主辦：天津日報報業集團

　　主題：大濱海房地產發展論壇系列之『濱海小梅江—上北生態區發展論壇』

　　時間：2005年11月1日下午2:00

　　地點：天津日報大廈3樓317會議廳

　　支持媒體：《天津日報》、北方網、《每日新報》，《城市快報》，《假日100天》，《每日新報》濱海版、搜狐焦點網。

　　背景：在國家將濱海新區列入十一五重點發展規劃的政策背景下，在處於京津冀房地產動脈的主軸線地理位置優勢上，在濱海新區經濟發展強勁的內在需求的支持下，濱海新區房地產發展佔據天時地利人和，正在迎來一個相當於1990年代上海浦東開發時的大好時機，濱海新區已明確成為了繼深圳，浦東之後的經濟發展第3極。

　　內容：本論壇旨在探討開發區和塘沽房地產市場在經濟形勢的帶動下，面臨的發展機遇和新的方向。共同探討『濱海小梅江—上北生態區』的未來前景。論壇是權威學術專家、業內人士、北部開發商代表、房地產企業家的一次關於區域性房地產創新的研討與對話。內容分專題報告演講、專家點評、業內人士論壇等幾部分。

　　論壇話題:

　　a.『上北生態區』概念的提出及『上北生態區』的界定；

　　b.討論『上北生態區』在未來濱海新區發展中的地位；

　　c.討論『上北生態區』的生態優勢及未來發展的模式和走向；

　　d.『上北生態區』未來客戶定位、功能組合、建築形態及將會帶來怎樣的生活方式；

　　e.未來『上北生態區』的開發模式和區域開發商如何協調發展，在借鑒國際、國內經驗的基礎上，形成橫向連接，共同開發區西擴的地緣優勢，達到共贏等一系列問題進行深入探討和研究。

　　目的：研討『上北生態區』房地產開發模式的創新與發展，增強『上北生態區』的市場關注和區域整合。

　　本次論壇將為天津的區域房地產發展提供一種全新的互動平臺。

　　a.共同關注『上北生態區』的發展，研究『上北生態區』對濱海地區發展的戰略意義；

　　b.聽取專家和權威人士對『上北生態區』的最新觀念；

　　c.增進城市區域互動，橫向聯合推動開發區西部板塊的發展，讓『上北生態區』成為濱海地區未來最具價值的區域之一；

　　d.促進地產界、商業界、投資界的高層交流，對『上北生態區』進行統一規劃，將其建成未來的都市文化的綜合區域，成為真正符合現代城市生活的標志性區域；

　　e. 『上北生態區』的開發理念將成為天津房地產界的一次全新的探索，並進一步加深區域間的房地產協作和資本的進一步輻射，為天津房地產企業更好的吸納資金以及振興濱海地區房地產業創造一個良好的方便條件。

　　北方網房產頻道對本次論壇進行了現場報道，以下為論壇內容實錄：

　　【主持人】（天津日報房地產專刊主編馮婉蓉）：『濱海小梅江—上北生態區』發展論壇現在開始。(熱烈掌聲)這次論壇是由我們天津日報報業集團主辦的。它的主題是『大濱海房地產發展論壇』。我們有一個系列的論壇這是第一次，叫『濱海小梅江—上北生態區』發展論壇。今天直播是由搜狐焦點網全程直播，我們在這裡表示感謝。支持媒體有天津日報報業集團、《天津日報》、《每日新報》、《今晚報》、《城市快報》、《假日100天》、《每日新報濱海版》、《新濱海周刊》、北方網、新浪焦點網等等。

　　這次論壇的背景是在9月15號規劃建議當中重點提到了天津的濱海新區，所以濱海新區房地產市場發展，現在應該說潛力是非常巨大的。濱海新區處於京津冀房地產主軸線。在濱海新區經濟發展的強勁內在需求情況下，濱海新區發展佔據了天時地利人和。濱海新區現在被國家明確承認為深圳浦東之後的發展第三級。我們這次論壇內容有這麼幾個議題：

　　在濱海地區有一個區域，暫定名為『上北生態區』，一會兒我們會請相關專業人士來介紹這個『上北生態區』的區域位置。第一個議題，『上北生態區』概念的提出和界定。第二，『上北生態區』在未來濱海新區發展的位置。第三，『上北生態區』的生態優勢及未來發展的模式和走向。第四，『上北生態區』未來客戶定位，功能整合、形態以及將會帶來怎樣的方式。第五，『上北生態區』區域開發模式和區域開發商如何協調發展，在借鑒國際國內經驗的基礎上，形成橫向連接，共同開發區西擴的地緣優勢，達到共贏。

　　現在請宇軒投資的王小姐給咱們介紹一下，上北生態區的區域優勢。

　　【王淑霞】(宇軒顧問研究部經理)：現在我把關於上北生態區基本情況向大家做一個簡單的介紹。(看大屏幕)

　　這裡有一張圖是『上北生態區』的地理位置圖，從這裡可以看出，『上北生態區』區域位置在塘沽區的北部，是天津經濟技術開發區的西部，經濟西部開發區的西區東部。正好處在未來濱海新區三區之間的核心地段。我們把這個地段界定為『上北生態區』。為什麼叫生態區，因為這個地方擁有塘沽區的生命水源——塘沽二號水庫。這是二號水庫的實景照片。有大面積的水面，這是交通的狀況，在這個地方不管是交通位置還是空氣質量都是非常好的。『水鳥翱翔，碧波蕩漾』這樣的美景天天都可以看到。這裡有很大的面積適於居住，於是叫做生態區。這裡我們拍攝的兩張實景照片。

　　『上北生態區』不僅有比較好的生態環境，區位和交通也有非常大的優勢。向東與開發區第五大街相通。向西連通泰達。在這地方交通是非常便利的。市這個區域在整個發展規劃當中，也是有非常大的前景，在商業氛圍上連接著寶山道，西部將要建設兩公裡的商業街。這樣就形成立體的商業網絡，有餐飲一條街、汽車一條街，還有大型的超市，同時高檔的酒店也會規劃進入。同時，周邊的教育資源也是非常豐富的，像濱海職業學院，還有現在有的小學、中學，形成非常完整的教育系統網絡，為這個地段的住宅更增添了居住的文化底蘊。在政府的宏觀規劃下，目前有十多家實力卓越的大開發商進入，這裡將引領塘沽未來高尚居住的地域。『上北生態區』已經展露強勁的發展潛力和非常明朗的前景。目前這個區域裡邊現在有一些房地產項目，有伴山人家、歐美風情小鎮、貽景花園、貽正嘉合、德景藍郡等等，還有即將上市的水域·未來城。這些項目都是比較大型的居住項目。這些是關於『上北生態區』區域的簡單介紹。關於這個區位的內涵外延及還有定位還要靠專家一起來做一個探討。謝謝大家。

　　

　　【主持人】：經過王小姐介紹，我們現在對『上北生態區』有一定的了解。我們今天請到天津市房地產梁正文秘書長。

　　【梁正文】(天津市房地產協會秘書長)：當時給我出的題目就是講一講濱海新區的發展前景。大家也都清楚，最近剛剛閉幕的五中全會，中共中央提出十一五規劃的建議裡邊，把濱海新區，應該說比較明確的提出來了。

　　要推進濱海新區的一些開發開放。而且要跟深圳、浦東相提並論。而且，它的定位是依托京津冀，將來還要面向環渤海，輻射三北，還要擴張到東北亞。根據我們從有關的資料了解，今後五年，因為天津濱海新區規劃還沒有做，但是今後五年的目標正在做一個綱要。我還聽說有塘沽的規劃局的同志來了是吧，可能這位領導對下一步濱海的規劃動作比較了解。

　　我看了《綱要》，今後五年要投入五千個億在濱海新區。一年一千個億吧。而且五年以後，將來的工業生產總值要達到04年天津市全市的總值，04年底可能濱海新區佔天津總值40%左右。可能五年後要翻一番。我覺得跟房地產比較有關系的，更重要一點是，當時提出來這個規劃，除了要建成物流區，服務區產業區之外，最重要有一點，要建設成一個宜居的濱海新區，我覺得這點對房地產特別重要。將來這個地方，不僅僅是一個工業區和貿易區，可能還是一個居住區。這樣的話，我們將來房地產發展，尤其住宅的發展，我覺得都非常有意義。

