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『改變天津』打造海河多維價值區論壇現場 |
北方網消息(記者孟建 蔣冰 攝影胡津偉):海河是天津的母親河,是天津獨特的、具有標志性的寶貴資源。未來海河兩岸將建設成為以現代化公共設施為核心的濱河服務帶和景觀帶,體現親水的國際化大都市形象。隨著海河綜合改造工程的實施,越來越多的開發商投入到兩岸的房地產項目開發中,這些項目的開發將能徹底改變海河兩岸形象,提昇土地價值,吸引市場投資,也必將給城市房地產開發帶來巨大的機遇和市場空間。8月19日,由天津市房地產協會、《每日新報》共同主辦、天津標榜廣告公司承辦的『改變天津』打造海河多維價值區論壇在遠洋賓館舉行。來自天津海河沿岸的部分開發商負責人就如何打造海河多維價值區、如何利用區域價值提昇項目形象與檔次、達到區域和項目綜合價值的最大化等關鍵性的問題進行了探討。北方網置業頻道對此次論壇進行了直播報道,以下為直播實錄:
與會嘉賓:
天津日報報業集團策劃中心主任:鄧效峰
泰達城市開發有限公司副總經理:元勇
中遠房地產開發有限公司總經理:張永便
天津海貿物業發展有限公司副總經理:張建軍
天津樂康置業有限公司策劃部經理:許曉鵬
天津開發區惠利昌房開發有限公司副總經理:魏小凡
天津開發區惠利昌房開發有限公司銷售總監:陸偉剛
房地產營銷策劃專家:張磊
主持人(天津日報報業集團策劃中心主任鄧效峰):大家好!『改變天津』第二屆城市論壇『打造海河多維價值區』這個主題我們現在開始。
鄧效峰 |
今天下午在座的各位,很多是老朋友。像這樣的論壇我們也有一段時間沒有做了。以前和標榜廣告也好,還有其他的公司我們做這樣的活動一個星期好幾個。最近這段時間可能跟地產這種交流的方式少了一些。最近這兩天我們報業集團這邊正在組織幾個大的活動,一個是天津市的世界滑水錦標賽,還有一個是國際嘉年華現在也在東麗區,還有一個8.21晚會。這三個主要的活動有兩個應該是國際級的。所以今天下午開會的時候,至少我個人認為這個會也是和剛剛說到的幾個活動都屬於重量級的,至少我個人一定要過來我們一起探討一下。『打造海河多維價值區』作為我來講,今天給我的定位是一個主持,更多的是希望我們在座的老板各自發表我們的高見,『打造海河多維價值區』說到今天已經有快兩年的時間了,大家對於海河都應該有各自的體會,剛纔這一路上過來我這種感覺,當然現在都在建,尤其附近。海河的未來到底是什麼樣?除了政府有一個考慮之外,其實我們在座的作為每一個項目的具體的操作和執行的開發商來講,每一步和我們大的環境和主題都應該有切身的關系。
我今天多的不再說了。程序應該是請我們的開發商的老總先看一個短片。
(放映短片)
主持人(鄧效峰):剛纔這個短片把海河的規劃介紹一下,以及把我們在座的開發商的背景簡單的介紹一下。今天我們在座的每位都有一個論壇的說明書。我們下面這種形式注定我們今天的會不要這樣拘謹,大家有什麼說什麼。設了一些題目,可以圍繞這些題目講,還可以想講什麼講什麼。輿論自由,輿論無禁區、發表有紀律。說可以隨便說。看到哪兒我們就從哪兒開始說起。
元勇(泰達城市開發有限公司副總經理):我看到題目,應該說這個題目找得很准。海河的多維價值區我覺得在天津市的發展戰略裡面,其實已經提出來了,只不過沒有用這個詞,而是用了另外了三句話。一個是經濟帶、一個文化帶、一個景觀帶。這三個詞實際上如果我們用一句話概括就是『多維價值』。我相信這個區域也是它不同於,比如說梅江,比如說華苑,這些比較純粹的居住區的地方。如果說過去天津市有類似這樣一個綜合性開發的區域,我覺得有一個地方有一點這種萌芽,就是體北這個區域。體北這個區域延續的時間比較長,最早的時候也是按照一個居住區來設計的。但是這個區域隨著他們慢慢的發展,我覺得是經過了兩輪:第一輪是以住宅為主的,但是到後來它很多的城市功能過去了,比如說它的醫院,有許多比較大的醫院,像環湖醫院。
元勇 |
再比如有一些文化設施,比如說華夏未來、濱湖影院。再比如說還有一些體育設施,現在我們看到的奧體中心區等等。再加上我們看水上公園周邊已經形成了餐飲娛樂中心。所以現在來看體北這個區域,我覺得是一個比較綜合開發的區域。但是這個區域由於有很多的住宅,是80年代建設的,所以它在未來還有提昇的可能性。但是這個時間會比較長。因為那些樓房不會很輕易的改造。這樣的話,在目前這個時間內,我覺得沿著海河從2003年開始就形成了新的多維價值區,這個價值區比體北的價值區對天津市的意義,以及配套的功能和層次應該又高出了一倍。我覺得在海河沿岸它的項目有一個特點,它是以綜合性的項目為主,這裡不是沒有純住宅項目,比如像海河大道,還業一些項目是純住宅項目。但是這裡面周邊我們如果把它不是非常狹隘的理解下,比如像泰達城這個項目,其中有超過50萬的公建項目,這個公建項目裡面也有很多的產業,比如說有三星級酒店,五星級酒店,百貨、購物街,還有餐飲娛樂設施,甚至我們還想把這個區域做成一個大型的室內游樂場。大家可以看到僅僅泰達城這個項目當中,具備的功能就已經遠遠超越了一個純住宅區域,甚至是過去的很多綜合社區的一些功能。我們再把眼光放開一些,比如老城鄉,我們現在看到他們動作也很大,富力城業已經開盤了。老城廂的面積200多萬不到300萬平米的面積,其中有一半的面積也就是說100多萬平米的面積是商業設施和公建,當然也有酒店和寫字樓等區域。還有僅挨著我們的小伙兒巷、海河樓商貿區都是在我們周邊的項目,我們可以看到在這裡面都有接近一半的項目是除了住宅以外的項目。我們這些所有的項目連綴起來,就變成了一個什麼東西?我覺得就變成了天津市未來的一個國際大都市的窗口。
