|
||||
在業內頗具影響力的『富力新論壇』隨著富力集團落腳天津而叫響津門。6月7日下午,任志強、聶梅生、張寶全、張民耕、易小迪、謝強、汪浩、劉涵等當前我國房地產界知名人士齊聚天津會賓園,出席了由富力地產集團首次在津主辦的『富力新論壇』。以下是論壇實錄:(整理:孟建 攝影:姜昊)
主持人:各位新聞界的朋友們,各位來自京津兩地企業家們,今天在這裡舉辦富力新論壇,首先我們有請各位到場的嘉賓進入主席臺就座。
主持人:朋友們首先請允許我對到會的各位嘉賓,做一個介紹:坐在最右邊位置的是天津富力城董事長、北京富力城副董事長謝強先生。謝強先生對海南、廣東、北京、天津等前沿城市的房地產市場都十分的了解,具有非比尋常的前瞻力,但飲食習慣還是保持了西北口味。下一位是北京銀信投資公司張民耕,他是學者型開發商,他在北京率先提出Town House概念。汪浩先生是天津的企業,是順馳集團的。我們媒體上把汪浩先生稱為順馳的第二代領導核心,少帥。挨著汪浩先生的是任志強先生。他是我們業界非常有名氣的企業家。與任總挨著坐下的是全國工商聯住宅產商會的聶梅生。聶梅生先生是科技部司長。現在是在企業與政府之間奔波大橋,為企業和政府做共溝通工作。下一位是張寶全先生,他在業界被親切的稱為寶哥,小字輩會叫他寶哥、寶爺。挨著寶哥的是陽光100的易小迪先生。為人十分的低調,但是我想大家透露一下,他是北京開發商當中恐怕是第一批來到天津投資項目的。挨著易小迪先生的是劉涵先生。他在順馳工作六、七年以上。也算順馳的一名老員工了。讓我們再次以熱烈的掌聲歡迎各位嘉賓的蒞臨。
主持人:這裡邊有必要向大家做一下介紹。富力新論壇在北京是久富盛名的。今天謝強先生來到天津工作之後,又把他非常熟悉的方式帶到天津來,又把他的朋友帶到天津來。今天下午的論壇將是一個觀念的盛宴。下面我們有請今天的東道主,北京富力城副董事長、天津富力城董事長謝強先生致詞。
謝強:各位朋友,各位來賓,大家下午好!今天是公元2005年6月7日下午15點30分,我們在這裡,在天津舉辦富力新論壇,我感到十分的高興。尤其令我高興的是,我們請到一些地產界的精英,都是非常有影響力的,有的是我的師長,有的是我的老師,有的是我的同行,能請到他們參加這次盛會我感到非常高興。我再一次謝謝他們。下面我從幾各方面談下這次舉辦論壇的情況。
富力新論壇是我當時2002年在富力地產任總經理的時候我和我的同仁們創辦一個平臺式的讓業界交流的一個論壇,我們總共舉辦3次,當時有影響力的有三次。第一次我和馮倫,張寶全先生、潘石屹先生等人共同舉辦的。當時在北京一個大院子裡,古色古香很有影響。第二次我們請了很多著名的作家。中國科學院文學研究所的周德平,還有現代文學研究所的所長等等。當時我們這次盛會也是辦得頗有影響。主題是請有名的作家和文化人談居住文化和商業文化。大家談得非常好。當時遺憾的是北京晚報在報道的時候,在當時叫『大儒會北京,把握北京地產』把儒字寫錯了,寫成『懦』了,為了這個事情還受了處分。第三次是和北京的媒體,比如青年報等。我們在一起共同和媒體一塊兒探討房地產和媒體的關系。當時很多報紙和網絡進行了報道。富力新論壇我們辦了三次都是很成功的,之後,我們覺得富力新論壇是我們品牌的延伸和拓展。富力新論壇是給富力公司搭了一個平臺,讓大家發發言,講講話,對我們整個房地產具有一些參考作用,我覺得這是我們的真諦。來到天津我們做富力新論壇,我們當時想在北京做的時候,也是富力城剛到北京,我們到了天津還是認為,采取這個方法是我們最快捷,最便捷的方法,為我們企業搭建一個平臺,讓業界的精英共同討論房地產的話題。
富力公司最早發源於廣州。最富盛名的是富力城以32億的天價拿來這個土地。去年我們集團的總銷售額是64.3億,今天的目標是80億,富力公司有它自身團隊和文化。富力公司的精神是『富有戰斗力,富有創造力,富有凝聚力和生命力。做到最好,所以我認為富力公司有自己的團隊和文化,對產品具有自己獨到的認識。就是說進入天津以後,一定有它的發展空間,可以和同行們一塊兒為天津的市政建設作出貢獻。下面我講講我們為什麼進入天津?天津是600年建城,天津區域是華北地區唯一一個出海口。他和北京是超大城市。從現在發展來看,過去我們發展是長三角、珠三角。現在根據我們的發展的情況來看是要發展環渤海。京津塘地區是環渤海核心地區。從天津和北京的距離來說,這種互補關系非常重要。現在都講發展信息化,發展工業化,發展城市化,城市與城市之間的合作非常重要。現在都講都市帶、都市圈,城市帶、城市圈,講的都是城市與城市之間的聯合。對我們來說一個房地產行業可以帶動四、五十的行業。像華北的資源有很多,鋼鐵、水泥都是強項。在這種情況下我認為天津最具有發展房地產行業的潛力。對房地產行業來說,天津的房地產恰好在過去一段時期裡面,沒有很快捷的發展起來。恰恰又是現在留下了一段很大的發展空間,所以這是我們進天津的其中一個原因。我們看了天津的報道,上面說2007年天津可能投入的資金要達到7千億,在市政建設上在2008年以前達到3千億,我看到國土資源部一份報道,其中說到全國的地價增長問題。天津的商業和住宅地價增長幅度在全國最早。商業地價增長32.43%,住宅增長17.48%,所以我認為天津的房地產發展具有很大的發展空間。所以我們願意到天津來發展。
我說一下天津富力城,這塊地是我們經過拍賣在天津拿到的老城廂這塊地,這塊地對我們來說具有地理優勢和文化優勢,尤其從文化優勢和傳統優勢上,可能在天津來說沒有可比。我們兩任總理都曾經在這居住過,溫家寶總理和周恩來總理。再說這是600年風水寶地。天津的起點在這裡。我們拿到這塊地,既感到誠惶誠恐,又看到責任重大。我是昨天到了天津。到了天津以後我看到報紙上登了一個老城廂的一位80歲的老人給報紙寫了一封信,說建設老城廂的問題。我吩咐手底下的人買了一100份,分給今天的到會人員。其中有一段話我想給大家念一念。他寫到那是我出生的地方,承載了我多半生的回憶。當年的天津城區差不多為列強瓜分了,只有老城廂一帶還能算得上是名副其實的中國地。那裡有我中過舉人的祖父留給我們的祖屋。有我們全家喜愛的丁香花,有我們親熱的街坊鄰居,寒來暑往肆十載,就在這裡,我們逐漸老了,老城廂也老了。後邊還寫了很多。包括對發展商的期望,對這塊地的期望,所以我們想,我們既然拿到老城廂這塊地,我們感到責任重大。昨天晚上我連夜給八旬老人寫了一封回信。將來我這封信怎麼出來再說。我想寫這封信的意義是想表一個態。既然我們在這做就要把這塊地做好,無愧於天津人民。今天這個論壇,馬上就要開始了。所以剛纔節目主持人告訴我說讓我講話最好不要超過十分鍾,匆匆而講,實際上還是意猶未盡。
主持人:感謝謝總。今天非常有幸,天津會賓園,高朋滿座。來做京津兩地的企業家都來到這裡。原定還有幾位企業家要來的,但是因故沒有來,有泰達地產的主席,還有北京萬通的主席。另外soho中國的潘石屹先生也是因為有事不能前來。但是潘總寫了一封信,下面我把這封信念給大家。這裡他表達了自己的遺憾,也表達對論壇的良好祝願。
