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胡旭成:各位領導、各位嘉賓,女士們、先生們,下午好,今天我做這個演講其實在一個多月以前,准備給基金的同行,壓太區的基金同行做的,因為事情比較忙,我給大家介紹一下,可能是代表海外基金的或者是投資人對中國市場和中國金融的看法。特別夏斌所長演講對我的衝擊很大,也許觀點不一樣,請海涵。
中國房地產是個很幼稚的新興的行業,過去蓋房子很早了,真正的房地產是完全市場化,從投資人來看,98年是個分界線,到2000年纔形成,有三個標志,一金融的介入程度,第二法律的環境,第三是你的系統運作的能力,我們認為從98年建設銀行開始針對居民,個人有住房貸款,這是金融市場化的開始,這之前福利分房,就像經濟適用房,這不是市場的范疇,是政府的行為,或者邊緣政府的行為,不能概括為市場化,在這個實施過程中,外來人沒有辦法參與,只能政府和政府相關的纔能進行。98年取消福利分房後,包括我談到的三個界限凸現後,開始出現中國的房地產市場。這幾年大家一直在談房地產市場是什麼, 是否有泡沫,學者和政府官員,還有業界人士都在爭論,我本人是做基金投資做了12年,其實我做房地產纔做了五六年,主要還是金融的投資,我們對投資都是審慎客觀的看法。做投資兩個點我們看的最主要,第一是控制風險,我們不是看利潤,我們所看見的和所能控制的風險能不能接受,這是我們一個判斷點。另外在我們做基金投資的時候,我們還要看客觀的環境和條件是否成熟,主要還是利益的取向。我們在分析中國房地產的時候,我們認為中國的房地產也稱為中國經濟的支柱行業,這我不多說了,因為幾位專家都講到了。我認為房地產已經成為居民的主要資產,投資型需求增長較快,這纔真正形成了市場,如果大家買來的房子全部是自住、自用,而不作為一種商品交換的話,那我認為98年以後的改革就沒有什麼必要,我們就延續過去的路走就是了,正是因為有自己的自住,通過不停的更新,通過市場上給他提供更多的選擇,包括他也可能把原來的物業作為投資,或者先去投資,再自住,這都是消費的行為,但是這樣纔會形成房地產穩定的,可以進入的一個市場。2003年以來,中國的房地產市場價格上明顯有個上漲,但是政府有不同的聲音出現,在通過土地、信貸進行了調控,同時又把稅收和經濟適用房幾個相關手段都在適用。這我想起80年代中的時候,中國城市經濟體制改革的時候,那時候有金融、稅收、物價,諸多所謂改革的杠杆,叫交替使用,最後我們用了時間變來的成功,並不是某個杠杆發生作用,而是共同的作用。我們在看待中國政府這些行為的時候,有時候覺得挺遺憾,我到香港之前,也是做研究工作,在政府裡也工作過。我覺得咱們政府做一些決策的時候,可能研究的和現實執行的,就是政府執行和學術研究兩個混了。剛纔兩位專家談的時候,我已經看出他們之間有一些差異,但是我都受益匪淺。因為中國幅員遼闊,不同市場區域化特征非常明顯,我們判定中國的時候,比如把北京、上海、廣州這種市場化程度比較高的列為一類,這樣在國內投資商比較成熟,境外投資商也參與的比較多,競爭比較激烈,像天津、成都、重慶、武漢,作為二級城市發展歷程,競爭性相對較小,具有比較強的成長潛力,當然也有個別的城市,像杭州已經提前釋放了增長的潛力和能量,但是更多城市,就是在珠三角、長三角以及東北經濟圈相關的,周邊城市發展還是很初級。
