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首先感謝會議主辦者給我這個機會,舊中國房地產有關問題進行一個交流,中國房地產是一個很大的產業,房地產說起來是地產加房產,而房產本身是很大的事,比房產小一點應該是商品房,可以商品房還是很大,根據這幾年大家討論的,我們把它縮小一下,商品住宅。就是這個地方我們不討論寫字樓、商業街用房等等,我們就討論中國的商品住宅,這兩年關於商品住宅爭議非常多,我這裡列的問題也非常多,但是沒有時間把它一一談下來,只能就其中幾個問題跟大家進行簡單的探討。
首先探討第一個問題,我們認為討論商品住宅的時候,首先得弄明白這樣一個商品住宅在整個國民經濟中應該佔據什麼樣的位置,這恐怕是最重要的。大致上從西方學過來,我們可以知道這個事,它是支柱產業,我們認為這個說法是不夠完整的,為什麼說不夠完整呢?因為商品住宅是個支柱產業,或者房地產是個支柱產業,那麼汽車、鋼鐵也是支柱產業,下面就問,這幾個支柱產業誰帶誰走,所以在前年研究這個問題下來,我們給了一個最基本的稱呼,叫主導性支柱產業。去年國家紀委有個人寫了一篇文章,後來這個概念被其他人用著,認為商品住宅是個消極性的支柱產業,我們認為這個說法完全錯誤的,可以這樣講,關於商品住宅是一個主導性支柱產業,恐怕我們許多人並沒有深刻的去認識它,我們很多人看到的是那一座房,蓋了幾個住宅樓,這就是商品住宅。實際這裡面所認識到的僅僅是這樣一個叫主導性支柱產業所發生的一件事,問大家一下,如果那地方沒有那麼一片商品住宅,會在那裡莫名其妙修路嗎,水點、酒店、煤氣、通訊會修到嗎?修不到,所以有那些住宅就帶動了這些城市基礎設施往那裡發展,然後下來就需要解決學校、醫療設施、商業網點等等問題,這是它帶動的一塊。帶動第二塊人人都知道,買了房相當一部分人就得買車,許多人都知道買了房得裝修,裝修牽扯多少產業,牽扯多少商品。大家知道裝修完住進家裡,必須置一些家庭用品,包括家具、衣服,你們說帶動多少呢?有人計算,商品住宅產業帶動率是在2.0以上,2.0什麼含義呢?在各產業中,它的產業帶動率最高的,因此它是主導型支柱產業,這有兩個含義,一個含義是說如果這個產業被打下來了,那麼這樣個火車頭不拖車了,那麼後面一系列產業進一步發展就將受到比較大的影響。既然它是主導型支柱產業,那麼下面的問題也就來了,我們金融該往哪靠?主導性方面不支持,那麼支持什麼?不把它往前推動,以至推動整個國民經濟發展,那麼又推動什麼?這是大家必須弄清楚的問題。
第二個問題,對這一個商品住宅市場得有一個正確的認識,我們大家都說,要發揮市場機制的基礎性作用,那麼對於商品住宅市場該怎麼認識?這是我們大家要認真給予解決的問題。既然是商品住宅市場要有個認識,就需要個基本判斷,我們經過多方面研究後,給出個基本判斷,叫中國的商品住宅市場是一個未成熟的市場,未成熟市場大致有這幾個特征,第一這個市場商品嚴重供不應求,那麼市場價格是由賣方決定的,買方在這裡基本沒有價格的選擇權,既然是供不應求的市場,那麼這個市場就一定表現為投資往這頭集中,原因是供不應求,必然導致價格上漲,價格上漲意味著利潤相對較高,我們後面會講到,相對較高。為什麼相對較高?因為市場機制通過這樣一條通道來吸引更多的投資來來這個市場走,當走了以後,就使得這個市場供給增加,從而改變原來嚴重供不應求的格局,因此利潤較高、投入率較高都是這個市場必然發生的現象。如果認為這樣一種現象是荒謬的、過分的,那麼我們可以講兩個最基本的概念,第一個叫不懂得經濟學,第二個叫為此要付出以後更慘重的代價。既然市場是不成熟的,那麼這市場也就包含了各種人們認為與成熟市場相比不太對的或者不太符合規范的行為。比如說囤積、倒賣、詐騙等等現象都會在這市場中發生,今天大概許許多多人,討論起房地產時已經把八十年代的事忘記了,八十年代進行價格改革的時候,很多人應該可以想的起來,我們囤積了多少東西?什麼彩電、冰箱、火柴等等,以至於有個報紙說北京有一家囤積了50件火柴,一盒5分錢,這多少錢呢?這一個房間裝不下。這是火藥庫,因為他認為火柴會漲價,他要賣火柴。至於相聲中講的囤積醬油、囤積醋,而今天就沒有人囤積了,因為這個市場已經供過於求了。現在還有人倒彩電票、冰箱票嗎?沒有,因此這種現象的發生不奇怪,問題是在於這種現象發生了怎麼辦,這種現象發生的主要原因客觀上是我們這個市場供不應求,主管是我們制度建設跟不上,可以講這是屬於監管的問題,不是屬於市場本身的問題,因此需要加強監管,而加強監管要明白一個概念,既然是供不應求,那麼加強監管的主要取向應該是維持市場秩序,增加市場的供給,而不是把市場供給打下,壓下來那只能使市場供給關系失衡,這點要弄清楚。
