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2005年10月11日,全國工商聯房地產商會2005年會在天津召開,最近的REICO報告大家都很關注,而這個報告是他們定位的超然、客觀,我們也特別關注他們最近一年來的研究成果,究竟和目前政策的發展,有一些什麼樣的關系,另外提出了什麼樣的建議和角度。以下是REICO工作室主要研究人員劉琳博士的研究成果講話整理。
主要觀點:
受REICO工作是全體研究人員的委托,由我跟李峰先生就REICO報告主要結論做一下報告。首先我介紹一下REICO報告的內容構成。REICO報告去年年末推出第一部報告,對1998年到2004年中國房地產市場形勢進行了一個判斷,對未來20年房地產市場發展做了一個預測。從2005年開始,REICO報告改為三個季度報告和一個年度報告組成,每個季度報告裡面由一部分市場分析和一個專題研究報告組成,今年第一季度的專題研究報告是針對土地調控對房地產市場的影響展開研究的,第二季度專題研究報告是經濟適用房效果調查,由於我們是季度報告,三季度數據目前還沒有出來,現在我們只能給大家簡要介紹一下第二季度的研究結果。
我代表REICO報告市場分析的課題組來對市場部分做一個介紹,REICO報告市場分析部分是從政策分析、土地市場、開發投資、資金來源、開發建設、銷售價格等方面深入的分析房地產市場的形勢變化,目前由於時間的關系,我只講第二季度的市場形勢的幾點結論。
第一點結論,房地產市場的需求增長是趨緩的。第二結論是房地產開發投資的意願在持續下降一年後開始回昇。第三房屋銷售價格的增速是趨緩的。第四是房地產市場區域性差距比較大。
首先看第一結論,房地產市場增長趨緩。但是由於統計指標內涵的認識,我們目前銷售面積含義並不能夠完全代表市場當期交易狀況,在報告中作了一個專題,對當期交易面積和銷售面積內涵進行了一個比較,結果是銷售面積並不能夠完全代表市場當期交易狀況,因此在分析房地產市場需求的時候,REICO報告采用幾個指標,一個是房地產市場商品房的銷售竣工,商品房定金預收款的變化,個人住房貸款變化等等。首先看商品房的銷售面積,在二季度,從全國來看,銷售面積同比增幅逐步增加的,我想強調的是國家統計局在8月份對銷售面積的指標重新進行了規劃,從8月份開始,銷售面積的指標含義是由現房銷售和期房銷售量部分組成,很大程度應該說代表了當期房屋成交面積,但是在8月份以前,所有的銷售面積統計數據都是我列的表的這種含義,並不能完全代表當期房屋成交狀況。從銷售竣工比來看,二季度銷售竣工比快速下降,4、5、6三個月的的竣工比下降到1.1、1.09和1.01,到6月份銷售竣工比與前幾年基本持平,這是不同物業類型的銷售竣工比的變化,以商品住宅看,回落速度最快。
第二點理由是二季度定金預收款增幅快速下降的,我們看這張圖,紅顏色代表定金預收款的增幅變化,定金預收款的增幅由1到2月的47.4%下降到4月份的26.1%,比去年減少了25.6的百分點,40個重點城市變化下下降更明顯。
第三個理由是貸款增幅大幅下降。比如從北京和上海來看,各個金融機構個人住房貸款餘額都是同比少增了比較大的數字!
最後一點理由,來自央行和七部委的調查,在全國范圍內,房地產市場持幣觀望態勢已經形成。央行問卷顯示,買房者意願已經回到歷史最低點,並且繼續下降。國務院獨到組6月有七部委的調查,結果也是房地產市場銷售降溫,持幣觀望態勢已經形成。這是以上二季度報告的第一觀點,從需求來看,房地產需求增長是逐漸放緩的。第二從供給方面看,房地產開發投資意願開始有所回昇的現象。房地產開發投資增幅是持續下降的,從房地產開發投資整個指標看,同比增幅持續下降,但是如果把房地產開發投資拆開看,可以看到商品房開發投資,這個指標在二季度有所回昇。它的回昇主要來自土地開發投資和土地購置費的增長。從不同類型看,經濟適用房同比回昇的。部分地區來看,中部地區房地產增幅下降最快。
這是土地方面的,40個重點城市來看,土地方面回昇跡象更加明顯。新開工面積的增幅有所增加,這是不同地區的新開工面積的增加。我在這裡要強調的是,雖然開發投資的各項指標有回昇跡象,但是仍然處於比較低的水平上。
第三個特點是房屋銷售價格的增幅是趨緩的。這是商品房平均銷售價格的漲幅回落,更明顯。其中5月份商品房銷售價格出現同期相比下降的局面,降幅1%。二手住宅銷售價格漲幅回落要快於商品住宅。二手住宅銷售價比去年同季上昇0.5%,比一季度上昇1%,丈夫回落1.7個百分點。
第四特點是房地產市場發展的區域性變化較大。不同區域房地產市場的變化不同的。REICO報告對40個重點城市房地產市場發展狀況都有一個描述,由於時間關系,我只對幾個一線城市進行介紹。北京來看,二季度房地產開發投資意願繼續下降,需求增長趨緩,上海投資意願下降,需求增長趨緩。廣州和深圳,需求增長都是在增加,開發意願也有所增加。
這是定金預防款的變化商品房新開工面積的變化。這是四個城市銷售竣工的變化。這是房屋銷售價格的變化。
以上是二季度報告對房地產市場歸納的四個主要特征,二季度市場主要特征是需求增長趨緩,報告對增長趨緩的原因做了一個簡要分析。報告認為,二季度房地產市場需求增幅的趨緩是宏觀調控的表現。政府對土地和信貸實施了調控政策,在投資增幅不斷下降的同時,由於供給受到控制,房價迅速上漲,2003年5月,政府連續出臺了抑制投機等政策,這些政策對消費者預期產生了影響,消費者對宏觀調控的理解和認識的不一致,加速了房地產市場需求增幅的下降,6月份由建設部等七部委對八個城市進行了市場調研,調研結果表明,開發商和消費者從各自的利益出發,對宏觀調控的理解和認識很不一致,消費者普遍認為國家的宏觀調控簡單認為要下降房價,從而持幣待購。成交隊進行了抽樣調查,八條出臺後,38.7%的消費者購房心理發生了變化,報告認為,從未來區域看,房地產市場的需求當前仍然是以自住需求為主,在成交隊的調查需求中,只有7.7%的人員取消購房,92.3%的人員選擇了推遲購房,這個數據說明房地產市場仍然以自住需求為主。隨著消費者對宏觀調控的正確理解,房地產市場將會得到恢復!
最後一個,因為是二季度的報告,當時我們預測,近期針對房地產調控力度不會加大,而是以實施現有的調控措施為主,這個預測在9月下旬,建設部的發言人已經明確表態,針對房地產業的調控力度不會加大。