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北方網消息(記者孟建 王爍):2005年4月30日,房交會第二天,由房交會籌委會、天津房地產業協會聯合召開的構建天津『和諧樓市』研討會在天津國際會議展覽中心舉行,天津房管局、天津房地產業協會的有關領導以及房地產開發公司、中介公司負責人參加了研討會。作為天津最具影響力的網絡媒體和天津唯一的政府新聞門戶網站,北方網獨家直播了本次研討會,以下是直播實錄:
梁正文(天津房協秘書長) |
梁正文(天津房協秘書長):今天我們大家主要研討『構建天津和諧樓市』的話題,最近中央一直提出建設社會主義和諧社會,對房地產的發展,中央、國務院高層領導也特別關注。全國的房地產形勢也比較熱,最近國務院又發了八條。溫家寶總理組織召開了國務院常務會議,在大的背景下,我想構建天津和諧樓市,房地產市場是一個很重要的因素,針對目前樓市比較熱的情況,我們大家借房交會這個機會大家一塊研討一下。
出席今天會議的領導,有主管市場的天津房管局吳炳灝副局長,房管局市場處李勇處長。
在這之前,我們有一個小的活動,房協自己組建了一個網站(),這是比較嚴格意義上的網站。房協換屆以後,我們就請專業的公司給我們制作一個網站,用簡單的幾分鍾時間,我們搞一個開通儀式。
我們制作這個網站主要目的就是為咱們會員服務,為房地產業發展服務,大概有這樣幾個板塊,主要有新聞板塊:
第一,是報道咱們天津房地產的業內的一些大的動態活動。
第二,是分析板塊,主要是針對市場的一些分析。每日房價我們網站將來每個月都集中起來,整個統計好了以後,也上網發布。
第三,就是投訴,我們協會現在有一個房地產仲裁調解中心,這裡有一個在線投訴,也是為企業提供法律服務。
第四,是人纔,這塊我們在網上做了人纔銀行,為我們的會員單位提供人纔方面的交流和服務,還有一些社區論壇家居裝飾,包括我們將來每個銷售許可證下來以後的項目,我們第一時間在我們的網站上公布。
下面我們進入研討主題:構建天津和諧樓市,我們還是先聽的吳副局長的意見。
吳炳灝(天津房管局副局長) |
吳炳灝(天津房管局副局長):今天在2005年春季房地產交易會召開期間,由天津市房地產業協會,請到各個常務理事單位,還有我們一些較大開發商的負責人,大家一起來研討一下建設天津和諧樓市的話題,研討一下咱們天津市房地產市場發展的情況,我覺得非常必要也很重要。
從我們天津來講,應該說房地產業在我們天津的國民經濟發展中佔據了很重要的位置,據統計部門統計,去年房地產業佔我們GDP已經佔到了7%左右,應該說國民經濟當中超過5%以上就已經作為支柱性的產業,我們的房地產業直接關系到老百姓的家居生活和我們城市經濟的發展,又是我們國民經濟發展的要素市場之一。所以,房地產業發展的速度快與慢,房地產業的質量如何,直接關系著我們天津經濟的發展,所以從我們天津來看的話,這幾年來,房地產市場發展的速度一直比較快。去年2004年我們商品房一共銷售了1292萬平方米,存量房我們銷售的813萬平方米,整個的銷售金額超過了500多個億,2003年我們商品房銷售了1022萬平方米,存量房屋也在六、七百萬平方米左右,連續幾年我們的商品房的銷售都突破千萬平米以上,應該說發展的速度是非常快的,2002、2001和2000年這三個年頭每年的銷售量在600萬以上。
我們的房地產市場也異常的活躍,交易旺盛、需求旺盛,我們房地產總的來講發展的還是比較健康、比較平穩。我們沒有像東部一些地區房價增長過快和投機炒作行為大量發生的現象。我們房地產運行的總水平應該說還是很不錯的。房地產的價格的昇幅基本上在可控的范圍之內,與我們天津市國民經濟增長的速度,財政收入增長的速度和我們群眾可支配收入增長的幅度基本上是相匹配的。大家在我們房管局公布的每日房價上也可以看到天津的房屋的平均價格,從房價來看,和平區、河西區、南開區房價總的來說高了一些,可是我們跟兄弟城市比應該還是在中、低價位。
上海的房價已經超過每平方米1萬塊錢以上,中心比這個數據還要高,這樣的話,從我們每日公布的房價大家都可以看見,中心城區3000多、4000多。為什麼上去?別墅、高檔的樓盤賣得多一些就上去了,郊區縣的中低價位的房子賣得多一些,平均價格就下來了。天津市商品房總的平均價格,全市加在一起的話,一季度加上4月份,纔是3600塊錢左右的平均價格。天津市作為四個直轄市之一,作為國際大都市,我們目前的房價水平,自己跟自己相比有一定的增長,從總體水平來講,基本上和天津的國民經濟的發展和人民群眾收入的增幅基本上是相適應的。所以說,目前我們天津房價平穩是和我們房地產市場比較平穩,跟在座的我們各位企業家的努力分不開的。我們房地產業的發展速度,這幾年的發展的規模,也是在我們市委、市政府的正確領導,有金融單位各個相關部門的大力支持,另外還有在座的企業,包括我們全市的開發中介企業,大家的努力是分不開的。
