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全國房地產年會11日下午的會議由馮侖主持,在馮侖的妙語下,任志強與易憲容上演了一出針鋒相對的PK好戲。以下是部分內容記錄:
馮侖:大家下午好,下午我們分成兩個部分,首先是重要的嘉賓和重要的報告給大家披露,接下來是討論。先有請天津市開發區建設局曲華林局長報告濱海新區未來的規劃,濱海新區一些內容在此前溫總理考察之後,天津市各部委就有一些考慮,我們有請曲局長給大家做一個詳盡的報告,大家歡迎。
曲華林:首先感謝組委會給我提供這個機會,讓我介紹一下濱海新區的基本情況,我本人幾年前也是房地產開發一員,今天我給大家介紹一下濱海新區的發展,也希望借這個機會推薦一下天津市開發區,也希望給各位老板提供一些商機。
(圖)這是天津市開發區的區域狀況,這不多說了,大家應該都很清楚,國務院批准的開發區面積33萬平方公裡,還有和塘沽區合作是11平方公裡,一共是44平方公裡,其中15平方公裡生活區,剩下是工業區,現在外資企業3000多家,利用外資130億美金。我簡單講一下開發區城區發展歷程,開發區發展分為三個階段,第一是起步開發區,時間從84到91年,這一階段的發展基本以工業衛主,當時我們提出以工業、出口、外資三位一體指導開發建設,從業人口多數居住於區外,開發區基本沒有住宅以及生活配套設施,與周邊聯系比較薄弱。第二階段是快速的擴張期,從1992到1996年,92年以小平同志南巡講話為標志,開發區引入到一個新的高潮,摩托羅拉等公司也在這一時期落戶到開發區,這樣對我們的生活也提出了新的要求,生活功能得到初步發展。第三階段我們叫做城市功能的綜合開發期,從97年我們進行大規模城市開發一直到現在,這段時間,工業發展到一定程度對我們生活配套提出強烈需求,為了促進這方面的發展,我們進行了綜合建設,從96年開始做了新區的規劃,98年做了大量投資。包括工建設施、輕軌等配套的大型項目,政府在這方面有300億到400億的投資,經過這些開發,也促進了房地產業的發展。房地產發展我們也用三個歷程來說,第一階段走廉價吸引階段,這個階段主要以工業房地產為主,主要滿足工業用房需求,生活型房地產比較薄弱,第二階段是土地吸引階段,我們出臺了大量優惠政策,包括房地產的優惠政策、商業的優惠政策,通過鼓勵優惠的政策,使得開發區房地產得到快速的發展。第三階段從99年開始,我們到了控制吸引階段,隨著功能的完善,我們也提出了明確的政府指導政策,就是發展兩頭、控制中間,在開發區我們根據區域的發展需要,一頭高檔物業,因為開發區主要是工業區,我們要吸引白領階層以及高科技人纔,這是對我們區域發展有重要意義,所以我們要發展高檔物業;第二要發展低檔物業,這是為了滿足大工業生產的需要,我們需要大量的廉價的勞動生產力,對這一部分人員我們也有充分考慮,我們在規劃中抵擋住宅的建設,就是針對我們工人的住宅建設。控制就是控制一般性的居民地產開發,這是這幾年房地產開發的基本政策。
隨著政府引導政策的變化,房地產政策也有明顯的改變。下面是幾組數字可以反映一下。一個是我們住宅工建和工業廠房的比例,從90年看,我們比例住宅和工建是31%,工業佔69%,2000年工業佔47%,2004年住宅佔55%,工業45%,這不僅是品質上有飛躍,在量上也有巨大的飛躍。近幾年開發區房地產價值也有很大的變化,這也是在座老總比較關心的,也是衡量房地產市場是否成熟的參數。2002年開發區住宅類商品交易價格均價2826元,非住宅類3390元;2003年住宅到了3056元/平米,非住宅到了3248元/平米,2004年住宅價格均價達到3510元/平米,非住宅達到4879元,2005年1到9月份,我們統計住宅是4457元,非住宅是5813元。同時根據我們政策,從鼓勵到控制,地價也有變化。從80年代一直到90年代初,我們住宅用房,地價是10個美金,當時美金跟人民幣比例還不到8,應該是7左右,就是幾十塊錢。1999年我們開發區到了控制型階段,我們實行了第一次土地拍賣,從此以後都走了拍賣程序。第一次拍賣地價700元/平米,2004年我們按照樓面地價拍賣,達到1800元,2005年我們剛剛進行的拍賣,樓面地價達到2890元/平米。