潘石一先生的信是寫給謝總的,他這樣寫:謝總您好,非常抱歉,在中國房地產生死存亡的時刻,原計劃參加富力新論壇,與您和同行探討房地產未來,但明天有兩件事抽不出身,送去我昨天寫的房地產矛盾分析,祝富力新論壇成功。
潘石屹2005年6月6日。
主持人:這封信潘先生送來一張圖。這張圖潘總有一個意見,給大家展示一下,但不允許大家帶走。
主持人:剛纔我講的這幾位先生不能到來也是本次論壇的小小遺憾,我想在下一次論壇當中這個遺憾或許可能彌補上。下面我們進行本次論壇的第一個環節——來賓主題發言。我們按照東道主的事先安排,給每位嘉賓大約五分鍾的主題發言時間。但並不是說強迫每位嘉賓都講,留在下面的環節也可以。下面請張民耕先生發言。
張民耕:各位天津的朋友們,各位同行和領導,很榮幸到天津參加這次論壇,也感謝謝總給我們這個機會。我想說一句,我對老潘沒有參加這個會議,而是來了一封信,而且來了一個判斷,認為現在是房地產行業生死存亡的時刻,我不這麼看。我認為中國房地產發展是有必然性的,所以今天我發言的題目是『城市化進程當中北京天津城市的互動和互補』。現在房地產的形勢是一股擋不住的洪流。我認為盡管會出現一些波折,但是我認為形勢還是非常不錯的。我們有一個強大的市場需求。這個根源於什麼東西?根源於中國最大的發動機。我認為有兩大中國的發動機,一個是出口貿易,一個是中國的城市化進程。你城裡人當慣了城裡人你可以不當,但是廣大的農民還是想當的。我上回看了上海住博會,這裡有一個橫幅『我們還有20年好日子』,我非常贊同。現在中國城市化的進程,是35%。也有說36%、37%、38%,但是中國真正要達到全面邁入城市化要達到65%,只有進入這個水平中國三農問題纔能解決。要達到2020年達到65%的城市化進程,每年就有兩千萬人要從農村到城市來。只有在城市有真正住房纔叫城市化。我們按照一個非常低的標准,每年進來2000萬人,每人有30平方米,就是要有6億住宅來供應這些人的需要,纔能每年完成2000萬人從農民變成城市人。這個要持續15年到20年。6億的住宅意味著什麼?我算了一下,住宅面積6個億相當於一個北京加上一個上海的住宅現有量,也就是說我們每年房地產行業要為城市化貢獻一個北京加上一個上海的住宅,纔能滿足我們中國城市化進程的需求。所以我們對城市化要促進。對城市化最關鍵的問題是城市化的人要有房住。因為的房地產蓬勃發展有人覺得好象洪水猛獸來了,我覺得這個觀點是不正確的。城市化進程實際上除了農村人進城,城市還有一個自身發展。尤其是城市帶的出現。我們可以看到珠江三角洲,形成一個城市帶。城市和城市基本連起來了。長江三角洲,走高速幾乎看不到農田了。只有環渤海特別是京津塘這個三角洲還沒有連起來。在這個三角洲開發當中,北京和天津是有很多互補互動的餘地。現在北京的發展幾乎到了頂峰。現在北京進行新的修編規劃。北京到底能住多少人?按照現在計算1800萬人就是極限了,現在已經有1500、1600萬人了就是說只有200萬左右的空間了,而天津地盤和天津的水資源還應該說相對富裕一些。今後城市人口向什麼地方遷移?天津可能是今後的很好出口。第二條由於京津高速路和京津輕軌為北京人口往天津遷移創造很好的機會。但是我覺得,天津要更加強吸引力,使更多的人口願意在天津落腳,願意在天津創業。我覺得天津還要進一步發展自己特有的吸引力,而這特有的吸引力在這過程當中房地產開發商負有很大的責任。
主持人:感謝張總精彩的演講。對城市化的進程和城市化對國民經濟拉動作用的闡述。下面我們有請順馳中國的汪總發言。
汪浩:首先,謝總發言裡頭提了幾點問題,非常感謝富力地產舉辦的富力論壇。借這個機會在天津請到全國知名的業界巨頭。今天特別高興借富力論壇的機會看到業內大頭。我覺得天津城市化現在越來越多變成全國化了,越來越得到全國的關注。大家知道,順馳是天津的一個企業。我們說今天的東道主是謝強謝總。但是順馳也算本土方之一。我們更希望有這些大家的企業過來參與進來,讓天津的城市發展更好,蛋糕更大,包括同行之間有更好的交流。大家知道順馳在三年以前,也有三個項目。我們非常感謝謝總的邀請。第二我想,謝總也提到老城廂的項目。昨天我還和華北公司總經理劉涵說,今天謝總終於可以把這個富力城做得更好了。我們今天非常高興看到富力城把老城廂項目做成天津市新的一個高檔的樓盤,我想這也是我們高興看到的。剛纔謝總介紹了,謝總是文化名人,所以我想向老城廂這樣非常有文化底蘊的地塊就是應該交給謝總這樣的文化人操作。既然是論壇我也和大家溝通一下潘總提的中國房地產是否存在生死危機。我個人觀點是房地產發展現在是敏感的時期。我想從順馳來看還是一個消費信心的的問題。這個危機來自哪?大的政府機關、銀行、公司等等都很關注。最恐慌的是誰?最恐慌的還是消費者,是那些沒有買到房子的消費者。大家看到兩種觀點。買到房子的老百姓不希望房價跌落。政府、銀行也不希望。大的同行看到的是分析源的報道,看到是全面的信息。我們散戶和消費者是看到媒體單方面的報道。我覺得這裡面有信息的分歧。一個月以前我們給戴市長匯報工作。戴市長說我在天津日報頭版頭條寫到『天津市房價要保持穩定增長』。我相信現階段消費者有恐慌,我覺得還是信心的的問題。這個信心恐怕會影響房地產未來的走勢。我希望呼吁一下各位媒體朋友一起來維護這個信息。這是我第一個想表達的意思。第二個我想在全國市場下,不同城市的市場完全不一樣。一周以前我們有一個工作組在上海、長三角的四個城市。大家知道上海的房價一周之內跌了30%,真實情況是什麼樣?我們去看了確實是這樣,但是統計數字有一個沒有公布,主要是在上海五月份上海靜安區,還有三環二環地區高檔住宅沒有成交量了。所以我希望大家報道更全面。數據是跌了。原因在哪?是因為高檔房不成交了。我想即使上海這樣的城市化你還要看到數字背後的數字。兩周以前我們和重慶的市長溝通,所有開發商都去重慶投資。重慶房價很低,重慶很好的房子纔賣到6000元。我們在上海這樣的城市大家也還能看到表面數字背後的數據。
作為順馳來說非常看好環渤海區域。尤其是天津地區。大家知道我們04年將近100億的銷售額有60%在華北地區完成,在環渤海區域完成。有兩個數據和大家分享一下,在長三角GDP是40%經濟總量佔到全國24%。還有一個數據環渤海區域我們的GDP其實不低於上海,長三角是24%我們佔到23%。同區這個房地產銷售額佔到8.9%,潛力非常大。經濟總量是持平的,但是房地產銷售差距還是非常有潛力的。這個區域化還有一個最大的特點,北京到2010年以前新增土地是2億平米。我們說有土地這個市場就有發展,有需求有經濟的增長的需求就有發展的動力。我們希望跟這些業內的同行大家一塊把這個房地產市場做得越來越好。謝謝大家!
