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中國人民銀行15日發布的房地產金融報告建議:『取消現行房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。』業內分析人士認為,這一建議如果實行,將對房地產市場產生重大影響:對於開發商意味著重新洗牌,對於銀行業意味著舒緩金融風險積淀,對於買房人則意味著縮短貸款壓力,減少非市場風險;而對於宏觀經濟而言,可能意味著房地產固定資產投資回落,樓市供求關系起新的變化。央行認為,很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮予以取消,改期房銷售為現房銷售。
對此,業內人士分析,鑒於央行對房地產金融風險預警的一貫嚴肅性,由其房地產金融分析小組撰寫的《2004年房地產金融報告》中的建議決非空穴來風,更不可等閑視之。
開發商:土地贏利向產品贏利轉變
建議影響首當其衝的將是房地產開發商。取消房屋預售將加速房地產開發企業重新洗牌,一些資金實力弱、靠銀行貸款支橕的小企業或項目公司將被淘汰出局,中等開發商也將發生整合,實力至上、現金為王的大開發商時代將來臨。
長期以來,房地產企業以銀行貸款為主進行開發建設。房產開發中,開發商只是在拿地、規劃等少數環節上動用自籌資金,其他環節如土建,成本完全轉嫁給了建築承包商帶資墊付。而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證,開發商即可先後收取定金、預收款、首付款和整個房款。
統計數據表明,近年來開發商的自有資金逐年下降。以上海為例,房企自有資金2001年為18.84%,2002年為17.53%,2003年為16.94%。直到2004年下半年,相關政策要求房地產開發企業(不含經濟適用房項目)的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。
房地產開發的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負面影響:一是房地產開發企業魚龍混雜,僅北京、上海的大小房地產開發企業就有數千家;二是因為投入的自有資金少,開發商回籠資金的壓力不夠大,傾向於『時間換金錢』,將房價越拉越高。一位業內人士說:『在樓市火爆的時候,開發商只要賣出1/10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道,成本收回了,就可以慢慢玩的,房價怎會不越賣越高?』
而一旦改期房銷售為現房銷售,對開發商的自有資金要求將空前提高,現有格局會隨之改變:一是開發商群體將發生整合,淘汰『蝦米』,留下『大鱷』。
『香港從上世紀五六十年代,大量的小開發商遍地開發,接著到上世紀七八十年代集中在10來個大的房地產開發商。國內的房地產業也會基本遵循這樣的過程,』中國經濟研究中心主任林毅夫在此前就指出,中國房地產的大開發商時代已經來臨,『因為這樣能夠讓銀行業比較有效地來支持房地產業的發展,同時房地產業的發展不會由於房地產本身價格的漲跌導致銀行危機。』二是開發商的生存模式將由此前拎著錢袋找項目轉變為打著燈籠找錢,其贏利模式也將由土地贏利向產品贏利轉變。此前拿到地就能賺錢的神話將不復存在。
銀行:舒緩金融風險積淀
其二,緩解金融風險積淀,遏制風險放大。央行報告指出,2004年全國房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上,較往年仍有所提高;『房地產開發商貸款質量較差,農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上,工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。』一方面,開發商自有資金比例逐年下降,房地產貸款潛在風險增加;另一方面,同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下,以上海為例,2001年為38.12%,2002年達到86.36%,2003年為74.24%,自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發商在追逐暴利中,將銀子裝進口袋,把風險留給銀行。
當開發商只能賣現房不能預售期房時,其資金成本,尤其是自有、自籌資金必然增加。開發商不再能夠通過預售提前使用銀行貸款,去完成房屋的建設、配套;銀行也將不再被綁縛在房地產『戰車』上讓房貸風險越積越大。
買房者:縮短貸款壓力
其三,對消費者而言是重大利好:縮短貸款壓力,減少期房風險。在預售制下,購房人一般要提前10到15個月(長的達到24個月),白白為開發商融資埋單。通常情況下,從預售到正式交房尚有一年左右的時間差,這意味著購房人在既不能控制更不能使用物業的情況下,卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險費用,而開發商卻可以不付、少付成本,使用購房人的購房款去完成後續工程,大吃『免費午餐』。在現行利率標准下,以一套按揭50萬元的期房為例,購房人一年就要支付3萬多元的利息和保費。而在預售制下,這筆錢被開發商合法地『榨取』了。
此外,預售期房還為很多非市場風險和交易問題留下了制度漏洞。預售房時,購房人只能看到房屋的主體框架,具體配套、細節只能看模型想象。開發商往往利用這一模糊期,對小區道路、綠化、會所等進行空頭許諾,有的甚至修改規劃,導致糾紛不斷。買房人因為信息不對稱,總是處於劣勢地位。而一旦改為現房銷售,這些漏洞將有望得以堵塞。購房人所額外承擔的10個月左右的貸款利息和非市場性風險將不存在。
房地產投資回落
其四,短期內房地產固定資產投資可能會進一步回落。自2004年宏觀調控收緊銀根以來,全國房地產固定資產投資呈現出了放緩趨勢。在樓市過熱的長三角地區,房地產投資回落幅度較大。上半年,上海房地產投資同比增長15.5%,增幅回落4.9個百分點;浙江、江蘇的情況也相仿。業內人士預測,在當前銀根緊縮政策不會有大的變動情況下,如取消商品房預售,開發商的資金壓力必然增大,房地產投資額很可能會進一步下降。
其五,樓市供求關系可能會受影響。央行報告預測,2005年和2006年全國住宅竣工面積的增長率將分別為28.8%和23.1%,年新增住宅竣工面積將分別達到4.5億平方米和5.5億平方米。但如果改期房銷售為現房銷售,房地產投資會有所下降,商品房即期供給會延遲,遠期供給可能會減少。一方面,因為買賣的只能是現房,這會推動存量房進入實際使用狀態,有利於解決房屋空置問題;但另一方面,因為期房不能進入流通領域,供求可能會趨緊。在一定時間內可能會出現供小於求的局面。