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對於北京人來說,天津曾經意味著狗不理包子、十八街麻花、耳朵眼炸糕或者?豆張,但從去年開始,天津對於北京人來說有了新的意味。
2007年12月,一條『京津城際軌道』將成為連接北京、天津的新乾線,這條2008年7月投入運營的線路,將兩地的時間距離縮短整整1小時,也就是說,從北京到天津,只需要30分鍾,『大北京』的設想即將變成現實;與此同時,『環渤海』經濟圈的曝光率越來越高,從中央的支持到市場的看好,天津這個環渤海的經濟中心,其潛在投資價值終於迎來被發掘的歷史時刻。
此時,作為城市發展的先行者,開發商們的嗅覺無疑是最靈敏的。於是,我們看到了一場『進津熱』,富力、合生、萬科、萬通、億城等大開發商紛紛奔赴津門。天津富力城、合生京津新城、萬科東麗湖、融創奧城以及萬通上游國際、萬通新城國際、億城山水頤園等一批新項目先後落成,還有首創地塊等蓄勢待發,一時間,天津成為房地產開發的熱土。
天津樓市價值何在?其房地產投資空間有多大?天津能否成為北京人的置業新選擇?為此,我們一行專程趕赴天津,查探了天津樓市的代表樓盤,其產品的成熟度、細節的把握令人驚嘆;之後,我們邀請京津兩地的開發商,舉辦了『2005津門地產論壇』,對津門地產進行了詳細探討,與會者對天津城市發展的熱烈預期,也印證了我們對於『熱土』的先見。
那麼,請隨我們來吧,一起發現新天津,發現未來距北京30分鍾之外的樓市繁榮。
【參會嘉賓】
□天津市房地產商會副會長、天津泰達建設集團董事長 許立凡
□天津市房地產商會秘書長 齊世宏
□天津精瑞置業發展有限公司 唐軍
□天津億城地產公司總經理 劉雲飛
□天津萬科東麗湖銷售負責人 李嵬
□偉業顧問天津東麗湖、萬科城項目總監 李健龍
□天津富力城總經理 張璇
□天津永泰紅石勘房地產公司總經理 王軍
□領世郡項目經理 勾彥春
□天津萬通時尚置業有限公司萬通新城國際執行總經理 汪慶宏
□天津泰達萬通房地產開發有限公司萬通上游國際市場策劃部經理 楊泉
□天津錦繡裕豐建設發展有限公司總經理 王克非
□中原物業天津公司投資分析部總監 梁美娜
□天津隆石物業管理公司總經理 王連翔
利好催生天津成為投資熱土
話題一 天津為何成為開發熱土?
許立凡:今年天津新開工面積有1200多萬平方米,從這幾年看每年以20%的增長速度遞增,銷售量大概差不多同步。天津市場火爆可能有以下幾個因素:
第一,繼珠三角、長三角之後,全國經濟開發的中心、經濟的熱點在向環渤海地區轉移。同時這幾年中央把環渤海地區下一步開發的研究列為重點。天津是環渤海地區重點的城市,市場對環渤海地區的經濟預期的看好,也自然看好天津。
第二,需求帶動。天津近兩年在城市建設改造方面,進入建國以來動作最大的時期。從拆遷量、新建量等方面都是天津近二十年來最大規模,城市改造過程中啟動了剛性需求。2003年到2004年之間天津市拆遷量達到800萬平方米,由於拆遷釋放出來的大量建設需求。同時,這幾年天津市總體區域招商引資的力度很大,外資企業進入很多,產業大軍的收入水平也在提高,收入水平提高促使整體城市人均可支配收入在提高。
第三,近五年來,天津市開發商經過幾年積累日趨成熟,逐步規范化,開發企業數量也在減少,大企業增多,有實力企業增多。進入了一個良性發展的階段,使得整個天津的房產品市場開發的水平有了大幅度的提高。所以整個城市的產品結構等等各方面都有合理的分配,市場向好的方向發展。
唐軍:現在的天津對北京還有南方來的開發商而言應該是很好的時機,企業經過一定的積累和發展之後,發現還有這樣一片規模很大、前景向好的地方,而且可以在相對較低的點進入。
王軍:尋找到天津這片熱土,是一個時機問題。一是,無論是大北京還是環渤海經濟的概念,政府和市場都發現目前國內潛力最大的城市應該是天津這片熱土。前一段時間溫總理到天津來,對於天津市的推動很大,現在的天津比北京還熱。二是,其實天津人有錢的人很多。紅石勘領世郡一期的別墅,今年開盤345棟房子,一個月全部售罄。現在包括北京等各地的開發企業紛紛來天津發展,應該說是時機到了。
話題二 天津地產市場的價值有多高?