同時我們還有市場容量的概念,近幾年房地產交易量也有個數據,2002年住宅成交量30萬平米,非住宅60萬平米,2003年非住宅7萬平方米,成交金額11.2億,今年上半年,尤其五、六月份,受國家政策影響,住宅交易有相應降低,但是開發區仍然呈現火爆局面,1—9月份,房地產交易量,住宅是32萬平米,非住宅14萬平米,成交金額9.4億,下面我再講一下開發區的發展規劃情況,這也給大伙進一步投資提供一些參考。首先講一些現狀,過去20年開發區抓住改革開放第一次機遇,又住小平同志南巡講話第二次機遇,經過20年建設,這裡變成現代化的工業新城區。90年代以來,大量投入已經完成了從工業制造體系向現代化工業的轉變,同時也承擔著濱海新區高新技術轉化的職能,6月份溫家寶總理視察這裡,明確提出要發展到濱海新區的戰略高度,要成為中國經濟的第三關鍵區。也做了一個明確定位,就是把濱海新區變為宜居海濱新城。總理視察後,我們開發區也積極參與了濱海新區大規劃,整個天津政府也在做著大規劃,我把我們所了解到的情況給大家介紹一下。
首先跟房地產相關的,我們中心城區的發展規劃,這圖是濱海新區中心城區規劃,一直到塘沽海和南岸,總面積50萬平米左右,這是濱海新區未來核心城區,其中15平方公裡要成為核心城區的啟動區。開發區也進行了適當戰略調整,這張圖是開發區現在正在進行和討論的發展戰略規劃,是空間上的規劃。黃色這片區域是我們正在規劃的濱海休閑旅游區,這是現在我們所在的區域,稱為東區。去年國務院批准了深顏色的區域,是開發區目前正在開發的西區,總規劃48平方公裡,國務院批准的容積率是4.97,目前現在正在發展工業。根據目前的發展態勢,我們做了一個定位,我們所在的東區將來作為高新技術的轉化區域,北區定位以主題公園為特征的海濱旅游區,西區建設成濱海新區現代加工業示范基地。
下面介紹一下北部休閑旅游區和東部區域,因為這方面跟我們房地產行業是息息相關的。為了配合濱海新區的發展趨勢,對於起步區的建設,定義為濱海新區的商業、金融、行政的辦公中心,大概居住和商業以塘沽為主。下面我著重講講核心區16萬平米,這我們已經做完了規范,同時總建築面積80萬平米,我們也在啟動部分建設,也歡迎各位老板來投資。這核心區包括地標性的建築物群、國務院、商務辦公樓,整個核心區2.5平方公裡跟我們已經有的泰達圖書館、開發區中心醫院、行政辦公中心,將形成濱海新區的商務、金融、辦公中心區域。這是核心區的規范方案。這個地方是我們規劃的大劇場,右側這塊是我們規劃的博物館,這一帶區域是規劃的CBD的商務辦公樓。目前我們正在進行國際招標的是標志性建築,10月底進行開標,主場規劃320米,另外兩個塔一個200多米,一個100多米,這也通過招拍掛的程序來進行。
(圖)這個建築物是我們正在建設的,是政府投資的,東側其他建築物都是規劃中的,歡迎各位來投資。剛纔我說的三個塔樓是CBD的標志性建築物,將成為我們濱海地區的地標,主要功能是酒店、甲級寫字樓、高檔酒店服務公寓以及大型配套商業以及公共綠地,用地面積26000平米,建築高度200米左右、100米左右,現在規范3座塔樓。總的建築面積將在35-45萬平方米,近期還有其他的一些建築,有新聞大廈,這是集政府廣播、電視、網絡等服務與一體的大廈,用地面積12000,建築面積42000平米。博物館是政府投資項目,還有劇院。對於其他項目也開始對外招商,也歡迎各位老板來投資。
下面我重點介紹一下我們正在規劃的旅游區,這一塊將會成為未來幾年的發展熱點,定位為環渤海休閑旅游的主要部分,國際旅游目的地以及世界公園為主題的生態型海濱旅游區。我簡單介紹一下功能,第一是油輪級配套服務區,我們這一帶以碼頭為主,第二是居住區,研發和高科技成果轉化基地規劃在南側,藍色海洋旅游,這是以我們現有的軍艦、航空母艦為基礎的觀光區。同時我們在北部地區進行主題公園的建設,這由泰達控股公司來進行建設,這公園的建設為這個地區的發展將帶來巨大商機,包括酒店配套、房地產開發,未來會成為熱點。