　　十一五規劃，五中全會開完以後，對我們天津應該說，網絡上就說了天津已經成了濱海新區的關鍵詞了。尤其我們天津人這是一個千載難逢的發展機遇。無論對各行業來說都是這樣，尤其對房地產業來說潛力比較大。隨著濱海新區的發展，將來這個地方可能會成為我們天津的房地產業將來新的熱點。大家也知道，天津市區包括外環附近有一些項目基本上都佔滿了。隨著濱海新區納入我們國家宏觀發展戰略以後，相信這個地方是我們行業裡邊，確實是非常值得關注的一塊兒地方。也就是說，就相當於最近兩年，我們外地的開發企業為什麼到天津投資，到天津的市區投資？我覺得下一步的方向是在濱海新區裡邊。這是我個人的一點看法，今天實際上很多專家，王院長，玉錄博士都在這裡，我們也是想聽聽專家的意見。一句話濱海新區的發展將會給我們房地產事業發展帶來新的方向，新的希望，也帶來新的空間。我就說到這裡了。謝謝大家！(掌聲)

　　【主持人】：秘書長從宏觀的角度為大家講了濱海新區的未來發展潛力。今天到會的還有薛科長。我想請薛科長講講塘沽濱海新區這塊房地產的情況。

　　【薛寶忠】(塘沽規劃局科長)：今天參會議也沒有准備，主要是想學習來的。不過今天很榮幸參加這個論壇。我在塘沽區規劃局做管理工作。

　　目前，濱海新區是天津市經濟增長點，也是我們這一次『十一五』規劃當中帶動環渤海經濟的核心區域。市委市政府非常重視濱海新區的發展。最近正在制定濱海新區的發展規劃，還有一個城市總體規劃。在這裡首先確定一個50平方公裡的濱海新城。濱海新城最後的面積和范圍還沒有決定。在這個當中還有一個核心城區，但是這個方案也沒有確定。現在這幾個核心區域方案都在制定當中。

　　現在『上北生態區』地處我們塘沽區的西北部，也是我們塘沽區向西、向南發展的一個方向。『上北生態區』的環境，剛纔宇軒的同志已經介紹了。這張圖已經基本上表現出來這個地理位置了。還有『上北生態區』交通比較方便，還有京津塘二線，現在正在建設，距離這個地方也不遠。主要位置也是延著塘沽開發區，西部有開發西區，南北交通很發達，還有濱海學院等等，現在有好幾個項目還沒有確定。我們認為這是一個發展非常好的區域。我們想在這個區域，根據濱海新區的發展把這個區域建設成為比較高檔的住宅區域。配套齊全、宜居的住宅區域。這裡面有廣廈房地產，還有其它幾家房地產公司在這邊建設。從目前發展來看濱海新區將會是未來發展得非常快的區域。這次來沒有什麼准備，主要是向大家學習。謝謝大家！(掌聲)

　　

　　【主持人】：今天到會還有很多專家，這些專家對濱海新區一直都在研究當中，以前《天津日報》的《房地產專刊》也主辦了有關很多濱海房地產的論壇，幾位專家都先後參加過，今天我們幾位專家都有幸請到會場來了，現在請劉玉錄博士先准備，王院長先發言。

　　【王建廷】(天津城建學院副院長)：首先，今天來參加我們位於濱海新區的一個項目，暫定為『上北生態區』的項目研討會，我是非常高興。為什麼呢？我覺得討論這個項目，不是討論項目本身，而是討論一個區域的問題，是討論濱海新區的問題。另外，它也涉及到我們天津市房地產未來的走向問題。我覺得有這麼一層意思，最近一段時間，再加上前一段時間出國，參加的論壇不是很多。另外，有些也不敢妄言。但是這片區域，我覺得它有它極其的特殊性，所以今天參加這個論壇我非常高興。

　　跟論壇的組織者大家商討的時候，我大概想了一下自己要講的內容。我想從四個方面闡述一下。第一，我們冠以『上北生態區』，我想第一個問題和大家共同探討一下，什麼是生態區。我們這裡說的生態區實際是指生態居住區。這個本意是什麼？因為現在有好多項目是冠以生態實際是在炒作，我們怎麼看待這個，真正生態居住區是什麼？這是我想說的第一個問題。

　　第二，開發上北生態居住區的重要意義是什麼？我們怎麼看待？

　　第三，對項目的本身優勢、條件做一點討論。

　　第四，我想對開發商提出一點建議，無論誰來開發，我們應該怎麼定義。

　　關於生態居住區的內涵是這樣的，近些年來，隨著人們對環保意識的增強，也是隨著人們的生活品質的提高，大家特別關注生態、環境，這些直接涉及到生活品質的問題。所以國內有很多項目和開發商，在開發項目的時候都極力講自己的項目冠以生態的概念。實際上全球近些年來，隨著環境的污染，隨著可持續發展的理念的提出，實際上各國的開發商對於生態的概念，或者生態居住區的開發都十分關注。並且很多國家都有相應的標准。我們現在這個概念是承接了。

　　大家知道我們『上北生態區』前面還掛著一個小梅江。梅江是我們天津市第一個推出的有點生態概念的城區。為了使梅江的生態不是流於形式，也為了給老百姓一個很好的回答，市建委責成我們一個課題組，加上我們牽頭由天大、南大、大開發、園林局、環保局多家單位參與，以梅江為對象研究天津市建設生態區的總建。我們搞的題目是『天津市生態居住區人居模式選擇及對策研究』。最終制定的是天津市生態居住區建設規程，現在已經出版發行了，現在梅江幾個掛牌的生態區都是依據我們制定的標准，衡量它是否夠了生態的衡量標准。所以在這樣一系列研究中，我們對生態居住區有了自己的認識。在現行的媒體或者報刊雜志上有很多種說法，比如說，綠色住宅、山水住宅、景觀住宅、健康住宅等等。這些都是從生態的某一個側面去講它的特點。一個真正的生態居住區如何有一個科學的定義呢？我們是這樣認為，所謂生態居住區是以可持續發展為原則，住區、環境和人相互融合，物質能源循環轉換，最終實現節能節水節地的生態均衡的小區。這個概念裡最本質的東西不是強調有多高的技術。

　　關於生態方面有兩個流派，一個是強調主動式，一個是被動式。主動式是以歐洲為代表的，是使用技術來達到人居生態品質非常高的程度，比如說居住空間、濕度、溫度、空氣潔淨等等。還有一種被動式是以新加坡為代表的，是強調借用原始的或者自然東西，用生態的概念去讓自然的東西發揮最大的效能，以最低的成本發揮最大的功能，這是我們國家強調的模式。所以最大的功能是達到節能、節水，能夠實現人和自然的和諧相處。所遵從的原則就是以可持續發展這樣的原則為根本。將建築物對水資源、土地資源、能量的消耗降低到最低的限度，為子孫後代營造高效的，無廢，無污染的居住空間。它要達到的目標，應該是，物質、能源、信息在居住區中，整個生態系統裡邊能夠有序地循環。住區、環境與人相互融合。不片面追求景觀效果。說我的景觀園林做得非常好，那是看的，並不能融入生態當中。它實際上是強調住宅、環境和人的三者的統一，在以人為本的基礎上，要實現控制人類對自然資源的的使用，實現向自然索取，向自然回報。

　　所以歸納一下生態居住區的目標有四個方面：第一個，經濟目標高效，不是說花多少錢堆出來的。第二，環境目標舒適。第三，社會目標和諧。就是說你整個小區，整個住區，應該是一個小的社會，這個社會應該是構造和諧的社會。第四個，人本目標，要健康，說你看的挺漂亮，卻盡是污染的建材，人進去對人產生傷害，這是和生態背離的。

　　各國有各國的生態居住標准，英國有英國的標准美國有美國的標准，日本有日本的標准。澳大利亞有澳大利亞的標准。他把這個生態居住區分為五個星級。我們天津市把這個生態居住區劃為三類。A、B、C。C類是僅僅達到生態居住區的入門條件的標准。梅江是達到C類的標准，是剛剛進入生態區的標准。現在我們也出臺了中國生態居住景觀標准。一個小區的環境規劃設計要符合生態要求，室內環境質量、小區的水環境、還有材料和能源也要符合要求。

　　我們天津市生態技術區的規則強調規劃、建築、園林、水資源的利用、垃圾處理，另外還有智能化的要求，都要符合生態要求。這是我簡要說一下，關於生態居住區。生態是什麼概念、生態居住區是什麼概念。我先想介紹一下這個，再分析項目，這對於我們理解命題和正確把握會有意義。

　　第二點我想簡要說一下，開發『上北生態區』的重要意義。怎麼看這件事情的重要意義。我想可以從五個層面認為，第一，建設生態區是城市追求發展的必由之路。我們剛做了天津市建設的『十一五』發展戰略，天津市要建設宜居城市。從技術層面來說，『生態城市』這是我們未來建設的目標。生態城市的建設、科學的發展觀、可持續發展的理念是緊密聯系在一起的。如果說這個城市發展不追求生態，違背生態規則，你想追求科學發展觀和遵循可持續發展觀這是虛的。建設生態城市這是城市發展的必由之路。

