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3月17日個人住房貸款利率提高後,五年期以上的公積金貸款的利率是4.41%,同期限的商業貸款利率的下限是5.51%,兩者之間相差1.1%,公積金貸款的優惠體現得更加明顯了。
然而由於種種原因,許多人買房時並未充分利用公積金貸款,現在一計算,發現很不劃算,想要提高公積金貸款的比例。那麼怎樣纔能最大限度地利用公積金貸款呢?
按揭後轉公積金貸款不可行
記者:雖然規定個人公積金貸款額最高可以達到25萬元,但是實際上貸到這個數額的人似乎並不多,我身邊的不少朋友都說自己的房屋貸款絕大部分都是商業貸款。現在算起來,發現挺不劃算的。
張雄:我們可以算一筆賬,申請住房公積金貸款一個人最高可以貸到25萬元,以20年貸款期為例,商業貸款方式下還給銀行的錢每月比公積金貸款多151.35元,20年下來利息差達36320元。
記者:這麼多啊!如果已經辦了按揭貸款,現在想提高公積金貸款的比例行不行呢?
馬璽華:按現行的政策來說一般是行不通的。就算可以,也需要做擔保什麼的,各種手續費一除,也不劃算。不過還沒買房的人就可以根據個人的情況,用足公積金貸款。
記者:但是實際上真正貸到25萬元公積金貸款的人並不多,是條件不允許還是有其他原因?
張雄:這裡有幾個原因,一是申請公積金貸款有一個前提,如你所在的單位可以提供住房公積金,幫你辦理住房公積金貸款。二是現在公積金管理中心委托銀行貸款;但並不是對所有的銀行都委托,而樓盤的開發商一般也只是和一個或幾個銀行有合作,如果那幾個銀行不能辦理,也就貸不到公積金了。
用不同方式貸款房價不同
張雄:另外,公積金貸款一般審批速度相對比較慢,一般要一兩個月。這樣開發商資金回籠的周期不一樣。所以有些開發商會把這一兩個月資金回籠的影響考慮進來,使得用商業貸款和用公積金貸款買房所獲的折扣有所不同。
馬璽華:辦理公積金貸款還必須符合這麼幾個規定,一是是否符合申請公積金貸款的條件,如果是廣州市戶口,在申請貸款的時候必須是連續繳納6個月以上的公積金,外地戶口必須是連續繳納12個月的公積金,還有一定的房屋抵押產權明細,購房行為要真實,產權要清晰。其次就是關於數額方面的限制,規定了單個人最高公積金貸款數額為25萬元,兩個人最高可以貸到50萬元;再次公積金貸款的數額最高不能超過房價的八成,現在實際上不少都是七成左右。
另外還要看你每個月繳納的公積金額度。公積金貸款總額=(每個人目前繳存的公積金餘額+每個月繳納的公積金×從現在到退休時的月數×1.5)×具公積金貸款資格的申請人數。但是要注意的是即使算出來數目超過25萬元,也只能以25萬元為最高限額。
劉向東:如果有可能的話,可以盡量集中更多的有申請公積金貸款資格的家庭成員在一起申請,因為公積金貸款要按人來算,人數越多就有可能會多貸一些公積金貸款。
權衡利差房價差後再確定比例
劉向東:目前用商業貸款和混合貸款買房的實際價格可能會有一些差異。有的開發商只給純商業貸款優惠,在這種情況下就要權衡清楚,比較利差和房價差,再確定貸款的比例和數額。
張雄:另外,還得考慮房價差額存到銀行能有多少利息。1萬元按照最劃算的方式存入銀行,20年最多儲戶可得利息7000多元。
馬璽華:目前5年以上的公積金貸款利率和商業貸款利率相差1.098%,如果借款30萬元,其中可貸25萬元的公積金貸款,商業貸款和混合貸款兩種方式房價相差1.5萬元,則使用足額的公積金貸款10年以上纔可能劃算。
張雄:另外,提前還貸時要有個先後順序,一定要先還商業貸款,再還公積金貸款部分。