在這大的規劃上,可以分為兩部分,一個北部,北部整個規劃70平方公裡,加上填海150萬平米,大量以濕地建設為主,結合鄉村據了部,建設成為綠色開放空間,濕地佔到一半,應該是30萬平方公裡左右,同時開發建設休閑旅游區,形成藍色海洋旅游區,在沿岸建設居住組團。南部地區進行填海造路工程,我們發展國際油輪碼頭和臨海居住區,同時形成以高科技研發與成果轉化的總部中心。同時也建設游艇俱樂部以及私人碼頭。北部休閑旅游區最重要是交通配套方面,這方面我們也做了大量前期工作,首先是鐵路運輸,從京山縣到西北部進行改造,輕軌目前有的天津到開發區,要延伸到主題公園,同時開發區正在進行的有軌電車也將延伸到北區。對外聯系方面,目前公路交通有京濱、京津塘高速,唐漢高速,以及京津唐二線。准備再修兩到三座橋,形成南北溝通。
下面想為大家推薦的是這個區域內部的未開發用地的生活情況,在2003年,未開發地段進行統一城市規劃,以確保住宅開發的品質,針對這裡我們發展兩頭,這也進行國際招標。基本以低矮住宅為主,形成高檔住宅的風貌。到10月、11月份有一部分地塊要拍賣,總的面積大概在15萬平米左右,全部為居住用地,單個地塊容積率我們也正在討論,我們估計會在1到1.2之間,全部是高檔的居住區,我們預計10月底到11月中旬分兩個標段進行拍賣,歡迎各位老板來參加我們的競拍。
真誠希望大家能夠來到我們濱海新區,來到開發區投資建設,再次感謝各位給我們提供這次機會,謝謝大家!
馮侖:曲局長的介紹,我想大家會很感興趣。一會兒圓桌會議可以討論。大家知道,最近的REICO報告大家都很關注,而這個報告是他們定位的超然、客觀,我們也特別關注他們最近一年來的研究成果,究竟和目前政策的發展,有一些什麼樣的關系,另外提出了什麼樣的建議和角度。接下來的環節我們熱烈歡迎REICO工作室主要研究人員劉琳博士給大家報告他們的研究成果,大家歡迎。
劉琳:各位來賓,大家下午好,受REICO工作是全體研究人員的委托,下面由我跟李峰先生就REICO報告主要結論做一下報告。首先我介紹一下REICO報告的內容構成。REICO報告去年年末推出第一部報告,對1998年到2004年中國房地產市場形勢進行了一個判斷,對未來20年房地產市場發展做了一個預測。從2005年開始,REICO報告改為三個季度報告和一個年度報告組成,每個季度報告裡面由一部分市場分析和一個專題研究報告組成,今年第一季度的專題研究報告是針對土地調控對房地產市場的影響展開研究的,第二季度專題研究報告是經濟適用房效果調查,由於我們是季度報告,三季度數據目前還沒有出來,現在我們只能給大家簡要介紹一下第二季度的研究結果。
我代表REICO報告市場分析的課題組來對市場部分做一個介紹,REICO報告市場分析部分是從政策分析、土地市場、開發投資、資金來源、開發建設、銷售價格等方面深入的分析房地產市場的形勢變化,目前由於時間的關系,在這裡我只講第二季度的市場形勢的幾點結論。
第一點結論,房地產市場的需求增長是趨緩的。第二結論是房地產開發投資的意願在持續下降一年後開始回昇。第三房屋銷售價格的增速是趨緩的。第四是房地產市場區域性差距比較大。
首先看第一結論,房地產市場增長趨緩。但是由於統計指標內涵的認識,我們目前銷售面積含義並不能夠完全代表市場當期交易狀況,在報告中作了一個專題,對當期交易面積和銷售面積內涵進行了一個比較,結果是銷售面積並不能夠完全代表市場當期交易狀況,因此在分析房地產市場需求的時候,REICO報告采用幾個指標,一個是房地產市場商品房的銷售竣工,商品房定金預收款的變化,個人住房貸款變化等等。首先看商品房的銷售面積,在二季度,從全國來看,銷售面積同比增幅逐步增加的,這個圖是顯示銷售面積和房屋成交面積的比較情況,我想強調的是國家統計局在8月份對銷售面積的指標重新進行了規劃,從8月份開始,銷售面積的指標含義是由現房銷售和期房銷售量部分組成,很大程度應該說代表了當期房屋成交面積,但是在8月份以前,所有的銷售面積統計數據都是我列的表的這種含義,並不能完全代表當期房屋成交狀況。從銷售竣工比來看,二季度銷售竣工比快速下降,4、5、6三個月的的竣工比下降到1.1、1.09和1.01,到6月份銷售竣工比與前幾年基本持平,這是不同物業類型的銷售竣工比的變化,以商品住宅看,回落速度最快。
第二點理由是二季度定金預收款增幅快速下降的,我們看這張圖,紅顏色代表定金預收款的增幅變化,定金預收款的增幅由1到2月的47.4%下降到4月份的26.1%,比去年減少了25.6的百分點,40個重點城市變化下下降更明顯。
第三個理由是貸款增幅大幅下降。比如從北京和上海來看,各個金融機構個人住房貸款餘額都是同比少增了比較大的數字!