在中國土地一級市場存在巨大潛力,但是中國沒有真正的土地開發商,土地市場預防產開發是割裂的,因為現在的土地是政府在做,和政府相關聯的公司在做,另外土地儲備制度未完善,土地市場也沒有對外資開放。談到房地產開發市場,房產開發比較成熟,但是我們已經注意到,對房產的預收政策,在金融部門和政策的執行部門之間,現在差距爭論比較大,二手房市場還是屬於比較低的,是制約房地產發展的重要因素,而且在中國房地產市場發展中,區域發展極不均衡,其實總結下來,除了房地產信貸和按揭外,金融市場和各個層次的房地產市場缺乏聯系,也沒有完整的房地產金融體系。
我們結論是盡管部分城市存在泡沫化的傾向,但是房地產絕對不會低迷或者崩潰,無論從中央政府還是國外的投資者,我們認為中國房地產穩定,比如5%可控的增長這是比較健康的,而不是完全的它是高或者低,像王所長講的,它畢竟是個商品,我們要按照商品的屬性看待它,要按市場的供求關系看待它。我本身也開始做房地產開發,但是我畢竟做金融投資,我們也看到很多的媒體把很多的責任加給開發商,我個人認為是不盡公正。因為開發商在這個環節裡,它所獲得的利益,或它所能分配的畢竟很少,因為土地是政府,所有專業運營、參與者都有利益傾向,真正開發商在裡面就是個協調和控制的能力。中國的房地產企業我們有個判斷,這跟後面我們的結論有關的,中國真正房地產企業大部分在過去十幾面內,通過銀行和政府的支持出現了,因為中國現在還沒有房地產幾十年經驗的企業,剛纔說了98年纔真正有市場化的房地產,所以中國企業的歷史都比較短,但是在本土化的,比如定位、設計應等技術層面已經有了非常大的進步,它們對政府的政策遠遠比外資理解深刻的多。可能專家的討論,在外資來講沒有什麼信號在裡面,可能國內一些好的企業在這可以讀懂一些東西,但是對境外來講是個難題。
在市場上更多存在著是中小型的房地產企業,他們負債率比較高,開發比較以項目為階段,2000、2001年我們籌備房地產基金的時候,我們當時選擇的是有土地的、有儲備的公司作為我們主要合作伙伴,但是我們判斷,真正有土地儲備的企業,在新的招拍掛制度下,如果要交讓土地金,還會掛牌,從市場拿來的土地儲備不多了,而且中國房產企業普遍缺乏長期持有物業的和金融的經驗,而且缺乏這個能力,現在最關鍵的一句話,我們中國有專業的房地產開發商,但是我們沒有真正意義上的房地產投資商和房地產的運營商。大家可能自己有一些資金,拿到一些土地,自己開發自己運作,其實真正的投資和運營是混合在一起的,比如像夏所長談的,我們現在擔心的是中國一旦做出來本土房地產基金,你怎麼運作?交給誰運作,如果還是交給現在的開發商,那無異於第二條的銀行貸款之路,如果你想自己去運營,這種做經營的管理是不可能的,我們現在最缺是專業的運營商,如果沒有專業的運營商,我們要談的所有金融的風險、經營的風險都是加倍存在的,任何開發商,有自己的資金,又有基金加入情況下,我們怎麼能夠確信它會首先保障基金的安全,它一定會先保自己。這我也跟徐總聊過,其實你們跟國外大的基金和機構談的時候,面臨最大的問題是它不相信你的獨立性和公正性。中國房地產金融,國內商業銀行是資金的主要來源,現行房地產的信托其實還是准貸款,只是門檻有些變化,成本有一些變化,除了部分上市公司和少數的企業發行了債券,房地產市場和資本市場缺乏聯系,由於法律的限制不存在真正的房地產基金,中國沒有真正房地產意義的基金。多說一點,中國真正的產業基金沒有,我們只有在證券市場有基金法,無論你做科技的,做制造業的,工業性的,包括你農業開發性的基金,我們都沒有,因為我們沒有法律性的基礎,政府從穩定金融市場的角度出發,導致了金融與房地產結合緩慢。王所長一句話非常精闢,我們現在把財政問題和金融問題混為一談,如果兩個分開了,我們好多問題都清晰了,你財政是你政府財政的體系問題,你自己解決,金融是完全市場化,按市場能力去調節的一種工具。