為什麼這麼說?因為我們現在看天津市有亮點,但是沒有亮片。可能有一些區域很有閃光的地方,比如說五大道這個區域,比如說梅江這個區域。這些地方它們有很強的獨特性也有非常好的一些品質的東西。但是從天津市整個范圍來看,缺乏一個從整體上提昇這個城市新型功能的這樣一個區域。為什麼說新型的功能?過去我們的城市規劃往往就是以滿足於一些基本的居住和消費。而真正的具有輻射性的這種大型的片區的規劃和建設,應該說還是比較欠缺的。所以我覺得海河這些節點目前紛紛在動,有的還在規劃當中。但是這些東西連綴在一起我們就可以發現,原來這些項目初具雛形以後天津市就完全變了。我們現在看很多人來天津,可能會沈迷於五大道的小樣樓的建築,他們會說天津還有這麼好的歷史文化的樣樓建築,但是他們不會說你天津市是一個非常現代的、非常時尚的城市。為什麼?是因為你城市(天津)最中心的這塊地是破爛的、是功能缺失的、是不符合現代城市需求的。通過這次大規模的重建和建設,天津市這些遺憾將被彌補。
所以我想我先開一個頭,我想底下大家再談的時候我們再討論。
張磊(房地產營銷策劃專家):大家探討起來,在別的項目上不太適用,或者別人的觀點不太一樣,可以說說。
許曉鵬(天津樂康置業有限公司策劃部經理):剛纔提到的東西,我感覺最明顯的就是一個點,打造海河周圍價值區這個價值到底是什麼價值?因為現在我們調查了一些數據,海河沿線建造的預計是在1000萬平米。
許曉鵬 |
我們感覺這個多維價值對於開發商來講,這塊人口密度比較低。盡管交通很發達,人口密度大,但是從這個城市的發展角度來看,在短期看沒有形成一個片區的形勢下看是可以的,一旦形成片區了以後,我認為這樣不好。人口密度過大。海河這塊的居住量佔了30%,另外還有其他的商務、娛樂、旅游其他的項目。這個也是在海河沿岸來講把整個海河沿岸的項目打造成一個高檔居住區的標准,住宅量少,所以從我們的企業來講,怎麼來給項目做定位,這是我們的出發點。我感覺高檔居住區交通一定會發達,如果交通發達的地方地鐵也有,人口流量太大,這塊非常繁雜非常亂。所以像海河那塊非常幽靜。
張建軍(天津海貿物業發展有限公司副總經理):要是交通不發達這個區域沒有辦法弄。現在這個區域我們現在看很活躍了,在幾年之內變化出現了。但是這個必須是河北區的區域。作為一個城市級別的一個開發的區域,現在把新經濟的國化、商業和居住的這種概念替換出來了,我覺得海河價值的真正體現應該在這個過程當中。
張建軍 |
主持人(鄧效峰):剛纔提到海河,其實泰達城因為處在海河上游龍頭的地位,他們對於海河的理解我感覺還是比較深的,剛纔你一說出來是哪個段、哪個段、哪個段,對於海河的遠景規劃,以及對海河的個人理解的確是這樣。剛纔講到海河的交通的事情。我正好在一個多月前去了一趟法國,在塞那河邊夜游的時候我就想起了天津的海河,在那兒看到一個和北安橋基本上一樣的橋,塞那河上的橋是原版,天津的是克隆版,同時看到塞那河邊上兩邊的建築,我相信再過幾十年甚至上百年都存在的,因為它已經經歷了500年左右的歷史,而且塞那河邊的建築都是富人居住的地方,確實非常精美,很多很多保存非常完好的歷史的建築,他們的建築相對於我們歐式的建築,非常豪華,非常奢侈。包括橋上面的雕塑,一旦不誇張,非常美。塞那河上的橋密度相當大,每一個橋幾乎都有一個故事,還有跟輕軌雙向的兩層的很多橋,包括兩邊公路。包括我們海河現在做的兩邊公路。車速在那兒比我們快速路上的車速還要快,在艾菲爾鐵塔上看車速是非常高速的。我想我們海河建成那樣的話,希望我有生之年可以看到。有一句諺語叫『羅馬不是一天建成的』。而我們天津也好,我們國內的很多東西,都在建都在拆,留不下來。當然這不是我們現在造成的,多少年造成的。而且我們的海河景觀帶,實際上從當時市委市政府的定義來講不是一個景觀帶是一個經濟帶,是指望海河開發帶動整個天津的經濟。海河是一個帶,像一條線一樣,串聯了我們很多的項目。這種突破我自己的理解難度是相當大的。所謂叫做『脫穎而出』,是通過一個點的突破非常容易,這樣一個帶的突破,這個難度比較大,顯現它的效應時間可能會比較慢。真的是這樣。
剛纔元總講到體院北,它是一個集中的區域,在上個世紀80年代代表我們天津豪宅的水平。年輕人找對象說住體院北家庭收入還是比較不錯的。海河帶本身不是這樣的,形不成一個集合的效果和規模。其實剛纔說低密度也好,將來我們天津海河到底是怎麼樣。其實法國塞那河邊上一個高密度的,密度非常大,馬路兩邊看不到一點綠化的東西,每個樓和每個樓之間很多房間是見不到太陽的,馬路兩邊的建築是一個挨著一個,沒有縫隙,有縫隙的地方就是路,他們的路我聽當地人告訴我,至少是200年前或者300年前的規劃,常常形成中心區域,放射形的。過去打仗的時候需要的,大家往城中心集合的形式。所以它們是高密度的。天津將來是什麼樣子,有現在所謂規劃的原因,也有可能我們開發商自己去開發,形成一種什麼樣的模樣。大家隨便聊吧。聊海河的話題。
元勇:據我所知,海河兩岸的項目都是高密度,剛纔許總說的高密度,換一個說法叫低比例比較好。海河大道的密度也很高。如果容積率來說都是比較高的。當時鄧主任說的,我估計我們跟塞那河比,我們可能是高層高密度,它是低層高密度。