主持人:順馳中國的汪總,不愧是做財務的出身,一張嘴數字脫口而出。原來對汪總認識覺得汪總更像是一個小生。其實汪總何止是小生應該是武生。接下來我們請任總給大家做精彩的發言。
任志強:謝強把我騙來了,他說新的富力城要開盤,讓我看看,我來了之後他纔說要搞一個論壇。我問他主題是什麼他也沒說。
我想說說到天津參加的一次論壇。第一次是在戴相龍當市長之前,那時候天津的媒體和天津的人民都反對我。我當時說了兩個觀點,第一個是天津的地位問題。我舉的例子不太好,我說600年前天津就是北京人養小老婆的地方,很多人反對我,但是我說的是一個事實。我說這話意味著經濟的重點要有經濟的特點纔能有新生。第二個說天津總是用低收入、低物價、低消費來維持。那時候天津人很滿足房價水平,1400多元。上海的房價比天津的房價高,所以上海的GDP也比天津GDP高。倒過來說,上海人和北京人到天津來買房子,你這個低物價可以買很多。但是你天津人走出去就不能買房子。所以我當時說如果不改變這個情況的天津還很難發展。那時候還在討論天津的定位問題和如何發展問題。我第二次來看到天津已經發生變化了。第二次來是因為萬通和泰達搞了一個活動。也同時舉行論壇。那時候變化就已經非常大了。我印象當中來天津外地發展商除了萬科沒有別的了。大部分都是以本地發展商為主。到第二次和後來的時候發現有更多和北京的發展商紛紛進入天津。為什麼?這說明天津市已經發生了天翻地覆的變化。其中看得間的變化就是房價漲了。房價漲了讓更多人覺得老百姓承受房價能力弱,但同時可以看到,新的地產商進入到天津以後讓天津城市面貌改變了。也同時讓天津人民生活發生了一個變化——居住條件的變化。假如沒有這個開發商來老城廂是否能改造好,是不是在這裡居住了60年80年的人還要繼續居住在600年的老房子裡。現在看房價比以前大大提高了。原來是1400多一平米,現在已經翻了好幾倍了。但實際上天津人民一定會覺得比原先1400元的房價生活更好了。在當時1400元的時候您覺得很低,但是你還是買不起,但是現在房價提昇了,你的消費水平提高了,生活水平提高了,你覺得還是很好。肯定這個價格和以前相比,感覺上,數字上看到一個增長過程。但是這個增長過程背後是什麼?增長之所以能夠支橕,比如說謝強說他的新項目賣6000多一平米。他靠什麼支橕?靠人民實際購買力支橕。假如沒有支橕他賣不出去。怎麼辦?這個現象在別的地區和樓盤也發生過。比如順馳的在北京大城的天價也同樣。其中大家討論他用天價買地,覺得他賣不出去,但是在實際當中有一個支橕力來支橕。我們不想評論這個房價是漲是落。更重要是有更多人肯花錢買這個房子。或者說你把你的價格脫離市場需求也達不到目的。再一個供求關系,房價和收入是對應的關系。如果完全市場化解決住房問題。可能原來供給方式和收入分配方式解決要容易得多。但是市場最終是以消費者為主體。過去我們沒有建立以消費者為主體。這就是我們今天的發展即使出現了問題但是還能夠發展的基礎條件。假如市場還面臨團體購買,表面上是國家出錢,單位出錢解決居民住房問題,但是任何一個調控都可以使這部分投資不在了。但是現在市場變成以消費者為主的市場。這是消費者市場,錢是從消費者的兜裡掏出來的,是消費者來決定我這個市場價格到底要不要昇高等等。恰恰有這樣一個推動的關系纔能使政府、消費者和投資商有一個共同的積極性,纔使城市面貌有一個改變。大家感覺到天津這幾年發展速度遠遠超過前一段時間,不管你買得起房子還是買不起房子的人,都不能否認天津這幾年發展速度是一個快速的發展速度。而天津人生活水平提高也是非常快的。我想外地開發商到天津來開這種論壇或樓盤,也許對天津人來說是一種幸福,也許能為天津能作出更多的貢獻。謝謝!