這個大的好的趨勢和形勢,應該說也是長期的積累和發展的結果。目前來講,房地產市場總的來看,從全國的情況來看,還有一個供求關系的問題,總的來看從全國來看,還是需求比較旺盛,目前在供求上還有一定的不平衡。部分地區房地產的價格增長的過快,在房屋的總體情況,房屋的供應結構,部分地區還存在一些問題。
戴市長在視察天津經濟適用房的銷售會上,對於天津市的房地產市場和房地產市場的發展,講了六條意見,大家在報道都看了,對吧!一個是要控制拆遷,要控制增加房屋的供應和投入,要建設一部分新區等等。另外,要加大經濟適用房、廉租房和經濟租賃房等保障線的建設,也要求我們房管部門加大對房地產市場的治理力度,規范市場的行為。
最近,市房管局在這方面也做了一些工作,出了一個八條措施。這八條措施的重點就是說打擊和抑制在房屋的交易過程當中的投機和炒作的行為,重點突出是在這兒。我們把天津市的期房轉讓和個人購買的期房轉讓給停住了。因為就上海來講,樓盤出現了一些炒作行為,大多數是在購買期房後在樓市價格上去之後,開始進行炒買炒賣,這樣的行為我們堅決給停了。
第二個重點,我們要明確開發商只要申請銷售許可的房屋,開盤的時候一定要上市。如果說這個企業的房子是屬於自留房子,不上市,這樣的話就把你的這部分房子從網上摘下來了。也不是不許大家再賣,得等做了新建登記以後再進行上市。目的是我們要增大市場供應量,開發商有房子,只要是申請銷售許可的,必須要進行上市。如果不上市,你等房屋變成企業產以後,再進行轉移,這樣我們是允許的。這是我們這次八條裡的第二個重點。
第三個重點,就是對預購房屋我們堅決制定了一些規定,這個工作我們目前正在抓緊落實。現在在上海東南部地區出現了以預定房屋為名,囤積房屋進行炒作,把上市的樓盤都給打成預定狀態。之後這個房子已經有人買了,按著這個房子不讓動,等於房地產市場的房子數量少了之後,資金在炒作的時候價格也在攀昇。
根據這個我們這次做了一個規定,開發企業預定房屋我們的軟件馬上就要裝出來了,要在網上進行打印,打印的目的是一般的可以預定一次,協議沒成,還可以預定,三次預定以後,我們每次給大家留的時間是10天,預定一次這個房子人家不買了,10天以後你不交錢,這個預定自動從網上翻過來,連續三次以後的預定狀況,我們要對預定行為進行審查。主要根據國務院的八條精神,要求政府部門對這條加強管理,如果說這裡通過預定來進行炒作我們該要治理。上海市已經有三家房地產開發企業在這個問題上因為來回炒作,已經由上海房屋和國土資源局進行處理了。我們這次的意思就是說開發商有房子要盡量銷售,不要反復以預定形式來做這種事情。
這次我們八條措施還有其他的方面,主要控制投機炒作,因為我們防患於未然,上海屬於炒作的房地產數量佔的比例相當大。有的是30%,有的說法是50%。樓盤拉得很高以後,一旦泡沫出來之後,最終的問題導致金融方面要出現問題。
另外,樓盤拉得那麼高也不利於上海老百姓真正買房居住的消費。按照市委市政府領導的精神,按照戴市長講的六條精神,我們房管局采取的八項措施,現在我們正在加快落實的速度,特別對二手房的交易我們最近又實行了網上交易服務的辦法。
現在頭一個進來的是商業銀行,商業銀行跟房地產管理局加入了我們的網絡系統,我們聯手打造一個二手房網上交易的平臺。包括網上掛牌、網上中介、網上交易資金的代收代付。下一步我們就把天津的主要的銀行,也吸收進來,我們通過我們的房管局產權網絡,保證掛牌信息的准確,保護消費者的合法權益。我們通過網上的中介代理服務,我們能夠給比較有實力的中介企業,可以再搭建一個平臺,更好的為買房大眾與中介企業搭橋牽線,起到橋梁和紐帶的作用,我們搞網上交易租金的代收代付可能讓老百姓就近在銀行存款、提款,防止一些不必要的麻煩和糾紛。
你拿那麼多錢,個人買賣房屋20萬,數20萬得找一個地方,很不安全了。我們前面的事給你辦了,證沒有拿到手的時候,錢又給了一部分,又出現這樣的麻煩,我們就把這些問題通過服務來解決。
另外還有一個網上掛牌可以提高成交的幾率,下一步我們改造完這個網之後,網上可能要出現競價,這個房子賣20萬,有的說22萬,有的說25萬,我的這個房屋的價值可能要經過市場的機制得到公平的反映,也可能是高,也可能是低,買房的信息不對稱,不了解行情,也可能這個房子值22萬,花25萬買了,急著要買這個房子,也可能我這個房子值22萬,由於信息不對稱,19萬我也就賣了。
通過公平市場的競爭之後,就可以達到保護消費者合法權益的目的。