主持人(鄧效峰):其實還真是相對的,我們現在要比肯定比他們高,要是過去比的話,他們是高層。因為他們每個層面的高就跟我們現在解放南路邊上的建築一樣。每層相對高一些。當時來講算是高層。
許曉鵬:我們那個項目本身是一個老的規劃的片區。雖然我們不是高層的項目,整個的片區來講,人口密度還是比較低的。有一部分都是商業。大片的區域除了住宅以外其他的像公建、商業配套設施的比例很低,超不過10%。現在因為我們的項目客戶已經有這些區域了,有回流的。
張永便(天津市遠馳房地產開發有限公司副總經理):概念是相對的概念,密度低了就是高了。擱在城中心,關注產品的品質,擱在郊區有一個長項就是乾什麼都方便。在郊區只能用別墅,六層高密度更高了。我覺得不在於密度高與低,而在於產品,你帶來的產品,帶來的社會上的影響,這是一個關鍵。現在我非常喜歡這個話題,因為我是站在一個從外地到天津的角度來看這個項目,我的概念天津是非常大的城市,1000多萬人,全世界超過1000萬的城市數數不會超過30個。我覺得有這樣大的一個城市,現在我們回顧它的歷史,這是一個歷史悠久的城市,有很多文化的城市,有漕運文化、西洋文化,還有海洋文化。這個城市有很多文化在裡面。還有一個歷史上是一個曾經領先的城市,是中國輕工業發展的城市。想想我們戴的手表,還有騎著的自行車有多少是天津的驕傲。咱們要改變天津,什麼是『改變天津』,近階段可能天津在城建各方面明顯落後,所以我們要『改變天津』,改變要揚長避短,天津最大的特點就是多水的城市,人類歷史的發展是圍繞著水的流域,這個河那個河,圍繞河的流域來建造的。天津有這麼美的水,實際上我覺得發展前途是非常好的。我想現在咱們『打造海河多維價值區』我對海河和其他的地方比較,我感覺無論梅江炒得再熱也沒有海河的優勢。梅江在我們眼裡,可能我們也不對,我們認為那是一潭死水,是在城市的下游的地方,不是一個上風上水的地方。我們學過天津地理的都是知道風,它也不是上風向。是因為建設方便,成本低,認為打造出來的東西。但是它不是城市的價值核心區,價值核心區就是海河。
張永便 |
現在『打造海河多維價值區』就是打造海河。比如現在海河規劃這樣一個帶,這是咱們發展水運經濟、旅游經濟,我們在分析市場客戶,天津的寫字樓為什麼少,產業結構不一樣,現在城市要活躍起來,不能光搞工業。為什麼我們現在收入水平低?服務業第三產業少,我們要多建寫字樓,關鍵我們的產業要發展,海河一打造產業鏈一形成,天津的經濟肯定要好。這裡講的復合價值,我覺得海河無論從歷史上還是交通上,海河是交通最好的地方,歷史上是漕運,現在也一樣是。雖然海河隔斷了河東、河西,現在的交通已經不是歷史上靠擺渡纔能過的。海河不是一個阻礙,而是一個景觀。剛剛提到一個品牌價值,產品價值區域價值,我覺得最好的首先,你提出什麼價值,城市價值,首先自身要具備條件,比如在北京,我上班開車從單位到,比如我在北二環居住,我到東口十幾公裡,這十幾公裡要一個小時,在天津的海河邊到城市中心我沒有覺得那麼漫長過。這是第一個。
第二個,這個交通還有一個未來的問題。現在長三角發展過了,珠三角也發展過了。天津作為環渤海經濟圈的中心,海河在天津的位置是非常重要的。而作為天津的發展,我覺得它傳統性和一體化的發展,現在濱海經濟已經提到日程上了,二,對於海河的流域,尤其是河東河北受益是非常大的。再建設再拆遷代價更大了,從河北來說是非常便利的,具備京津唐三條高速,現在規劃中第一條已經啟動了,建成以後是上下24條道,到天津。天津到塘沽是18條,還有一個城際快速,半個小時到達。半小時達到什麼概念?我在天津住,每天5:30下班,6:30肯定可以回到家裡吃飯。海河的項目我10分鍾溜達到後廣場,到北京倒地鐵全是通的,我覺得用不了一個小時。拉近了天津和北京,他們行政上是兩個區域,但是地理上是一個區域。
整個京津冀和京津冀都在一體化的形成,有可能我在天津就業在北京居住,或者在北京就業在天津居住。海河流域依靠這幾個核心,天津站後廣場這樣幾條高速路,海河流域肯定比梅江好很多。
上海有一個特點,上海內環以內都是老外住的,內環和中環都是外地人住的。上海人住在外環。梅江不是在外環線以外就是好的。在北京也是一樣,有一陣子萬科提出城市花園或者萬科花園的時候,是居住郊區化,房子便宜我再買一個車,後來大家發現不是這樣的事,買了車以後天天堵車,上班兩個小時也很辛苦。孩子上學都解決不了,沒有辦法,還要在城裡租一套房,又回到城市裡來了。最後我覺得從城市的發展來講,城市中心總是價值最高的區域,無論是密度高或者密度低,關鍵是看產品和它的服務。咱們這個位置我覺得結合海河的改造,另外從開發上來講,也有很多地方,也是得益於海河的,也是為海河改造貢獻力量,這是相輔相成的。泰達城還是海河大道來說,這些項目建成我覺得對海河是一種點綴,是一個提昇的作用。