最後一點理由,來自央行和七部委的調查,同樣證實在全國范圍內,房地產市場持幣觀望態勢已經形成。央行問卷顯示,買房者意願已經回到歷史最低點,並且繼續下降。國務院獨到組6月有七部委的調查,結果也是房地產市場銷售降溫,持幣觀望態勢已經形成。這是以上二季度報告的第一觀點,從需求來看,房地產需求增長是逐漸放緩的。第二從供給方面看,房地產開發投資意願開始有所回昇的現象。房地產開發投資增幅是持續下降的,從房地產開發投資整個指標看,同比增幅持續下降,但是如果把房地產開發投資拆開看,可以看到商品房開發投資,這個指標在二季度有所回昇。它的回昇主要來自土地開發投資和土地購置費的增長。從不同類型看,經濟適用房同比回昇的。部分地區來看,中部地區房地產增幅下降最快。
這是土地方面的,40個重點城市來看,土地方面回昇跡象更加明顯。新開工面積的增幅有所增加,這是不同地區的新開工面積的增加。我在這裡要強調的是,雖然開發投資的各項指標有回昇跡象,但是仍然處於比較低的水平上。
第三個特點是房屋銷售價格的增幅是趨緩的。這是商品房平均銷售價格的漲幅回落,更明顯。其中5月份商品房銷售價格出現同期相比下降的局面,降幅1%。二手住宅銷售價格漲幅回落要快於商品住宅。二手住宅銷售價比去年同季上昇0.5%,比一季度上昇1%,丈夫回落1.7個百分點。
第四特點是房地產市場發展的區域性變化較大。不同區域房地產市場的變化不同的。REICO報告對40個重點城市房地產市場發展狀況都有一個描述,由於時間關系,我只對幾個一線城市進行介紹。北京來看,二季度房地產開發投資意願繼續下降,需求增長趨緩,上海投資意願下降,需求增長趨緩。廣州和深圳,需求增長都是在增加,開發意願也有所增加,這是四個城市的比較圖,這是土地購置和開發的變化圖。
這是定金預防款的變化商品房新開工面積的變化。這是四個城市銷售竣工的變化。這是房屋銷售價格的變化。
以上是二季度報告對房地產市場歸納的四個主要特征,二季度市場主要特征是需求增長趨緩,報告對增長趨緩的原因做了一個簡要分析。報告認為,二季度房地產市場需求增幅的趨緩是宏觀調控的表現。政府對土地和信貸實施了調控政策,在投資增幅不斷下降的同時,由於供給受到控制,房價迅速上漲,2003年5月,政府連續出臺了抑制投機等政策,這些政策對消費者預期產生了影響,消費者對宏觀調控的理解和認識的不一致,加速了房地產市場需求增幅的下降,6月份由建設部等七部委對八個城市進行了市場調研,調研結果表明,開發商和消費者從各自的利益出發,對宏觀調控的理解和認識很不一致,消費者普遍認為國家的宏觀調控簡單認為要下降房價,從而持幣待購。成交隊進行了抽樣調查,八條出臺後,38.7%的消費者購房心理發生了變化,報告認為,從未來區域看,房地產市場的需求當前仍然是以自住需求為主,在成交隊的調查需求中,只有7.7%的人員取消購房,92.3%的人員選擇了推遲購房,這個數據說明房地產市場仍然以自住需求為主。隨著消費者對宏觀調控的正確理解,房地產市場將會得到恢復!