主持人:盡管任總的講話有點超時,但是大家非常歡迎,非常精彩。接下來我們請住宅產業商會聶會長帶來精彩的發言。
聶梅生:首先,感謝富力城的謝強先生請我來天津參加這個會議,這個會議很有特色。聽了幾位老總的發言很有啟發。大家談到當前處在房地產一個特殊的形勢之下,不管怎麼形容它大家都有自己的的說法。我想說一下,目前這個形勢背後,我個人認為有三方面原因,造成目前很多政策的出臺。哪三個方面。第一個方面,經濟的安全和金融的安全。我就不延伸了。第二方面就是和諧社會的背景。現在房價問題不斷促昇使,使這一屆政府所倡導的和諧社會出現一些問題。有很多買不起房子的人就會有聲音出現,前一段房地產界出現了關於窮人買房還是富人買房的問題。第三方面:也是非常重要的背景,現在GDP增長這麼快,我們的資源環境能不能支橕這方面的發展。我想因為這三方面背景促成這樣的形勢,或者說存在同樣的張力。如果這個張力消除不了誰都沒有辦法發展。發展是要有條件的,是要有背景的,是要有和諧的,如果這個張力消除不了,是沒有辦法發展的。所以我理解,形成這樣的宏觀調控也好,微觀管理也好,就是這個原因。我今天不太願意講第一條和第二條,主要講一下第三條。今天開車過來,北京、天津也確實快連到一起了。天津市長也提出來搞京津的城市帶。廊坊在發展,很大。現在寶坻也在發展,更不要說北京、天津了。發展肯定是硬道理。但是國家的資源環境這一方面的張力是非常之大的。這裡我想說一下在房地產界存在一些誤解和誤區。建設部曾經出臺過很多的文件,最近又在強制性出臺一些節能節水的文件。我說這個節不太對頭,不太符合國際潮流。國際上早就不說『Save』這個概念了。這不是省的事,我們要控制污染,要不許這樣不許那樣。結果全世界控制了20年,結果污染更嚴重。這個『Save』就開始變化了。變化成什麼了?從節約到效率,從效率到發展。最近開了一個財富論壇。這裡邊美國總統顧問就說,他概括了一個誤區。中文來說壞事減少並不等於好事增加。什麼意思?就是警察抓小偷,小偷少了但並不等於雷鋒就多了。這兩個是不能相比的,不能抵消的。原來的誤區是只要節約、節約、節約,資源就會增加、增加、增加,環境就會變好、變好。其實根本不是這麼回事。現在出來一個循環經濟。對中國來說就是輪回的說法。這是再生的問題。所以我想第一個誤區要轉過來。什麼東西不是省出來的。就像我們開發商講的,錢不是越省越多,而是越花越多。這是第一個誤區。
第二個誤區,我覺得目前這個情況之下,房地產商他都不是資金鏈很緊,在這情況之下,應該更多考慮第三方面,把張力減少。你們開發富力城樓盤就要在這方面多做。這裡邊有一個誤區。比如前一段SARS以後我們就開會,一下子變成綠色生態了,板樓就變得最好了。所有水都得特別乾淨。前一段時間建設部開一個會,把權威人士都找來了。這裡邊有一個很大的誤區,綠色建築和節能、節水之間不是一個概念,而且是有矛盾的。綠建是比較好的通風、比較好的采光等等。建築節能不能這樣,你建築窗子太大就是耗能。所以這裡邊概念都是一元性的評估。我們原來一元性的評估,就說人舒服,就是我房子怎麼怎麼蓋的舒適。一說節能就是窗戶小一點。等等。這就不是很舒服。應該是天人合一的,也是妥協的。什麼叫和諧?我覺得在一定程度就是妥協。所以開發商最關心要保溫、要節能要節水。到底我房價增長多少,房價能不能上去。其實第三元C很重要。你比如把三方面加到一起來說,我想天津富力城纔能做得更好。所以我高興聽到下一次還要准備一個論壇。就是我們考慮房地產當前形勢是有三股張力,這三股張力都集中在開發商這裡。金融問題、經濟問題,反正是拿房地產說事,說土地問題,說資源問題是開發商;說不和諧,窮人也好,富人也好也是房地產。我覺得怎麼化解這份張力是我們應該想的。
主持人:今天到場各位嘉賓應謝總的邀請參加論壇,每一個人都穿了一件唐裝。我看聶會長的唐裝最合身,量身定做的一樣。下面我們請張寶全先生做演講。
張寶全:剛纔我們穿衣服都挺自信,但是主持人說聶會長的最合身,所以就不自信了,是不是我們穿得就不合身了?,我是第二次參加這個論壇。第一次在北京,就是剛纔謝總說的『海南五兄弟』。這一回來,剛纔任總說上了謝總一個當,我也不算上當但也算。謝總說你來吧!也有一件衣服。結果我來了就給了我這件衣服,結果還不怎麼合身。我們上了第一次論壇以後,謝強很認真拿紙叫我們寫了富力新論壇。說下一次就不是謝強寫的了,就是你寫的了。結果今天一看還是謝強寫的。所以下一次來不是我們寫的就不來了。。我覺得昨天有一個媒體打電話問:說錢包還捂多久?我說誰的錢包,後來聽說是買房人的錢包。剛纔聶會長也講了三方面原因也好。等等也好。確實給我們房地產造成銷售速度下降,包括老百姓持幣待購,我覺得這不是很壞的事情,或者說是非常好的事情。之所以持幣不買房就是對未來的預期不清楚。他問我你必須用一句話來回答,這個錢包還要捂多久?我說這個錢包不會捂得太久,為什麼呢?這次講這個八條那個八條出來以後,可能就會使我們房價發生很大的變化。我個人覺得這一點不太可能的。中國房地產我認為發展這麼多年,我們應當是在逐步地成熟。成熟的目標是什麼?就是穩定。這個穩定最大的本質在於不會出現價格的大跌大漲。我覺得不太可能。盡管有各種方面的預期,我想一個月、兩個月、三個月,大家覺得可能設想的預期沒有到來,或者說這個預期和原來想象沒有太大變化的時候,這就是我們錢包打開的時候。我覺得對這一輪房價增長,我們沒有從根本上尋找原因。我覺得中國房價穩定的增長。我個人認為還是處在正常的領域當中。房價更為穩定的根本原因還是中國經濟持續發展,或者說持續的強勁發展。如果說我們GDP,發展增幅都比較高,我們物價指數都會上揚。去年大約物價上漲5.3%。如果房價在這樣的一個范圍之內變化。就說明我們經濟整體發展還是正常的。尤其通過房價來看,更是因為房價是我們現在經濟發展的佔的比例非常大。所以我想經濟的持續強勁的發展給我們形成了在一段時間裡邊,或者說在十幾年裡邊這樣一個持續增長的幅度,我們控制幅度就是很好的事情。如果說經濟持續增長,或者說沒有怎樣,低於物價上漲指數,持續保持這樣,那就說明經濟發展是有問題的,我覺得可能會帶來一些毀滅性的災難。另外一點,我覺得這次房價漲和跌的形勢的形成是從上海發生的。為什麼上海在去年發生這麼大的波動。我想在成熟的市場,所有市場價格變動是和供需角度有關。但是後來政府要在許多方面把房價的增長在供需變化的責任推給炒房人。我覺得因為上海正在成為亞洲的中心經濟城市。大約在以前中心經濟城市是東京,然後到香港、再到上海。其實在三十年代上海就是亞洲的經濟中心,現在只是回歸了。城市功能發生變化了,這個功能是由消費者來支橕的。在這個亞洲經濟中心,跨國公司,或者是世界500強,他來這裡不僅是辦公的,他也需要消費、需要居住,需要和他相關的一些東西。所以我想這個城市必然根據這樣的功能變化發生它的供需的變化,包括價格。我想上海的房價要回歸到三四年以前非常簡單,只需要一條——世界500強公司不許進上海,上海房價馬上就會掉下來。包括北京也不可能能夠像上海一樣使房價在去年發生這麼大的增幅。所以我們沒有必要緊張,也沒必要慌張,尤其包括像天津這樣的市場。我們有很多的需求。盡管有很多的需求,我們市場的性質還是處於買方市場還不是賣方市場。在這裡有客觀的需求存在,我認為這個市場應當是真實可靠的,也是穩定的。這個需求不會有太大的差異,它具有自我完善,自我調節,具有良性發展這樣的能力。謝謝!