　　再一個建設生態居住區對於住宅產業的發展具有戰略意義。生態居住區是住宅產業裡面的一個組成部分，算是一個類型。你這個城市你這個區域的住宅產業，能不能實現可持續發展是與你開發的生態居住區的份額有直接的關系的。因為生態居住區講節能、環保，講究保護土地資源，不浪費。所以它和你住宅產業自身的可持續發展有著十分密切的內在聯系。

　　第三，『上北生態居住區』是環京津生態圈的重要結點。這裡要說一下環京津生態圈的概念，國家在『十一五』規劃當中說了，為了迎接北京08年奧運會要建設這個環京津生態圈，從這上面達到開辦奧運會的要求。實際上天津市環保局早就出臺了迎奧運的環保計劃，實際上為了迎接京津生態圈，天津市早就做上了項目。這樣的區位屬於重要的生態圈的結點。

　　第四，本項目的開發建設符合濱海新區的功能定位。我們怎麼看待這件事情。大家知道，濱海新區，我們要做新的一輪規劃，這個開發建設已經上昇到國家的層面，納入國家『十一五』開發規劃。根據這個濱海新區的規劃，力爭經過十五年左右的努力，把濱海新區建設成為具有國內領先，國際一流的技術和管理水平，具有較強管理能力的現代制造和研發基地；建設成為輻射能力強，運轉效率高的，北方航運中心和國際物流中心；建設成為特色鮮明、風景宜人的國際旅游基地；建設成具有綜合競爭力、世界影響力，服務帶動世界發展的改革創新先行區；建設成為以人為本，要素聚集，生態良好的最適合創業和宜居的現代化濱海新區。這是一個新的規劃的目標。

　　這是說，新一輪建設怎麼建？根據這個目標定位，濱海新區要著力增加五大功能。第一，現代制造研發轉化功能，再一個國際航運與國際物流功能。還有一個濱海休閑旅游功能，還有改革創新功能，還有生態宜居功能。在這個五大功能裡邊，休閑旅游離開生態環境行嗎？如果生態宜居功能離開生態成嗎？不成！所以說，為濱海新區功能定位來說，如何在濱海新區區域范疇之內，去構造更多生態區域，對濱海新區功能的實現是有重要作用的。

　　第五層面，區域經濟一體化下的天津房地產發展的戰略選擇。大家知道，京津冀都市圈哄哄多少年了，學者也研究多少回了，現在到了京津冀實質運作，纔真正進入研發階段。二月份我在中國房地產寫了一篇關於京津冀的東西，實際在研討會上，我覺得天津開發商和北京、外地的開發商對話的時候，我們眼中看到的都是自己的地方。實際上在京津冀大環境下，我們要面對這這樣大的區域，大的市場。由於濱海新區是站在國家層面考慮問題，你座落在濱海新區的項目，更應該放眼京津冀都市圈去考慮問題。我覺得這樣的項目，我們不是論某一個開發商、某一個項目怎麼樣？我是從它和幾個層面的關系上看待問題。我們在看項目自身有什麼條件。

　　

　　我覺得，這個項目，我們還是簡要說，這麼敞開來說就沒有完了。我想從天時、地利、人和來看。

　　天時有這麼幾個要點。一個是京津冀都市圈進入實質運作，過去說在濱海新區建設生態區所服務的對象就是開發區的范疇，最多是塘沽區的范疇。然而現在的天時就使你不一樣了！

　　第二，2008年北京奧運會的天時。因為，我前面說了這是環京津生態圈上的結點。再一個濱海新區的新一輪的開發和建設。過去我們考慮濱海新區的時候，我們考慮，或者開發區，或者保稅區，或者塘沽區，或者大港區，或者漢沽區，往往是直接考慮問題。現在在新一輪開發建設上，為了使我們達到國家期望的水平，我們自己，濱海新區本身就必須是一體化的發展。所以，這樣一個項目，地處這樣的核心位置，應該說可考慮的問題太多了。這是天時。

　　第二個方面地利。一個方面，它是環京津生態圈的重要結點。第二地處濱海新區核心地帶，有第三大面積的潔淨水源。這個就好比，我們這個項目為什麼叫小梅江，我想這裡也是借用成功范例的概念。就因為梅江對它的成功比較認可，梅江的成功應該說是跟水離不開的。如果說不借助天津市那片城市濕地，沒有這麼大片的水源，那麼梅江的開發不會有現在這樣被消費者認可的程度。我剛纔介紹了天津市的標准，還有一個國家的評估生態的標准。裡面重要的要素就是水的問題。因為水是生命之源。所以說現在的潔淨水源跟生態的本意聯系的比較密切，再一個無污染，上風上水。

　　再一個我們從圖上看到交通四通八達。還有一個與經濟技術開發區毗鄰。濱海新區名氣已經很大了，為什麼還要提天津經濟技術開發區？因為天津經濟技術開發區是最好的開發區。天津經濟技術開發區對外地人來說這是實質上的熱土，周邊非常優越。它能使你擴延你的內涵。

　　再一個人和。怎麼叫人和？我覺得，它是從幾個方面去看的，既有消費者的人和，也有開發商的人和。一個濱海新區有旺盛的人氣，這是你要做項目的重要的方面。如果說人氣不旺，這個地方肯定是不靈的。這片區域是熱土，他就很熱，人氣很旺。

　　第二，具有廣泛的區位認同。大家知道這個詞，你說它過時，也不一定過時。傳統的概念是一個房地產開發項目的成功就是『區位、區位，還是區位』。盡管現在在開放的條件下，區位的要素已經不像過去那樣特殊的強調，但是老百姓選房買房的時候還是看在哪，決定價值的本質的東西還是項目的坐落地。

　　再一個，我想這個地方會會聚眾多優秀的開發商。我覺得濱海新區這樣一個特殊重要的位置，我們不可能允許雜九雜八的開發商去操縱這麼大的項目。據我所知在這裡上手的像廣廈、泰達、貽誠這些企業，我們都知道他們在消費者心目當中的位置。這樣的『人和』，開發商、消費者要具有這樣的條件。按

　　但是，這些好是外在的。是不是一定決定這個項目就好得不行。主要還是看你怎麼運作。所以我想給開發商提點建議。

　　我們不是說坐在這炒一個項目，然後老百姓一看什麼都不是。那就失去今天研討會的本意。如果這個定義都定完了讓專家評，那我們就是評委了。如果濱海新區對天津、對整個京津冀有這麼重要的作用，我覺得好的東西就要做好。一個是典型的生態居住區一般的類型。

　　現在常見的生態居住區，側重點都不同。一種是環保型的生態區。主要是指住宅、環境、噪音、空氣、水和綠化都符合人的環保要求。主要是從環保角度考慮宜居問題和生態問題。第二叫節能型生態小區。更多的是從建築的節能，整個小區的節能，把各種潔淨的能源和節能措施想的非常好，組合節能方法，以這個為主體形成這樣的生態居住區。還有無污染型的生態小區。這個主要強調在小區內沒有放射型的建材，有潔淨的直飲水等等。主要從無污染的角度去說。還有再生型生態小區。主要是強調利用太陽能、風能、水能這些可再生能源，在小區的生活居住上發揮重大的作用。比如，像小區的燈，還有小區的住宅設計，更多采用太陽能，或者地熱能，或者通過結構的變化，中間的夾層實現舒適的目標。比如梅江使的地緣熱泵，空氣熱泵。還有天津市使的地熱水。還有風能、太陽能互補等等。還有綜合型的。它不是特指某一點，它是很多方面都有，是強調綜合的效果。實際上，我們國內已經有的生態型的住宅，就我說的這幾種類型都有典型的案例。

　　第二方面，生態居住區的建設模式的選擇。

　　生態居住區，往往開發商做廣告和宣傳的時候，更多強調是效果，但是這個效果是怎麼來的這很重要。因為它直接涉及到開發成本和價格。所以，應該真正的去遵循生態化的准則，你真是按照生態居住區的要求，而不是做概念。它應該從節約能源、資源。從無害化、因地制宜的原則根據當地的人文條件、環境條件、能源條件等等對生態居住區進行綜合的規劃設計並進行開發。

　　比如說我們提出的幾化問題，一個叫規劃和諧化，就是說你的規劃不是用地用到極限。而是說這個小區的構建讓人進來感覺到舒服，便於小區的人進行溝通。當然美觀不美觀，包括園林綠地，本身符合審美的要求也是和諧的概念。另外要構造人之間和諧相處的這樣外在的環境。這是規劃上的，不是單純的擺位。

　　再一個能源潔淨化，水資源節約化。實際上我們天津市是全國最缺水的城市之一，盡管背靠水庫，但是那是全區人民的資源，不是代表我坐落這就可以隨便用，還是要節水。再一個垃圾要資源化。我們現在已經有了垃圾資源化的很多措施，在這個區域當中垃圾資源化怎麼處理？比如說，是燃燒發電，還是熱解分解，還是分類處理？