最後一個,因為是二季度的報告,當時我們預測,近期針對房地產調控力度不會加大,而是以實施現有的調控措施為主,這個預測在9月下旬,建設部的發言人已經明確表態,針對房地產業的調控力度不會加大。
關於二季度市場的主要結論我介紹到這裡,下面由李峰先生介紹專題研究內容。
李峰:各位領導,各位嘉賓,大家下午好,我做專家研究報告,希望大家提意見。REICO報告二季度專題研究是經濟適用房政策研究,研究根據公共政策分析的一般方法和原理,在客觀事實和數據的基礎上,通過對比分析,對經濟適用房政策進行評價,評價主要回答三個問題,第一經濟適用房政策當初設定的目標是否已經達到,第二當前環境下,政策是否需要調整,第三,如果需要調整,如何調整?本期報告主要回答前兩個問題,關於如何調整。
以下從三個方面對二季度報告主要內容進行介紹。一、評價方法,評價方法的原則,按照公共政策評價一般方法要求,即政策主張本身為評價價值尺度進行評價,對政策執行效果進行評判,而不僅僅圍繞政策效果本身,避免價值判斷上的衝突。評價以經濟適用房所確定的目標為評價標准,以實地調查結果和政策資料為評價對手,通過效果和標准的對比進行評價。
二、評價的基礎,一是政策文本,也就是政府公開的相關政策文本,二是國家統計局提供的數據,主要是國家成交會提供的包括北京、上海、廣州等在內的16各城市居民家庭的有關數據,三是美國專業調查公司對北京、太原、西安三個城市進行入戶抽查。
三、報告主要結論,經濟適用房政策是城鎮住房產業的產物,政策不斷調整,經濟適用房政策源自上個世紀90年代,政策問題的形成並不來自於全部中低收入,因此政策形成之初,擔負多種政策使命,一是實現商品房、社會化體系,三是拉動經濟增長,三是滿足城鎮居民政策的改善。最初政策文件由於理解不同地方政府在各自政策目標群體的結點上存在很大的差別,有的地方對中低收入的理解為中等加低收入家庭,也有的地方理解為中等偏下加低收入家庭,前一種理解包括了從低收入到較高收入的家庭群體范圍,大約佔全社會家庭總數的70%。實際上政策在執行中不斷調整和完善,2003年政府有關經濟適用房政策明確,經濟適用房具有保障性格的政策性用房,解決中等偏下的住房。
二、經濟適用房政策已經形成了體系,完整的政策主張在1994年提出,同年政府發布有關經濟適用房的管理辦法和經濟適用房的性質、優惠制度、價格管理以及交易管理都進行了規范,2004年政府出臺更加規范的辦法,基本內容沒有發生重大變化。從1998年以來,政府出臺了一系列政策來推進經濟適用房的建設。目前經濟適用房的建設已經形成一個完整的體系。
三、經濟適用房供給有多種渠道。總共有三種。
1997-2004年,房地產開發企業累計完成3863億元,佔完成住宅投資34629億元的11%。1998年至2003年,房地產開發企業經濟適用房竣工面積佔2.69億平方米,佔同期住宅面積18.8%,佔同期商品房屋中住宅竣工面積的14.3億平方米。由於統計數據的限制,本報告目前尚不能對包括房地產開發企業提供的經濟適用房、集資、合作建房單位自建經濟適用房。
盡管2004年由建設部、國家法該委聯合頒布的經濟適用房管理辦法繼續明確集資合作建房是經濟適用房的組成部分,但是我們預計,今後合作建房的比例將逐漸降低,隨著計劃經濟體制下,單位佔有土地的減少及必然也會逐漸減少。並且也設定了嚴格條件,住戶困難戶較多困難企業,經市、縣人民政府批准,可以在符合土地利用規劃和整體規劃和發展規劃下,利用單位自用土地進行集資合作建房,而且參加合作的對象必須限定在本單位無房戶和市裡規定的住房困難家庭。
四、經濟適用房取得顯著成效,但存在明顯偏差。我們在北京、太原、西安三個城市進行了入戶調查。從適用房的需求上了解政策結果。中等和低收入佔了62.23%,但是各地差異非常大。首先看北京的,北京市處於較高收入以上的家庭58.4%,低收入佔22.3%,高收入家庭佔25.8%。西安城市較高收入佔45.6%,較低收入佔22.3%,高收入家庭佔32.9%。下面我們看太原市的情況,中等收入家庭82.7%,低收入佔50%,高收入佔5%。作為商品房,經濟適用房滿足了中低收入家庭的需求,但也有一部分用於投資,我們可以看出有一部分用於租賃。
經濟適用房實際購買者對房屋總體價和使用面積和地理位置比較滿意,但是80%業主認為經濟適用房政策沒有達到目的,主要原因是真正低收入者還是買不起以及購買審查不嚴以及小區配套不完善。