主持人:剛纔張總抱怨說上一次寫完字白寫了,告訴大家一個好消息,一會還寫!謝總准備了紙墨筆硯,希望各位留下墨寶。說到天津,北京的開發商比較早的到天津來開發應該說是陽光100的易總,前一階段他到天津來辦事。跟大家講一個小段子,他從北京出來的時候是從地庫出來的。他出了地面忘了關燈,一路往天津跑,一下高速就問路,那個老大爺先看了看說,您是從北京來的嗎?他說對。老大爺說北京太好了,天津太黑暗了。這個人就說天津也好呀!這個老大爺就說了,如果天津不黑暗你開著大燈乾什麼?天津是曲藝之鄉,天津人比較幽默。下面我們有請易總進行演講。
易小迪:首先我是感謝天津!其次纔是我們謝總非常熱情,我們是好朋友。既然來了我還是講幾個觀點。因為陽光100也是在全國發展的企業。我們對這次調控還是非常關心的。第一個觀點,希望調控不要把這個棒子全部打到開發商身上。造成房價的上昇還有很多因素,開發商在這裡邊並不是最大的罪魁禍首。我可以告訴大家,在陽光100做企業的時候,在所有的城市我們定的合理銷售利潤率是15%。我剛從加拿大回來,他們說你到我們這來,我們銷售利潤率是30%。我們目前不打算去,因為中國今年發展利潤率非常大。我們不是追求利潤率這種短期的發展。我們也不希望房價漲得太多。最終會影響市場的常年健康穩定。第二也不希望指望開發商在這裡作出多大貢獻。因為中國房地產二級市場是高度開發的,民營企業非常活躍。但是一級市場是政府高度壟斷的,所以土地價格上漲速度遠遠高於房價的上漲速度,政府有他自己的願望。大家知道,地價的上昇這個統計數字是非常不准確的。土地賣得質量越來越差,價格越來越高。但是這一點我們感覺到土地到底上昇多少其實沒有准確的數字,但是遠遠高於房價的上昇。其實一級市場很多國家有是開放的。如果土地供應不能達到市場化,調控房價還是有很大的難度,或者說調整供需關系還有很大的難度。盡管政府會臨時放開土地供應量。但是實質上我們剛纔說,作為開發商來說獲得房地產加工的利潤還是非常有限的。調控的能力也是非常有限的。如果房地產利潤沒有活躍力量,沒有更多的開發商過來,這個行業就會成為一潭死水。剛纔講了不怕賺錢,就怕你這個錢亂花,浪費資源。中國不同的城市有完全不同的定位。對於天津這個城市來說,應該要看到它自己的定位不能完完全全由少數城市來推斷其他的城市。我覺得城市要找到自己新的定位。今天城市如果走向市場過程中,走到新的城市功能定位這個城市一定會發展,一定會有新的企業過來,一定會有經濟增長,房價只要和金融掛鉤就和經濟水平掛鉤,就和生活水平掛鉤。另外來到不同的城市發展,講到富力城老城廂改造項目,我們有一個非常大的感觸,在發展商當中敢於做老城改造是需要勇氣的,很多的城市都是發展新城,拋棄老城。很多發展商都知道在新城地帶都是保險的,所以做老城是需要勇氣的。天津的房價是非常扁平化的。新城價格高於老城的價格,使得老城地價是非常低。就是說開發商重心要突出。尤其在發展中最好是一個金字塔型的結果。恰恰從投資商來說,好多城市是二元結構或者是多元結構。我希望政府多多的重視我們這些對老城投資的人。當然更希望富力城在這裡為我們樹立一個榜樣,傳播經驗,到時候我也去做老城改造。
主持人:易總無意之間透露一個信息,下一步要向老城轉移。要說對天津的了解,對天津的熟悉,我想在座的各位應該是不如本地土生土長的順馳這家企業更了解,更熟悉。接下來我們請出順馳華北公司的董事長劉涵先生。
劉涵:感謝謝總組織這樣的論壇能和大家交流。主持人提到順馳在天津做了十年。我想借這次機會,談一談對天津城市的看法和理解。在這個階段大家還是特別關心天津,在這次大的政策變化,宏觀調控包括七部委出臺的政策。我覺得看到幾點。第一點,天津商品房發展的歷史階段。大的方面從我們理解為幾個階段。大概第一階段是93年94年整體市場調整之後,到97年房地產市場從原來的傳統住宅貨幣體制,傳統的國有企業住房體制之下,走向住房商品化的階段。在93年、94年、95年那時候是幾十萬平方米的改易量。經過幾年發展之後到98年成交量達到幾百萬。到2003年階段,這個還是隨著天津大規模舊城改造,到03年新的政府加大城市建設推動之下的建設。包括97年98年開始的住宅完全貨幣分配這些政策的變革。推動天津市的商品房到03年達到1000萬平方米規模。我們從03年到現在開始天津房地產規模保持一個相對穩定。從三個階段,可以比較清晰的看到,天津市房地產伴隨城市化發展,伴隨整個住房居住體制和市場化體制發展的發展過程。當然對我們來講印象特別深是2003年開始的大的變化。我們理解,變化是特別正常的。因為最大的支橕確實來自幾方面。第一方面還是需求方面的支橕。第二方面:來自市場上房屋結構和產品結構的形勢方面的調整。從03年開始土地規模變化導致很多項目在產品形式上有很大的調整。特別是03年推出大規模啊的梅江區域,還有奧城重建的項目。這些成本都是很高。所以從產品結構,形勢方面導致房價更高。我們理解是非常正常的。還有我覺得針對市場調整變化,其實對天津確實有影響,主要還是信心的的影響。有持幣待購的現象。天津房地產還是90%以上都是自主性消費來支橕市場的,和別的城市存在積壓和局部炒作是完全不一樣的。所以我認為天津市場的這種市場調整對天津本質上不會產生大的影響。第三方面:其實下個一會合剛纔已經提到很多了,就是環渤海區域層次的發展。因為天津這個城市定位的調整。下一步天津因為港口經濟的發展,因為濱海新區的發展,必然帶來下一步天津城市建設和房地產建設強有力的發展,包括和北京的互動。我們下一步分析天津房地產開發大概有三種類型。第一種是外環線以裡的改造。或者零散地塊的建設。這個項目有一個天然特點,成本非常高。說實話老城廂拆遷就需要200多萬。其實天津海河改造就是拿這些地的錢去進行改造。我們在河東區也是這樣拆遷成本就是100多萬。所以成本非常高。老城區的改造對開發商是一個實力的體現,所以價格不會低。下一步濱海新區的建設塘沽等等。我覺得從長線來看是一個很大的支橕。第三就是天津環外新城的建設。怎麼來解決天津人口的增長和更多城市人口居住問題。下一步天津有一些規劃在環外建一些大規模居住區,通過這些建設增加居住供應量來解決居住問題。最後一點,我想市場變化或者宏觀調控對我們房地產企業來講,我們單個企業要做的就是看這東西,怎麼在變化當中尋找機會。我想不管怎麼調控這個行業還是健康的,這個行業還是有經濟環境的基礎,有著未來持續發展的預期來支橕的。所以對我們每一家企業來說,包括順馳也好,我們前幾年在天津做的項目比較多,下一步我們會更多關注環外建設和濱海新區的發展,重新找到企業發展的機會。另外,說到富力老城廂項目,剛纔有記者寫『天津高價房泡沫』的題目。我覺得,天津高價房應該是沒有泡沫。從分析數字來看在04年整個房地產供應裡面是還是1300平方米。謝謝!