　　另外就是環境清新化。剛纔宇軒的人介紹的照片，我對那有概念，因為去過那的周邊，和開發商討論過一些項目。再一個社區人文化。我覺得生態的東西跟中國的傳統文化理念——『天人合一』的想法、和諧社會的文化認同是聯系在一起。我們不能單純追求外在的好看的概念。如果真做生態你要從這上去做文章。

　　最後，也算希望吧！希望這個區域的開發商能夠協同運作。因為這是一大片，不是一小片。實際上開發商各自為政，都是各自做自己的東西，最後你會發現叫『兩敗俱傷』。建設部曾經有一位專家和我探討過，他說王教授你跟我說說生態建築的一些想法。我說我告訴你，世界上沒有生態建築。為什麼呢？你可以說它是節能建築、智能化的建築。只要是生態問題，必跟一定范疇的環境相連。為什麼說生態居住區，因為這是群組它是一片，一個系統。說某一個單體，說我這個居室裡邊叫生態居室，也可以，但是那是人造的。但是真說生態，一定是具有一定的范疇和規模的，能生成一個系統。

　　這個大片不是一個開發商，肯定是多家開發商大家協同的效果，纔會形成整個區域的生態效果。如果我是一套，你是一套，最終你會發現整個小區都會受到影響。如果真做生態，我們就真做，不要炒概念。再一個我也希望，在實現生態的途徑上，去做探索。符合中國國情的應該是被動式的，在東南亞比較流行的。所以要對當地的自然條件進行深入的挖掘。這些就需要開發商，跟專業的設計人士進行商討，你要把這個主旨給他。最後，希望這個區域確實能建成既梅江之後，天津市房地產乃至京津冀房地產領域中的精品和新的亮點。謝謝大家！

　　

　　【主持人】：非常感謝王教授。王院長講的非常專業，也非常精彩。王院長幾年以來一直致力於生態居住區的研究。這個我是有發言權的。不知道王院還記得嗎，大概兩年以前生態居住區標准出來以後，我追了很長時間你纔把這個報告給我，讓我搶了一個頭條。下面請劉玉錄劉博士講話。

　　【劉玉錄】(南開大學學者)：首先，感謝日報集團舉辦一個大濱海發展論壇。我感覺現在需要這麼一個論壇，日報過去也曾經組織過，在去年的11月份。現在濱海在天津、在全國是一個亮點了，土地昇值、房屋昇值在東麗已經摸到這個溫度了，從東麗到河東去年房屋都賣得不錯。所以首先要感謝日報集團來主辦這個會議。同時，也感謝宇軒投資顧問公司，它們來承辦組織這個會，也感謝在濱海有比較大的項目，原來叫富城，現在叫『上北生態區，就是中國廣廈，是浙江的民營企業十強，中國50強之一，在濱海開發40萬平方米的大項目。

　　應該說，今天這個論壇和他們進入天津開發這個項目也有關系。同時也感謝各個媒體，平面和網絡的來支持這個會議，讓大家知道濱海，知道濱海正在昇成『上北生態區』。因為我參加過幾次濱海的活動，從去年來說，參加濱海的活動就講幾次。包括『上北生態區』我參加過幾次活動做分析。上午領導讓寫一個東西，濱海發展對天津的影響的東西，所以說濱海和天津市房地產之間的關系，有一些素材。今天因為時間關系，我簡單的圍繞上島，上島是咖啡了(笑)，圍繞『上北生態區』的概念談一點意見。這裡邊涉及一些數據我說不清，因為一開始濱海新定位是規劃，國家規劃、天津市規劃、濱海新區管委會也有規劃。所以有幾個層次的規劃。我想會議之後，可以把這個在網上貼一下，大家可以閱讀提一些意見。

　　我想我的發言分為三塊，不會太長，應該給更多的同志留一些時間。我想掌握在半個小時之內。第一塊濱海新城的發展。我們房地產離不開城市，濱海新城發展這個規劃，和『上北』在其中的作用。第二塊，現在看不見。我們看『上北』的定位在生態區。我想把濱海新區『十一五』的環境規劃，涉及我們『上北』的我們結合項目介紹一下。叫『上北生態區的生態元素』來說一下。第三塊，我想結合『上北』新區開發，對房地產開發營銷我提一些意見。現在先看第一塊『濱海新區/濱海新城—塘沽發展遠景』。

　　濱海新城分三塊。濱海新區我做過參謀，根據『十一五』濱海新區規劃綱要，這個文件我拿到了。這是市政府的規劃綱要。根據這個，大家可以看，包括塘漢大、還有津南區、還有葛沽鎮、還有東麗區，大家看這個角上是外環線，在衛國道、津漢公路外面一直劃到這的，所以看到濱海新區相當於全市的2/5。我們說這個規劃發展遠景，規劃是非常大的。

　　這裡有幾個數，濱海新區城市建設規劃，大家看到常住人口2010年是180萬城市人口165萬，2020年，常住人口300萬，其中城市人口290萬，然後是建設用地，大家注意，如果整個濱海新區2270平方公裡，這裡不是說都蓋上房子。其中城鎮用地，由現在360萬平方公裡增加到430萬平方公裡。2020年是510萬平方公裡。如果是這樣的話，就比天津市市中心還要大。所以將來大家可以看到，到2020年比現在天津市外環線以內還要大。

　　另外，大家做廣告的時候以房管局說的面積為准。我說的這是規劃思想，最後還要以市政府公布的為准。

　　下面，濱海新城的規劃，一個新城之內要有一個新市鎮。葛沽鎮、巫峽街、軍糧城、楊家伯鎮、太平鎮、小王莊鎮，還有城區，塘沽270平方公裡，大港是60平方公裡，漢沽城區是40平方公裡。我們看塘沽東到海濱大道，南津晉高速，西部到塘津高速，北部到楊北公路/永定新河。大家看到這個粉線是塘沽新城外圍線，這個粉色是相當大了，裡面的這一塊是塘沽開發區的老城。在初期我們天津市老城區也就是260—270萬平方公裡。在80年代中期我們老城區大概的面積。『十一五』面積達到270平方公裡，就是說發展空間相當大。我們把濱海新區，塘沽區域叫內河區。這是區位的介紹。下面看一下『上北生態區在濱海新區中的位置』。

　　第一個觀點，『上北生態區』的幾何位置十分優越。從幾何位置上講，『上北』在濱海新城塘沽區的中心。(看圖)『上北』在這，規劃在這。就是缺口的白色的地方。這是濱海新城塘沽區的中心位置。為什麼說幾何位置。因為現在不是商業中心，有幾個項目。同時『上北』在泰達的東西區之間，處於過渡地帶，屬於區中之區，有緩衝的特點。兩區之間不是說東區西區是連著的，中間屬於塘沽新城區規劃。『上北』不屬於塘沽開發區，發展上就有了彈性，在規劃和建設上可以協調。可以說，『上北』是濱海城市化的重要部位，是向北、向東發展的空間。具有土地上的優勢。具有空間上的優勢。應該說，是濱海新區發展未來的新的增長點。這個地方除了幾個項目都是公開的。

　　第二個觀點，在位置上處於城市資源比較豐富的坐標上。我們剛纔宇軒的同志介紹，從市區到濱海新區開發區要經過這塊，這是在重要的軸線上。走楊北公路也要經過，就是京津高速，都要經過『上北』的主軸，所以處在『黃金走廊』的軸線上，便於實現『交通軸＋城鎮組團＋生態綠地』的模式，如果在老城區這樣發展是不可能的。同時，這個地方也是塘沽內核商業街河北路延長線。大家知道在塘沽河北路是主要的商業街了。這個延長線叫新北路，這個和河北路是連接的。具有地緣優勢。

　　第三個，在位置上適合建設建設濱海的綜合地區。說到80年代日本野村企劃給開發區做個企劃。說開發區單純搞開發區是不行的，必須要搞城市。當時就提出來要搞叫綜合型的地區。就是說有服務設施，晚上可以居住，看看電影，孩子可以上學，有娛樂項目。正好『上北生態區』需要這個。這是空白的可以建設。同時，京津冀地區，也提出來，濱海在強調支橕城市新的發展跨越，滿足城市的經濟發展對產業的多元化要求，功能上從工業基地向綜合型地區轉變。實際上，『上北』這塊兒可以乾這件事，搞住宅，搞商業。

　　第三個，房地產發展應該有一些動力。房地產不是說你想蓋房就有人買。我們根據野村企劃我們主要借助三個動力——政府、企業、居民。這個管理活動、生產活動、和生活活動形成三個循環。這些年就是這三個循環，這三個循環將來要支持整個塘沽濱海新城的發展。第一個循環，是投資增加，引起企業投資增加，第一個投資就理解成為政府投資。然後企業投資增長，然後生產增長，然後政府稅收增加，這是第一個循環。

