和水庫的聯系會非常緊密。另外從微觀上來說,我們在規劃設計裡面,主要是每一個小的組團,現在看起來,美國人給我們設計了六大主題公園,強調每家每戶從窗子裡面看出去,都應該有一些優美的景色,不是說密密麻麻的景物,對面就是人家的後窗,這樣子人會感覺有壓抑感,規劃設計的時候,我們希望住戶可以打開窗戶,而且是願意打開窗戶,這樣盡量拉近人與自然的距離。我們在裡面設計了一點節點和一些雕塑,讓人與自然更好的結合在一起。剛纔是從從水庫和景觀上都是物理層面上,我們對於生態的理解還有一個新一層的理解就是除了物理方面的因素以外,認為精神層面也非常重要。為什麼要生態?就是要舒適,當然有節能等各方面的因素,我們想再提高一個層面,就是從精神層面上也考慮人的舒適感。但是精神層面上來說人與自然的交流,人與人的交流也是非常重要,這樣來說比較空泛,在精神上也要靠物理因素來實現。我們在做園林景觀規劃的時候,很多項目比較喜歡用一些大綠地的廣場,這樣比較氣派,而且覺得很生態,是很空曠的一個綠地,這樣給人的感覺很好,我們感覺真正的大廣場人下去的機會並不多,對於居住的居民來說可能會造成恐懼感。這樣一些小的亭子,小中心花園,客戶出去聊天、散步反而能聚集人,因為我們分析了,在這個居住區裡面聚集人數最多的時候也就十多個人,少數也三五個人,大廣場如果沒有幾百人的話不會顯示出有人的。我們分析這個項目以後,我們說生態區域已經有了,如果做大廣場,看似生態比較好,從生態方面來講並不是最佳的方案,我們的沙盤做的都是經典的小主題公園,聚集的人也就是十多個人,這些對人與人之間交往可以打破隔閡,促進人與自然和人與人的交流,這樣的做法,我們就是從人的精神層面和感覺考慮的。當然了再小也不行,一兩米的空間擠十幾個人大家又會煩燥。我們和規劃師進行了反復的研究和探討,打造了這樣一個格局,是否能達到這樣個效果,還有待於建成以後不斷總結經驗再進行改進。這是我們作為開發商來說做的一些事情,希望後面各位領導和專家提出更高的要求,提出更多的指導意見。我們會做得更好的。
主持人:謝謝李總。今天的論壇我覺得很好,效率很高,如果說前面幾位教授和專家講得都是宏觀的話,從李總開始就進入了微觀。特別是剛纔盧教授和李總的對話,盧教授提出的觀點李總已經在考慮,實際上來講還是產品,50多平米大規模的產品,我們如何吸引國際友人到開發區居住,買我們的產品,所以我們一定要提供適宜他們需要的東西。有一些好的想法可以在進一步探討。今天為什麼要選擇這個地方進行論壇呢,感謝宇軒售樓處提供空間。讓我們在裡面有一個觸景生情的感覺。另外一點,我們在這裡還有很多其他的開發商也搞了很多項目,今天也來了一些在開發區的開發企業,下面有請泰達房產企業發展部部長高永剛,他們的項目是伴山人家。
高永剛(泰達房產副總經理):謝謝主持人。我對行業戰略的把握不是很深因為我們是剛步入行業的機構,對行業的研究不如盧教授研究得深,我只是闡述一下自己本身的想法,對項目生態區一些粗淺的認識。我覺得從天津市的規劃來講,包括濱海新區新城,大家最近也看到,晚報和新報對濱海新區的報道很多,現在來講,整個濱海新區是2200平方公裡的區域,現在的人口是107萬,現在建城區大概是360平方公裡,到2010年,整個城市規劃區域要達到430平方公裡,規劃2010年城市人口要達到180萬人,從這個角度來講,整個區域的發展潛力是比較大,按照國家『十一五』規劃,人均住房面積要達到45平方米,建築部的規定是35平方米,天津市『十一五』目標是33平方米,假如說按照建設部提出的35平米的要求,濱海新區按人口的增長速度要達到6300萬平方米的居住規模,現在整個濱海新區也好,住宅的面積纔有3000多萬,這個數字來講,未來的發展潛力是很大的。另外區域的一些生態方面,有塘沽和開發區的森林公園,還有再往北看有一個濕地,這些環境為區域發展和對未來的發展有很大的支持,區域的發展前景還是看好的。