五、在全國主要城市居民收入差異擴大。下面幾張圖代表中等低收入家庭,黑色代表所有家庭的平均數,灰色代表高收入家庭。佔全部家庭70%的中低收入家庭,無論是1998年還是2004年,人均收入都相當於全社會平均值83%,基本沒有變,但是與高收入家庭差距拉大,相當於高收入家庭的43%,2004年相當於高收入家庭的39%,佔全部家庭30%的中、低收入家庭,與高收入家庭相比,收入在拉大。現在已經達到27%。
1998年人均住房使用面積相當於高收入家庭的81%,2004年降到73%。盡管兩者差距都在擴大,但是中低收入家庭和高收入家庭在住房面積的差距要小於收入水平的差距。這圖是70%目標群體人均居住的情況和人均收入的情況。
盡管從人均住房面積看,住房沒有很大差異,但不意味著住房質量沒有差異,如果對住房狀況進行比較,應該選擇一個至少包括質量、配套設施和房屋地段信息的面積,然後對各個收入家庭按價格進行轉換,然後再進行比較。
六、經濟適用房政策當初意願基本實現,政策可以調整。按照公共政策的分析方法,我們用政策本身進行衡量,可以得出這樣判斷。雖然政策執行更多是不完全產業化的手段,但是經濟適用房政策當初的目的已經基本實現,城鎮中低收入家庭住房狀況得到很大改善,當前全社會住房相對水平差別並不懸殊,沒有理由認為全國普遍收入家庭面臨住房困難問題。而且,預計在現有的制度下,大中城市的集資、合作建房,單位自建其他經濟適用房的供給將因為城市土地、城市規劃和城市管理的限制而大幅下降,通過房地產開發企業實現的經濟適用房將可能成為經濟適用房的主要供給,因此,按照現有的供給比例和方式,如果沒有集資合作建房等其他供給渠道,就無法滿足全社會30%的家庭的住房需求,如何彌補因為集資合作建房的經濟適用房的渠道,必然縮減帶來供給不足,這是必須考慮的問題。如果政府繼續依靠劃撥土地來滿足中低收入家庭的住房需求,由於在各地的住房狀況以及供給條件的差異,地方政府在政策執行中,將面臨更大的政策執行能力和政策執行成本的考驗。在土地供給量不變的前提下,全社會每年新增住房需求中,來自中下新增需求應該作為社會保障問題,而不是當市場問題解決,完全以來市場供給解決保障問題,將導致政策效果降低,政策可以考慮,從政策問題,政策對象、措施上對經濟適用房政策進行調整和進一步完善,謝謝大家!
馮侖:非常感謝REICO工作室對二季度的研究情況做的簡報。關於報告的詳細情況和文字資料,在門口有供應,大家如果有需要,可以預定。接下來的環節進行年會當中最有意思的環節,就是大家一起共同討論時下最為關心的問題。今天下午有請以下幾位嘉賓到前面來一起討論。鍾偉先生,北京師范大學金融研究中心的主任,易憲容先生、聶梅生會長,中國工商聯房地產商會會長,另外李曉東,聯華信托董事長,華遠董事長任志強以及盧鏗,還有我們東道主泰達集團的總經理孟群。還有一位是咱們天津商會會長李德福,請到前臺就坐。我先說一下規則,因為任何一個論壇對於主持人來說都比較辛苦,一般都是每個人提一個問題,然後每個人也說不過癮,說完了差不多散伙了,今天不按這個套路。今天我讓你們互相之間提問題,然後接著說,每個人講三分鍾,如果鼓掌你接著說,如果你一直能說到今天下午結束,只要有人鼓掌你一人說完就好了。第一我想請任總對易先生提一個問題,然後易先生對任總提一個問題。
任志強:我給易先生提個問題,他老在報紙上說我們房地產不好,說不好沒有關系,只要你說的有道理,最大一個問題就是,易先生是個研究人員,但是所有說房地產的報告裡,沒有一個是用研究數字,我想說易先生最好能把報告中所有的數據問題解釋一下。
易憲容:其實與任總交往也多了,我最近也做了個房地產報告,而且在國內比較好的經濟學雜志發表了,這報告裡有四、五萬字,裡面很多數據,這還是你對我不熟悉。對於房地產簡單的描述,我們可以用一般的文字語言,因為對於一般現象可以用數據表達,也可以用文字表達,也可以用圖形方面表達,並不在於你的邏輯表達,重要是你對問題的邏輯理解,理解後能夠讓其他人,比如開發商、民眾、政府能理解你在說什麼東西,我這樣回答行不行。第三方面,我提一個問題,房地產市場既然是我們的支柱產業,我想問的是,作為支柱產業,你作為一個開發商,作為一個房地產企業,如何能保證它能夠持續穩定並且很好的發展?