　　第二個循環，企業投資增加帶來其它的產業關聯就是上游、下游產業投資的增加，然後吸引國內企業到開發區使得GDP增長。

　　第三個循環，就是上面的政府企業都增長，稅收增長，和GDP增長，就帶來人口定居。剛纔講，『十一五』增加40萬人口，其中90%是新區。那麼，人口定居增加就引來市民消費。這時就需要第三產業。第三產業又增長，又引來新一輪發展。

　　

　　我們『上北』可能首先在居住價值和商業價值增長，然後推動區域地價上昇，最後整個區域內房屋價格和區位價值整體上昇。因為周圍都是保稅區開發區，人是沒有問題，產值、收入都沒有問題。現在主要是什麼發展都要有過程。你一下子在那搞100萬人口也是不可能的。所以什麼事都要講生態。要講過程。首先是看了一下濱海新區，特別是塘沽新城的內核和『上北生態區』在新區發展當中的地位。可以說，位置、空間、土地資源都十分的好。

　　第二大塊『十一五』濱海環境規劃和『上北生態區』元素分析。第一個問題是生態概念。

　　【主持人】：我插一句，劉老師還有十分鍾。

　　【劉玉錄】：(南開大學學者)：何謂生態呢，生態就是生命狀態，具體我們可以到網上看一下。『十一五』濱海規劃對濱海新區規劃分四塊。其中每一塊都和我們『上北』有聯系。(看圖)綠色就是『十一五』的環境規劃和『上北』相關的。這裡頭大家可以看，綠色的道就是叫綠色廊道，在河的兩旁，在路的兩旁。另外在城的旁邊，比如開發區邊上，河的邊上，都搞綠色生活帶。這邊上，北部濕地生態環境區，從七裡海過來，一直到北航水庫。整個黃色區域是鹽生植物海岸線，灘涂，在天津港的南北區。整個生態一個是生態環境區，一個叫生態廊道，一個生態組團，一個生態宜居。

　　第二『上北』具有海濱生態花園條件。剛纔說梅江，我認為未來天津真正的海濱花園城市只能在濱海。梅江再大的水面也是水坑，只有渤海和塘沽這邊纔真正的是湖。天津叫沽，梅江最大也就是一個沽。到塘沽這邊纔能稱為海。在塘沽特別是『上北』具備生態宜居功能。研討會我認為可能叫海濱『上北生態區』更合適，不是小梅江，比梅江的概念要大。

　　另外第二個問題，在上面三個循環的基礎上，可以形成五個循環再加兩個。一，人群生態。就是說，生態不光是自然的也是人群的。如果這個社區老打架，這不是好的人群生態，要結合現代化人纔精華，高層次的知識結構，是優質的人群生態區，家庭可持續發展。掙錢多，教養好，這是第四個循環。剛纔再加上一個自然生態。剛纔三個循環都是講經濟方面的，現在加上自然生態循環和人居生態循環五個循環方面，可以說濱海新區發展實現可持續發展沒有問題。

　　下面一塊是『中長期濱海房地產供求預測與新區物業營銷』。

　　03年到04年濱海新區的塘漢大三個區商品房交易是139萬平方米，04年是149萬。另外我測算一下，整個濱海新區商業住宅供求預測，我測算了上面三個數是需求(看圖)面積是在1904平方米，金額需求是657億元。

　　另外循序開發區保稅區使用的其中住宅用地供給值很大了。理論供給值住宅從05年到2010年基本達到260萬平方米。濱海新區和上面比較從房價、購買力、小康目標，交易總額，未來成本，都將要在未來高於市區。

　　第二點，『上北生態區』開發應該在濱海戰略背景下展開。剛纔建廷院長講的我非常贊成。我提三個不成熟的想法。

　　第一個房地產本質上需要區域協同。就是說，房地產講地段首先是區域需求。這塊兒地大家認可，這塊地纔值錢，所以房地產本身要求區域營銷。

　　第二，新區開發需要合縱聯橫。今天我們這個會有實際上有這個味道。我覺得日報和宇軒的思想對區域營銷的思維很重要。特別是新的區域。

　　第三，關於發展中的新區房地產營銷推廣方面談一些想法。實際上天津市房地產開發進入了新的階段。大家注意到，天津房地產順馳時代已經終結了。我在網上貼了一個帖子——『天津房地產：順馳房地產時代終結』。

　　天津房地產分三個階段，第一個階段是大開發，第二個階段是順馳時代，現在是戰國時代。現在外地企業到天津，順馳不可能再壟斷了。所以現在天津房地產開發處在轉型期進入新階段。而且是舊城改造向新區改造為主。另外補償安置的行為，是以改善移民為主。開發商由單純房地產開發項目，像新的社區開發轉變。說白話就是構造新城的模式。這一系列變化，市場上都需要房地產市場營銷推廣，與時俱進地進行調整。

　　我提出四個營銷，一個是區域營銷。開發需要區域整體上的協作，大家共贏。營銷上也需要區域營銷，就像華苑、梅江、麗苑，還有新宜白大道，要聯合營銷，區域營銷。第二是創新營銷。新區不同於老區，可以借用依托很多已有的資源。新就是有潛力，這樣房地產推廣需要大的創新，我想在宏觀上可以參考借鑒地深圳特區和上海浦東新區的開發。第三平衡營銷。新有新的優勢，老有老的優勢，區域各有優勢。在營銷廣告上也不能否定別人，提高自己。這樣的踩別人的廣告我認為效果很差。你需要幫助置業者來分析我的優勢在哪，然後用優勢彌補劣勢。在新區買房，要幫助老百姓作出決策。不是說，在新區開發就是新區好，在老區開發就是老區好。我們要平衡營銷。把得失、新舊對比，幫助置業者弄明白這些。就像今天會議的組織者馮婉容記者，說貸款一次還，還是分次還，是固定匯率好，還是其他方式好，在報紙上把表列出來，一目了然。新區處於成長期，因此價格相對低一些，隨著配套修路，地下管線這些都是政府花錢，房屋最後會昇值。在新區買房相當於買期房，投資於未來的生產力。所以你要幫助他克服這種急於求成的思想。叫實踐營銷。實際上東麗的房子，我聽說有的一平米賺到2000塊錢了。由於時間關系，實際上我沒有佔用半小時。(笑)謝謝大家！

　　

　　【主持人】：非常感謝劉博士。劉博士剛纔講的非常全面，另外開發區的開發商聽了以後也非常振奮。劉教授講起話來也是合縱聯橫。另外剛纔劉博士說濱海不能叫小梅江。我覺得專家有專家的看法。下面由黃教授發言。

　　【黃楠】(南開大學區域經濟研究所)：首先感謝主辦方給我們這個機會，來共同對濱海的房地產發展一塊兒出謀劃策，我們作為南開大學區域經濟研究所，一直關注著濱海新區的發展。我們長期以來也是參與了濱海新區發展戰略研究等一系列的相關課題研究。因此，對於這個地區的發展，我們有非常大的關注，也有一些實質的認識。所以，對於討論這個區域的房地產發展，對於我們來講我們也是很高興參與到這裡邊。由於時間關系，我簡單從三個方面說一些我們的認識和觀點。

　　第一，對於開發的『上北生態區』，對於這個區域的概念的內涵，我們談一點認識。

　　對於這個區域的內涵我必須同意王院長的觀點，我們認為這個區域還是屬於生態居住區可能更為確切。這個區域總的來看，應該是一個可持續發展思想指導下的生態居住區的開發。為什麼這麼說呢？我們認為這個區域並不是要炒一個概念，冠以生態，什麼綠色什麼生態等等。我們要在實質上做到生態居住區的開發。這個區域開發有特定的內涵，你談到生態區域，一般是一種對於環境有好處的主題開發。包括潔淨能源的利用，綠色建材的使用，對於環境污染的處理。另外，很重要一層就是居住社區的文化，居民的生態文化的建設。因此，我們覺得這個區域的開發實際上，還是對生態居住區的開發。所以從內涵的角度我們有這樣的認識。

