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盧衛(天津社科院經濟預測中心主任) |
盧衛(天津社科院經濟預測中心主任):我原來認為二手房從來就是一個實踐問題,今天聽了王院長講的,等於上了一課,現在很多的問題上昇到經濟學和管理學認識的高度,非常系統,很深入淺出,我覺得真是受益匪淺。今天的題目沒定,漫談式的,提前也沒有准備。我想我可以說是一個天津房地產發展業的歷史見證人,差不多有十幾年甚至更長的時間,我一直在關注這個行業,我也想從戰略方面談幾點看法:
第一個從戰略層面要看到我們二手房市場發展的背景,或者是大的趨勢。大約是11年前,1994年的四、五月份,順馳公司成立的大會上,當時也是從做二手房起家,他提出一個口號,叫房地產的開發與銷售的分離,是社會進步的趨勢,這是一個非常大的題目,什麼意思呢?天津的老百姓買房是不是要通過二手中介企業來買房,當時主要是一手房銷售,這種認識不清。在此後很長一段時間,老百姓都『中介免談』。現在隨著整個市場的發展,交易火爆,二手房中介企業也逐步被大家認識和接受。說明我們的市場和我們的消費者是趨於成熟的,從2005年來說,這個市場更加成熟。
更大的方面,我覺得市領導終於認識到天津市的發展僅僅從工業化推進,從以工業經濟增長的發展趨勢來講是不夠,還要大力發展服務業。服務業概念非常大,建築業、工業之外,剩下的基本都在第三產業內,服務業也就包括我們的中介業,從今年開始,政府的幾個市長都在開動員大會,房地產業、房地產協會,這些大的服務業的領域都有一些舉措。包括這幾次房管局出臺二手的資金監管的要求,也是發展服務的一個內容,規范市場。從市場來看,房地產過去的概念是本土化的市場,概念被一次次地修改,天津市過去的房地產主要做交易,佔了80%的比例,去年商鋪的交易,土地的交易,工業廠房的,寫字樓的,實際都在同步擴張,另外從交易面上來說,除了我們本土的老百姓購買一手房或二手房,越來越多的外地企業在天津開發房地產,越來越多的外地人在天津定居。天津開放的程度越來越大,開放的發展形勢越來越好。作為沿海城市,作為一個在成長中的京津塘地區當中的中心級的大城市,越來越受到全球、全中國、全北方人的關注。我覺得我們從二手房市場的背景,整個市場區域,趨於活躍,趨於流通加速,這是非常重要的環節。
為什麼剛纔大家都說市場前景非常好,就是這樣。另外由於一手房的市場進入了一個誰也說不清楚的年代,經常有記者來問,包括我們自己也沒法說。二手房怎麼樣?價格漲多少?規模能做多大?這些不是我們現在要討論的問題,市場在成長當中,還在走向規范,二手房跟一手房緊密的關系還在擴大,是不可逆轉的歷史趨勢。天津市現在市內六區越來越多的土地被開發殆盡,一手房子都消滅掉了,消失了,開發公司都沒有了,都在開發邊緣地帶,去開發郊區了。但是二手房依然存在,依然旺盛。讓我想起,以前房地產中介業在西方叫做『夕陽工業』,但現在不這樣認為了,實際上往長遠說,是一個『朝陽產業』,不僅在中國是個剛露頭的朝陽,在西方也是朝陽。現在依然非常活躍。比如在美國,隨著IT產業的經濟泡沫的破滅,取而代之的是房地產業。實際上最近三年全是房地產在帶動他們本國GDP的增長。從長遠來看,過去認為二手房中介企業是一個門臉、一部電話,夫妻老婆店就能開,這種時代已經結束了,這是我最大的認識。環境成熟了,企業的面貌成熟,消費者成熟了,市場的發展潛力無限,看不到頭。
總的來看形勢是非常好,希望企業對自身要求不要把點兒定得太低了,要通過好的服務來買到滿意的住房。
第二點,我想看一看我們的企業所面臨的市場形勢。剛纔講一手房的市場,我個人認為,天津有結構性的問題,一手房、二手房當中,中高檔比例太大,它把這部分市場空間實際上往下擠壓,擠壓到二手房市場,買不起一手房,必然購房者要尋覓二手房。天津市在全國來講,老百姓在購房的支付能力有效需求上還是低的,總體的收入水平,經濟支付水平還是很低的。
二手房市場是一個必然發展的趨勢。我覺得天津房地產市場的二手房從監管部門,從我們企業本身情況來看,實際上有多種模式,有中原的模式、有二十一世紀美國模式,還有比如『我愛我家』那種形式,比如說本土創造的『順馳』模式,還有匯眾,大同小異,但是也有各樣的運營模式,管理模式,客戶戰略,營銷的戰略。這樣一種交叉本身就是說明市場在成熟。順馳是老大,順馳隨著它自己的發展模式在擴大,它最大問題在迅速擴張的過程中,怎麼來換取誠信好、有信譽度、極大的信息提供量,這些方面實際上是對我們每個企業提出的問題的。
