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孫克放:各位先生們、女士們,下午好,由於時間關系,我們換個話題,我盡量把這個話題簡練一些,盡量給大家看一些片子,一汽討論關於中國住宅的品質問題。一個城市的好壞跟一個開發項目有直接的關系,城市生態空間在不斷擴大,城市在國家經濟中的地位越來越突出,我國工業總產值50%,國內產值70%,稅收85%都來源於城市,改革開放以來,中國城市化在不斷加快,所以對城市的研究,或者說我們對項目的研究、城市的貢獻,是我們所有開發商,甚至金融專家都應該研究的問題。我想談談住宅的品質問題,或者項目開發的品質問題。
深圳幾十年發展成為繁榮城市,人口現在已經不堪重負,密度已經超出我們老的城區,所以城市挑戰對它來說更加巨大。青島一個海濱城市,擴大直接影響青島的整個容貌,而青島原來的容貌能不能保持住,這又是個課題問題。這是昆明,城市的密集度加高之後,四季如春的城市,我們怎麼樣把項目做的更好,這影響很重要,風格是否符合昆明的區域又是個問題。這說明什麼呢?我們在城市建設的時候,要用大量時間研究項目。
城市成長有三個狀態,這是世界通用的,也是我們學習的很重要的內容。住宅的建設普遍有三種成長狀態,其中數量最大的一塊就是住宅,所以城區空間的好壞很大成都取決於城市街區,城市街區組成取決於住宅,有人說城市好壞主要看標志性建築或者廣場,這是錯誤的,一個城市的好壞關鍵在於街區,一個街區可以代表一個城市的文化,一個空間的好壞。這最重要的是街區的組成是什麼?除了公建以外,大部分是我們的住宅項目。北京的中心區能夠留下的只有這一塊了,代表古都風貌也就這一塊,我們從很過的地方看北京的時候,這是北京向北的方向,這是北京向南的方向,這是向西的方向,這是向東的方向,你會發現我們所看到的這些街區的組成都是住宅。而中國的居住特色又使中國的住宅復雜於國外,有人經常拿美國建築、歐洲建築,甚至日本建築來比較中國,其實中國的居住特色簡單說就是復雜,為什麼復雜呢?我們列出五條,我不多做解釋,我只給大家念一下。第一,中國的居住特色裡就是高密度下的居住環境,這點其他國家跟中國無法比較。第二,中國的區域管理,也就是封閉的管理比較大,而這種大會超過其他的國家區域管理,而這個管理帶來其他的影響城市的發展,所以這種封閉的大區域管理要簡化為小區域型管理,以適應中國街區交通的方便。第三,中國是以集合住宅為群體的主要形態,而很多國家是以非集合型為主要的居住形態,集合住宅不但是住宅的主要群體空間,同樣又是個多空間的,比如咱們一個小區裡,會發現有兩層、三層、七層,一直到高層,我們在小區發現五中形態的,這在國外很少見。這就說明中國的結合住宅空間復雜性是外國人不了解的,所以外國設計師進入中國最大的難點是在中國的這種空間。第四,中國不單是一個集合住宅多空間的問題,而且交往空間也相當復雜,這裡面包括我們處理環境問題,處理交往場所問題,都比國外更加難,第五多種配套服務業態,這點不多做解釋,因為光說五個方面都花很多時間,我們回到關於城市的地方。首先講一下積極塑造空間形態,讓城市具有文化特色。城市開發模式要遵循城市空間布局,不能單純以經濟和需求為決定,一定要受到城市規劃的整體空置,只有讓開發項目符水土,纔能形成城市開發項目自有的個性,一個城市最有價值的方面恰恰是城市個性與文化氣息的彰顯。
今天我的演講裡都貫徹了一個項目,就是廣州星河灣,我從99年開始就關注這個項目,在很多場合我都在講,這是中國兩個非常具有代表性的項目,品質非常高的項目。廣州星河灣開闢了中國高品質住宅品質制上的非常典型事例,它的建成為廣州市的建設增添了濃重一筆,星河灣的開發商也為之感動。我們先看幾張圖片,這是立面,這是內部空間,我們可以輕易在樓盤裡拍照片,不用選地點。
第三開發高品質項目,維護城市生態環境。房地產開發項目是城市組建的細胞,細胞是否優良,關系到城市肌體是否健康,由於城市發展快,造成了很多疾病,比如交通、河流污染等等問題,城市生態環境是城市建設中最寶貴的財富。一個高品質的開發項目是城市中的綠色細胞,廣州的星河灣和北京的星河灣,得到了很多獎項,這兩個項目都采用了非常先進的技術,創造了優美的環境。這是廣州星河灣的照片,水處理成五種水,喝的水淨化過,養魚的水是從珠江抽出來處理後的,然後廢水處理後排到珠江,然後再抽水,完成大循環,這是真正做生態意義上的大循環的項目,這是中國第一個。對於中水項目,這是地下車庫與水景搭配。這是每個小區裡都有游泳池,具有非常親和力。這是高爾夫球場,這裡用了比較優秀的技術,就是雨水收集,就是用收集的水進行澆灌,這也是生態手段。
我們回到北京星河灣,同樣用了無水處理手段,進行了很多人工化的生態環境。引進了樹木,引進了適合北方地區生長的很生態化的植物。大家知道它的石頭全部由廣州拉過來的,像嘩啦石拉了6000噸進入北京市。