　　第二，這個區域在濱海新區整個發展當中地位的認識。我們這麼看，從我們的一系列研究來看看濱海新區的發展，十多年發展歷程來看，最初還是作為一個經濟區域來開發。但是在經濟區域的發展過程當中，它有不同的發展階段。在一定的發展階段裡邊，經濟區域的發展必然導致隨著基礎發展的水平提高，城市化過程的實現。而這個過程裡面，正好是在新的時期裡面作為『十一五』發展規劃，作為國家戰略，是作為一種新的區域的發展引擎的地位提出來的。這樣的地位提出來，就給我們地區的發展，帶來一個新的環境，一個新的發展背景。這種新的背景下是什麼呢？它原有的地區經濟功能發生了一些變化，不僅僅是工業、不僅僅是交通運輸、不僅僅是港口經濟的發展。它還要有一個以人為本的未來承載人口、承載經濟的新型城市化的區域。從這個意義上來講我們說『上北生態區』開發建設，在這個意義上講，對濱海新區的城市功能的完善，對這個區域不僅僅是城市功能完善上，另外一個層次，從空間功能，空間結構的調整上，都有很大的影響。這個區域正好處在京津塘發展的主軸上，恰恰是濱海新區和天津城區交接的主軸線上。這個『上北生態區』對濱海新區城市功能的完善是一個很大的促進。對於連接天津老城區和濱海新區的整個天津自身的城鎮結構，以及京津大都市圈來說，都是非常有意義的。我們說在生態住區的開發，借助新一輪對外開發的背景，也是完善新的開發。

　　第三，我們認為對於這個地區我們有一種認識。從總的來講，對於房地產開發來講，應該是服務於地區的社會經濟發展。這個意義上來講，如果它要為這個地區經濟發展服務，必須要滿足這個地區人們對於住區的認識和文化。從這個意義上來講，這個地區的發展對於房地產開發來講統籌規劃是非常必要的。不光是從概念上冠以『生態』。而確確實實是按照生態住區的標准和要求來進行規劃，這是非常重要的。

　　另外，在開發過程當中，包括整個開發建設總的過程，從規劃到具體的開發設計，到建設，到最後的管理，其實都應該體現生態住區的要求。所以我們覺得在這個方面，對於開發商來講，對於政府來講都是有共同的責任來把這個地區規劃好，來開發建設好。謝謝大家！(掌聲)

　　

　　【主持人】：謝謝黃教授，我覺得三位專家都談完了。三位專家有一個共同點，就是，既然提了生態區這個概念，就一定要把咱們的住宅做到生態的標准。我覺得這個是專家的一些希望吧！

　　下面，今天到會還有開發區的開發商代表，下面請廣廈富銘李總發言。

　　【李總】（廣廈富銘公司）：謝謝各位，很榮幸能夠參加這樣的會議。我們中國廣廈富銘有幸成為進入濱海新區開發的真正意義上的外地企業。這是我們到天津開發的第一個項目。廣廈集團，大家炒股票的都知道，我們是上市公司，總部在杭州。主要的支柱產業一個是建設集團，一個是房地產集團。我們屬於房產集團這塊。我們在全國各地都有相關聯的企業。真正起步的階段是在浙江華東做的多一點。真正第一次進入到天津是前年。當時為什麼選擇天津呢？整個集團考慮全國擴張的時候，要選擇新的區域。當時分析了一下，我們從一些報紙上和媒體上，邊邊角角總結出來的一個概念，叫『第三級』。剛剛改革開放的時候，有深圳做了一個珠三角，90年代有浦東把長三角帶動起來了，我們分析一下，從領導班子階梯來看第一是鄧小平，第二是江澤民，第三是胡錦濤。從他們經濟促進的地方看，天津是一個未開墾的地區。我們現在對兩年前的決策是感覺非常欣慰，這是對的。為什麼選擇濱海新區而不在市裡面，我們當時作為開發商，功利性也是比較強的。當時天津市市區發展的開發商很多了。所以相對來說濱海這塊兒可能上昇空間比較大，正處於起步階段。特別是整個大濱海新區概念要提出來，最中心的地方不是在天津市裡面，而是在塘沽。這樣分析，再加上商機的分析，我們最終選擇在濱海新區拿了一塊地，做了現在的項目。現在看來我們覺得很欣慰，從中央大環境和天津小環境來說，我們無疑做到了中心來了。

　　既然我們有了這樣的天時地利人和。我們肯定要把這個項目做好。我們是外地開發企業到天津來做，如果我們做的不好，肯定會被掃地出門。對於外地企業來說，我們做的項目，競爭的路線是走高端競爭路線，不走低端的。因為從低端來說當地企業更有優勢。我們做高端拼的是技術，拼的是理念，這樣更加有利於競爭。

　　為什麼說提出生態？『生態』這個概念也是最近一種新的模式、新的追求，已經不是解決溫飽型的問題了。已經上昇到更高的層次，一種生活理念，或者一種生活方式，已經上了一個層次了。這種追求是我們更加喜歡的思想。『生態』對我們整個企業來說，這是建造這個企業一開始的目標。再加上地域，我們當時拿地最吸引我們的也是濱海二號水庫。二號水庫第一次看就是水面。後來到規劃局一了解，這是塘沽引灤入津的閘門，是天津的生命之源，既然有這麼好的一塊兒地，肯定要做生態。我們要做適合人居居住的環境。

　　做這個項目的時候，我同意王院長的的說法。做生態有主動和被動兩種。我們不是做高科技，這樣成本代價太高了，而且做出來的東西不一定很好。因為北京有一個設想做一個十多萬平米的大樓，弄一個大蓋子，裡面用全空調系統，全人工的系統，但是現在對它的議論非常多。這個項目後來被迫下馬了。就算發展商建設出來，它的運作成本等等按照中國的國力根本支持不了。現在對於我們來說，走被動形式更好。在這種大理念之下，我們從規劃設計也做了一些考慮。這裡我舉兩個細節。

　　第一個，環境。第一個方面，現在環境的理念是什麼呢？除了人生活在裡面，看過我們規劃的都知道，我們規劃裡邊沒有大的廣場，這在五年、十年以前非常流行。像我們這麼大規模的做一個大廣場比較氣派。但是我們沒有做。因為現在人的生活強調鄰裡的關系，在於人與人的交流。所以建設成一個小橋流水。我做這個項目的時候，到法國考察，看到法國一個大師的作品，他得過一個建築學的獎。他的項目最主要就是強調鄰裡關系。這是我十幾年前去的，當時中國還是大廣場。他說你看中國的大廣場，具體在這裡活動的人有多少？沒有多少，相反造成的是恐懼感，人和人的隔閡比較大。你看我這個，人和人聚集最多的地方是街角。所以這個理念灌輸給我，我認為非常正確。

　　外一方面是大生態和小環境的問題。這方面在裡面強調是自然和諧。人與人之間的拉近。這裡剛好美學也要用，所以我們花了大的成本，請美國的設計師給我們做了規劃。所以環境這塊兒我們是非常強調的。

　　再一個，節能。我們應該說是去年年底和前年初做的規劃。我做這個規劃時我們國家還沒有強制實施三步規劃節能標准。但是現在我們已經按照三步節能標准了。當時我們一定是按照高標准的實際理念。過一段時間大家會看到我們的產品發布，我們的節能標准。我們用的標准全部是滿足國家規定的標准。簡單我就說這兩個細節。多的不展開了。

　　最後我想說一下，既然有這樣的機遇了，挑戰也有了。我們一直說我們是第一個進入塘沽的外地開發商，對於我們來說，我們是希望更多有實力的開發商和我們一同競爭。競爭的結果是把這個區域做好，做熟。我們經常說，我們要做先鋒，不要做先烈。我們前兩年拿地的時候，非常害怕做先烈，怕進入之後萬一這個地域國家政策不支持了，對於我們來說投資是失誤了。現在這個區域提高到這個高度，我相信很多外地開發商會紛紛進入了。我剛纔還問到塘沽規劃局的同志，新區還有多少土地要招牌掛出來。我認為越快越好，越多越好，我不怕競爭。希望大家有機會到我們企業，參觀指導工作。

　　【李總】：謝謝各位，很榮幸能夠參加這樣的會議。我們中國廣廈富銘有幸成為進入濱海新區開發的真正意義上的外地企業。這是我們到天津開發的第一個項目。廣廈集團，大家炒股票的都知道，我們是上市公司，總部在杭州。主要的支柱產業一個是建設集團，一個是房地產集團。我們屬於房產集團這塊。我們在全國各地都有相關聯的企業。真正起步的階段是在浙江華東做的多一點。真正第一次進入到天津是前年。當時為什麼選擇天津呢？整個集團考慮全國擴張的時候，要選擇新的區域。當時分析了一下，我們從一些報紙上和媒體上，邊邊角角總結出來的一個概念，叫『第三級』。剛剛改革開放的時候，有深圳做了一個珠三角，90年代有浦東把長三角帶動起來了，我們分析一下，從領導班子階梯來看第一是鄧小平，第二是江澤民，第三是胡錦濤。從他們經濟促進的地方看，天津是一個未開墾的地區。我們現在對兩年前的決策是感覺非常欣慰，這是對的。為什麼選擇濱海新區而不在市裡面，我們當時作為開發商，功利性也是比較強的。當時天津市市區發展的開發商很多了。所以相對來說濱海這塊兒可能上昇空間比較大，正處於起步階段。特別是整個大濱海新區概念要提出來，最中心的地方不是在天津市裡面，而是在塘沽。這樣分析，再加上商機的分析，我們最終選擇在濱海新區拿了一塊地，做了現在的項目。現在看來我們覺得很欣慰，從中央大環境和天津小環境來說，我們無疑做到了中心來了。