我們受益的同時我們也會為天津的建設貢獻力量。我們有建設,我們也有發展。怎麼能把事做得更好,一個是政府的打造,一個是開發商的配合。我們是借海河東岸一塊比較大的地方。我們為什麼叫海河新天地,首先海河代表天津,我們想建造成天津的一個新天地,而不是純粹的一個項目。海河還有另外一個概念,我覺得我們怎麼做海河?從規劃設計上我要考慮到建築的經濟發展的力量,比如說濱海經濟建設,我們是天津市中心和濱海新區的紐帶,通過機場通過津京高速,還有地鐵一號線、二號線,還有輕軌,使得這塊地從交通上是非常便利的。具備形成一個天津市多中心的一個條件,所以我們一定要利用這個把它打造成一個新的天津市的亮點。北京有一個CBD,肯定是北京市的中心,還有一個中關村。天津這麼大一個城市不可能就一個中心,或者局部幾個點,我覺得一個城市的發展肯定是多中心的,我覺得我們的項目,我們想結合海河點,我們在天津市形成一個中心,這個中心不是簡單的商務中心也不是簡單的商業中心,也不是一個居住中心,我想是一個可以帶來新的生活方式的一個新的天地。這個『新』用我們的自己話講有六層的意思,我們最近也在琢磨怎麼把項目弄好了。一個是在設計的概念上請的外國的設計師,因為他們從設計上比較超前。從生活方式上我們要體現六個方面,一個要體現出新天地,這個對『改變天津』實際上是非常吻合的。我們建這個項目的理想是非常吻合的。我們想作為環渤海經濟一體化的一個中心,中國經濟新一輪發展的熱點也是天津市城市中心東移的條件下,環渤海作為一個新的龍頭,天津要形成一個新的天津國際性的天津。我們這個項目上要從業態分布上、建築形式上、綜合功能上都要體現新天地的新的特色。第二個是新海河,我們借助於海河做的。另外我們作為海河邊的一個項目,展現出新的海河的面貌,做好濱海新區和北京門戶對接的工作。第三個新碼頭。碼頭概念是兩層意思,一方面是河邊的碼頭,另一方面是一個文化的碼頭,是天津和國際溝通的橋梁碼頭的作用。一個是交通上,可能濱海新區的高速,另外還有機場跟國際接軌。再就是京津城際快速鐵路。這個解決了一個城市的根本問題。再加上文化,剛纔提到的幾種文化,要體現出新的概念。
文化我覺得天津是非常開放的城市,包容性非常強,為什麼有西洋文化、洋務文化,還有一些其他的文化。關鍵是包容性強。我們這個項目生活方式和理念上是一個多文化的、傳統的和先進的文化,包括海洋文化,咱們是一個海港城市,海洋文化非常多。我們的建築形式上、風格上、景觀設計上要體現出來,而商業是最能體現生活方式的。
我們可能要借鑒一些上海新天地、杭州新天地、北京新天地特點。當然還要結合本土的特點,肯定和他們不一樣,我們要體現本土文化的不能。另外我覺得通過這幾個『新』把這個項目歸結成為一個新的天地。為什麼叫海河新天地,我們要立志把這個項目打造成天津的新經濟中心,不光是一個居住的中心、也是一個商業的中心、也是交通的中心、也是一個旅游的中心,包括一些商務等等各方面都可以體現出來。從開發上講,我覺得要發揮區域價值,要結合項目的特點,我覺得只有這樣纔能達到綜合價值最大化,自己的項目的效益最好,一個是城市社會效益最好,城市的效果最好,這樣是一個共同的領域。
張磊:看看這個開發商多喜歡天津,多熱愛天津。
主持人(鄧效峰):他把我們的論壇變成項目推介會了。海河經濟帶也好,海河新天地也好,在東岸的那片地,他們現在的確佔了非常大的優勢,機場的改造客流量現在設計是600萬人次。大家可能看到設施圖非常漂亮。開發區作為環渤海中心來講,我現在對你們的項目確實感覺非常的好。說北京也好、上海也好,靠機場的話確實都是高檔住宅區。
咱們還有開發區惠利昌房地產的兩位老總在這兒,在座的可能不熟悉,我自己也不太熟悉,一起聊聊。
魏小凡(天津百城地產投資公司副總經理):我們也是外地的開發商,來這兒之前准備了一個材料。我們對新天地的體會,剛纔是海河中心的張總是吧。我們今天的題目在談海河,我想一個城市的河流應該跟城市結合在一起的。我們談到黃埔江想到上海,談到塞那河想到巴黎。談到海河想到天津。我來天津幾個月了,我體會到天津有一個很突出的特點,就是大家剛纔談到的就是洋樓文化。
魏小凡 |
對天津的海河來講,它的特殊性,具有獨特的特點的圍度,就是它的洋樓文化。我們的項目叫做城堡,這個名字比較名副其實。我們建築外面的形體就像一個歐式的承包,兩個穹頂向兩邊跌落,所以我們叫做城堡。每個人都有一個夢想,或者兩個夢想,擁有一個屬於自己的島嶼,或者擁有一個屬於自己的城堡。應該說百麗城堡在天津借助這個論壇的機會,第一次浮出水面,我想在這裡說兩句跟項目相關的話題。如果說您想在天津收藏城堡的話,我們的項目即將面世。我繼續說海河,我的想法就是想說明,一條河作為一個城市的中心河的話,價值可能是雷同的,放在天津的特殊性在哪裡?縱貫了一個很大的區域,布滿了建築風格各異的洋樓,我現在屬於『活飄』,在中國飄來飄去,到這個城市到那個城市。我覺得天津的洋樓的文化在某種程度上被淹沒了,在幾年前,伴隨著浦東開發,在90年代之初,上海的洋樓裡面,太太、老爺、小姐、少爺的故事被炒來炒去。延續到現在,中間雖然有一個大的斷檔,但是之後又迅速的恢復了。但是我們看到天津,現在的五大道,特別是我們的周邊都是人去樓空,不由是我們在想一個問題。住在這個宅子裡面的人到哪裡去了。在天津這樣的一個洋樓文化,我在天津翻了一些資料,天津的住宅規模是2萬多畝,在全國僅次於上海,也就是說具有歐式建築的城市,天津可能是第二。除此之外我舉一個例子,武漢租界的全部建成面積纔兩三千,大概是天津的1/10。
洋樓文化會成為我們海河改造開發的一個很重要的因素,剛纔鄧主任講了,他去了巴黎看到一個橋,纔發現我們的橋是克隆巴黎的,我在想很有可能模仿和克隆是拙劣的,但是對天津來講,歷史上沈淀的兩萬多畝的洋房的價值是非常值得我們去挖掘的。我們這個項目跟在座的很多大項目相比,在面積上在體量上確實是一個很小的項目,但是應該說在挖掘天津的海河人文歷史的這點上,我想應該能夠起到一點作用,剛纔在大屏幕上大家可能看到一個形象,就是我們的項目。我們的多維價值區也是一個維護。