很多人要賣房子,比如我要賣房子,我不可能天天接這些電話,一天100個手機電話,我還乾活不乾活。我把房子交給中介機構,我這個房子報價是什麼,我來確定最後的價格,我也可以委托你在什麼價格之上我就同意,中介機構也可以通過大量的服務,奪得大的中介市場的佔有率。上海的房地產中介機構比天津厲害多了,有1萬多家,網上上去以後的話,上海頭一批上了70多個房地產經紀人,第二批又進了二、三百個,上海對上網的中介機構的要求也比較嚴格。
雖然按照企業的形式進行運作,畢竟背景屬於政府的全資企業給老百姓辦代收代付等等,對中介機構的要求很嚴格。進來的中介機構一定要保持一種誠信,贏得你市場佔有的份額,贏得群眾對你的信任,贏得政府對你的支持。
所以我們落實市委市政府關於加強對於目前房地產調控的措施,市房管局正在根據天津的實際情況,按照國務院座談會的精神和總理的講話精神,研究一些具體的意見,總的來講我覺得房地產業是我們天津經濟未來發展的動力和支柱產業,房地產業關系著千家萬戶和老百姓的生活。
市委市政府的領導一直關心中低收入群眾住房的解決問題,廉租房,經濟適用房等等都在不斷的推出,特別是一些持低保的、生活收入比較低的貧困人群,解決他們的住房問題。另外現在領導也談了,也要開闢一些新區,加大上市房屋的供應量,要在天津的周邊地區。國務院、建設部都提出這樣的要求,天津也有這樣的場合,多造一些房子,使大多數的群眾可以買得起這個房子,在這方面市場肯定是這樣,市場要求平衡,如果市場不平衡了,這個市場就要出問題,或者是過熱,或者是冷,或者是滯脹這些問題都有。
但是市場又要求不平衡,只有打破平衡纔可以有發展,這個話既矛盾又不矛盾,這就是辯證的談這個問題,市場不能大起大落,房價增長過快,我覺得不好。房價如果大落,我覺得更不好。
我覺得房價應該在一定程度上保持平衡,適度的、與經濟收入的增長相匹配的房價纔是合理的,突飛猛進的上漲,我覺得這個對經濟發展和社會的和諧也是不利的。
我覺得今天的座談會的主題是《構建和諧的樓市》,這個話現在來講是構建和諧社會。『和諧』就是適度的問題,在一定的時間內,房地產市場要維持健康、平穩以適當的速度發展。但是這種發展不能過快,也不能超過整體經濟發展的速度,也不能由於你這種發展的過熱,而對整個經濟有影響。
我們也不能講這個房地產市場涼了不行、冷了也不行。平衡是為了發展,適度的打破平衡,也是為了發展。這個市場就是在平衡與不平衡之間,不平衡以後再達到新的平衡,這樣一個螺旋上昇的速度來推進我們房地產的市場的發展。
作為我們來講的話,政府要運用行政管理的手段,運用各種經濟杠杆來調控市場,我們這些開發企業和中介企業也應該配合政府這些行為。我們在市場運作過程當中,也應該規范,在這裡面我們要考慮到我們房地產業未來的長期的發展。
從目前總體情況來講,在國家對房地產業總體要求的情況下,在我們的房地產市場的這一段的運作當中,嚴格按照政府出臺的政策和措施來辦事,不要炒作,不要囤積也不要采取一種上海東南部地區采用的房托的辦法,把自己的樓盤炒得很厲害,那樣的行為是短勢的行為,對企業來講是很不利的,對房地產業的發展也是不利的,對天津經濟的發展也是不利的,一個持續、穩定、適度、健康發展的房地產市場,應該說會對我們天津的經濟起到了一個重要的促進作用,也會為解決我們百姓的居住困難起一個積極的作用,這些還得要靠我們在座的各位企業家。
我們願意為各位企業家服務,在房地產市場的運作當中為大家服務,也希望各位企業家在房地產市場的運作當中,按照政府的各項規定來運作,保持我們天津房地產市場積極、健康、穩步發展的好勢頭。我就簡單的說這些,最近房管局的措施給大家通報一下,也不見得說得准確,說得不對的地方,請大家批評指正,楊秘書長讓我開頭,我們也願意聽各位企業家談談當前的樓市。
另外對於我們房管局最近采取的一系列措施,也希望大家品頭論足。另外對於目前我們天津房地產市場持續、健康、快速、穩步的發展,小平同志說發展是硬道理,無論在什麼情況下,我們也要發展,目前對房地產采取的一些措施,是為了今後更快的發展,從長遠利益上來講和我們未來的長遠目標是沒有任何矛盾的。目前在市場當中稍微采取一些措施,主要是使得我們市場在前一段發展較快的情況下,我們適度的調控一下,是為了今後的更大的發展,大家在這個問題上一定要堅定不移。
中國的經濟不發展,房地產業不發展,我們天津市的房地產的市場和房地產速度發展慢了,對於我們天津市的整體社會、經濟發展肯定會帶來不利的影響。總的來講我們還是要發展,發展纔是硬道理,目前采取一些措施是為了今後更好、更快的發展。