所以剛纔有的老總也在講,服務也好,誠信也好,人力資源也好,都是我們企業所面臨的問題,要把握的關鍵環節,我倒是覺得房地產作為地域性行業,一手房開發會減少,但是二手房依然如故。作為企業本身,二手房在住宅當中佔有絕對的銷售比重。貼近天津的市場,了解天津老百姓腦子裡對購房的各種認識,各種的思維,各種的需求,各種的不滿意,這是至關重要的。市場本身的發展中實際面臨很多問題,比如說現在的轉按揭問題,現在從老百姓購房開始,到他購房居住,居住以後再交易出售,這裡邊行程非常縮短,開發的行程在縮短,交易的行程在縮短,居住的行程也在縮短。為什麼美國人一年能換七次房,這種服務我們哪家能做到?因此還要進一步提昇我們的服務質量。
從現在來看所有的問題都集中在一點上,就是『誠信』。我覺得天津市不是沒有中介企業的協會原來也有,但是今天那些老的企業一一個都沒有到場,這不是說他請他們不來,今天到場的企業家們也應該有這種認識,這些企業作為第一代的元老級的企業在退休,在淡出市場。
今天在座的幾家企業,都是天津二手房的新生代企業,實際上是天津二手房市場的精英企業,他們有新的的思維,有新的模式,有新的操作理念,還有新的的客戶群。如果市場現在還處在一個戰國時代,這只是一個表明我們新時代、新企業、新的消費者、新的市場結構的開始,實際上激烈的競爭還在後面,所有的競爭歸結到一個點上,就是如何提高企業自身的競爭力,就是誠信問題,這個問題非常嚴重。
我最近在網上看到上海方面一些消息。因為國外的大批熱錢在進入上海市場,炒作上海房地產,因為是炒作就是上面勾著一手房市場,下面勾著二手房市場,很多中介公司出問題,串通開發商炒作房價,現在最新的報道是查封了六家房產公司,還有開發公司的銷售部。我覺得出這種的問題,如何來整頓市場的秩序,將成為今年全國房地產監管的重要的任務。建設部已經喊了很多年,但是我覺得今年真正到火候了。天津市雖然沒有太多的炒作,但是也有這方面特別是像底商的問題,還有商鋪的問題,再有一些銷售比較好的住宅也有這個問題。從市場穩定的角度來看,從政府也好,從關心我們學者或者是一些媒體也好,希望這個市場穩定,穩定就是希望市場有一種誠信的力量存在,但是建立誠信本身又不是某一個企業能夠完成的,你說企業做好了,但是行業的行規沒有,我感到非常遺憾。
我們天津原來的房地產中介委員會始終沒做成,這是一件困擾我們的事情。我非常同意德家的老總剛纔說,應該形成一種長效機制,這就需要我們現在在座的新生代的企業有這種意識,有奉獻的精神,遵從行業管理精神,實際上在房地產交易行業國家的法律不能制定那麼細,很多要通過半法律性的法規來自律。
國外現在來看,在政府的直接的職能部門退出或者是變成服務機構之後,這個行業的發展主要就靠行業協會來管理。中介企業本身就有分散性,這種邊邊角角的業務的潛在性以及服務的受眾面非常大,更需要貼近老百姓,更應該在這方面有所建樹,有所創新。應該通過大家來討論,形成一個規則。對行業內部的違規企業有所懲罰。另外對我們行業本身所面臨的一些來自於市場不公平的對待,就是剛纔說的『跑單』問題,拿法律沒法規范,只有通過我們自己來保護我們本身的問題,這是我們最現在最應該做的。
實際上大家在一定時候還會交鋒,現在市場很大,競爭的交鋒可能少。但是到了一定的交鋒的階段,恐怕這件事情就不得不解決了,就暴露出來,好在是政府在背後支持我們,比如資金監管的問題,評估的問題,所有一切就是要把『房蟲子』變成一個像樣的企業。在市場當中經得起老百姓的考驗。要想做好,只有聯合,聯合是出路,從發展前景來看,美國也好,新加坡也好,臺灣也好,所有二手房業務發展非常大,通過信息網絡互通有無,互促、互動,共同獲利,畢竟一家一戶的市場信息是有限的。從一個長遠階段來看,沒有說誰當老大誰當老二的問題,誰也吃不過來,進入互助階段以後大家共同獲利,共同提高。要通過一些辦法整合。從這個角度講,天津市從2005年往後看,應該往這個方面努力,希望大家積極踴躍地呼吁一下這件事,作出一些貢獻,為了大家自身更好。