陸偉剛(上海嘉德偉業房產經紀有限公司營銷總監):首先我介紹一下自己,本來我不想以我們公司的名義出現,現在我覺得還是亮明身份比較好一點,我是上海嘉德偉業的總監,我們和百麗集團是聯盟關系。
實際上我正好在今年5、6月份的時候,我正好在海南指導工作,我們的大老板說,他們一個天津的項目已經開始了,把我調到這裡來了,我們公司雖然是一個營銷公司,我們自己也是開發商,我們在海南也有開發公司。
陸偉剛 |
今天我主要是來聽的,因為我對天津不熟悉,我們公司都是上海的公司,包括開發商包括我們的代理都是上海的公司,我個人本身又是土生土長的上海人。可能來的時候,帶了一些固有的一些模式過來了,我覺得天津和上海是有些相象的地方,我當初主要在長三角那邊做,沒有到天津來過,對北方渤海的區域不是很熟悉,但是我們從一個城市的發展的軌跡來看,應該講這個城市發展軌跡都是可以有借鑒的地方。比如說最早從廣州、深圳那邊、珠江流域到現在的長江流域到現在的渤海經濟區,我覺得走過了一個城市的軌跡,實際上有很多相象的地方。天津剛纔魏總已經說了,我到天津大概2個月,這段時間主要研究天津的歷史和人文。我發覺天津跟上海有相同的地方也有不相同的地方。天津和上海相同的地方就是剛纔我們魏總講的,不相同的地方我們魏總也講了。我們近來也發覺在天津有些方面,雖然在發展過程中,實際上珠三角、長三角有很多相同的。首先在時間上可能滯後一些。正是因為滯後所以我們看到了機會,我們為什麼會選擇這個項目?實際上剛纔我們魏總也講到,我們在奧圈租界做了一個產品,這是一個新古典主義風格的一個住宅項目。實際上這個項目在上海市當初五六年前大家在說的歐陸風格,大家說不好,我們從深層次挖掘的話,實際上不是這樣的。在上海這種產品有失敗的也有成功的經歷。上海有幾個項目,一個是在浦東艾法京都,是一個完全古堡式的建築。價格還可以,產品被人家說得很多。它是在浦東新區,就是在梅江區這樣一個古堡的話,肯定是不合時宜的。
上海有一個項目賣得相當好,而且相當貴,這是上海申花造的。因為它是在以前的法租界,是在烏魯木齊路和建沽路的交界口。我覺得這個項目我們是有充分的依據也有充分的信心來搞這個項目的。
我還想講一點,關於對海河的一些認識,新天地大家都在談這個事情,實際上上海的新天地現在這個模式我不知道大家知道不知道。上海新天地離我的老房子很近,上海新天地是石木結構的,這個產品可能在天津沒有,剛纔我們魏總也講過了,天津市的洋樓文化是非常孤獨的,我問過我的一些朋友,他們感覺到對天津市洋樓文化很陌生,在上海不是這樣,上海是洋樓文化和新式裡弄房子,最低層是生活在簡屋裡面的。在這種情況下,洋樓文化怎麼打,我們覺得是要好好探討的。我來的時候,我沒有在公開場合發表很多意見的原因之一,我在觀察這個事情。實際上大家講到關於新天地,新天地現在在上海人的地位中是非常高的,很多的小姿,周末都要酒吧裡去喝酒,這個地方實際上現在的上海人,包括在境外人士的項目中間這個地位也是非常高的。但是它是有境外文化的,不是單獨打造出來的東西。上海還有一個更有潛力的一個項目,叫外灘園,我覺得它更像我們現在的意大利風情街一些地方。在歐洲領事館那邊外灘大家都知道,是萬國建築博覽。這個地方要建一個外灘園,這個項目起來以後,肯定要超過新天地。
在這個地方,我覺得天津市政府在統籌規劃方面,我感覺到前瞻性不夠。整個項目,包括對意大利風情街等等,以後的開發我還沒有感覺到有什麼比較大的力度。這是我個人的感覺。
所以天津是一個非常有發展潛力的城市。剛纔張總還講到關於梅江市中心的問題,梅江相當於上海徐匯區和另外一個區交界的地方,那個地方最早就是萬科,他們在那兒開了第一個項目。開了一個城市花園,賣給上海到日本打工回來的那批人。當時這個房子在上海見不到,所以賣得不錯。後來那個地方逐漸開始發展了。實際上是市場刺激了平衡因素也好,是市政府有利的引導也好,實際上天津現在就處在這個地方,滯後上海大概10年的時間,現在的天津人覺得住在梅江好,空氣新鮮怎麼怎麼樣,但是實際上作為政府來講,這個對政府是非常有利的,在國外也是一樣改造老城區的時候,先把外面造好以後,把城裡以前居住在比較差的老房子裡的人逼出去,逼到外圍,市中心就自然而然的空出來了,出去以後,等市中心空出來以後,再回過頭來,再改造老城區,實際上現在上海老城區新建了很多建築,現在的身價不得了。新天地旁邊上海最近房價有些跌了,新天地旁邊的房子還是不跌。華府天地最高價位賣到6萬。所以我覺得在海河兩邊,特別是意大利風情街等等地方,我覺得是非常有潛力的。這個價值會體現得淋漓盡致。我們這個項目推出來實際上時間有一些偏早。等意大利風情街完全成立的時候,我相信這個地方兩三萬的價格我一定可以看得見的。這是我做了很多年房產以後,包括對各個城市軌跡的一個了解,我認識這個是會有可能性的,我先講這麼多,大家到時候再說。
(掌聲)
張磊:聽外地開發商講天津非常的興奮。
張永便:在上海最大的特色就是小資,上海是一個小資情調非常濃的地方,幾個新天地各有特色,我覺得這個『新』體現很多方面。比如說小資情調,比如說生活方式是體現在這些方面的。不一定拘泥於建築的形式老與新,每個城市有自己的特點。