任志強:我先說說他的數字,他說我不了解,他說房地產市場要下降30%到50%,除了這個數字我沒有看到其他數字。
易憲容:前面那個50、30不是我說的東西,而是媒體可以挑出來作為新聞炒作。
任志強:那你跟媒體說『我從媒體得到的信息就是這個信息』。他提的問題我認為是研究人員提的,如果對於企業,有利可圖,這個企業可以做好,如果讓這個行業無利可圖,這個行業就不會有人投資,更多人是看這個政策能否讓投資者獲利,然後這個政策纔能保證這個行業來發展。如果國家政策,作為宏觀調控的時候,讓一個政策說你不能在往裡投資,這樣房地產商就不會做房地產商了,可能回轉投到其他行業,那麼這個行業不可能有發展,不可能成為國家的支柱產業,這是基本的道理,不知道易先生是否同意。
馮侖:請聶會長和天津李會長互相提問。
聶梅生:今天上午李會長說,他們正在推動中國第一支REITS,而且有可能破殼,我非常感興趣,但是就我所知,中國房地產基金的有關政策都還沒有出臺,這種情況下,天津房地產商會怎麼樣推動中國第一支REITS能夠出臺。
李德福:現在很多人都在進行嘗試,全國來講有兩次會議,我們國內確實受著政策法規的限制,但是我們可以在境外尋求辦法。我們要充分利用房地產信托投資基金這種國際上非常成熟做法,這是非常重要的手段,美國60年代開始,在這方面,香港和新加坡比較,新加坡的做法更適合我們,我們選擇的就是新加坡來合作,相關的包括稅收和法律障礙,我們也進行了充分探討。我提一個問題,我們這個房地產商會還沒有加入全國工商聯住宅商會,但是我非常希望全國有這麼一個聯盟組織,真正意義上能夠建立血緣關系的聯盟組織,不知道會長在下一步工作中會否考慮?
聶梅生:我想李會長沒有加入我們全國工商聯商會,這是兩方面的事,一個是去年在上海你沒有去,這就落下一年了。據我所知,很多地方商會都是我們的會員,所以天津商會要盡快加入,我們歡迎。從我們國家社團的管理上面來說,有商會,有學會,有協會,目前就我知道,這屆政府也在理順這個關系,就是政社分開,我覺得在貫徹政社分開前提下,協會、商會、協會都會回歸到它的本位,這樣全國的房地產協會和商會就會起到企業與政府的橋梁作用,而不像現在,有的是偏向政府,有的是偏向市場,這是需要我們國家改革過程中的一個環節。為了解決這個問題,我們成立了聯盟,對於這方面我覺得天津商會是個佼佼者。
馮侖:我們知道饒獻身對REICO有個提問,我們請饒先生繼續你的提問,關於REICO報告裡的問題。
饒及人:我跟REICO在房地產穩當的時候,這種報告是房地產商的判斷依據,但是目前中國房地產市場變數這些激烈的時候,那麼REICO報告更及時一些,而且對未來房地產走向提出一個大膽依據。目前剛剛在紐約參加了一個論壇,我就提出我們的看法,我們認為中國房地產開發面臨相當大的困難,就是中國房地產市場的前天是百花齊放,昨天是爭奇斗艷,今天是死傷累累,明天是橫空出世,我想知道REICO對於未來有什麼大膽預測?以及第三季度能否透露一下?