在這一點上我覺得大家一定要統一思想,我說一個香港的樓市大起大落,對香港的經濟的影響很大。我們應當維持我們房地產市場發展的好勢頭,我的意思就是一個仰角,保持發展的好勢頭,另外跟我們國民經濟發展的速度和老百姓收入增長的水平相匹配,這就行了。肯定在發展過程當中不可能絕對的匹配,但是說適度的平衡和適度的打破平衡都是對於我們未來的發展是至關重要的,也是發展的一種形式,不可能發展的時候老是直上直下的,經濟的發展跟飛機向上飛是一樣的。不可能一下子上一萬米,飛機受不了,人也受不了,經濟也是一樣,都得有一個過程。
大家都會開汽車,掛一檔上來得滑一個10米、8米再滑第二檔。無級變速也不可能一下子上來的,經濟過熱了不行,冷了不行,速度太快最後也要出問題,標准是要和我們天津經濟發展速度相匹配和老百姓的收入相匹配,供求關系應該區域平衡,這樣有利於保證我們房地產市場的平衡,在這樣的條件下,房地產的價格和房地產市場的規模在不斷的發展,我覺得是一個好事情,是一個良性的循環,我們不考慮到國民經濟的發展速度,不考慮老百姓的收入,不考慮這些東西,在一個短的時間內,把這個東西弄得過熱,對經濟的發展可能是不利的,往往這種東西可能就要出現欲速則不達的問題。這方面我再補充說這些,說得不對的地方,請大家批評指正,我這是拋磚引玉。
梁正文:謝謝吳局的精采發言。
對天津市的房地產做了一個判斷,下一步的房地產市場的管理工作,給大家介紹了一下,和諧樓市也有了很獨到的見解。今天我們還請到了天津日報報業集團廣告部主任鄧效峰,跟大家見一個面,你先發言吧。
鄧效峰(天津日報報業集團廣告部主任) |
鄧效峰(天津日報報業集團廣告部主任):各位領導、各位地產界的老總們大家上午好,剛纔炳灝局長已經把我們天津房地產市場的情況講了,剛纔也講到了我們構建天津和諧樓市論壇的一些初衷以及對和諧樓市的理解,我感覺已經做了非常非常全面的論述。剛纔坐這兒,一邊聽講話,一邊在想構建天津和諧樓市的問題,在座的各位都是我們地產圈裡頗具實力的老板和代表,大家在聽到局長講市場目前出現的一系列調控的時候,或許可能從我們開發商的角度,感覺到構建天津和諧樓市的問題,跟我們自身來講的話,可能不是有很大的關系。作為開發商來講,就是追求了一種利益的最大化。
對於整個市場的調控是政府基於宏觀的考慮出臺的這一系列措施,這種措施本身來講,可以說不是到現在會結束,而且有跡象表明這種措施還會繼續下去,這種繼續下去的標志是什麼?我感覺到就是對整個市場的這種效果到底可以達到一個什麼程度,各種措施陸續在出臺,包括天津的和中央的。構建和諧樓市來講的話,和諧這個詞匯可能是05年最熱的一個詞匯,大到國內的整個局勢,甚至於我們臺海,小到我們的樓市,甚至於我們每一位的房地產的項目和產品。
其實從我來講,我感覺到我們在討論和諧社會構建的時候,我認為這具有比較具體的實際的意義。我自己認為從開發商的角度要意識到這個責任,有這個觀念。構建和諧社會首先從我們開發商角度來講,應該有一個和諧的概念,首先從認識上我認為也應該有這樣的概念,剛纔局長也講到,我們有一種自覺的行動意識,在市場上有一種責任感,包括在囤積方面等等。
我們有了這個和諧樓市的意識之後,可能會在我們的行動上有所改觀,我想對於我們在座的來講應該是這樣。
第一點,就是有這個意識;
第二點,從我們每位各自的角度出發,到底能夠為我們和諧樓市做些什麼事情。
我們感覺到,和諧兩個字大的概念外延很寬、很廣。小的概念也有,其實在前兩天和我們中國房協的秘書長一起聊天的時候,聊到我們房地產項目的時候,一起聊了一個話題。當時聊得還是很熱鬧的,聊到現在多數的開發商的項目產品,都有一個所謂『以人為本』的概念,『以人為本』的核心我認為也是一種和諧,我們現在很多房地產項目出現的一些普遍性的現象。
包括我們現在一些新的城市規劃當中出現的問題,就是所謂的新區、新項目往往缺少了我們過去的老宅老區的溫馨、安全甚至於和諧。
具體講可能出現了在規劃建築尺度上的一些問題,使得我們人在環境當中,感覺不到過去以往的人氣,感覺不到過去以往的溫馨,當然也感覺不到過去的和諧,這個是需要我們開發商回過頭來要反思和探討的問題。
現在這個問題不光是天津的問題,是一個普遍性的問題。在這個問題上的探討,可能從全國來講是剛剛開始,有一些比較先知先覺的開發商在意識到這個問題,在開發商規劃項目產品當中怎麼『以人為本』,怎麼以人為中心來設計他所活動的空間,以及在這個當中怎麼營造溫馨的家園的氛圍,這也是和諧的問題。
在整個房地產市場當中,我還想說的就是,剛纔局長也講了,所謂的『過熱』,所謂『泡沫』。在這方面來講國家對這個比較緊張,不光關系到我們每一位消費者的切身的利益,同時這裡也確實蘊含了控制不好的情況下會有很大的金融危機。