張磊:特別特別令人興奮,好多天津人本地人總說天津不好。聽你們說話的時候,有想說的衝動。打造天津首先要打造海河,這是一個話題,打造天津首先是要打造海河。其實不完全正確,打造天津首先是打造海河多維價值區,怎麼打造?不是說說就能打造的。以政府高度進行多維價值區整體的改變。經濟注入和經濟整合,然後樹立一個政府的高度以後,幾十個開發商就有一個歷史使命的高度。從量度上用一些活動和一些文化的體現,活動是什麼活動?舉一個例子,不是小活動,不是營銷活動,而是現在報社搞的嘉年華的活動,世滑賽也是。比如諸位的這些開發地點,空地以及開發資源,還有外地開發商從外地帶來的很多的信息資源和方式方法,也可以想辦法與我們報社進行合作,搞一些大型的活動。這個活動實際上是提高這個區域的最佳辦法。剛纔提到上海新天地,上海新天地從開始到現在已經搞了400多次活動了,幾乎每個星期都要搞一、兩次活動。然後就是一個文化的營銷,營銷覺得太小了。從文化角度上,看看是挖掘歷史之類的。我覺得觀點別往那個方向走,再轉一個,從文化的挖掘方面,然後轉向真正的維護和保留方面,維護和保留很多人肯定知道意思,但是不知道怎麼做。我們原來有一個專題研討會研究這個問題『保留』後來我總結了幾條。
張磊 |
第一條的保留像奧運俱樂部一樣,把它留下來,就像泰達的廠房一樣留下來,修改之後成為一個保留歷史原貌的中心。這是一個最簡單的保留,也是一個最普遍的保留;第二條的保留我覺得也是可取的,把原來已經拆過的東西,現在拆太多了,天津不應該這樣做。把拆掉的東西復原,作為社區也好,小區也好一個組成部分,作為很有文化很有記憶的視覺感覺的藝術品也可以;第三條的保留就是保留一份記憶,一個痕跡,原來的照片也好,甚至用圖片的方式文字的方式,用社區文化的方式,保留到這個區域當中,或者把其他的區域的有代表性可以跟咱們有一個價值鏈相通的地方可以保留下來。搞各種活動和文化的交流挖掘,保留以及提煉,然後形成量度。還有一個就是深度上挖掘,這個方面又有一個從大處著想,這些區域都想跟梅江比,有的企業提出來以後,不住梅江就住哪哪哪。就是老城裡那一塊兒我覺得這個沒有必要,可以這樣理解,梅江有的人提出去這樣一個觀點,天津市正在發展第四次住宅的革命。第一次在泰達城附近。第二個區域八國聯軍炸差不多之後,就是五大道了。建國之後就一點點轉向剛纔說的體院北。第三個從體院北那個地方又過渡到所謂的梅江。當然這也許是為了炒作。當時我就提醒他,一定要考慮城市發展的最核心的元素,是『城市再生』。我把城市再生的概念提出來,並且作為一個研究課題,下一步研究這個問題,就是合久必分,分久必合。下一步熱門的東西不是低密度了,前一段都是低密度。我認為應該是城市再生,因為真正是主流的住宅,低密度不是主流的住宅。是富人或者是奢侈品,是城市的一個附屬,是特定時代的產品。真正的主流產品是集合式的大眾住宅,集中在市裡面。就像剛纔說的往外分,分得差不多了,自然而然向內聚集,結果就是城市再生的概念。
天津基本上分得差不多了,早期上海和北京那是『超級大國』我們不提了。下一個全國的一個熱門話題,肯定城市再生。
陸偉剛:關於梅江我補充一點,實際上是這樣的,剛纔魏總講到法國巴黎,20年前我在巴黎待了兩個月,那個時候我發覺,實際上這個城市的軌跡很多是相象的,在發展的過程中間先是攤大瓶,先解決人口的居住質量的問題,就是馬斯洛講的生存的需求。大家認為住在郊區,多層、小高層那樣是很有檔次的,實際上是不對的,這個觀點是錯的。你住在郊區裡,一個建築群看你是高檔的,也許。你只有住在郊區別墅裡的人纔是高檔的。這個建築是第一位的,是最好的,有錢的人都是住在那裡的。第二位的,人家不想住那裡的,就是住在市中心的高級的公館公寓裡面。現在像上海和天津市中心遺留下來的別墅是最高檔的。這個是有歷史文化的。
包括在國外在巴黎在美國這都是最高檔的地方。有些人說我住在郊區是高檔的,這個是不對的。再下面在市郊的結合部小高層裡面。你住在外環附近的,又是住在小高層和多層的公寓式房子裡的,我可以這樣講,這個房子的價值是最低的。這個以後不可能有價值。它既沒有別墅佔地很大的低密度、低容積的這些因素在裡面,又不具備市中心土地的價值和資源的稀缺性的價值,就是一個給你居住的地方,除了居住以外沒有任何其他的附加價值。這個觀念在歐美國家是非常清晰的。我們這邊開發商都是為自己在叫,很多人會說住在梅江怎麼樣怎麼樣。過幾年你住在梅江的多層的公寓裡面,特別是住在高層的公寓裡面,郊區的高層公寓的價值是最低最低的。那麼一塊地方上建那麼多房子,土地本身不值錢,還有什麼價值除了居住價值以外沒有任何的價值。我隨便說說。
主持人(鄧效峰):我感覺大家不必為梅江而著急。其實剛纔說到一個詞『國飄』,我頭一次聽。說到國飄,我相信還有『市飄』,在城市裡漂泊的人。為什麼說到『市飄』,本身來講你剛纔提到梅江,我相信如果我們在市中心,我們在海河帶提供給我們的消費者更好的產品,我相信那些人也會飄過來。就像我們體院北飄到梅江去,同樣我們現在在天津至少在現階段所選擇的高檔房,集中在那個地方。你這邊提供的產品更好為什麼不飄過來。那樣人代表的是天津至少有一些經濟實力的人。在過了外環的一級開發梅江現在正在做了。而且更大了。但是我感覺到,拿我們的產品說話,說到我們這個城堡,有些童話的色彩,我聽了以後確實挺好奇,將來有機會我們看看這個城堡。
張磊:往那邊飄飄。