第三個想說的問題,就是我們好多人認為,做中國的房地產太多了,大家都大談特談房地產的金融分析,這個問題我經常在很多場合,別人問起我這裡面有沒有分析,我說只要你還想做事,只要機構還存在,只要人還存在,關於這個機構和人的分析就始終存在,如果你不想分析,很簡單,把這個機構消滅掉,這個機構的分析也沒有了,這個人死掉了,這個人的分析就沒有了,那麼這件事大家都不做了,跟這件事的相關分析就沒有了。什麼叫分析?分析就是不確定性,就是你從現在開始到未來任何時點的不確定性,這個就是分析,這是兩個不同概念。
然後講講房地產所謂的貸款風險問題,為什麼要講這個問題呢?首先講第一件事,現在我們金融機構中是否有錢?這表大家可以看清楚,從95年開始,金融系統出現的存差這個概念,就是任何一個時點存款大於貸款,這個數量到了今年6月,已經達到了8萬多億,銀行吸收存款中有8萬多億沒有通過貸款往外轉移,當然這8萬多億購買了各種證券,但是把全國所有銀行購買的證券都歸銀行,數額還差4萬多億,這裡面可以說,銀行本身就有一大筆錢擱在銀行的帳上,那麼這錢在銀行帳上有沒有風險?它得付存款利息吧,這一年存款應該是1000億的風險,如果這錢用於非正當的途徑往外走的話,風險更大。我們看看開發商的貸款質量問題,為什麼要講這個問題?因為前不久,人民銀行出了房地產金融研究報告,裡面專門提出來開發商的貸款,不良資產率佔10.89,如果光講這一筆下來,大家會感到這是非常高的數字,但是我把這一起列出來大家看,可以看到這麼幾個東西。這是建築商,與他們二者平的只有兩個,一個是文化體育,一個是科學領域,在他們之上的就包括了農業、制造業、批發零售業、住宿餐飲業都比他們高,所以這對比下來,就知道不良貸款率誰高誰低了。我曾經舉過這個例子,如果我是一家銀行,手上准備放貸5個億,一個給開發商,一個給工業企業,開發商就是蓋房子,工業企業就是生產它的產品,等到有一天,他們不能還款了,就把他們資產抵押給我,你們認為是那座樓賣了回收率更高還是那批產品回收率更高?這是個常識性問題,大家馬上明白了,究竟風險是什麼。在這過程中,就要講按揭貸款的問題,把這表拿給大家看,大家主要看的是這地方第六和第七的數字,這是全美國的商業銀行資產結構。大家可以看到,第七項,2004年4月,美國工商企業貸款餘額為8879億美元,房地產貸款為23623億美元,接近工商企業貸款的三倍,到2005年4月,美國工商企業帶看餘額9677億美元,房地產貸款26663億美元,也接近三倍,這是美國的數字,它們經過一兩百年的經濟發展,它是比較成熟的,它的結構是這樣,而我們情況是什麼呢?如果把開發商貸款和按揭貸款加在一起,與工商企業貸款相比,我們佔工商企業貸款的六分之一,這樣背景下,我們大談特談所謂房地產貸款的風險,從而要打壓下來,我真不明白,不明白什麼呢?往後中國的銀行跟外資銀行在中國市場發生國際競爭的時候,那麼它的資產結構是什麼,它怎麼能保證銀行能夠健康發展。這就需要講,美國的房地產貸款這個數字,90%以上是屬於按揭貸款,因此就需要簡單說說按揭貸款和工商企業貸款二者的區別,按揭貸款和工商企業貸款的根本區別在哪裡?根本區別在於按揭貸款每個月必須提供月供,如果連續三個月不能提供月供,經過交涉後仍然不能提供,那麼前面所提供的全部月供作廢,你的房歸我銀行。有了這個機制就使得銀行這筆貸款安全性非常高。工商貸款,不管給你多少,沒有每個月還款,沒有這個做法,到期還不了,我銀行沒有招啊,打官司那是曠日持久的事,就算打下來這個錢回來幾個還另當別論。所以風險來說工商企業貸款遠遠高於按揭貸款,所以工商企業貸款就快速走紅,在這樣背景下,中國提出要對按揭貸款進行打壓,你說這不是逆著市場規則走的嗎,所以從這一系列事情上可以看出來,要把中國房地產弄清楚,必須把房地產定位機制,然後纔能弄清楚金融選擇。我們知道開發商資金來源非常有限,除了貸款和按揭預交款以外,資金非常緊張。因此開闢其他金融渠道是必要的,但是在開闢其他金融渠道時有一點要弄清楚,別把財政問題和金融問題搞混,所謂低利率貸款,這個低對商業銀行來講並不是低,我走的是市場行為,商業性運作,你憑什麼給我按3%貸款,那麼中間那塊該誰給?財政給,因此低利率貸款也好,廉租房也好,甚至其他的房子也好,該財政給錢要從財政走,不能簡單用金融辦法,尤其是考慮到中國在2006年12月11日,中國銀行市場完全對外開放,這是加入WTO的重要條件,這樣背景下還要不要中國銀行,還要不要中國銀行在國內市場的競爭力,還要不要中國銀行今後能夠走出國門打入國際,謝謝!