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南開大學經濟學博士 劉玉錄 |
萬順房地產副總經理 凌朝翔 |
從2004年起,天津的房地產市場已經走進了全國前列,尤其是住宅產品的火爆、價格的穩定,得到了業內的普遍贊揚,同時,商業地產也不甘落後,各種形式、各種業態全面開花。但是,在這其中,一個薄弱環節也越來越明顯地暴露出來———那就是寫字樓市場發展的相對遲緩。
在2004年,天津新增寫字樓項目不超過10個, 2005年年初到現在,新增項目僅有3個,而目前市場上在售的項目不超過6個,這一現象肯定是不正常的。以北京為例, 2004年新增寫字樓項目超過40個, 2005年截止到目前更有超過30個項目的市場增量,而且已經形成的以CBD和中關村兩大陣營並輻射整個二、三環的市場格局,從概念到規劃,從產品到功能都進入了在良性競爭中不斷發展的態勢。
早在去年,一些業內專家就曾預測: 2005年將是天津寫字樓市場洗牌和發展的一年。但到目前為止,我們仍難看到市場強有力的反彈跡象。對於與此相關的一系列問題,眾多業內人士在本周四的尖峰地產論壇上結合各自項目發表見解,展開了一場圍繞『操作經驗』與『市場預測』的對話。
劉玉錄:小白樓CBD癥結何在
從去年下半年以來,天津寫字樓市場的發展並不像住宅市場那樣火爆。分析各地經驗,寫字樓多是集中在CBD地區的高層建築,因此,要想探尋寫字樓發展的突破點,就一定要了解
CBD的特點、 CBD應該具備哪些條件。按照要件分析, CBD應該具有八個條件:一是高盈利產業集中,以第三產業為主;二是商業空間密集度高;三是交通的通達性好;四是應為城市的最高地價區;五是與城市發源地及目前地理中心有一定關聯性;六是良好的社會服務水平、技術設施和城市景觀;七是借助信息交換設備維持CBD在區域經濟中的控制作用;八是集中了信息、科技領域內的特定階層人群。
此外,還有幾個模式可以參考,其中四層劃分的『墨非模式』可以對照小白樓CBD地區———最內中心區為零售業圈,向外依次為零售業務服務區、以辦公和旅館業為主的區域以及商業活動較弱的區域。
通過小白樓地區與成熟經驗的對照,我們可以發現一些阻礙CBD寫字樓發展的問題。首先是交通薄弱,該地區與具有通達性的交通乾道還有一定距離,平時堵車嚴重,開車、打車、乘坐公交車都成問題,這一點制約了CBD的整體發展。再如關於金融機構的密集度,小白樓從近代以來就是商業聚集地,但是銀行機構卻相對較少。以日本東京市CBD地區為例,在半徑7000米的范圍內有220家銀行,英國倫敦市CBD區內有外國銀行554家、本國銀行112家之多。而我市的小白樓以及南站地區卻只有少數的幾家銀行。此外,小白樓地區的建築面積也遠遠達不到國際經驗的300萬平方米,因此在商業結構、交通、商業密集度等多方面均被制約,發展受到很大的影響。
張建軍:超前創新是關鍵寫字樓產品能否發展得好,首先取決於供需比例,在供需比例平衡的情況下,另一決定要素就是能否適應競爭。操作一個成功的寫字樓項目是我們企業的理想,我們在研究產品、市場、管理、客戶等多個方面都下了很大工夫,也取得了良好的效果。
海河之子是一個綜合體建築,其本身含豪華酒店和寫字樓兩種產品。當時取得這個項目的時候,是基於對海河景觀及海河開發的看好,項目恰好位於河的彎曲處,具有雙面沿河景觀。另外,如何保證產品品質很關鍵。
在設計時,我們力求使項目結合地段和需求而不同於常規的寫字樓,進行超前於市場的創新設計。例如目前推出的『套房式』產品,具有舒適、自由等以往寫字樓不具備的典型住宅優點,其方式和功能都比較自由:套型配置比較新穎,裡面的隔斷空間可以用作會議、辦公或用於休息的臥室,還有套內衛生間。在產品上,我們嘗試比較靈活的模式:單位為180至250平方米,可以自主選擇是否將各個房間打通,可以自主選擇是否精裝修交工,並選擇產品的變化和變更模式等,很多客戶對此均表示認可。在管理方面,我們提昇了物業管理的力度、擴大了服務范圍,提出了『統一管理』的模式,是為了給投資者以最大昇值空間的回報;同時項目依靠服務昇級,延伸了良好的市場預期,使客戶信心倍增。
凌朝翔 ICTC經驗談:定位要准確今天看起來,寫字樓的開發和出售比較依賴於大經濟環境,隨著我們這幾年蓋了這麼多寫字樓,行業似乎又掉進了一個新的『怪圈』裡,而實際的因素是非常復雜的。
萬順當初做ICTC寫字樓項目的時候是在2002年,到2004年全部銷售一空,用時一年零六個月。當初在定位的時候,一方面期望天津經濟能盡快火起來,另一方面也面臨著與住宅市場的競爭———因為當時大量的中小型企業選擇在住宅小區裡辦公是一種非常普遍的現象。但是,這類客戶並不是萬順的客戶對象,我們當時提出的口號是『天津寫字樓大搬家』,也就是換辦公場所的意思。
另一個問題是,我們當時分析的寫字樓市場,面臨的功能定位並不確定。當時大部分寫字樓底商部分全是商業,從功能分區上會在上邊分出一部分公寓或一部分酒店,這是經濟形勢壓迫大家不得不考慮多種經營渠道和方式緩解投資壓力,試圖把寫字樓高風險的產品做好,但是從當時的情況來看,這並不是通行的模式。大家知道, ICTC是一個爛尾樓,當時我們看著圖紙無從下手:下面有群房,有商業有娛樂中心,還有酒店。後來經過對天津市場的分析,我們做出了一個比較大膽的決斷——把一切功能合並為一,做一個純寫字樓項目。後來證明,這個選擇非常成功。
張志強:市場處於萌芽期在2006年天津寫字樓市場將成為一個發展的萌芽階段,而目前供需是相對平穩的。以三聯廣場的項目銷售為例,其潛在需求很大,並且潛在需求的80%集中在100到200平方米之間。到目前為止,三聯廣場一直把產品定位於企業總部,實際銷售情況也的確如此, 18層以下全部售罄,且大部分是整層銷售的。
從2006年到2008年,應該是天津寫字樓市場走出萌芽階段昇級到發展階段的時期。寫字樓市場的需求受整個城市經濟的影響是其最大的瓶頸,天津市場目前還處於拉伸階段,還沒有進入一個平穩期,所以現在潛在需求很多,真正的需求釋放得並不很飽滿。此外,天津甲級寫字樓目前不多,這屬於一個正常的現象,從需求及整個環境來看,天津還沒有發展成像北京那樣的全球化發展的經濟城市。
相信隨著這些外因內力的不斷推動,天津的寫字樓市場必將有一個質的飛躍,這還需要所有開發企業的努力,爭取讓天津的寫字樓市場也盡早走向全國一線行列。