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天津立德律師事務所主任李克強(右)做客北方網聊天室解答網友購房問題 |
主持人:今天是3月15日消費者權益日,我們請到了天津立德律師事務所主任、天津市律師協會理事李克強來到聊天室做客,就購房中的法律問題,和網友進行交流。
去年底,廣州各大新聞媒體連續報道了天河區東圃龍怡苑事件,該小區居民接到天河區政府下達的『穗天府2004-7號文』紅頭文件,稱該小區9棟21層建築全屬『未經城市規劃部門審批擅自興建的違章建築,將受到政府的嚴肅處理』,涉及已經購買了該小區住宅的2000多戶居民都將陷入『財』『屋』兩茫茫的境地,引起社會和市民的高度關注。
這些居民之所以在開發商未能提供任何合法銷售證明的情況下購買房屋,主要基於3個原因:1、價格比同區樓盤便宜一半;2、開發商對業主說明該樓盤的地塊性質是宅基地,但可以與業主簽訂集資建房的合同,並有天河區公證處的公證;3、小區環境優美。針對這一事件,請李律師談談這個案例反映出的法律問題。
李克強:並非所有新建設的房屋都能成為商品房,現行法律法規對商品房建設有明確的規定,包括:開發房地產企業需要一定資質;所使用的土地應該取得土地使用權證書;必要有規劃許可和施工許可;還必須經過房改部門的竣工驗收,以及其他相關配套設施的落實。
從這個案例當中我們可以看到:盡管經過了公證,但此宗地為宅基地,而宅基地是不能進行商品房開發的,因此該小區不具備成為商品房的法定條件,所建房屋不能作為商品房銷售。購房人在明知出售方不具備售房許可證的前提下購買了該處房屋,從而導致自身陷入了困境。那麼由此導致的購房人的經濟損失,房屋出售方應該承擔主要責任,購房人也應該承擔相應的責任。這裡提示大家在購買商品房時一定要認真審查所購房屋是否具備可銷售商品房的法律條件。
主持人:事件中的小區房屋不屬於商品房,那麼出售方與購房人之間簽的合同是不是屬於無效合同?
李克強:由於合同標的不合法,因此出售方與購房人簽訂的合同應該屬於無效購房合同。
主持人:對於此事件造成的損失,出售方承擔主要責任大家都好理解,那為什麼購房人也要承擔相應的法律責任?
李克強:合同簽訂屬於民事法律行為,合同雙方是平等的民事法律主體,具有完全的民事行為能力,對各自的民事法律行為承擔法律責任。商品房是一種較特殊的商品,商品房銷售的法律要件是法律法規明確規定的,購房合同雙方都負有對合同進行謹慎審查的義務,對於購房人來說是可以審查清楚的。因此購房人在明知出售方沒有售房許可證的前提下購買房屋,當然應該對自己的法律行為承擔相應的責任,具體承擔多大的責任,需要根據證據具體問題具體分析。
主持人:這就是說,作為買房人明知房屋沒有合法的權證而購買,也要承擔相應的損失和責任,這一點買房人一定要注意。
主持人:前不久,我們的樓市家居論壇上又有網友提出了關於定金能否要回來的問題,應該說這是一個老問題了,請您對這個問題也談談您自己的看法?
李克強:訂金與定金有明顯的區別,第一個訂金是預付金的意思,沒有合同擔保和違約金的性質。第二個定金,與抵押、質押和留置同屬擔保法規定的合同履行的擔保形式,對房屋買賣來說買方違約無權要求返還定金,賣方違約就需要向買方雙倍返回定金,這是一把雙刃劍,約束著買賣雙方,並不僅對賣方有利,如果合同順利履行定金可以衝抵房款。
另外根據最高人民法院司法解釋,因不可歸責於賣方雙方的事由,導致雙方買賣合同未能訂立的,賣方應將定金返還給買方。
主持人:剛纔有網友提出房屋出現質量問題,應該如何處理?
李克強:分三種情況:(一)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人有權要求解除合同並賠償損失;(二)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人有權要求解除合同並賠償損失;(三)因房屋存在一般質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
對於房屋質量保修期限國家也有相關的規定:根據建設部的有關規定,在正常使用下,房屋建築工程的最低保修期限為:(一)地基基礎和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏,為5年。
(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;(四)電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年;(五)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。
李克強:剛纔有網友問,房地產是否有格式合同?現在天津房地產房管局有標准的格式合同,是通過計算機下載的。
主持人:如果開發商拖延修理,導致超過保修期該如何處理?