劉雲飛:從後勢看,我們對天津後勁比較有信心。珠三角主要靠加工業發展起來,長三角是靠外向型加工業。接下來應該是以環渤海地區為內向型的大發展時期。天津有雄厚的產業大軍,有很好的工業化體系,對國家有較強的後勁支持。
梁美娜:天津定位為一個環渤海經濟中心,以及國際化的港口城市。它的定位不是局限在現在這種狀況,定位非常高,未來的發展潛力非常大。市場經濟告訴我們,經濟的發展可以帶動房地產第三產業具備比較好的發展前景。另一方面,雖然受宏觀經濟調控的影響,天津去年成交面積1290萬平方米,今年上半年是481萬平方米,市場穩健性相當強,表明市場的抗風險能力相當強。
目前天津存在供需結構性問題,短期內這個問題沒法得到緩解。今年下半年很多高端的項目會入市,包括北方中心區、梅江等高檔的樓盤入市。但也驚喜地看到下半年政府將會加大普通商品房的上市土地來平衡市場供應。
汪慶宏:形象比喻天津是一個扁擔挑兩頭,一頭是天津市區,另一頭是濱海新區。現在提出要把濱海新區改造成北方的浦東。種種跡象表明,未來天津市的發展重點是濱海新區。去年年底我們剛到開發區,對整個周邊的項目和未來的項目進行測算,當時整個天津市房價水平,開發區也不過每平方米3000到4000元左右。但是上半年價格增長的速度遠遠超過我們的想象,現在周邊的開盤均價都在每平方米6000元以上。而且這種潛力還沒有完全發揮出來。
李健龍:城市化進程大幅度加快是天津地產昇溫的重要動因。市政基礎設施的加快和交通的改善改變了老百姓對城市的依賴性。天津現在的市場繁榮完全是前幾年鋪墊的結果,800萬平方米的拆遷規模,又正值換房潮。如今,天津人越來越有錢了。東麗湖一期的客戶許多都有200萬元一次付清的能力。而天津也是最早進行網上簽約的城市,這種規范模式一開始就控制了一些投資性行為,市場的增長比較穩健。
話題三 天津給北京開發商提供的空間有多大?
張璇:來天津前對天津進行了將近一年的市場調查,發現天津市場不但要進入,而且一定要進入。對於開發商來說,關注一個市場首先要關注這個市場的產品空間。天津富力城在3月27日開盤能夠得到廣大天津市民的支持與前期對天津市場的研究分不開。
梁美娜:天津房價去年漲了20%。今年上半年還是延續去年的水平,上半年成交量下降到481萬平方米,均價還是保持比較高的水平。最新的數字,市內六區是5200元/平方米左右。最近土地成交價格一直處於很高的水平,對於房價造成比較大的壓力。今年下半年可能還是高檔房的比例要高一些,因此下半年房價下跌的可能性很小。不過價格上漲肯定不像去年20%那麼高,整年保持在12%左右是一個比較合理的水平。
李嵬:天津從普通的二線城市發展到現在,有一個快速的發展過程,已經與二線城市產生了巨大的差異。天津有完善的產業機構,以及人口作為重要的地產消費支橕點。但天津能否成為一線城市還取決於能否有跨地區的輻射力,能否有更多的客戶資源支橕。另外,提到北京和天津的聯動,天津有可能成為移民平臺,只有這個平臺纔能支橕京津兩地的聯動。
許立凡:坦誠地說,天津住宅產品還是有結構性的問題。政府規定經濟適用房3500元/平方米左右。目前中檔和中高檔房佔的比例大一點,高檔房有增長的趨勢,佔的份額越來越大,中低檔住宅相對量在減少。現在推出的新盤,5000元/平方米的房子基本很難找,可能只有到外環線了,而且還要在北邊,在南邊可能難度大一點。價格問題也是由於供需造成的。
話題四 京津兩地購房人存在怎樣的差異?