現在國內的房地產市場和國外的的確有很多不同,我們整個金融的體系和國外的不太一樣。金融危機的風險是要在滯後的三年到八年當中纔可以體現,現在我們可能只是出現一些苗頭。現在銀監會對這個事情非常非常重視,最近把天津也列入一個重點,最近通過銀監會,通過銀監局來對天津房地產相關的信貸投放的情況做重點的調查。
在這方面來講,我自己感覺到是一個宏觀的調控,其實從我們本身的開發商來講,在這方面應該有一種風險的意識,這種風險的意識,實際上和我們過去傳統的操作方式是不太一樣的。
規避危機從開發商來講也是一種和諧意識的覺悟,或者說和諧的一種做法,其實關於和諧我感覺到話題還是很多的,簡單的講一些我們自己個人的一些小小的意見,其實不是很成熟,只是提出來,跟大家一起來探討『和諧』這個話題,確實很大,想說得太多了,我說兩句話表一個態,更多的是在這裡向大家學習,希望聽到我們各位在座的高見,謝謝大家。
梁正文:下面我們聽聽各位企業家的看法,咱們隨便談。剛纔局長也說了,希望借這個機會聽聽最近一些市場管理方面有什麼意見和建議。大家踴躍發言。
華志忠(泰達建設集團建設開發分公司總經理) |
華志忠(泰達建設集團建設開發分公司總經理):我講兩個意思,一個是房價過熱,對開發商也不利,一個是開發商怎麼構建和諧樓市。現在這個樓市出現不和諧的趨勢,可能主要是由於需求上的問題,房價增長過快。房價增長過快,其實對於開發商也不是一件好事,什麼事都物極必反,房價增長過快,超過了正常的收入的增長幅度,到一定程度上必然要有下降的趨勢,而且現在從近10來年的經濟學普遍的重視的問題就是心理預期的問題,一旦房價出現回落趨勢,哪怕回落1%2%,大家的心理預期就會出現很多的作用,就會出現大量的持幣待購,政府和社會也會受損失,我覺得實際上讓房地產發展的比較平穩、比較和諧,對於整個社會有好處,開發商可能受益更大,開發商應該更重視這個問題。
我覺得從開發商角度來講,首先一個不要為樓市的火熱的趨勢推波助瀾,不要過渡炒作,以前總擔心顧客持幣待購,總在研究如何激活消費,很多未來的消費被透支了,在宣傳上怎麼引導消費?要讓消費者冷靜消費。
我們現在已經在做這個工作了,前兩年就開始了。為了避免出現局部的搶購,我們當時有意識的引導。今天買了,消費在一定時期是有限度的,提前透支未來可能就會減少,所以我覺得消費應該引導。
第二,作為開發商供應量來講,現在政府引導高價房供應比較集中,高檔房高價房屋供應比較集中,導致從房價反應出來的平均的房價增長過快,同時中低價房需要的人多,但是沒有,高價房需要的人少,供應的比例可能比需求的比較大好多倍。使一部分的中低價房屋的購買者,被迫轉向高檔住房,更多的就是實現不了消費了。
從這個角度來講,開發商應該有意識的多開發一些中價房,不是中檔房是中價房屋,優質的中價房。需求的檔次越來越高,但是價格還是可以控制的。
比如像稍微偏遠的一些地區,地價比較低,品質反而高一些。從這個角度來講,開發商應該調整一些思路,多增加一些城市邊遠地區的中低價房,來適應發展的需求。
另外我覺得對政府的希望還有一點,我看了中央政府到地方政府不斷出現各種措施,以後不要采取一些行政性手段。到目前為止采取的還都是間接調控的手段,比較適應市場經濟的手段,但是我感覺有這個苗頭。
半個月前,中央有一條跟地方政府業績掛鉤,香港媒體引入叫高官問責制,一旦和地方政府業績去留問題掛鉤,有可能會導致政府采取一些行政手段,壓不下去就采取一些非市場化的手段。一定時期市場化的手段會滯後。還是要研究怎麼采取經濟調控手段,以及符合市場化的手段,財政政策貨幣政策,從這幾點考慮這些問題。
就好比香港在金融危機上,政府出資抵抗股市,當時包括自己的政府和全世界都在擔心,都在考慮另一個弊端,雖然股市暫時給托住了,全世界對政府的信心沒有了。香港的最大優勢各國都認為你經濟增長的很自由,自由度最高的地區,政府乾預了,這個信心就沒有了,投資的信心就會降低。
現在我們處於轉型期,這個社會由計劃經濟向市場經濟轉型。目前,政府的調控都以符合市場經濟的間接調控為主,比如像前兩天溫總理提出的幾條,有這樣的趨勢。
間接調控不是一點作用沒有,只不過現在的作用滯後,一個可能是調得還不到位。我們現在一個是影響房價有供需本身的關系,還有心理預期。供需減少或者可以加大土地供應量,但是這個作用會延後一到兩年,心理預期可以通過輿論引導。
還有一個投機問題,這個問題可以通過交易市場,再轉讓增加稅收。而不要簡單采取一些行政手段,目前來看政府采取了很多很多的政策,對房價已經起到了一定作用。一種認為房價有可能趨於平穩了,還有擔心房價不平穩,如果實在降不下來,政府可能采取一些極端的手段。也希望政府不要采取一些行政手段。謝謝!