主持人:剛纔我們的八位嘉賓都分別做了主題發言。下面進入一個比較活潑歡快的程序,一個相對自由的辯論階段。
當前京津兩地關於互動的活動很多,也非常引人關注。而且隨著國家很多調控政策出臺,關於房地產市場大家有很多疑問和觀望。前一段時間我還寫了一篇文章,一種濃重的觀望情緒籠罩在房地產上空。政府在觀望,供貨商在觀望,開發商在觀望,所有的人都在觀望。我剛纔也讀到了潘先生寫的一封信,他說房地產形勢處在生死存亡的時候,這個說法我不知道在座的嘉賓是否認同,或者有不同的看法。我想把這個問題拋給在座的任總。
任志強:中國一直提出來房地產是支柱產業。沒有一個政府會讓自己國家的房地產死掉,而是提出要認真小心保護房地產市場。但是作為任何一個行業中的企業隨時都有可能死亡,不管有沒有調控。因為企業投資決策做錯了有可能就會突然死亡。我們盡管對不同的政策有不同的看法,但可以堅信的一條就是不管國八條也好,七部委也好,首先沒有一個文件說中國房地產出現泡沫;沒有一個文件說房地產不再是支柱產業;更沒有一個文件說讓房地產公司都死掉。我不覺得好的企業會出現這種情況。更多的消費者也應該清楚,如果所有的房地產商都死了,所有的房地產商都不蓋房子了,那麼市場中的房價會更高,也不能解決更多人的住房問題。我們底下討論也說,是市場搭救了政府。我想中國二十年的改革應該很清楚,改革開放之前,政府下了很大力量去解決老百姓住房問題。但實際上解決得並不好。市場開放之後我們生產量,投資額、供應量是加大還是縮小?這種情況可以看成是市場化真正解決了多數人的住房。而不是傳統福利分房解決更多人住房問題。一方面說利潤率很低是一個誤解。我們從全行業和上市公司看這個利潤率是非常低。銷售利潤率是4%。但是不能否認房地產淨資產回報率是很高。大概有20%多到30%。我們財政稅收每年以25%的速度增長,這個行業是比任何一個行業都有高得多得多的利潤增長率。所以財政支出在GDP比重的增長的速度,可以說明是市場化讓中央財政和地方財政增加了稅收,這是所有消費者貢獻的。因此對這個行業來說,這個發展行業在未來不會死亡,也不會說不再成為國家支柱產業。謝謝!
主持人:我不得不說有點遺憾,如果潘先生在的話,我想他對任總上述發言也會有自己的見解。那樣一來恐怕就會非常精彩。不過這個機會可以留在以後。
我們知道任總今年因為『為富人蓋房子』的論調,差不多遭到很多人的『板磚的暴砸』,這是網上的話。我想問張先生,您開發過大戶型和小戶型,我不知道宏觀調控對您在下一步開發戶型上有影響嗎?
張寶全:首先是學算、算完之後是學管。當我算清楚的時候我想房子已經賣完了,所以我想影響不大。
任志強:我還想說兩句。我不是給富人蓋房子。其中我的項目122萬到180萬是工建。300萬是拆遷房。還有300—400萬是團體房。都是普通房!誰說要給富人蓋房子?是中央說的,中央有一個文件說『高收入者買商品房,或租賃商品房』。再有很多記者不要誤解。這不是我說的是中央文件說的。我再說說『140平米』的問題,香港GDP比中國GDP高得很多。說他的收入水平大概也是我們中國人一般平均水平10倍到100倍之間。但是在香港120平米以上的房子就算豪宅了。所以根據香港定的120平米以下就算普通住宅。所以也算寬大處理了。因此中央政府18號文件改成中高收入者買商品房。就是說中收入者也很富裕也可以買商品房。那麼2004年房價漲了之後,發現中收入者購買商品房比較費勁。所以這次文件提出了蓋點小戶型,讓房價平均少一點,這恰恰算錯了。在國外沒有這個概念。所以按平行套數來說沒有2000元、3000元、5000元的價格。低價也是30萬,高價也是30萬。這只是數字游戲,無非是低檔房推出多了房價就降了。高檔房推出多了房價就昇了。我想如果真正理解國八條,七部委的文件我們媒體最好學習文件,是媒體沒有學習好,纔會有一個誤解的報道。消費者說了不等於供應量解決了,而且不等於住房解決了。這是我們市場更需要關心和發展的問題。
主持人:接下來我們想請問汪總一個問題。我得到的消息是,在今年一個恰當的時候,『順馳中國』要把總部遷到北京去了。我不知道這條消息在座媒體聽到沒有。我想問汪總這個決定基於什麼條件,而且執行到什麼程度了?