從微觀角度來講,因為畢竟是做企業,畢竟是做營銷方面的工作,我覺得這個區域如果要發展的話,只能是大環境的發展和整個區域環境未來發展前景以外,更多還要關注微觀層面,就是關注我們的客戶,我們的居民,剛纔盧教授等也談到了這方面的問題,我做營銷方面的工作,思路不一定完全正確,基本上從負面不好的方面考慮的。既然發展前景更好,我們要把項目做得更好,我希望看到這個區域發展的不利方面給大家說一下。比如說剛纔盧教授談到了,這個區域未來肯定有一個宜居的生態系統,我覺得一定要考慮區域未來的發展,一定要達到這個標准和這個要求,當然更多的規劃層面應該是政府來做,開發商確實也能促進政府、促進規劃部門更好把這個地方建成宜居生態的城市。剛纔盧教授也談到了生態標准,我認為從大方面來講,生態就是自然,另外還是就是社會和人的關系,從社會的生態角度來講,未來這個區域的發展,居民能夠更好的住在這裡,能夠更好的生活,產品本身的一些東西在裡面,更多的自然生態和社會生態之間的關系,比如說讓這個區域吸引更多的人到這裡來,我們的交通狀況怎麼樣?整個規劃部門對這個區域是否有很多的支持,所以我們要促進政府這方面的工作。從這個方面,天津市法院是比較成功的范例,先做交通,後做地點。上北生態區也要從這個方面下點功夫。當然還有其他方面我認為一些不好的地方,我只是舉這麼一個例子,就是要關注生態自然和人的因素的關系。我希望政府通過開發商,通過對產品本身的把握對區域形勢的把握,對環境的認同和利用,進一步促進規劃部門把這個區域規劃得更好。我說得比較粗淺,請各位領導和專家指正。主持人:謝謝,他講得非常好,如果我們要發展上北生態區,如何處理好自然生態和社會生態的關系,最重要的就是關於配套的問題,今天出席會議還有規劃局的薛寶忠科長,可能一會兒纔能到。另外一點作為一個區域的發展,除了政府規劃以外,在上北生態區搞開發建設,不僅篩光廈一家,我想這些開發商強強聯手,打造也是一個力的方面。下面萬通房產市場部副經理黃靜女士做發言。
黃靜(萬通房產市場部副經理):我今天是抱著學習的態度來的,我今天是第一次來到這裡,萬通和地段上來看和上北生態區應該是鄰居。外地開發商進來以後很看好這個區域,我想各位前輩聽到前兩天,弘澤房地產拍到房地產的一塊地,這個拍賣成功應該會帶來整個房地產價格的提昇。對整個濱海新區真的是非常看好,要不然不會花這麼多錢拿下這塊地,我今天看到這個水庫,我想起一句話『智者傍水而居』,我覺得生態還是以人為本,從規劃、從建築、從景觀、從戶型各個方面如果都是以人為本的話,這個生態應該是做到很極致的,這個上北生態區可以整個區域,包括延伸到濱海新區,最大的問題可能就是怎麼樣能夠吸引到更多的人,因為有人纔能夠把這個生態區域做活。你走在開發區大街上,基本上一個人都沒有,它的配套和經濟各方面都很完善,但是感覺人比較少,走在街上的感覺很不舒服,感覺很冷靜。我今天就要想說打造項目一定要以人為本,今天要想向他們學習。謝謝各位。
主持人:謝謝黃靜。剛纔黃女士談的一個問題就是我們有好的產品,區域也不錯,如何把消費人群吸引過來實際上這應該由銷售人員來負責,我們有好的產品,好的環境,如果沒有好的銷售的話,也不可能讓消費群體知道。目前擔當上北生態區水域未來城銷售是由宇軒公司進行,宇軒公司是非常著名的策劃代理公司,在天津乃至全國有非常好的聲譽,在市內風和日麗等都獲得了不菲的成績,經過他們的包裝和策劃,對產品賦予了極高的附加值。今天有幸請到了宇軒公司的張偉力總經理為大家講話。
張偉力(宇軒投資公司總經理):還是感謝各位專家、領導和同仁和媒體的朋友,在初冬寒冷的季節裡來到售樓處,也正是你們的的到來,也售樓處帶來了春天的暖意。大家也看到售樓處外面人流始終是絡繹不絕的。水域未來城是11月26日正式對外公開發售。截止到目前為止,在整個濱海新區做的項目裡面,和所有的項目一樣,取得的非常好的銷售業績,從銷售層面,來具體分析一下現有的市場一些動態還有消費者購房的理念。剛纔講了濱海新區的項目未來所面對的三類人群,事實上從正常的銷售來講,從現在數據的統計來看,這三類人群都佔到很重要的比例。我們水域未來城的項目有兩個很重要的客戶群體,一個是來自於市區客戶,這部分客戶非常多,這裡面有投資的,也有也老人購房,也有自己作為第二套住房的,這個比例超出我們開盤之前的預測。