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我是發言,不是致辭,在環渤海論壇,我第一次就房地產論壇發表自己的觀點,今天是第二次,今天是環渤海經濟圈與中國城市建設,我想環渤海經濟圈的發展在中國經濟社會發展中有戰略意義的,當然論述這個問題可能需要很多的篇幅,我們每個人發言是15分鍾,因此我的發言主題內容與其放任不管海外基金,不如放開中國基金,因此海外房地產之間,中國政府有關部門對它沒有任何管理,而對我們中國房地產基金,或者以基金形式進行房地產融資的活動,現在步履艱難,我就此談一點個人觀點。
第一個我想談一下中國房地產市場的金融背景。我們研究房地產市場更多也是在資金鏈,我想給大家介紹一下我個人認識,第一我們從國際環境看,澳大利亞、英國的房價在下調,美國房地產的泡沫正處於破裂的邊緣,另一方面美國長時期執行的低利率政策,最近不斷加息。美國近一兩年貿易赤字、雙赤字引起全球貨幣供應過高,過多的全球基礎貨幣在全世界各地滿世界尋找投資或者投機的對象,網絡經濟破滅了,所謂新經濟也曇花一現,到投機房地產,投機石油,到現在投機黃金以及有色貴金屬,這是導致當今世界貨幣體系混亂的基本原因之一。當然現在國際貨幣體系問題很多,過不了幾天在中國第一次召開金融高層會議,有個主題就討論有關這方面的問題,就是國際貨幣組織之間充滿著矛盾,改革呼聲很高。這我簡單介紹國際環境。那麼國內的資金環境是什麼狀況呢?我仍然堅持我去年年底在媒體上呼吁的,我們要當心1998到2002年松貨幣緊現象,我們把銀行資產負債表合成一塊表,負債方是供應鏈,中國社會目前有多少,六月份的數據看,我們現在已經有27萬億人民幣,銀行貸款為主的融資格局。那麼我們貸款是多少?6月份數據是18萬億。我是想說這種現象造成的原因,第一,這兩年加快銀行的改革,我們又進入了WTO,監管部門要求中國銀行業盡快達到資本充足率為8%,我們大多數銀行不到這個比例,因此加強監管,審慎經營,迫使我們銀行自覺的防范風險,縮小貸款,這是一種趨勢,而且我還說,這種趨勢不是今年或者下半年的現象,可能要延續兩三年。在美國八十年代末,九十年代初,為了貫徹巴塞爾協議,也存在這種狀況。這是一方面,資金很多,貸款貸不出去,從某種意義上說,又是改革開放的一件好事,改變了過去一放就亂的現象,現在貨幣很多,但是銀行不會馬上放出去。另一方面,我們人民幣匯率昇值的壓力,國際社會方面的壓力還比較大,這是我們國內基本的資金形式。資金很多,但是一些行業,一些好企業仍然叫資金不足,主要原因是和銀行的謹慎方塊,銀行加快幾個有關系。但是更深刻的原因是我們中國融資體系的改革還沒有到位。第二方面,我們支柱產業怎麼辦?我完全同意政府對房地產市場的調控,我認為是正常的,但是我在博鰲論壇時,我的主題是把房地產形容為青春躁動期的行業,就是我們還有不成熟的地方,這種情況下,我認為對房地產宏觀調控的基本方針應該有管有疏,該管還得管,該疏導還得疏導。合理的監管是完全必要的。比如說對開發商貸款的資本要求,比如對購買房貸款的政策等等,但是作為正常的市場經濟活動,該管的管,市場該滿足的金融工具也得有,在這方面,我們恰恰是在加強監管的同時,融資工具的開發有些滯後。如果說影響了支柱產業的發展,影響了經濟增長,我想這方面監管部門也應該有責任。就是我們的監管部門不能僅僅從部門利益角度考慮,也要考慮這個產業的發展對國民經濟持續穩定發展的重要地位和程度。
從經營理念講,目前除了貸款,基本上沒有其他什麼金融工具,對國內房地產業更是如此。除了貸款基本沒有其他什麼金融工具。股市目前狀況不言而喻,債券可能除了極少數上市公司、房地產公司之外,一般的房地產行業,哪怕是優質的房地產行業,發行債券可能都很困難,這樣海外的基金大舉進來,那麼對於這種情況怎麼看?也許臺下老總對我說的有異議,沒有關系,可以討論。但是我想指出,從國家利益,從宏觀面來看,大量的海外資金進來,進一步增加了匯率昇值的壓力,這些資金進來要形成更多的外匯儲備,而且我們不得不懷疑,它們不僅僅在房地產市場上賺一筆,而且准備是在匯率昇值上賺一筆,這對於我們宏觀政策的調整,無形之中增加了壓力。