汪浩:我覺得首先搬不搬其實不重要。今天的話題就是環渤海地方的發展。我來參加這個會是從北京過來的。我想其實天津北京在定位上、發展上,越來越接近主持人問我的這個問題,一個月以前天津的主管也問我。順馳在天津一個城市我們交的稅是3億6千萬。我們在民營企業是排第一的。所以我想當時市長也很敏感,我們肯定會在北京設立辦公室,但是我們還會在天津。因為天津是順馳發展起來的地方,而且天津也是下一步非常有潛力的地方。這麼多同行都進來了我們為什麼還出去。
主持人:剛纔問了這個問題,我覺得有這麼多的謠言,所以就希望汪總出來說一下。我知道現在有一種說法,宏觀調控的出臺。對房地產行業的影響非常大,有一個觀點是,這一政策甚至包括中央接下來要進行的宏觀調整,將會比較大的影響中國正在進行的城市化進程。而城市化進程的緩慢對國家經濟也會造成影響,所以請張民耕先生說一說。
張民耕:我閑來愛看書。以前因為是讀書做學問出身,所以就願意研究一些和自己有緊密關系或者有興趣的課題。我最終特別關注的問題就是中國城市化進程。為什麼會想起這個課題,就是從郊區化做起。後來發現僅僅從郊區化考慮問題很狹隘。以前認為中國的白領,或者是中產階級,應該有國外的中產階級一樣改善自己的居住環境。後來發現城市往郊區擴大,首先是一個經濟問題。推動人們到郊區的去的無非是兩條。一條最主要就是經濟利益的考慮。在北京三環裡面買一間房到三環、四環、五環外,就會買一套房或者是獨立的房子。很多人就是為了住得更好一些,性價比更好一些。城市化發展,又為到郊區居住提供了這麼一個條件。其實住宅郊區化只是整個國家城市化進程當中一個很小的現象,就是城市的外沿擴張。城市化在郊區化有更多的主體。開發城市化又發現城市化決不僅僅是蓋蓋房子。城市化最大的內容在於是什麼?是中國經濟發展的一個動力,我說的是中國發展的發動機。首先要拉動需求,基本建設的需求,同時又能夠滿足需求,使得需要住到郊區去的一部分人從城裡往外搬,一部分人是從農村來的。為什麼北京出現城南區等等。因為這些地方居住成本,生活成本相對比較低。城市化往外擴張又滿足了需求。真正意義在於中國經濟發展可能只有走城市化道路,纔能解決中國三農問題。真正要解決現代化問題就是要解決三農問題。而三農問題唯一的解決辦法就是減少農民。減少農民的辦法就是讓他們到城裡來。讓他們成為無業游民,無居所農民那就像墨西哥,讓他們成為有業、有居所農民,要公平、和諧,這是我們亟待解決的問題。在城市裡要蓋大量經濟適用房,這些沒有錯,但是政策選擇有一個成本問題,這個成本的高低和效益要做經濟上的分析。我現在有一個擔懮,由於為了滿足當前的政治需要,比如和諧、穩定、公平這樣一些出於公平方面的考慮。犧牲了效率。我擔心的是由於這樣一些要求,或者說太早提出的要求使得我們城市化進程的成本提高,比如拆遷拆不動。明明國家有更多的土地可以做成經濟適用房。我認為這是一條效率很低的辦法。你憑什麼把本來應該拿到的稅收又返回給消費者,做普通房住宅?普通住宅要知道雖然看上去已經現在很量化了,比如說低於當地1.2倍的價格。但是價格本身就是波動的,我就碰到一個像笑話的事情。我有朋友在上海城中心買一個房子是1萬6千塊錢。現在降低了。我說我明明買一個豪宅,現在變成了普通房。這本來是國家政府應該拿到的稅收,拿到的經濟收益,憑什麼返回出去。我覺得這些政策,不僅要顧眼前的穩定和諧、而且要顧整個國家,要顧整個國家城市化進程的成本。如果只顧一頭沒顧那頭,很可能這個城市化進程會順延。如果過三年五年八年解決不了三農問題,你看看有沒有和諧。我覺得房地產商要在商言商,這只是我的一些想法。謝謝各位!
易小迪:現在房地產行業最大的制約是什麼?就是政府管得太多。我想汽車行業入關之前都說我們要倒閉了倒閉了,現在出口全部出口到國外,活得越來越健康。現在在所有行業裡邊管得最多的就是房地產行業。房地產在國外管得多不多?管得多,但是是管規劃不是管建設。所以我覺得實質上大家可以看一下管得越少的城市肯定是政府麻煩越少,問題越少。
主持人:順便問易總一個問題。您能不能給我們分析一下在今年下半年京津兩地房地產市場走勢,特別是房價的波動情況。
易小迪:這個是任總的特長,他做報道很厚的,3000美金一本,讓他透露一點。
主持人:讓任總打一個折讓在座的各位一人買一本。有一個問題我們要問順馳華北集團的劉總。有這樣一個說法,本次宏觀調控是以化解金融風險為目的,以抑制投資需求被動為手段,以控制房價過快上漲為目標,您對這些說法是不是認同?另外我們想請您對天津下半年市場的情況進行一下分析。謝謝劉總。
劉涵:第一個問題,我覺得制定政策和政策實施的差異挺大。每個城市差異特別大。假設我們在天津在某地蓋的項目賣到1000塊錢,原來都不是市場化,現在市場化賣到2000塊錢了。其實每個城市的差異是特別大的!我想國家的政策是有希望做調控,但是在實際實施當中每個城市還是要根據具體的情況進行。在天津我們自己銷售的物業裡邊至少有95%的房子,是自己改善自己居住條件的,自己來消費的,不存在投資。那只能是給想買房子的,想買自己居住的房子的人加大成本。我說一點,該買還是要買。其實天津本身如果在三年前、二年前、一年前就盼著房價下跌下跌。我覺得對消費者沒有太大影響。還是根據自己的需求根據自己的判斷。對房地產企業來講,可能確實我們做高檔項目在這個階段可能會面臨一些挑戰。但是從長線裡看,這些項目結合天津發展需求是有支橕點的。
主持人:謝謝劉總。我給跟大家稍做解釋,剛纔我問京津兩地波動和走勢的時候,易總笑而不答。並把這個問題推給任總。大家知道對房價的避諱在開發商當中是由來以久的,大家知道潘石屹先生在媒體問到他房價的時候,他就說我只說價值,不說價格。
主持人:下面我想請問一下聶會長,解釋一下綠色住宅和環保住宅的差異。給我們講一下這些住宅面對的對象有哪些不同。謝謝聶會長。
聶梅生:最近我寫一篇文章引起很大的反響。我認為節能省地住宅應該從低端住宅談起。總書記說要建設節能省地型住宅之後建設部就大抓節能省地住宅。我當時有一個文件,說節能省地型的住宅要從綠色生態住宅入手,作為節點往下抓。我在科技委,科技委一些專家就討論這個事,我們認為不能這麼說。總書記講節能住宅是從節能資源角度說的。為了石油問題總書記幾次出訪。這是能源安全問題。能源安全問題在住宅方面表現為怎麼理解住宅的耗能,空調采暖的耗能還在增加。如果加上建材生產、水泥鋼鐵和我們有關的部分,要佔到1/4。還不加上車。所以我們覺得總書記講節能問題是從總能耗下降來說的,你必須把總量放上去,而不在於你低端住宅還是高端住宅。如果使中國住宅總能耗下降25%這是中央關心的,這樣有普通住宅、老百姓住宅,高檔住宅等等,都要包括進去。我們可以做很多東西,我可以做內保護,外保護這樣整個成本都上去了,是節能了,是舒服了,但是成本也上去了,在座的開發商都知道。我曾經和張民耕討論過,包括和王石先生討論說他做Town House怎麼做紅磚的,他說其實就是為了便宜。而整個節能省地問題是在低能住宅上。第二,節地不是說讓開發商增加地下室等等,我覺得這麼做就不是房子了。我認為節地問題主要是城鄉二元化的問題。在整個新的城鎮過程當中,也就是今天討論京津兩地城市帶的節地的主要問題。我們覺得做綠色生態住宅就是要加大樓間距,剛出完之後,建設部就出來『節能省地』。真正中國節地問題是城鄉二元化的問題。解決新發展的小城鎮的問題。而不在於多挖幾個地下室就解決節地問題,而且節能省地是從大量低能化住宅做。而不在於高端的住宅去做。
主持人:剛纔我說,八件唐裝當中只有聶部長最合體,寶哥還不高興。我想問寶哥一個問題。關於房子買到手以後,兩年之內再轉手要多交稅。有人說這個是從簽合同開始算,還有說是從入住的時候開始算。但是是從拿到產權證的時候開始算,可是有的產權證一年兩年拿不到,實際上這兩年就往後挪了很多很多。對於這個問題寶哥有什麼感想?