梁正文:咱們抓緊說,11:30就結束了,機會難得。
孫峻(上海華晨集團有限公司銷售總監) |
孫峻(上海華晨集團有限公司銷售總監):我是去年10月份從上海到天津來的,在上海我們華晨集團公司在開發房地產項目做了14年,到天津來以後,我覺得天津跟上海的區別特別大。
第一,我覺得上海這幾年來,發展的運行程度實際上是一個不規則的曲線,但天津目前為止這兩年的房價走勢是順乎自然的走勢,是根據各種配套設施的成本增加、土地的成本增加而把房價一步一步穩穩的上昇,並不是像上海一樣,是靠江、浙地區的炒作,半年不到漲了一半,結果就是政府的介入調控。
我覺得天津現在是政府過早地參與房價的制定,天津的房價走得十分合理。老百姓希望動遷,他們可以從舊的住房可以搬到新的住房,從而改善自己的居住問題。
通過企業、通過開發商改善他們的直接居住環境。一種比如說,開發商可以回搬,原地搬進去,不可能原地搬原地,考慮到整個小區的生活檔次、環境在同等的地理位置,在原來的基礎面積,把所有的設置改善,在原來的基礎設施面積增加了。
『和諧』這個字實際上以政府與開發商共同為老百姓想利益,這是為將來考慮,不是為現在考慮,如果現在和北京、上海一樣,天津的老百姓肯定是持幣待購。我覺得怎麼樣合理的把這個房價控制好,應該是政府現在支持開發商,而不是壓制開發商,天津我覺得現在沒有到8000元的房價,政府應該放大手讓開發商去做。
吳局長:我們天津房地產業的發展,靠我們開發企業這麼多年積極的運作,現在天津市房地產業發展的相當平穩,這個對開發企業我們肯定是要積極支持,在這方面來講我們還要采取一些手段和措施,但是目前采取的這幾個措施,主要是防止炒作。
據我們從網上得到的資料,我們天津的投機炒作行為幾乎是沒有,我說得幾乎沒有是有個別人一個、兩個、三個、五個有數的買10套、8套的房子的有,但是數量少。
上海炒房,浙江人佔70%。我們也做的調查,我們現在不允許期房轉讓。在天津來講,個人購買期房轉讓的數量我們佔的比例很低。個人買完房子之後進行轉讓,這種事情在天津佔百分比極低。
對於我們天津現在的開發企業來講,實事求是的說,只要按照我們的規則運作,不存在對這些開發商壓制的問題。我們設計搭幾道防火牆,防止外來的資金對天津的房地產市場進行炒作。外來的資金要介入的時候,要考慮,我買100套房子,我把它炒起來,我覺得我們現在對於預定房屋囤積的問題要堵住。
對於我們天津的來講,我們的掌握的情況更多的是預防的措施。現在房子供求不是很平和,開發企業有房子盡量應該上市賣,現在是政府有點調控措施,百姓是消費者,開發企業是經營者,這幾家共同和諧起來,纔能繁榮發展。
我同意你們的觀點,我們對開發企業,歡迎招商引資,歡迎外地的企業到我們天津投資,介入我們天津的房地產業,從我們土地的數字來講,去年到今年的一大段,外地的資金進入天津樓市比以前要多,已經在放大,據我們知道的一些已經蓋的樓盤有很大面積的。我們很歡迎,我們現在要積極的招商、引資請大家來做這個事情。
目前我說的這些措施都是對我們現在的這些開發企業應該說不存在任何抑制的問題,現在我們天津來講,買期房轉讓的行為,我負責任的來說應該在1%以下,我更多的是構築我們天津的和諧樓市,防止不是到天津搞開發的,把大量的資金拿過來之後搞炒作,我們現在未雨綢繆設幾道防線抑制一下。
你從上海到天津投資我雙手的表示歡迎,在運作過程當中,有什麼問題需要我們解決和支持的,沒有問題。
我剛纔說的這幾條,預定房屋不賣的話,我們不能不管。第二個買完期房進行炒作的話,現在我們就控制住了,對各位開發企業的利益也是一種保護,最終有一個最後的回歸。之後大起大落對於整個房地產市場絕對是一個不好的事情。對於您的企業,你開發完了就賣了,絕對不存在這樣的事情。
以前據我們了解,溫州的這部分人到天津視察過,但是視察完了之後沒有在天津搞炒作。我也到沈陽去了,沈陽也下了令這個不得轉讓,怕有大的資本衝擊進來之後,把和諧的房地產業發展破壞了。
您接著說,您說得挺好。我想打消您的顧慮。從南到北,5000公裡,從東到西又是5000公裡,中部的經濟、西部的經濟、北部和南部的經濟發展都是不同的,要根據自己的實際來制定相應的辦法,來促使和諧和健康的發展。
根據有些地方發展的問題,適當的提前采取一點應對的措施,我覺得也是應該做的事情。允許期房轉讓是2003年我們發的文件,而且還是抵押的轉讓,個人購買的。
根據現在的情況,過去是為了激活消費,現在我們設置了一道防線。在法律的基礎上根據當時的具體情況,適時的調整一些政策,有些措施可能還要改進。天津3000塊錢的以下的是收1%,交易手續費登記費一路下調,過去曾經鼓勵一個人買兩套房子,甚至買三套房子,過去的控制率大的時候。現在這種情況下,我們就得與時俱進,馬克思主義的一個活的靈魂,要實事求是,從實際出發來看我們現在如何面對,情況發生變化了,我們的政策也要發生變化,總的來講是為了發展。
我給您打消顧慮,放開手腳,另外您對天津房地產市場價格的判斷,應該說天津的房屋的價格,商品房的價格,總的來說在我們全國,跟我們國際大都市的地位和天津城市建設發展的速度,應該說還是處在一個繼續發展的位置上,這個很實事求是。
