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劉玉錄(南開大學經濟學博士) |
由天津市房地產協會、天津人民廣播電臺生活臺主辦、北方網置業頻道獨家網絡支持的『2005年天津中介發展戰略研討會』於2005年3月8日下午2:30舉行。會議邀請了天津政府主管部門、中介企業、業界專家、學者以及媒體記者等就上述問題進行了熱烈的討論。圖為業界專家南開大學經濟學博士劉玉錄先生正在發言。
劉玉錄(南開大學經濟學博士):感謝房地產協會、天津人民廣播電臺和匯眾房地產舉辦這個會議,給我一個學習的機會。我在前面幾個老師發言的基礎上,向大家匯報一下對中介發展戰略的體會。
房地產市場與戰略規劃,分三個問題:首先談房地產兩個市場的區分和聯系。存量房屋市場,它的空間和存量房屋的特點歸納一下。首先我應該聲明一點,並不是我比大家高明,在場除了記者,大家都在第一線做這個,比我了解,請我來,主要是跟這個市場沒什麼關系,我是一個第三方,我不會把市場說的很好。
實際上房地產有兩個市場,一個是使用市場,使用者市場,一個是資產市場,這兩個市場,在我們今天的中介研討會上我們有必要區分,為什麼呢?一般討論市場的話就是增量和存量的問題,我們必須要區分開,我們中介是存量市場,起碼是現在來買房子也有,但不是主流,我們有必要區分兩個,一個物業市場,市場價格變動,之間肯定有聯系。我們主要是在存量市場,我們要研究兩個市場的區別,把兩個市場放在一起,看二者的聯系和結合,然後尋找我們發展的空間。從整體上,放在一起,來看對市場影響,這樣對我們的概念可能有些好處。
第一個就是中介的發展空間分析,我想我們今天在座的很多年輕人,將來都要變老,在建和重建德房子都會進入存量市場,所以從這個意義上,存量市場要越來越大,這是一個累計的過程。還有一個就是現有住宅的居民居住改善問題,隨著收入的提高或者工作的變動,或者其他方面的偏好的改變,也有一部分他要離開現有的住房,他要把房子賣了,他要買二手房。這是一個計算方法,這可以叫做置換法。
第二個問題就是存量市場的特點,我們以前沒有這樣歸納過,以前歸納的房產市場,很可能是不妥當的,存量市場的特點是首先他是一個舊貨的市場,你今年買的房產明年去買,你二次交易就是舊房。二手房市場,和商品房的區別,是體現在這個舊貨市場上的信息極端的不對稱,因為商品房我們還知道這個企業是怎麼樣的,誰開發的。第二個它是一個派生的市場,二級市場,四級市場,它很多取決於存量,它不能主導這個市場。
第三個它是一個使用市場,更多人買二手房是為了使用,不是為了投資,不排除有那些投資,基本上住是主流,它為了直接需求使用,它不是為了直接投資炒房,它特別是受最租金的影響。
其實二手房的中介和諮詢公司實際上在經濟學理論上是代理關系,什麼是代理關系,大家都知道你把這個事給別人辦理去做了,這裡就發生了代理成本。大家對這個成本應該有正確認識,買房人對中介公司的傭金應該接受。同時,委托人也要講誠信,同時委托兩個中介公司,誰高我就給誰,這也是違規。
作為房地產中介企業的戰略策略,我講三點,第一個確定公司的使命和目標,我想中介公司的使命在這裡主要是一個中介功能的定位問題,中介到底是乾什麼的?在市場當中主要是做哪些服務,我不大贊成中介公司什麼都會,全能,從項目運作到融資什麼都行,因為如果公司什麼都會,什麼都做,可能做得不是很精,可能在管理上效益上,水平上就受影響。
第二個是公司目標,就是說任何公司都想做大,但是應該根據自己的實際情況來進入天津市場,來掌握一個比較合理的市場佔有率,我不太贊成有的公司在全國遍地開發,結果呢?不能支橕公司的可持續發展。
第三個小問題就是我們要涉及中介公司業務的組合和創新。剛纔呢有的老師已經提到中介業務的創新和組合。我想我也提幾句,一個呢就是業務范圍需要擴展。在業務范圍上,我感覺中介做得還遠遠不夠,應該大膽創新。不要只停留在給客戶提供房源資料,簽簽協議這方面,在國外的中介服務中這個是很原始的。應該提供更便捷的方式,比如利用網絡平臺發布信息等。剛纔徐老師講的能不能有一個共享的平臺提供資源,使大家都更多受益就是這個意思吧。