第四開發高品質項目,增進城市活力。對方面來說,就是要通過擴大城市規模建設,提高城市的環境質量,來吸引產業要素的聚集,創造更高的經濟效益和社會效益,打造房地產項目的品牌,它為城市創造了優越條件,有益吸收外部人纔的流入和外部資金的匯集,增加了城市競爭力。這是非常重要的,一個城市能否吸引人,吸引人越多,說明這個城市具有活力,這個城市有巨大的聚集產業要素的能力。星河灣現在已經被我們大家認識了,北京星河灣在開盤的時候,亮出一個口號:新北京,新城市住宅,新品質生活。三天之內吸引100多人來簽約。為什麼呢?因為大家真正看到一個精品,存在於我們現實之中,而不是存在畫面上。我們看到很多項目,畫面說的非常好,進去後就覺得非常差,這是一種炒作,而炒作的年代已經過去了,老百姓不大認炒作了,真正的是要提高品質。北京星河灣把室外用室內方式進行裝修,非常精細。同時為我們小區居住者提供了良好的交往場所,現在我們居住小區裡,很多不提供交往場所,這是我們差距的一部分,我們看到星河灣之後,也會看到它提供了很多交往場所,這是簡單的廳子嗎?不是,這加了一些電烤措施,你觀魚,可以在橋上歇息看暢游的魚,提供了必備的體育館、會所,裝修一次到位。這是大廳、衛生間、廚房。中國房地產必須要做兩件事,第一,所有房子必須節能,第二,所有房子必須裝修到位的房子,否則中國產業化是空話,這兩個問題如果不實現,那中國住宅不能叫高品質。買毛坯房不是中國地產該乾的事,毛坯房相當於政府給了老百姓一塊自留地,這地不種就無法使用。大家想想,種地的人全是外行,還不如農民,我們城市老百姓誰懂裝修,我們就會發現欺騙、發現污染,發現耗時耗力,甚至老婆離婚。中央提出的節能問題是點到產業化的穴位。還有長遠看,我們必須大規模的、全面的進行裝修房,讓裝修房成為未來住宅的主流產品。
我們看星河灣怎麼進行高品質住房的建設,我們看一張圖,這圖會讓你很吃驚,這好像是一片土,實際是種植圖,裡面有馬糞、羊糞等等,然後把地面剖開,上面鋪石頭自己,然後鋪80公分的種植土,在全國范圍內,我沒有找到一個開發公司像它這樣乾的,我們看到的只是植物的生長,它可以確保植物在這優良土地上進行生長。我們在小區裡看不到井蓋,為什麼?大家看,井蓋上做了一個巢子,然後上面浮土,然後再蓋井蓋,他們是用心來做這個事情。我們平常的噴水池,哪個水池保溫過?只有他,這是我現場拍攝的,這不是房地產公司給我提供的,這所有的水池都被保溫。
我們舉這個例子,這只是星河灣部分的例子,我們會看到一個開發公司高品質的需求對老百姓的責任感,它的東西就是貨真價實。
第五,開發建設高品質項目為美化城市做建設。開發項目的尺度、形狀、規模都關系到城市未來的發展,星河灣建設全過程中,始終把項目與環境結合起來,提出五大結合,重視環境與功能的結合,環境與內外空間的結合,環境與人文化的結合,觀賞性與實用性的結合,因此星河灣把城市立交橋下面空間進行了美化,為老百姓提供了非常好的休閑空間,大家看這土,星河灣老板不但把河的左岸綠化了,把對面的那個岸也綠化了,他想到了城市,想到了空間連貫性問題,把對岸都綠化了,這條路走起來會非常輕松。傍晚時候你會發現很多人在這道上休閑。
這是立交橋,下部整個被綠化了,我們拍到了很多老人在裡面鍛煉身體,非常感動。我們北京那麼多立交橋,沒有一個這樣綠化的。這是小區裡給人提供的休息空間,這是以犧牲他的住宅為代價的,並且提供了會所。北京星河灣投入了千萬元資金改造相鄰居住區鄰街,這是北京星河灣圖紙,東側是公共綠地,這綠地是城市的待建綠地,北側是河流,是個臭水溝,現在他把臭水溝完全挖走,在上面做個清的河流,他完全可以不做這件事情,但是為了城市的貢獻他做了。這圖片可以看到,星河灣在馬上南側是舊住宅區,他把南側房子所有欄杆全部拆除,然後美化,這都是公司投資的,所有路面也重新進行了處理,經處理之後,我們街道就變得非常乾淨整潔。我們看新的街區,非常符合我們現代城市的景觀,非常漂亮。對於旁邊公共綠地,進行了大量投資,挖了河流,載了數目,這已經成為小區公園,還有小型高爾夫球場,這投資全是宏宇集團對區域的貢獻。
第六,開發建設高品質項目,促進城市和諧發展,中國的住宅建設已經跨入到新的轉型區,增長方式由速度規模型向質量效益型轉變,因此追求高品質,塑造新生活,應該成為住宅領域的風向標。我們提出追求高品質、塑造新生活,這是非常現代的詞句,但是內涵非常深遠,所謂高品質就是像星河灣這樣,達到高的舒適程度,高的質量保證、高的技術集成,同樣我們通過打造品牌,引導消費者的新的技術理念,這包括引導新的消費意識、新的居住理念、新的生活行為,建立新的交往形態,探索新的管理模式。我們今天提出的問題都是我們所有開發公司在今後住宅開發項目裡必須探討的問題。市場向消費者提供了高品質住宅的同時,實際也賦予了消費者許多消費理念,促進城區安定團結,這對於建設和諧社會具有十分重要的意義。
要從戰略高度,從可持續發展的長遠利益上重新審視中國建設之路,重新確定未來發展的目標和計劃,我們相信今天的房地產開發企業要把節水、節材和環境保護放在首位,增加對城市建設的責任感。隨著社會的發展,技術的進步,城市化水平的提高,會有更多的開發企業加入到創建高品質項目的行業,為中國的城市建設水平的提高做出應有關系,由於時間關系,就講到這,謝謝大家!