王克非:盡管去年、前年猛漲,但我個人並不認為天津的市場就容易開發。房價上漲一是全國都在漲,天津確實漲得比全國各地快一點;二是剛性需求被觸動,拆遷比例高,老百姓自然得買房住,需求決定價格。昨天公布的全市成交量住宅有19000多平方米,平均價格每平方米3800元/平方米。連續一個多月來,每天都是大約2萬平方米,每年不過七八百萬平方米,成交主力是四郊五縣,而不是城區。昨天南開區只有6套房子成交。城區各區都只有10套房以內。這個市場狀態挺令人擔懮的。我個人認為,投資者沒必要來天津買房子,從現在開始我斷言至少五年天津房價不會大漲。
此外,在天津開發產品比外地顯得更務實。天津城市性格不是一個概念就能說了算的,老百姓更多地看項目的得房率。
汪慶宏:天津市場對產品層面的關注度,比北京市場更加理性或者說更加挑剔。買房人關注最多的是產品本身,舉一個很簡單的例子,衛生間是不是明衛,房間開間尺寸是多少。這就要求開發商在產品層面做得更細致一點。這點主要與兩地文化差異有關,天津從碼頭文化發展出來的區域文化,跟北京的異地文化差別很大。
勾彥春:天津市一些高端人群對於別墅產品差異化需求很多。紅石勘領世郡一期客戶中,新貴就佔有70?80%以上。這些客戶本身對於精神需求方面要求深刻,不是說產品做出來,房子滿足基本住宅的需求就可以了,它需要有一個很內斂但並不張揚的身份顯示,還需要體現往來之間的人文環境。對於產品的外形、規劃,以及內部功能要求都非常高。在天津做產品一定要注重它的細節開發。
王連翔:一個別墅項目,天津普遍的物業收費標准是每天每平方米1.8元到2元,高檔房2元、2.5元就很高了。天津物業收費水平低主要是由於天津勞動力成本比較低。其次是承受能力問題。對於天津消費者來講,他比較考慮個人的一個區域范圍內消費水平和消費需求,他不需要提供過高的服務,夠就可以了,比較實在。花錢買一個更高質量的服務產品,天津消費者的意識不如北京強烈。從這點也可以看出,天津買房人的投資激情不夠,但即便如此,如果沒有一定規模的管理量,天津的物業公司也做不下去。
話題五 京津城際軌道開工的意義
汪慶宏:影響肯定是正面的,但是影響多大尚不能確定,只是一個利好消息之一。將來道路修好以後,有多少北京人會到天津投資,或者買房置業,這事值得期待,但是不要指望過高。因為天津市的房地產市場潛力在於自己經濟的發展。在整個環渤海經濟圈中,天津市的優勢在哪兒?在於它的港口和物流優勢,還有現代加工制造業。
無論是從經濟體量還是稅收、發展的態勢來看,天津開發區都是國內最成功的開發區之一。像摩托羅拉、三星電子、豐田汽車、中美史克等跨國公司已經紛紛進入開發區。有望成為環渤海和整個中國北方的經濟中心,其中物流和加工制造業都集中在濱海新區,因此,未來天津最根本支橕點應該是濱海新區,未來會建成整個天津市宜居的生態濱海新城。這是天津市未來發展的最根本的一個要素。