這是第一,第二,中央銀行對外資進來以後要結匯,結匯後貨幣供應過多,把銀行同一市場利率壓的很低很低,現在銀行間的市場利率只是百分之一點幾,但是通過傳導效率,使得利率有點下降,這是好的事情,這必然影響中國貨幣政策的獨立性,影響中國貨幣政策傳導的有效性,就此而言,我的主題思想是與其放任不管海外房地產基金,不如支持房地產各類資金。因此我呼吁,主管部門要把非居民的房地產投資放在資本向下,進行嚴格管理,違規堅決查處,對非居民的房地產投資,我們要出臺相關的限制措施。至於怎麼限制,限制哪方面,是從投資還是買房,還是賣房等等這方面都可以研究,借鑒國際上一百多個國家對海外國家投資房地產的規章制度,但是我們必須明確指導思想,對此不能放任不管。第二,對支持優質房地產企業上市融資,發行長期債券和短期融資券之外,當前要大力發展房地產基金。在這方面我想說幾條意見,我認為我們的政府有關部門應該向證監會學習,學習它們敢於金融創新的精神,我在媒體上看到,前不久中金公司幫助中國聯通發行了中國聯通CDMA收費權的信托計劃,我認為這是非常好的事情,非常好的金融創新,媒體更多是從資金證券化角度進行宣傳。我認為CDMA的信托計劃,這本身就是信托計劃,它的加快創新,在籌集資金方面進行公開,價格市場決定,資金籌集完後,可以在交易所進行大眾交易,我們抓住這三個環節,我們知道這項計劃對企業的融資,對活躍市場,對於開發中國的金融產品有很重要的意義,但是我認為我們的媒體就此事,把銀行、信托、房地產、中國聯通、證監會的創新糅在一塊宣傳的不夠,因此我想借這故事講述三個觀點。
第一,如果發展中國的房地產基金,首先可以鼓勵發展房地產投資的私募基金,鼓勵發展私募基金公司,從公司法角度,從相關的法律角度,我們基本沒有什麼限制,我們應該鼓勵,當然在實際操作中間,有一定的難處,那是企業家能不能進行友好的合作。
第二,我認為銀監會應該顧大局,提高工作效率,盡快出臺信托投資公司,房地產信托業務的管理辦法。聽說曾經在網上征求意見,在此我說的顧大局是講房地產業我們要進行調控,同時房地產我們又要必須正規支持,因為它是我們的支柱產業,房地產業跨了,對國民經濟持續穩定健康的發展是很不利的,就此而言,我們要顧大局,要識大局,該管的嚴格監管,該支持的堅決支持,在這方面結合中國的現狀,對信托公司從事房地產信托基金,可以制定嚴格的監管細則,但是我們也不要輕易把信托公司曾經出過的風險簡單歸結為不能搞房地產信托基金,我不這樣認為。我們在發展房地產信托基金的同時,應該廢除我們原來信托計劃只能搞200份合同的限制,或者我們可以提高投資者投資金額的門檻。在座可能有些不能了解,房地產基金只能搞200個合同,每個合同5萬塊,這樣對房地產的發展很有限,基於這點,可以放開。但是為了保護中小投資者,我們可以把投資門檻大大提高,20萬、30萬都可以進行,我曾經離開中國人民銀行的時候,也留下了這個建議,天窗打開,門檻提高,加強監管,這是可以大大發展的。
第三,有關部門要抓緊研究,制定中國的REITS相關制度,按照國際慣例定的房地產投資信托基金,或者發展房地產產業基金,研究它的上市、它的流通的四點辦法。因為這項基金要做起來,按照國際慣例做,必須解決它退出的問題,必須解決它的上市流通問題,所以在中國目前可能有一定難度,但是這項產品在海外市場已經基本成熟,發展幾十年,亞洲在本世紀幾個國家也已經發展很快,因此借鑒海外的經驗,我們除了在基金方面發展私募基金,發展信托投資公司的房地產信托之外,我們應該在REITS方面加快四點工作,結合中國的國情,就是風險意識還不是很高,市場操作方面我們經驗還不高,因此我認為,如果要搞這項工作,我們可以搞試點,而且試點可以先易後難,可以先從經濟適用房、廉租房的REITS開始,可以先從商業地產的REITS開始,總之,中國的經濟發展需要中國的房地產業的發展,中國的房地產業發展需要一個完善的融資體系的支持,其中包括REITS市場的發展,這就是我今天想講的主要意思。與其放任不管海外基金,不如放開中國基金,謝謝大家!