發展還有一個空間,關鍵的問題就是發展的速度要與天津經濟的發展相匹配,發展的速度應該跟我們天津人民的收入和增長相匹配,相匹配不等於完全適合,不能大起大落,差得太多之後,國民經濟就是這樣,又得平衡又得不平衡。這個平衡不打破天津的經濟沒有辦法發展,打破完平衡再形成新的平衡,一次就上到很高的話,一個月之間漲1000塊不到半年漲4000塊,這樣漲的話,對國民經濟不是一件好的事情。
我感覺到上海的樓價包括投資性也好,投機性也好,這種比例佔得太大了。有些佔30%,有些佔50%。這種經濟一旦出現崩盤之後好多問題不好處理。
孫峻(上海華晨集團有限公司銷售總監):開發商今天房價是漲上去了,隔壁房價漲了,我也會跟著漲,只要老百姓肯買,房價肯定會漲,開發商手上沒有房子,開發商的銷售部跟中介市場聯合。你到售樓處買不到房子,全部到中介公司買。
上個月,因為我們上海不但有直接開發商還有中介公司,我們在上海有24個門店。上個月成交量二手房的9個億。所以現在上海開了一個緊急會議,也是房價的問題,事實上已經開始跌了。租金市場已經跌了將近2年了。從原來租金市場6%回報,一直跌到2%,買房子以後,租金的回報很少。現在房價已經連續跌了兩個季度了。現在內環的平均房價原來是17800現在跌到了14600。很多上海的開發商在前年就從上海轉移到各個城市。
何宏斌(麥購集團常務副總) |
何宏斌(麥購集團常務副總):大家好,我是來自天津麥購集團的,我們這個公司主要做商業地產的,今天是研討天津和諧樓市,大家說得比較多的是住宅商品房比較多一些。我們主要做商業地產,我在這兒借這個機會,和同行做一個交流,一個是向房管局的領導做一些建議。
現在天津商業地產的走向和發展的情況,包括萬達廣場、嘉華還有商廈等等。在天津剛剛出了很多的購房者屬於自用之外,還有一部分經濟發展到一定程度有投資的傾向,商業地產不僅為投資人提供投資的渠道,還有一個方面,商業地產可以為政府創造稅收,商業地產的價值比較高,另一方面可以給社會提供就業的機會,商業地產政府不應該限制,應該是鼓勵的,國務院有關的精神也是這樣的。按揭如果還不起的話,不允許你把人家趕大街上去。
商業地產如果你沒有還貸能力,銀行可以通過法律手段進行收回。看到現在,包括剛纔說的萬達、嘉華等等這些商廈,包括我們開發的麥購廣場,我們現在在做調整。
現在,天津政府主管部門對商業地產尤其商鋪的形式劃出界限。我想還是能不能再更加進一步的解放思想,給一些重新的定義,現在的定義所有的商鋪如果要具備銷售,要有牆,要有很明確的界限纔可以銷售。但是,從投資角度和商業整體的經營角度,這樣的物業價值很難得到很好的保證,無論是發展商也好,都要有統一的經營和管理,這樣纔可以使商業保持向上的發展勢頭,這是對社會和諧的一些貢獻,如果商業投資得不到回報的話,這種形式的地產項目沒有人敢去做,另外沒有人敢去買,商業地產也是樓市的組成部分。
開發商辦理銷售的許可證的時候,對房屋的界限給予明確的定義,明確的地標注這種界限的分割,保持商場的相對的通透。有些商業業態可能要相對的封閉,但是大多數還是需要比較敞開式的。以前西安做得不是很好,但是把牆拆了以後,營業額還有顧客都可以上。
吳局長:您這個事應該是不成為問題,作為商業用的房地產,你們開發出來以後,我們沒有要求得有隔斷牆這樣明確的界限,我們要求你出售的這一塊,不見得要有牆,但是必須得確定准確的物業的位置,你申請銷售許可的時候,你要經過防火部門的認定。
我開發一個4000平米的商業地產,你現在要賣的時候,我並不是要求你非要打成多少間,不對,你可能在賣的過程當中有各式各樣的需求,但是你賣之前一定要申報你賣的這一層4000平米的空位。你怎麼分割都可以,但是這個東西必須要經過消防部門的同意。只要你把分割的方案向我們申報以後,我就批准了。你賣完之後,你不見得打隔牆。比如101,從這個軸線算是多少米,可以確定位置,不見得有隔牆。
但是,你如果確定不出來4000平米在哪兒,這是屬於違法集資。為什麼消防要檢查?你這樣分割以後人家要經營的,如果要經營的話,我不知道你們最後跟買家的物業協議怎麼確定?有的人願意我打一個玻璃罩子,也有可能買了多少鋪位,我有不要隔斷,我在這個地方經營,只要你有准確的位置,我們就可以批准。你的前提條件得找設計單位,一個4000平米的賣場,分多少個攤位,設計院再給你圖紙蓋章,預示著你這個4000平米的分隔得到了消防部門的認可,別弄完了之後,分割完了之後,沒有正常的通道互相影響。
我回答這個問題就解決了你要說的這個事,一點問題沒有。麥購申報的時候,你們的經理到我們那兒去過,你們去年還是前年剛進入天津,你們是溫州的。
您說的這個問題不存在,馬上現在就可以解決。
何宏斌(麥購集團常務副總):謝謝,因為我們在工作中發現這樣的問題,借這個機會反映一下。
吳局長:你要提前說好了,在設計圖紙上有4000平米的分割,要經過有關部門的審查,通道合理不合理,消防的問題合理不合理,只要賣的時候按你分割的時候算,我發證的時候,有明顯的界限,這個就是你的,不見得打圍牆。
何宏斌(麥購集團常務副總):謝謝!太好了!
