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在不久前舉辦的『上北生態區』發展論壇上,天津市著名房地產博士劉玉錄教授為濱海新區的房地產營銷提出了幾項建議。
濱海新區的定位對天津乃至我國北方的房地產市場都將產生重大影響,就本市來說,隨著房地產開發由舊城改造為主向新區建設為主的轉變,出現了房屋市場需求由補償安置為主向改善/移民為主的轉變,也出現了由單純房地產項目開發向新的社會區/社區開發的轉變。新區開發帶來的一系列市場轉變,都需要房地產市場營銷推廣與時俱進地進行調整。
一是區域營銷。這與上面區域協同開發相適應,區域價值整體上昇了,纔能實現皆大歡喜,大家共贏。實際上,大片新區開發都使用了區域營銷的做法,像華苑、梅江、麗苑以及新宜白大道社區等。
二是創新營銷。新區不同於老區,可以借用或依托很多已有的沈淀資源,『新』就是沒有前例。這樣,房地產營銷推廣就需要大的創新,可以借鑒1980年代深圳特區建設和1990年代的浦東新區開發的一些做法。
三是平衡營銷。新有新的優勢,老有老的優勢,區域各有優勢。不能言過飾非,以否定別人來抬高自己。需要幫助置業者從自身的情況出發,來分析在新區買房的得失,以便做出決策。
四是時間營銷。新區處於成長期,城市基礎設施配套一時不如老區,因此價格相對低一些。但是從物業價值運動規律講,隨著市政配套的完善,級差地租上昇,房屋會昇值。新區置業類似於買期房,是在投資於未來的資本生產率。(吳江)