主持人(鄧效峰):城市發展的軌跡實際上都是相通的。出去進來,進來出去。實際上發展到一定程度之後,毫無疑問市中心是最具價值的。現在市中心的交通等等一些問題,我相信都會解決。剛纔提到的塞那河整個公路的網絡百分之百比郊區的發達得多得多。就像毛系血管一樣非常發達。剛纔接到新天地的東西,新天地我也很感興趣,那個老板我跟他非常熟悉,在新天地壹號會所那邊我們還專門開了幾次會。其實它是形成一個品牌,大家所以都願意叫它,以至於叫它的東西跟它離得很遠了,但是都為了打這個品牌,海河現在也是一個品牌,倒退幾十年的時候,天津很多產品都叫『海河脾』,有海河牌的鉛筆,有『海河』這個哪個,其實海河也是一個品牌,我們把海河這個品牌和新天地這個品牌都擱一塊了,真正出來的東西,不是海河的,也不是新天地的。是你們遠馳的。
張磊:首先是海河多維價值區。
主持人(鄧效峰):剛纔我們張磊講到的課題。其實在我們那邊還有一個默默不語的我們濱海快速開發的代表我們這個項目就是南站CBD,這個是天津百分之百新崛起的中心的標志。
王梓(天津濱海快速交通發展有限公司發展部):我給大家介紹介紹我們這個項目吧。大家很多談到的都是住宅的項目,我把大家從住宅的話題引遠一點,我們談談CBD的項目,今天咱們大家都是因為海河這個詞走到一起的。我先從海河的規劃這塊說吧。我了解了一下,可能天津市2002年的市委的八屆三中全會上,提出要進行海河的改造,從而湧現出了現在在座老總們的項目。我想在這些項目中,CBD這個項目同樣是一個亮點,CBD規劃戰略的提出,是在我們天津市的1996年到2010年天津市的總體戰略規劃,提出了CBD的戰略。主要的一個中心區選址選在南站,小白樓、南京路、解放北路大的范圍之內,我們天津中心商務區的項目恰恰在南站的地區,是在我們1.8平方公裡大的范圍內的核心位置的一個核心項目,說到這兒,我又岔開了,我給我們這個項目更一下名,不是南站CBD,是天津中心商務區項目。我們要打造天津市的地標性的商貿建築群,本身是天津市的集數字化於一體的一個大型的項目。像北京、深圳、上海這種發達的城市都有自己的CBD,CBD可以說已經成為經濟發達城市中人們非常關注的一個經濟的、政治的、文化的中心。
王梓 |
天津市CBD項目之所以選址選在海河沿岸的南站地區,也是因為由各方面的原因構成的。海河沿岸很多項目都是歷史性延續下來的。泰達城項目三岔河口都是歷史性的延續。我們CBD的項目同樣也是有歷史條件的。大家都知道解放北路這塊原來是天津市老的一個金融街,雖然說改革開放以後,金融聚集的作用一點點削弱,現在還是國家級的一些銀行,證券、期貨、金融機構比較密集的地方。所以說從歷史的角度看,解放北路一河之隔的南站地區,同樣要借助歷史的優勢來打造這一地區的經濟中心這樣一個概念吧。同樣我們依托原來的資源,一定要使這個項目利用上海河西岸的地緣優勢,在海河上建兩座橋,把我們西岸的金融、人文、歷史的資源引到東岸來。另一方面,南站這個地區本身也是比較有益於打造的,有一定的發展潛力,小白樓這個地區大家都看到高樓大廈林立的狀況。
最近天津最高的建築信達廣場,都不斷的建設起來,在現在這種基礎上,我們可以繼續把這種優勢發揮延續下去,為我們天津CBD項目做一下鋪墊。
張磊:你們有幾個大廈?
王梓:地標性的建築群是商貿樓林立的,您問有幾個大廈的話,應該是很多很多的。
張磊:都是公建嗎?沒有住宅?
王梓:絕大部分是公建。
張磊:很多人對這個項目都非常的納悶。
王梓:現在我們這個項目宣傳的力度並不是很大。張總說的活動,我們這塊需要加強。
主持人(鄧效峰):CBD談我個人的想法,CBD在中國是有名無實的,到美國看看什麼叫CBD,真的是這樣。上海CBD在哪兒,北京的CBD在哪兒,其他地方叫不叫CBD。在這個城市形成的過程當中,是先有規劃纔形成的城市。在美國很多大小的城市,其實將近80%的城市都形成一個固定的模式。CBD就這麼一點。非常集中的高樓大廈。
幾乎都是一個模式。你去看它的城市,除了紐約時間比較長,但是我們國內現在提出來CBD,也是剛剛幾年的時間,如果說按照你的理想做出來的話,我們現在的寫字樓怎麼辦。我們現在實際上已經形成了很多很多,比如說辦公的寫字樓也好,各方面也好,某種意義上講,形成了一個人為的所謂的CBD。這是一種主觀的願望,我對這個前景,不是對你們的前景,我對整個中國的CBD的前景不樂觀,很難去把它再扭轉過來。
王梓:希望我們這個項目能給中國的CBD開一個好頭。
主持人(鄧效峰):更多的是形象,或者叫形象工程。市場的角度講,單方的力量比較難做。我希望我這番話不至於動搖你們的信心,不是看到我們的CBD,還看到很多城市的CBD。你說北京現在東三環叫CBD,西二環叫什麼?其實中國的城市形成了多個商務中心。多中心的在城市裡面。而不是一個中心。
王梓:其實我們在項目介紹的過程中,也都是提出了一個城市只能有一個CBD,其他的金融商貿區就應該叫城市的副CBD,應該在CBD前面加一個『S』。
主持人(鄧效峰):這是你們的叫法,副CBD的人,肯定不會這樣叫的。天津的中心區域在南站,地點改變不了了,但是名稱可以改變,地理位置上講,那個地理位置的確是天津市的中心。將來海河兩邊的溝通,包括現在規劃當中的橋,交通會比現在的光明橋要解決更多的問題。如果從橋面上聯系,形成了和這邊的一體化,毫無疑問會把兩地的價值帶出來。
張磊:三五年以後。
魏小凡:小其實剛纔好多名詞,CBD、SCBD,對天津區域的了解,我替這位女士說說話,小白樓在幾何的基礎之上,比較兼具了一些CBD的概念。所以我想天津對這個區域的認識,因為我相對認識有限,我跟大家請教一下,我想把他們的名字定為南站CBD,不知道這中間會有一個什麼樣的因素,讓我這個外地人覺得CBD的地方叫做南站CBD。你怎麼樣去定義這個區位,我發現這個問題同樣存在於我們這個項目上,我們叫做古文化街商貿中心,我所理解的這個區域,古文化商貿中心,是在河對岸。我想更正一下,影響叫做意澳風情區,是一個更加有歐式風情的地方。