張寶全:我最近參加地產方面的會很少。但是也看報紙,我覺得我認為該關注的問題就關注。包括像兩年交易,不管時間長一點還是短一點沒有多大意義。本來作為一個市場化經濟,你所有的交易都是應當來納稅的。當然政府可以通過從宏觀調控上,來進行一定的限制。所以我說這種限制在中國有多少意義,或者說在各地城市的意義。剛纔我們講上海,上海就是新的高端需求增加,造成供需上的緊張,各個城市都有一個過程。所以我想作為宏觀調控或者相對調節、限制也可以。你剛纔講時間問題,拿完契稅。我想就是把產權辦完。這裡講是簽完合同還是辦完產權,我想差異不大。按照我們規定房屋賣完之後,必須多長時間辦完產權證。實際上這個時間相差不大,我們更關心這個政策,關心這個政策在各個城市是否有意義。另外就說這個政策,在全國來說是不是有意義。我記得以前出了一個土地政策稅。後來最後根本沒有用上。在全國來說究竟有多少城市裡邊實行土地政策稅。有的時候可能是滿足一種情緒,或者也為做很好的研究等等。另外把這個文件推到全國性又有多大的意義。目前我們房地產產權的買賣對消費者還是蠻適合的。如果有產權證纔能買賣,如果沒有產權證就買賣是不合法的,是不受法律保護的。
主持人:謝謝張寶全先生。
易小迪:我把剛纔他沒有說的話說出來。現在買房,一會兒出個政策一會兒出個政策,不是房價的問題,是炒房的問題。我們發現一個規定,一個商品買賣是自由的。第二個我覺得,買房談到炒房的人,其實沒有起到太大的影響。炒房的人是炒1000萬以上的房子,對普通房沒有影響。實際上你把這個炒房的人都消滅了,對普通購房者也沒有產生真正的實惠。
主持人:易總。易總剛纔這個話在我聽來就是為炒房者做一個辯護。如果新聞記者感興趣的話這是很好的文章——《我為炒房者辯護》。這篇文章跟任總的一篇文章應該稱為姊妹篇。應該為溫州炒房團發勛章。
下面我們說一說老城廂的問題。一般來說在城市的老城區改造的過程中,都是國有企業做出很大的貢獻。但是在天津老城廂改造很少看到國有企業,現在看到的大部分是外來的企業。像富力、萬通等等。這個現象我想請問任總為什麼會出現這種現象?作為在北京老城改造有豐富經驗的開發商,您覺得為什麼天津會出現這樣的情況?
任志強:88年中央重新啟動北京市城區改造,改造舊城、改造危舊城。那時候國家宏觀形勢還沒有到鄧小平南巡講話,所以還沒有大規模城市建設的做法。北京市采用了比較特殊的解決危房的辦法,所以當初就說這片區域危房達到70%纔能允許你進行危房改造。在這種前提之下,收益率相對是比較低的。那時候在沒有完全開發的情況下,政府只能讓國有企業參與,但是現在房地產開發是不一樣的。92年我們沒有實行土地劃撥,劃撥的土地不是政府的,而是從劃撥土地上回收。第二是用房改這種方式讓原有的居民回遷,佔多數。剩下的是補貼。但是98年以後發生重大變化,98年以後是用市場化的方式來解決老百姓住房問題。這個時候,利益驅動和房價問題成為主要矛盾。特別是這幾年拆遷問題。完全把拆遷都交給地產商,常常會因為拆遷問題出現矛盾。沒有因為是舊城還是新城來讓開發商開發的道理,只有說這個項目能不能賺錢,能不能讓消費者接受。不能和北京相比,因為北京是沿用計劃經濟那一套進行舊城改造的。現在在北京的舊城是幾乎改造不了的,雖然允許外資購買四合院進行改造,單位和個人都可以。所以好幾年舊城區改造問題還沒有解決。這次天津對老城廂的辦法是由政府把土地租讓,然後由開發商獲得土地以後進行統一的規劃、統一的建設、統一的改造。這樣會更有利於解決開發商和被拆遷戶之間的矛盾,由政府來解決他們相互之間的矛盾。
主持人:謝謝任總,幫我們弄清了很多的概念。
汪浩:我補充兩點,為什麼天津市場特別特殊。跟北京、上海、重慶比,天津沒有大的國有企業。天津有兩家一個是泰達,一個是天華發展。我說還有兩個問題大家要注意一下,一個是天津市國有開發企業基本上都被拖死了。剛纔劉涵先生也說了天津市場從93年到98年階段是政府主導的階段。基本上這一階段的主導開發商就是政府企業。天津市場是在98年以後金融按揭以後纔開始的。還有一個情況,發現天津不像上海和重慶。在重慶一級市場,有重慶地產公司,大的土地都在政府的大公司手裡。天津相對來說還是很開放很規范。這就是為什麼在天津沒有大的國有地產公司。在別的地方如果說還有國進民退的話,在天津只有民進國退。
主持人:富力也是立足廣東的企業。今天論壇的東道主就是富力集團。富力集團開發的項目在天津應該來講創造了幾個奇跡。首先,售樓處和別人不同,是一個彩蛋售樓處。另外是一個精裝修房,在別的開發商看來是出力不討好的。但是謝總來到天津之後也把這個精裝修房帶來了。所以我們想請謝總談一下?
謝強:剛纔大家都做了很好的發言,都是高論,我聽了之後受到很多啟發。我聽說北京、上海、廣州、深圳這四個城市應該區別於別的城市。一直說房價非常高,房價合理不合理,其實我認為,天津電信業,尤其手機收費,雙向收費是最不合理的。所以我認為可能房地產的話還沒有這樣,即便說有些地方不太合理。我們自己認為,人雲亦雲的事情比較多。我認為除了關注房地產企業之外還應該關注別的行業。有些經濟學者研究就驚呼『房地產挾持中國經濟!』其實房地產對中國經濟發展是功不可沒。另外說一下天津富力城。我想說兩點,第一點我們富力一貫以產品取勝。我們口號是開發一個社區建設一個標准。第二,房子是精裝修,我們富力這幾年來沒有做過毛坯房。我想做精裝修的房子一定比毛坯房要好。等我們房子出來以後一定是物有所值的。謝謝!
主持人:感謝剛纔謝總所說的物有所值。我想天津的父老鄉親就可以再耐心等待一段時間。富力城現在開足馬力正在建設,我想將來非常大氣、非常漂亮的富力城就會出現在大家面前。今天的論壇是非常成功的論壇,對老城廂問題,對宏觀政策問題,對當前比較敏感的問題進行了探討。由於時間關系,大家可能沒有盡興,我想留在下一次論壇再繼續。下一個環節是希望各位嘉賓把自己墨寶留下來。(嘉賓分別留下自己墨寶)
題字內容:
張寶全:『山青水綠新富力,地傑人靈老城廂』。
任志強:『富甲一方,力建新城』
謝強:風水寶地老城廂,獨一無二富力城
張民耕:『富力新作,津城經典』