　　既然我們有了這樣的天時地利人和。我們肯定要把這個項目做好。我們是外地開發企業到天津來做，如果我們做的不好，肯定會被掃地出門。對於外地企業來說，我們做的項目，競爭的路線是走高端競爭路線，不走低端的。因為從低端來說當地企業更有優勢。我們做高端拼的是技術，拼的是理念，這樣更加有利於競爭。

　　為什麼說提出生態？『生態』這個概念也是最近一種新的模式、新的追求，已經不是解決溫飽型的問題了。已經上昇到更高的層次，一種生活理念，或者一種生活方式，已經上了一個層次了。這種追求是我們更加喜歡的思想。『生態』對我們整個企業來說，這是建造這個企業一開始的目標。再加上地域，我們當時拿地最吸引我們的也是濱海二號水庫。二號水庫第一次看就是水面。後來到規劃局一了解，這是塘沽引灤入津的閘門，是天津的生命之源，既然有這麼好的一塊兒地，肯定要做生態。我們要做適合人居居住的環境。

　　做這個項目的時候，我同意王院長的的說法。做生態有主動和被動兩種。我們不是做高科技，這樣成本代價太高了，而且做出來的東西不一定很好。因為北京有一個設想做一個十多萬平米的大樓，弄一個大蓋子，裡面用全空調系統，全人工的系統，但是現在對它的議論非常多。這個項目後來被迫下馬了。就算發展商建設出來，它的運作成本等等按照中國的國力根本支持不了。現在對於我們來說，走被動形式更好。在這種大理念之下，我們從規劃設計也做了一些考慮。這裡我舉兩個細節。

　　第一個，環境。第一個方面，現在環境的理念是什麼呢？除了人生活在裡面，看過我們規劃的都知道，我們規劃裡邊沒有大的廣場，這在五年、十年以前非常流行。像我們這麼大規模的做一個大廣場比較氣派。但是我們沒有做。因為現在人的生活強調鄰裡的關系，在於人與人的交流。所以建設成一個小橋流水。我做這個項目的時候，到法國考察，看到法國一個大師的作品，他得過一個建築學的獎。他的項目最主要就是強調鄰裡關系。這是我十幾年前去的，當時中國還是大廣場。他說你看中國的大廣場，具體在這裡活動的人有多少？沒有多少，相反造成的是恐懼感，人和人的隔閡比較大。你看我這個，人和人聚集最多的地方是街角。所以這個理念灌輸給我，我認為非常正確。

　　外一方面是大生態和小環境的問題。這方面在裡面強調是自然和諧。人與人之間的拉近。這裡剛好美學也要用，所以我們花了大的成本，請美國的設計師給我們做了規劃。所以環境這塊兒我們是非常強調的。

　　再一個，節能。我們應該說是去年年底和前年初做的規劃。我做這個規劃時我們國家還沒有強制實施三步規劃節能標准。但是現在我們已經按照三步節能標准了。當時我們一定是按照高標准的實際理念。過一段時間大家會看到我們的產品發布，我們的節能標准。我們用的標准全部是滿足國家規定的標准。簡單我就說這兩個細節。多的不展開了。

　　最後我想說一下，既然有這樣的機遇了，挑戰也有了。我們一直說我們是第一個進入塘沽的外地開發商，對於我們來說，我們是希望更多有實力的開發商和我們一同競爭。競爭的結果是把這個區域做好，做熟。我們經常說，我們要做先鋒，不要做先烈。我們前兩年拿地的時候，非常害怕做先烈，怕進入之後萬一這個地域國家政策不支持了，對於我們來說投資是失誤了。現在這個區域提高到這個高度，我相信很多外地開發商會紛紛進入了。我剛纔還問到塘沽規劃局的同志，新區還有多少土地要招牌掛出來。我認為越快越好，越多越好，我不怕競爭。希望大家有機會到我們企業，參觀指導工作。

　　【主持人】：感謝李總。現在外地開發商進來都是先到市區，沒有去濱海。我覺得現在是開始了。從十一五規劃出來以後。外地開發商會進入的更多。剛纔梁會長走了以後委托一件事情，想問您這個項目什麼時候面市。

　　【李總】：再過一段時間吧！

　　

　　【主持人】：下面請宇軒張總講話。

　　【張偉力】（宇軒投資顧問諮詢公司總經理）：從公關角度講，我們非常興奮，給我們操作這個項目很大的信心。從市場角度講，我們應該說，更加緊密的接觸市場。所謂『春江水暖鴨先知』。我想講我在濱海新區的感受，包括地產的變化。傳統意義上講，濱海新區市場的容量，我們主城裡面是開發商不是很關注的地方。事實上講，濱海新區，包括塘沽、包括開發區，它的一手房和二手房的成交量，從今年五月開始連續四五個月一直名列天津市各區成交量的榜首。這麼強勁的需求，實際上，必然有它的道理。我們也仔細分析了濱海新區近幾年的變化。

　　咱們先剔除『十一五』規劃把天津濱海新區規劃的利好之處。從以前看濱海新區的進的人口，我指的是開發區人口增長是2.8萬。這2.8萬折合成供應單位來講是7000個。大家知道，濱海新區的面積需求普遍要比咱們大出一圈來。在市區二室可能是80—90平米的，而在濱海新區二室更願意接受100—120平米左右。這樣折合下來，實際上，7000個單位的需求量，我只是講外來增長的這一部分還沒有提出本身的投資因素，房屋改善的因素。實際上，我覺得從開發區的供給包括需求來講，這裡面有一個巨大的需求缺口在裡面。

　　剛纔劉教授也講了濱海新區未來幾年人口的變化。我們也在分析，實際上，在2010年開發區的人口要達到50萬的常住人口。也就是說，在未來幾年內人口增長會以每年五萬到八萬的速度增長。事實上，我們反過來看，供給市場的情況，我們知道開發區在近期推出一個很大的盤是天保金海岸的，號稱160萬平方，單純就這個項目而言，無非就是160萬平方大概提供10000個這樣的單位。實際上這些消化，遠遠不能滿足於現有的市場的正常的需求。

　　況且我覺得開發區是一個投資非常熱的地段。大家對開發區的判斷，對未來趨勢的預測是顯而易見的。這無論是從內到外，大家都會有一個很好的共識。這其中，我覺得還有很多各種各樣的復雜的情況。比如，換房的需求，結婚的需求還有分居的需求。包括主城的人口會在這邊購置房屋。市場我覺得從供給跟需求的角度來分析，我們其實會發現，在現有的規劃裡邊，在開發區的土地，包括塘沽區的土地是非常緊湊和緊張的。塘沽區的土地全部釋放的話，我覺得對未來的滿足會比較緊張和吃力的。

　　分析完整個需求跟土地供給的趨勢。我們再來看整個區域的發展。

　　未來這幾年都是大濱海的概念，實際上大濱海的概念，我們講是T字型發展。一側是沿著塘沽、大港、漢沽海岸線展開。另一側是沿著高速路、輕軌。還有我們講『上北生態區』實際上大家會發現很有意思。如果我們把塘沽區核心區當個圓，把開發區新區和老區畫一個圓，大家會發現這個圓的重疊處恰恰在這個位置上。這是我們提出來的『三區之心』的概念。三區之心再加上生態的概念。應該說，這個區域是一個未被擦亮的金子。地域的價值和含金量我想隨著濱海新區的發展，會被越來越多的人所認知，也能感受得到。

　　再回到項目的周邊，事實上，我們剛纔和規劃部門的領導也在交流。項目的周邊有一個得天獨厚的水域，一個水庫。大家想想十多萬平米的水域，給人的調節，包括心態，是不一樣的。我覺得王院講的非常好，文化生態裡面的天人合一。我覺得是更多的從人的心境上的融合。我們一直想這樣的區域裡邊，未來是什麼樣一群人會喜歡。如果把開發區、塘沽區定義為金融街，我覺得這邊是返璞歸真。那邊是以商務、奢華為一個標志，或者說現代為一個標志的話，我們實際上是一種生活、一種生態、一種健康，是一種修身養性。我覺得是這樣的概念。在這個一個區域裡邊，有出世入世的感覺。繁華向左，寧靜向右。

　　再說一點，以前濱海新區包括塘沽，這個市場不是被主流的開發商所關注的。他推出的產品同質化非常嚴重。區域的劃分也不是很明顯，集中在一疙疸。在近期的發展當中，隨著大濱海概念的逐步明確，我覺得板塊的劃分和市場的細分越來越明顯。我們講以金融街為代表的金融街板塊，包括現在萬通時尚廣場、泰達這邊。也包括黃總他們的做的郁景園的位置，需求非常好，很旺盛。近期不論泰達萬通的認購，還有黃總的項目的認購都非常活躍。還有新港的板塊。