第二個在園區裡面,就是開發區和塘沽的客戶佔了很大的比例,這個比例和我們以前的預測又有一個出入,因為我們在做市場分析的時候,覺得可能開發區的用戶還有塘沽的用戶在這個項目上以投資為主,居住為輔,事實上銷售的情況恰好是一個反差,我們了解多組成交的客戶,事實上他們在這個區域,是看好這個區域裡面的居住前景,他們會把這個項目當做第一居所來住,而他們會把現有的房子或者是賣掉,或者租出去,這是開發區很典型的一個群體,他們希望在開發區老區的房子,通過二手市場的租售,取得很好的回報,在這邊住得舒服一點,面積大一點,這也是我們目前160平米左右房子非常搶手的原因。另外一個角度就是這一批購房業主裡,它的區域化,覆蓋面非常大,一個主要區域就是山西過來的客戶,江浙過來的客戶,北京過來的客戶,還有唐山過來的等等佔很大的比例。國際化的客戶主要是臺灣人和韓國人,現在還不是很多,從客層需求分析來看,我們感覺到至少在濱海新區房地產的發展可能會獲利,因為我們在市區也做項目,我們很明顯的直覺就是它的整體發展會脫離於市區的發展,會形成一個獨特的輻射力和張力,這是市區項目所不具備,它對外的影響力要遠遠大於市區的項目,客戶構成的寬度和廣度也遠遠大於市區的項目。另外從產品的細節上,剛纔李總也講了,再補充兩點,一個就是10萬平米的水域,盧教授等也你只是我們周邊在上北生態區的構成部分,在項目四周腹地,還有大片的濕地和蘆葦蕩,包括泰達項目都保留了這些東西,在不遠處,還是塘沽的森林公園,這些都是非常有力的調節的局部的氣侯,我們請了氣象環保專家做了一個評估,這個區域的濕度,它的這種通風,以及晝夜的溫差和四季的溫差都高於其他地方。在小區的細節裡面,實際上40多萬平米的水域未來城其實我們采取是一個高層、低密度的規劃手法,整體的社區容積率僅僅是1.3,這麼大的一個23萬平方米的佔地上,我們規劃2300戶住宅,將來在人口的密度上可以說有充分的保障。在景觀規劃上我們請的是美國的納爾斯伯頓的設計所,大家都知道這家設計所是廣東星河灣和北京星河灣的設計公司,他們的設計風格一向以高品質、精細、創新為主。這正是在產品上點點滴滴的細節,就被消費者一下子認可和接受了,這證明我們開發區整體的消費者的眼光和品位也是很高的,也證明了當時選擇這塊地是非常明智的舉措。謝謝大家!
主持人:謝謝張總。良好的銷售確實有利於尖端人纔和好的客戶進駐,這次宇軒和廣廈強強聯合,通過銷售看出,資源整合是非常重要,我在這裡預祝水域未來城通過合作能夠取得更大的成績,剛纔很多開發商體提了很多好向關於社會生態與人文生態的理念。剛纔塘沽區規劃局的薛寶忠科長趕過來。有請薛科長給大家講話。
薛寶忠(塘沽規劃局科長):現在濱海新區尤其是塘沽區的發展勢頭非常好,隨著濱海新區被國務院納入『十一五』規劃當中,隨著濱海新區規劃一定要抓住這個契機,建立宜居的生態居住區,我們想從政府部門為將來的發展、建設服好務。
主持人:謝謝薛科長,我們一會兒再詳細做溝通。這裡還請到了今晚報社的濱海版廣告部主任也就是我們現在整個大唐盛市公司的董事長賈朔先生。
賈朔(大唐盛世廣告公司總經理):我們今天頭一次參加這個會議,從媒體來講,從廣告力度到目前為止,從進入濱海新區一年來,在大環境之下,也面臨著一次重大飛躍,而且從服務的客戶來講,我感覺到塘沽區、開發區的房地產公司以及市內的房地產公司也都在大力投資濱海新區的建設,現在上北生態區讓我們感覺到塘沽區的整體包裝以及它的推廣也把市內一些的好的東西搬到了開發區,作為媒體,濱海新區今晚報以後一定會更好的服務於這些開發商和企業。謝謝!
主持人:今天來了很多媒體的記者,可能有一些問題要問在座的老總,看看有沒有什麼問題問的?
晚報記者提問:剛剛聽專家和企業的老總,談到外來人口的問題,我想從另外一個角度請教谷教授,濱海新區自身的發展與外來人口增長速度在後是否會是一個平衡態勢,還是說會有一點一定的落差,如果有落差會對天津的房地產業有什麼影響,我們該如何避免?