這兩個實際政府在運作中,大家為什麼困惑,它這兩個混亂導致了運行的混亂,在國內的房地產,我們認為短期內,中國融資渠道的缺乏無法改變,這為海外基金提供了機遇。房地產金融我們認為應該有望形成自己獨特的產業,發達的房地產金融有助於提高商業銀行資產的質量和房地產產品的水平,而且專業化的房地產金融將會有效減少金融風險。房地產金融的突破點,一個是債券的證券化,房地產的信托等等這些產品的出現,最根本是信用體系的加強,包括企業的信用和個人消費信用。包括政府性適當介入,稅收政策、法律等等形成必要條件,那麼政府的支持和治理水平將成為至關重要的因素。
夏所長談的和我大部分一致的,因為我們認為,海外基金進入中國,你有沒有證券法,基金法已經不重要了,如果你不允許我以基金的方式進來,那麼我以公司型的方式進來,你是阻擋不住的,除非中國說我退出WTO,我閉關鎖國,否則你只要有對外貿易,資本網絡,這隔斷不了的。這裡面面臨著外匯、稅收等等政策。對這方面我跟夏所長一樣。我認為中國應該先行一步。
我們應該分析一下基金的產生,海外基金不是狼,不是來奪肉來的,其實我們為中國做了唯一的基金纔在全球引起轟動,比如ING纔佔1%,這在亞洲。大家問我,為什麼基金進來要那麼多的回報?我舉個例子,徐總這邊有一些基金,我建議去巴西投房地產,多少回報?18%,我相信你一定不去,因為環境不熟悉,近的我們去越南、老撾,我告訴你有20%的回報,你也不會去,你在天津做的很好,你不會冒這個風險,這在所有投資人眼裡看法是一樣的,大家都承認世界最大的資本市場在美國,最好的機會在中國,但是我們認為中國還是法律風險比較高的國家,就是政策的不確定性,其實政策你怎麼定我們並不怕,我們最擔心是朝令夕改。如果你自己都沒有一個非常清晰的一條路,大家最怕的是關起門來打狗,這是國外都忌諱的。其實海外基金在發起的時候,一般會分為持有型和開發型,一般很少針對某個地區做一個基金的,都是按照大的業務類分,而且投資人基本有這方面的專業經驗,但對這個市場不夠熟悉,會委托專業的基金管理人去管理,他們把錢放出去的時候,一個找本地最好的合作伙伴,第二找獨立運營商做。中國土地儲備已經不存在了,獨立運營商也沒有的情況下,這是國外基金進來的最大障礙,這使得對外投資者認為中國政策法律的不確定性。政府現在也擔心,海外投資人也擔心,我前面講過,海外基金它自己可以空置,他不會輕易交給中國本土開發商,那麼就從最初開始合作,我們自己只是在本土成立的基金。其實我們有一條路,還是需要國外基金管理經驗要拷貝過來,因為我們就沒有過產業投資基金,不光是房地產,任何產業基金都沒有,我們哪來的經驗管理它,怎麼去控制風險,這是不可能做得到的。如果貿然出現的話,一定會對未來的發展產生阻礙,我們現在即使阻礙海外基金在中國籌組平衡基金或者合組基金,但是不應該拒絕國外的管理人進來替我們管理基金,這是非常重要的,否則我們風險加倍的。
剛纔我遺忘了一段,海外基金分兩種,一個從業務形態分,一個是有期限的,一般有五年到七年的存留期,有的基金是沒有限制的,就是長久的。我們現在做到的是把我們自己的東西整理好,把短期基金變成長期基金吸引進來,我覺得這點對中國長遠的發展和大家所談到、擔心的東西會消除更好,如果能夠針對中國或者中國某個行業基金長期的成立,我想中國經濟的發展反而是平衡和平易的作用。
以前我參與引入外資的時候,當時如果超過25%以上就認為是外向型了,那時候我們風險就巨大了,而中國20年的發展證明,正是因為中國對外交往增加了,進出口總額增加了,外匯儲備增加了,吸引能力增加了,中國經濟纔會不低於8%的增長,纔會有中國的威脅論。謝謝大家!