　　再有，我想在『上北生態區』的板塊。我想這些板塊在以前是沒有的。其實板塊的出現，就意味著市場的細分，意味著客戶群體各自的需求不一樣。比如有的客戶喜歡便利，對價格敏感，可能會去新港這樣的。比如，有的要彰顯身份，可能會更多的選擇金融板塊。另外就是隱於市，要有出世入世的感覺，要有中國人文居住的觀點，我想這樣的人群會選擇『上北』的生態板塊。而恰恰周邊的項目發展，也證明這一點。在我們周邊，剛纔坐在我旁邊的是泰達伴山人家的主管。他們的項目和我們是在水庫的兩側。他們在那邊規劃了300多套頂級的別墅，剛纔我們私下交流了，預計的售價在12000—15000元之間。在我們項目的左側是貽誠，同樣是在30萬左右體量的低密度住宅。包括廣廈這個項目是40萬體量的生態住宅。還有我們後身是聖興房地產。然後這邊是接近新河還有三角地的位置。現在是泰達中遠，我們知道有多家國內外比較有實力的開發商都在關注。

　　我想專業人士的眼光，會比普通的消費者、老百姓更超前。我覺得他們認可的東西總有一定的道理。所以我也是借剛纔各位專家提出的觀點。如果在座的各位喜歡在濱海新區投資，我一定會給最優惠的條件。

　　【主持人】：最低優惠是多少？

　　【張總】：我想現在開始去買到到最後項目完畢最後有20%到30%的增長。

　　【主持人】：謝謝張總。他是多年一直做營銷策劃。他從一個操盤手專業的角度，為咱們分析了一下『上北生態區』的區域優勢。下面戴德梁行的白女士，講話。

　　【白梅】(戴德梁行)：大家好！我今天過來也是有機會聽各位專家學者的想法，對於我們來講也是學習的機會。我們戴德梁行正好是廣廈富銘物業顧問。從物業角度來講，我覺得這個發展商是非常負責任的發展商。他們一到天津就希望從物業角度找一個具有國際水准，又非常熟悉本地情況的顧問公司。在這樣的情況下，我們很早跟這家發展商我們簽訂了一個物業顧問的合同。在前期我們跟發展商包括工程各方面都進行了很深入的探討和研究。我們是從將來用家的角度去考慮這個項目的情況。在前期發展商可能從資金實力上沒有問題，可以運作這些，包括設備和設施。但是從用家的角度上，我們很客觀地給發展商提出了一些建議。他們也很認真的做這些事情。他們也是把很好的先進物業理念，包括國際上、國內上生態住宅區的好的經驗運用到他們這個項目當中。將來大家可能會看到，這個項目一開盤我們會把物業管理的概念希望從售樓處當中就體現出來。希望今後的投資者也好，居住者也好，可以體現出發展商，先希望這個項目保值，再通過物業的服務延伸，使這個項目得到增值。我想今天就講這些吧！謝謝大家！(掌聲)

　　【主持人】：下面請宏業地產的黃總發言。

　　【黃總】（宏業房地產)：首先感謝日報集團，特別關注濱海新區的發展，我記得去年11月份的時候也搞了一次論壇。去的勝利賓館，也是邀請業界的同仁共同探討了一些問題。當時因為濱海新區整體的規劃和意向還不是特別明朗，並且市場上也有宏觀調控的因素。看到報紙上說的特別多，但是沒有像現在這麼關注。五六月份宏觀調控出臺我們也做了一些分析。我們發現濱海新區的數據有一些異常。按照正常的濱海新區，就像張總說的，應該佔到全市銷售量10%到15%的樣子。但是五六月份我們看到市區影響比較大。濱海新區上昇到20%左右。這證明了濱海新區抗跌性和抗調控性比較好。所以我們當時也是覺得濱海新區大勢沒有問題。正好『十一五』我們認為機會非常好。廣廈富銘和萬通嗅覺比較靈敏，現在都進來了，還有貽誠。作為本地開發商感覺機遇特別好，重大的政策我們認為會對整體市場有非常大的影響。我記得上一次開會的時候，我提過，濱海新區現在實際上是一個梨型市場需求的狀況。這一次，我覺得相對來講我覺得它的人員結構、層次、整體的規模，我覺得畢竟是游離於天津市需求之外的。是一種獨立的需求。我們覺得，這一次『十一五』規劃重大的政策，利好之後我們感覺到這兩個月房地產的熱度越來越高。周邊的朋友，甚至可能包括市民，也都在討論『十一五』的重大利好，關心大家身邊的，我們家門口是不是要修路，是不是要修輕軌，對整體濱海新區的規劃，需求熱情都非常高。我覺得這會對整個濱海新區的格局有非常重大的影響。

　　因為，原來是一個穩定的、規模的需求。現在這個需求的池子會越來越大，應該容得下更大的魚，就像廣廈這樣的大企業進來的機會會越來越多。按

　　第二，今天的議題是『濱海小梅江』，我覺得這個更符合開發區。梅江在天津市內的范圍內屬於開發比較成功的。作為濱海新區來講，也是開發比較成熟的。我們新城的經驗是可以值得濱海新區借鑒的，包括塘沽區的漁家鋪。還有北塘非常多的熱點，並且空間也非常大。所以新的熱點，我希望日報集團可以總結一下，聯系一下梅江當時的開發商，還有開發區的管城建方面的領導，總結一下經驗，然後把這個經驗用在濱海新區上面。我覺得梅江區域和新區的開發建設，他們的經驗是非常的寶貴，我覺得用在濱海新區上是非常有利的。最後預祝水域·未來城的項目最後能夠非常成功。

　　【主持人】：謝謝黃總。這兩次論壇我覺得您現在信心大增了。現在是信心百倍。下面請凱成地產市場部的張女士發言。

　　【張女士】（凱成地產市場部）：大家好，我和黃總都是來自濱海新區。在整個概念上，剛纔各位專家從理論上，然後是企業的領導從實際的情況講了發展的前景，我覺得是個很好的學習的機會，凱成作為顧問公司是關注市場。項目不管做什麼樣都是為市場做的。我知道廣廈的項目已經是三次更名了。現在叫水域·未來城，第一次叫海洋城……

　　【張偉力】：我解釋一下。項目比較大，是40萬平方的項目，剛剛我們拿到這塊土地也是，通過公司轉讓的形式。原計劃叫海洋新城，我們上市之後，我們廣廈開發的名字叫廣廈富城，當時報的名也是時間非常緊，就推出了。未來業主入住我們還要寫成廣廈富銘。我們銷售許可證剛剛拿到，未來的推廣過程裡邊，我們會用廣廈富銘。

　　【張女士】：我很詳細看過這個規劃。當時給我的感覺是在塘沽最好的項目。目前塘沽區內不包括開發區這是非常好的項目。無論從總體規劃，還是開發商的開發理念，我覺得都是我見過塘沽區最好的項目。這是我對未來城的總體概念。現在說到濱海新區，濱海新區的GDP佔到天津市的40%以上。這個區域的強大發展給房地產發展有一個很強的動力，給區域房地產發展打下了很好的基礎。在未來，開發區也好，塘沽區也好，濱海新區也好，國民生產總值會佔到天津市越來越大的比重。這是給外地開發商和本地開發商更大的信心。還有連續好幾年根據統計數據表明，塘沽區，開發區，濱海新區他們都是以每年40%的需求速度增長。我覺得所有這些對開發企業都是特別利好的消息。剛纔說到的聖興，是一個市區的房地產企業，上個月新拍的土地每平米價格在3000元。還有一個消息今天在塘沽區和開發區有兩個盤已經開盤了。一個是離咱們項目比較近的歐美小鎮，均價4000多，黃總的也是達到了6500/平米。所以說，在這兩個區域開發的後勁非常足，而且價格增長非常快。我們接手也有盤，在開盤一個星期，在福州道一個星期之內，買房者提前三天排隊。我覺得在宏觀調控下，區域的消費者不顧國家的一再強調還踴躍的購買房屋，給我們大家特別強的信心。尤其『十一五』規劃，我覺得濱海新區房地產還有更大的發展。我們預祝廣廈富城，作為國內最好的開發商之一，能成為塘沽區的先鋒。謝謝大家！(掌聲)

　　【主持人】：謝謝張部長，我覺得張部長的講話又給我們很大的信心。今天嘉賓發言就到這了。我們今天來了很多媒體，不知道記者有沒有要提問的。專家也都此。如果要是沒有的話，今天的論壇就到這，謝謝大家！(掌聲)(散會)