谷教授:從我的想法來講,濱海新區的發展,與天津經濟的發展乃至於全國經濟的發展,是會同步的。而且濱海新區從目前的定位和狀況來看,肯定會超越發展。既然經濟發展了,人口肯定是相應的發展,往往人口的發展和經濟發展來比步伐還會快,從國際發展的經驗來看,比如在工業發展時期,大量人口從農村湧入城市,從濱海新區來看,濱海新區有了定位,不管從投資商來講,還是未來城鎮化的速度來講,對全國肯定有帶動作用。如果說將來會形成反差,我覺得這個反差是不大可能的。它會隨著經濟的發展相應來發展,房地產應該是先行一步的。
主持人:謝謝谷教授,還有哪位?
搜房記者提問:您好我想問一下廣廈的李總,因為梅江南在當初開發的時候,規劃措施不是很完善,最近隨著水岸的商業還是梅江星海灣項目的完成,我想問一下李總,咱們40萬評理的面積有沒有做商業的部分,還有就是它主要的定位是什麼?
李總:從區域發展來說,肯定是要跟得上,從大規劃角度來說,這個小區在靠近東邊設計了一長條的商業配套,面積大概在兩三萬平米業態我們正在研究,肯定會和原來和規劃解起來,如果以前有了大的配套我們不會重復,我們會把和居民聯系比較緊密的小細節體現出來。
主持人:謝謝!
張偉力:上北生態區將近300萬平米的居住面積,周邊包括像廣廈做的40萬平米,還有泰達做的別墅項目等等,陸續都進入了,土地還在釋放過程中,應該這麼講,這麼大一個區域來講,不是我們找商業,而且商家找我們,這是一個很明顯的道理。就水域未來城來講,我們定語了一個會所,裡面有游泳館、健身房、酒吧,這些都是一個私家的會所,配套項目還有幼兒園,這個幼兒園應該是最好的,我們會為業主提供最好的幼兒教育場所。剛纔李總也講了,我們的業態和周邊大商業會做一個互補,老百姓住在這裡,出門之後衣、食、住行全部能解決、比如說銀行、郵局、超市、醫療、美容、美發、餐廳等等這些一些業態。
主持人:謝謝,還有哪位?
搜房記者提問:我想問一下谷教授,上北生態區對於濱海和塘沽區的關系非常密切我想聽聽您的看法,和市區有什麼樣的互動關系呢?
谷教授:這個互相動關系我覺得從天津市整體布局來講是一個整體戰略布局,和戰略是連在一起,將來濱海新區應該說是天津的又一個『衛星城』戰略,這不是一般意義上的『衛星城』,因為它是鏈接塘沽區、開發區和保稅區等幾個區域的整體,應該說是現代化大都市的規模。剛纔我聽到剛纔提問的幾個問題,我忽然間想到,在座的上北生態區宣傳過程當中,我到目前為止,我想樓了一點,就是宣傳的居住太多了,因為剛纔講了,應該做一個宜居、宜賞的區域,宜居、宜賞不光是一個周圍的欣賞環境問題。我在國外考察的時候,那些小鎮,經濟相當繁華,剛纔那位黃女士講到了是看不到人,沒有人氣,宣傳的時候一定要把賣點找全,所謂把賣點找全,就是把經濟的布局也要宣傳出去,要不然你光宣傳賣房子,你周圍的經濟環境在哪兒,你的的商業也好,其他的網點也好應該一並做一個規劃的宣傳,當然這個規劃宣傳應該是比較宏觀的,比較概括的。但是不宣傳不可以,我剛纔又看了看這裡面的一些宣傳,好象也就賣點說賣點,可是更大的經濟賣點,就是商業網絡等等,一些功建配套應該加上去。我只是做一個提醒。
主持人:謝謝谷教授,我再提一個問題,問梁秘書長,房協這方面的工作開展非常活躍,而且取得的卓越的成績。在整個天津市的協會是十強協會,會員有數百個,隨著濱海新區的熱,很多開發商轉向濱海新區。從房協組織來看,下一步如何配合濱海新區的發展,如何為濱海新區搞房地產開發的企業提供什麼樣的服務?有什麼樣的好的想法?
梁正文:房協將來還是提供一些詳細方面的服務,應該通過這些活動,前兩天的研討也好,今天的論壇也好,就是要讓更多的開發商了解到濱海新區會有更多的潛力,讓他們引起關注,而且能夠早日到這個地區來投資,我想更多就是做這方面的工作。當然了,協會有自己的網站和雜志,還有信息,我們會利用我們的載體進一步宣傳濱海新區,能夠為濱海新區房地產業的發展先行一步,我們會做出我們的貢獻。
主持人:謝謝梁秘書長,將來的想法是想組團到這裡來購房。今天的發展論壇開得非常成功,時間非常短,但是每一位專家的老總發言非常精闢,在此非常感謝為我們提供這麼一個環境的,我想以後會有一定的機會聚在一起。代表主辦單位再次各位學者、專家、以及各位老總參加今天上北生態區助推濱海宜居生態新城發展論壇,今天的論壇到此結束!