周寶芝(房信集團副總經理) |
周寶芝(房信集團副總經理):簡單說兩句,我想構建和諧樓市或者和諧社會對於開發商來講,政府還得讓開發商順氣,現在企業開發商的氣不順主要有兩塊,一塊就是成本構造。因為政府的一些行政的指令提高得很快,包括近一兩年把物業的費用等等加高,而且對賣家有一個限定,包括經濟適用房,限價就是3400,但是我們的成本就是3400沒有辦法往下壓,不賺錢開發商就不和諧了,反作用到客戶和買方就出現了各種不和諧的結果。
在這個問題上通過我們的協會也好,通過我們的座談的各位也好,也應該反饋到政府,政府還是服務於企業,在這方面這種場合不可能提出來更多細小的建議,但是政府服務於企業,對一些不盡人意的地方還應該充分的聽取意見。
當然作為房管局在吳局還有協會的協調下,我們跟企業之間的溝通還是不錯的。找到吳局的時候,有些事就解決了,沒有解決不了的事情。
提高效率服務企業也要根據現在的發展與時俱進,要改變我們入門的條件,現在出的條件還都是規范企業限制企業,哪些是服務於企業,也應該與時俱進,這塊可以通過我們再召開一些會,或者是通過背對背的提出一些建議,使我們的和諧更加實際化,當然規劃的這個問題,是政府的整體問題,也不是我們這個會可以解決的。我想這塊應該研究了,如果不研究這個房價就很難客觀的抑制。甚至有些企業就會出現一些不正常的現象,我就簡單說這些。
錢品君(金廈津投集團董事長) |
錢品君(金廈津投集團董事長):剛纔周總講現在整個樓市樓價不太穩定,都認為是一個綜合的復雜因素,但是這裡分析比較復雜,到底哪個佔得大一些,開發商在其中佔多大的責任,我覺得開發商承擔的責任稍微大了一些,很多人都認為財政、稅收、土地多種因素造成的。天津市也出六條措施,不光對天津市房地產健康平穩的發展是一種保護,實際上對房地產開發商也是一種保護。
從這個角度要感謝政府和房管局出臺的一些有利的措施,這些措施不但對房地產商是一個安撫,可能也是一種向國家保持一致性的表示,國家出現了一種政策,地方肯定要相應地出現一種政策,這樣纔可以和諧纔可以一致,天津市就不會成為重點的調控城市,房價始終在合理的范圍內運行的。
張武(21世紀不動產副總):各位領導各位來賓,大家好。近期我們也了解了一下整個房地產市場的情況,出現了幾個現象和領導和來賓匯報一下。一個政策出來以後,在這個同期又孕育而生了很多品牌中介和門店數量。據我們不完全統計,10幾支品牌中介,門店數量有很多。門店的客戶委托量和交易量的一些情況,短期內出現不均等的情況。
張武(21世紀不動產副總) |
21世紀有些門店的客戶委托量下降,進來店的客戶就拿著報紙諮詢一些情況,借這個會我們想跟局裡提一些積極的建議。
第一個,諮詢監管相關的一些政策,作為天津市的中介品牌,還不是完全了解這些政策,希望房協組織一下,把中介聚到一起,學習學習這些文件,給各中介印發一套完整的資料。
第二個,對於網上中介這一項,我們感覺到現有的按照咱們天津市行政許可法的規定,注冊一定的資金取得工商和稅務登記證,並且備案就可以從事天津市的一些代理業務。
是不是這樣的中介機構必須要加入網上中介,還是不加入也可以從事交易。是否可以到相關的產權部門辦理交易手續,收取傭金。還有一個在整個交易的流程當中,沒有中介這一項,也就是說老百姓在進行房地產交易當中,整個的流程辦理完畢以後可能有一個環節疏漏了,就是房產的交割,煤水電氣的交割等等,是在資金監管之前實施,還是資金監管之後實施。由誰來實施這個不太清楚,我們找具體的時間來探討。
還有一個我觀察,在靠資金監管整個過程中,又成立了一家經濟中心,他來受理老百姓委托信息發布。包括產權交易的相關的事宜,也就意味著老百姓可以自由選擇到產權交易中心不繳納中介費用可以辦理相關的手續。這樣的話,天津市的10幾個品牌中介,近1000多家門店的三方代理業務,肯定會受到巨大的衝擊。
在媒體公布的消息當中,過戶只收一半的費用,現在天津市大部分的房地產中介公司,都在按照物價局和房管局1月1日出臺的政策實施,這樣經濟中心出臺的政策,實際的收費和現在普遍的中介機構有點不太相符,我們也感覺到這種在價格上的差異可能會導致一些不公平的競爭。
最後,我再講一個就是房地產中介市場的規范,今年的一季度據專家統計,一、二手房交易比例已經達到了1:1。按照今年整體發展的事態看的話,到年底一、二手房交易比例會達到1:1.2或者1:1.5。但是在整個交易市場活動當中,我們天津市很多中介的收費現象都很不同,有個別的國營企業參與到這個活動當中來,比如說免收賣方中介費等等。
我們建議在統一收費的問題上一定要有統一的步調,不然就會出現中介機構互相惡意的競價,整個市場就會紊亂。
最後我再想講一個,中介機構參與到中介市場當中,首先以誠信樹立品牌,我們賣的是服務,服務是不打折扣的,當中介機構建立好誠信以後,我想作為媒體、作為局領導、包括協會,也要關心消費者的誠信問題。既然都是公開的交易,如果消費者不誠信的話,會直接導致中介機構的利潤損失,建議行業協會和房管局包括中介共同來進行宣傳,如何讓老百姓步入到誠信的行列當中,可以使整個的中介市場更和諧、更健康。謝謝!
梁正文:和諧樓市確實是比較大的課題,我們慢慢接著研究。剛纔上海那家企業對我們天津有一個評價,應該說總體上還是比較和諧的。非常感謝大家都比較忙,明天就過節了,他們抽出了半天時間。今天的會議到此結束,謝謝大家!