李克強:業主可以自行或委托他人修繕,費用由開發商承擔,但業主應該注意搜集、保留開發商拖延修理的證據,以便通過法律途徑來解決。
主持人:現在許多人購買房屋是為了投資,其本身並不居住,為了免交物業管理費和采暖費,在開發商通知交房後不辦理驗收手續或不辦理入住手續,請問這樣做是否會產生對購房人不利的法律問題?
李克強:一般來說,對房屋的轉移佔有,即交付房屋鑰匙,視為房屋的交付使用。其法律後果是,房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用後由買受人承擔;除法律另有規定或者當事人另有約定,買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。
有的購房人經開發商的通知以後仍不辦理房屋交接手續,開發商有權通過公告送達、公證送達通知等方式完成其交房義務,即使你不去領鑰匙,從房屋交付之日起房屋所有權即轉為業主所有,對於房屋可能存在的毀損、滅失等風險由購房人承擔,相應的一系列費用包括:水、電、氣、暖以及物業費用要由已經成為業主的購房人承擔,同時房屋質量保證期也開始計算,由於不能及時發現房屋質量問題,導致超期無法得到保修的風險也隨之而來,因此業主應該注意保護自己相關的合法權益。
主持人:現在媒體上經常出現業主、業主大會、業主委員會及物業公司等名詞,請談談他們之間的關系?
李克強:房屋的所有權人為業主,小區的全體業主組成業主大會,業主委員會是業主大會的執行機構,業主委員會的委員由業主大會選舉和更換,物業公司由業主大會選聘,對小區物業進行管理。業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
主持人:有網友問售樓廣告可否作為索賠的依據。我們知道自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》的第三條:『商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任』請李律師對此條款給廣大網民進一步解釋一下?
李克強:先解釋一下要約和要約邀請的區別?要約是希望和他人訂立合同的意思表示,應當符合以下兩個規定:第一,內容具體確定,第二,表明受要約人一旦承諾,要約人即受該意思表示的約束。
要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示,價目表、商業廣告、招標公告等都屬於要約邀請。邀約經受要約人承諾,雙方的合同即成立,邀約的內容即對雙方產生約束力。如何看待銷售商的廣告及圖紙資料,是否屬於要約呢?根據最高人民法院的司法解釋,應該從該廣告及圖紙資料所傳達的內容來確定,如果該廣告以及圖紙資料就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所表達的內容明確、具體,並對買房人決定買房以及確定房屋的價格有重大決定性影響的,這些廣告應該屬於要約。
開發商應該受這些廣告和圖紙資料的約束,成為雙方簽訂的合同一部分。否則只能視為要約邀請。個人認為公共媒體上刊登的房地產商業廣告多以注重樹立形象為主,內容空泛,沒有明確的受要約人,很難歸為邀約,而樓書等宣傳資料發放對象是前來購房的人,受要約人相對確定,內容相對詳實明確,會對購房人產生重大影響,某些可以歸為要約。具體到每一個樓盤,就是比較復雜的問題了,需要結合具體情況具體分析,最終是屬於邀約還是屬於要約邀請需人民法院或仲裁機構來評判。
主持人:剛纔有網友問,新買的房子前出現了一個變電站,可原先的圖紙上並沒有這個,是不是可以索賠?
李克強:應該看是否有電站對購房人在決定購買住房與否以及價格承受時的影響力來分析。假如購房人為了優美的景觀而支付了相對較高的價格,但資料中沒有標注的變電站遮擋了重要的景觀,開發商沒有預先提示,那麼購房人可以以違約向開發商索賠。如果通過分析不足以構成違約,而該變電站又確實對購房人正常使用房屋造成妨害了,如躁聲乾擾、遮擋陽光等,那麼購房人可以以侵權索賠。
主持人:隨著政府管理部門的嚴格監管,過去比較突出的一房兩售問題現在比較少了,那麼遇到了這個問題,消費者如何維護自己的權利呢?
李克強:根據最高法的司法解釋,買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這是針對一房兩售中第一個購房人說的,對於第二個購房人則可以根據消費者權益保護法的規定進行索賠,因為賣房人將已經出售的房屋再次出售已經構成了欺詐。
主持人:由於時間的關系,我們今天的聊天就進行到這裡,謝謝大家的參與。對於還沒有解答的網友問題,我們會進行整理,由李律師統一為大家進行回答。我們今後還會定期邀請有關專家做客置業頻道嘉賓聊天室,與網友共同聊聊有關購房、物業、裝修的各種問題,希望大家繼續關注。