元勇:原來起的名字,其實相當於給小孩起的名字,是一個代號,它是大致說明問題。
主持人(鄧效峰):名實未必相符。
元勇:我覺得剛纔鄧主任說的CBD的形成,中國跟西方尤其是跟美國是完全相反的一個詞。實際上在一開始的時候,就考慮到了這些片區的基本功能,又嚴格按照這個走,我們是一開始沒有考慮清楚,什麼都做。後來又人為的作出一些規劃,而這些規劃又沒有嚴格的執行,造成我們現在整個城市功能是比較混亂的。形成了這樣一個現狀。我們只能是在歷史的基礎上前進,我覺得中國將來還會慢慢的調,逐漸的走向市場化。一開始的時候我提到多維價值區,我想其實整個海河的多維價值區可能體現在很多方面,剛纔提到的CBD,無論它未來是不是符合國際上標准的CBD,也是多維價值區的一個體現,因為其他區域也好,剛纔談到的周邊地區也不一定可能有CBD的形態,連CBD萌芽的形態都不可能有,就說明這個區域在功能上的問題。
我前兩天看了一個聞名雜志在序言裡的一個東西,說宇宙的本質就是多元化,就是一個豐富多彩的特性。想說的意思就是,我們過去一元化的思維越來越不符合世界的潮流,恰好在海河這個區域,它有這種多維價值的基礎,為什麼?我覺得從這樣幾個方面:第一個,這裡大家也都說過很多東西,海河這個區域的建築是一個新舊雜成的區域,既有歷史上的小洋樓,又有過去的天津的老民居,又有現代的住宅,又有現代的商貿設施,甚至還有CBD,從建築形態上就是多元的,豐富的。這個是天津的任何其他區域沒有的;第二個,我們說這個區域,我們天津前一段在分析房地產市場的時候,經常出本地開發商開發梅江,外地開發商開發海河,開發城市中心。我們這個區域聚集了全國最著名的開發商的大概前二三十位差不多都到了。我覺得這個是體現第二個多維價值的地方。這個多維價值體現在哪兒?這個區域可能會形成天津市一個真正的風格迥異,都依托於海河的文化環境基礎的區域。一個區域的開發商,總是有局限性的,這個區域我們看到上海也有,廣東也有,北京也有。還有浙江也有。很多很多。我覺得這是第二個;第三個是跟第二個相連的,這些開發商又用了全世界,我覺得可能目前有點步北京和上海的後塵。
海河的多維價值區會聚的世界上頂級的設計師的思想。我們現在有一個人可能會有一些誤解,認為這些外來的設計師『水土不服』,但是我通過跟這些外來的設計公司也好,這些設計師的接觸,包括跟其他公司的了解,恰恰是這些外來的設計師更加珍愛這塊土地、更加珍惜這個海河、更加珍惜這些舊的東西。我跟國際上大師溝通,他們來以後,他們對這裡的一草一木,每一個建築,甚至是一個雕花、房檐都非常重視。
張磊:這叫保留對吧。
元勇:這些大師們他們為什麼成為大師,就是因為他們對人類的價值有認識。所以我覺得這是第三個方面多維價值,第四個方面,我覺得多維價值是將來它出來的這種生活形態的多維價值,我們從過去傳統上居住的這種生活形態,可能有一些小的配套,到小超市裡買點東西,過去我們建築大部分是這種生活形態的復制。當然也有逐步的提高。過去天津市應該說這種夜生活不是說人們不願意去,而是沒有地方去。我覺得總之有些事情是相互的。我們說天津市可能小姿是比上海少,但是並不是沒有小姿形態的人,也並不是沒有小姿。但是我們說現在天津市有這樣給他們帶來充分滿足的地方嗎?沒有。我剛纔說到了,我們經常有一些亮點,比如說粵唯鮮飯店,北京是找不到這樣的飯店的,非常好。
主持人(鄧效峰):上海也找不到。
元勇:河北路上就有。五大道也要改造,整個五大道都變成這樣的東西特色就出來了。海河這種恰恰跟五大道形成兩個風格。五大道實際上也在海河的范圍內。我們這輪建設以後,包括不同的居住形態,實際上也是海河邊的生活方式的回歸。第二這種商務娛樂的形態,夜生活的形態,給天津市提供了更多的選擇。我覺得從這幾個方面,都可以體現出多維價值區的概念。至於說打造這個多維價值區我覺得還是有一個基本的觀點,在我們對這個區域深入認識的基礎上,真的是發揮我們各自的開發商的智慧。實際上我覺得政府對這個區域的規劃,剛纔這位先生說的,未必想得這樣深思熟慮。其實更多的東西可能是需要我們去挖掘的。紐約為什麼好?紐約好不是紐約市政府自己把它建好的,而是全世界的投資者把它建好的。它的每個建築跟每個建築之間可能沒有關系,但是他們連接在一起就成為全世界美倫美煥最美麗的作品。海河大道把海河大道做到極致,城堡把城堡做到極致,天津CBD把它做到極致。我們泰達城也做我們獨特的極致。我們也是一個以旅游休閑為核心的這樣一個區域,大家都把區域研究透了,然後又做得非常好,人們的觀念自然就會改變,這個多維價值自然就會體現。
主持人(鄧效峰):可能元總已經為我們今天下午的論壇做了很好的總結,總結了這樣幾條。今天大家談的比較深入,不可能完全進行。將來我們會找這樣的機會,圍繞這些話題相互之間媒體和我們開發商這樣的溝通是非常有必要的。相互之間知道我們的背景,知道我們的想法,然後增進相互之間的合作,更好的在市場上表現我們項目當中出現的各式各樣的新東西。今天我們的論壇是不是就到這裡?好吧?
(掌聲)
張磊:謝謝主持人。
主持人(鄧效峰):今天實在是時間太緊了。今天的會議到此結束,謝謝大家的光臨,再見!