馮侖:REICO這邊誰來回答?REICO研究室現在是開放的,每一個專家都來自於不同研究機構,
REICO工作室代表:您提了非常好的問題,我想REICO報告要是客觀來說,預測是不可避免的,你問的是比較長時間的預測,在去年年初的報告中,我們有個很鮮明的觀點,我們認為中國房地產業發展是健康的,而且我們也提出了一個觀點,我們認為中國房地產業從98年開始的快速增長是個市場化過程的替代,由各個單位建房轉變由房地產商來建房,實際是資源由各個單位分配轉向由市場分配的過程,我們用的數據是全社會住宅建設的數據和房地產商他來做的數據進行對比,我們發現,從98年以來,全社會的住宅建設增長速度是3%左右,而房地產開發業的住宅增長速度是比較快的,單純來看,房地產業的發展速度非常快,實際總量增長並不快的情況下,房地產業的發展快只能代表資源要素被轉化的替代過程,我們當時提出很鮮明的觀點,我們認為對房地產業的高速增長應該是鼓舞,而不是打壓,這一次的宏觀調控,根本原因不是針對房地產業而言,而是整個固定資產投資的速度過快和土地問題,和糧食供應緊張引起的土地重視問題。中央政府出臺對於信貸和土地的調控措施,我想最初都不是針對房地產業的,由於這兩種措施跟房地產業緊緊相關,後來對房地產業的影響,首先是通過改變了消費者的預期,使房價快速上漲,2004年房價快速上漲引起了政府重視。2005年出臺的國八條等都是針對房地產房價上漲過快出臺的。從2005年3月開始,這種措施纔是針對房地產業的。我們認為中國在城市化進程的背景下,人們居住需求是非常大的,房地產業的高速增長的健康發展是長期的,至少20年。
饒及人:我們沒有任何懷疑房地產市場的發展,我想知道,作為投資人,作為開發商,下一季度的市場怎麼樣?
任志強:您最好買一個報告。
饒及人:謝謝。
馮侖:謝謝REICO的陳述。對以上的討論,我想聽一下保主席的意見,保主席姓名比較獨特,您做一個評論。
保育鈞:房地產和房地產產業和過去經濟適用房的概念,就是中國房地產已經從過去單位分房進入到社會建設,從福利轉為市場。按照市場規則來看,這兩個之間具體是什麼關系,我覺得現在大家各說各的理,應該知道房地產產業是什麼,如果按照市場規則來看,是誰來乾預市場規則,那是權利乾預。享受經濟適用房的人70%左右不是中低收入,這政策就發生了偏差,主管意圖和客觀效果沒有達到,什麼原因?權利的乾預。影響阻礙房地產,房地產一些不正常要分析原因,是房地產開發商造成的,還是我們政策多變和權利乾擾造成的,要把這個搞清楚,否則這永遠說不清,鬧不好,很多問題都會歸罪於房地產開發商。最後是市場感覺錯了,既然是個產業,就應該按照市場規則來改,現在我們應該共同討論市場規則,認識房地產產業究竟是什麼,好多ABC的東西還沒有搞清楚。這些年宏觀調控怎麼操縱房地產呢,這恐怕是93年以來體制改革的問題,94年開始,財政沒有錢了,國務院負責同志就一個一個談判,定基數,實權、財權逐步分離,這鬧到省、地市縣,而他們要搞城市建設,那麼這樣就拿著地,用土地變錢,這實際是地方政府要發展,這時候就利用土地作為重要資源來開發,這實際是中央政府和地方政府的作用,最後把土地拿了,雙方都把責任轉嫁給房地產商。房地產究竟是什麼,如果是產業一定要按照市場規則來辦,不能今天一個政策來乾擾,明天一個政策來乾擾,這就誤導了人們的需求。本來買房子,好房子好價,差房子差價,這是按照市場規律來辦,現在都想用最低的價錢買最好的房子這種心理,我注意了易先生他們的文章,都講的有理。對房地產是什麼很多人沒有搞清楚,所以纔會發生這些問題。
易憲容:我贊成保主席的觀點,房地產究竟是什麼,這個問題我們一定要搞清楚,在搞清楚的情況下,你纔能界定政府的權利在哪,房地產企業的環境在哪,民眾的需求在哪裡,這樣大家各盡其責。現在政府利用權利把大量農民土地征地過來,自己短期使用,然後把價格提高後,通過房地產開發商把價格提高,我們房地產第一個問題就是土地問題要搞清楚,土地來講,農民土地多少錢,通過四種方式進行拍賣,而政府你應該花多少錢,不是政府來說的算,是應該通過法律方式來規定。
保育鈞:但是要搞清楚,農民是真正的無產階級,農民沒有地的。
易憲容:所以讓農民要有地,我們把土地使用權先給農民,限定50年,那麼政府帶著開發商要使用土地,就要從農民購買。
保育鈞:現在政府官員講了,土地不能私有化啊!
易憲容:這不是私有化的問題,是使用權問題,這樣纔可以形成好的市場。