最後講的是企業,從企業本身的總體發展上來看,還是人員的問題,人員代表企業本身的素質問題,應該說咱們現在在座的企業,如果能開到幾十家,上百家門店的話,說明我們已經被市場接受,現在要做的時候是如何持續的問題,因為現在市場前景很好,但你總要做長做久,不一定要有龍頭的企業,有的企業比如說中原就有多城市發展的戰略,這裡面不一定有行業的老大,它的影響力,和它的知名度能夠為他帶來信譽,也能夠帶來更好的業務量,我想是這樣的,中原在香港人那邊是無人不知,從中原這兩年來看,他主要是二手房交易,這也是比較成功的企業模式,比較成功的企業典型。我剛纔說的天津市的企業要走出自己的模式,恐怕像中原也好,像其他企業也好,都要在天津市本土來改造。
我提到一個本土化的改造,每一個地方的城市都不一樣,民風民俗、消費者的消費習慣都不一樣,企業也要換一個角度去考慮,這個是必然的。現有的二手房企業管理人員包括經紀人,評估人這方面的培訓都不夠,拿『本』的都不多,有的還需要另外再培訓,在國外二手房市場的經營資質、等級評價都已經出來了,比如說有高級經紀師,有中級經紀師。我覺得我們這方面比較差,我覺得還是要從教育開始。我也希望房協做這個方面的工作,我們跟搞研究的人,跟搞企業的人結合在一塊,這是一個很好的結合點。
徐保滿(天津南開大學金融系教授):剛纔還有王院長已經講了很多,我講一個話題,我這個話題就叫做《中介發展戰略》,我想講的就是實現中介戰略影響的因素,我想從我們國家或者說天津市中介的狀態來看,影響中介公司的戰略目標的因素,有以下幾項:一個是誠信,一個是服務,一個是信息的整合,一個是行業組合,還有媒體的助益系。
我認為不管市場開拓也好,提昇服務的品位也好,最根本就是你在市場要樹立一個誠信的形象,我們大家都有一個共識,我們目前社會整體誠信中失信的行為很多,我認為越是在這種情況下,失信比較嚴重的情況下,人們就越看重誠信,特別是中介的公司,特別是服務行業的公司,房地產的中介公司他是一個搭橋的行業,搭橋者他有一個形象問題,就是行業形象的問題。
就是在社會上失信的行為下,在與搭橋的部門結合的時候,更看中這個企業的誠信。我們的企業、中介公司在他的服務過程中,在他的戰略目標中,他不應忽視這個誠信,怎麼做到不忽視呢?多數是通過你下面的具體操作人員,具體的職業人員來體現,不是你一個大經理總是面對客戶,而是你基層的員工去面對,而我覺得不應忽視這個員工進行培訓的時候,不要僅僅是那種操作的方法,我也看過對員工培訓的手冊,我看出是忽視了這一點,誠信理念的灌輸,向員工灌輸一個誠信的理念,而不是一個生硬的誠信,而是灌輸到他腦子裡面,骨髓裡面,我們要讓他感覺到,我是為公司求發展,為自己求發展,我必須向社會表現出誠信,比如說前幾年有些服務部門,打出條幅,本月是微笑服務月,我覺得這個就做得很假,他不是發自內心的,你要讓他認識到,有主動誠信的問題,還有被動要求誠信的問題,主動要求誠信的問題,是我要主動做一個什麼樣的人,我要怎麼為別人做好服務,要讓員工意識到我必須誠信,特別是在高科技的時代,信息傳遞的速度,信息的透明度都在加強,哪個個別人員失信,網上一個帖子,或者一個媒體的曝光,都會加大你的經營成本,失信了要付出很大的成本,成本的付出要影響整個企業經營的成本,這個社會上有很多很多的例子,我感覺到目前我們社會上不管是中介部門,還是服務對象也好,普遍認同一個理念,就是別人不誠信,我誠信,別人不守信我守信,我吃虧;別人守信我不守信我佔便宜的現象。我們應該讓員工消除這個理念,堅決排除這個理念,要讓大家看到在社會各個領域也包括我們這種醫院呀,各個領域都存在比較嚴重的失信的情況,但是我們終歸要跟國際的發展同步,要給跟國際同步,要實現一個游戲的規則,要遵循市場共同的規則,我們首先要做到誠信,誠信是時代的要求,要讓員工從骨子裡面認同。另外,在誠信過程當中,要讓大家知道這個時代是向前發展的,在誠信方面隨著我們國家信用體系的建立,企業數據庫的建立,還有個人誠信情況的記錄。我們國家整個信用體系的建立,企業在競爭的過程中,我想也會競爭的內容形象的內容,企業之間的競爭也會實現企業誠信的競爭,我覺得要加入這個競爭內容之中,我想這一點是各個公司要對員工進行培訓的時候,一定要進行滲透這個理念,要向員工滲透這種理念。
第三點我想說服務,我們大家都公認,中介市場是非常廣闊的。我們有一個大的環境,大的經濟形勢的發展,我們天津市戰略發展,市場的空間相當大的。我們注意到廣闊的發展,提昇什麼內容呢?要有一個更新的過程。也就是說,要意識到我們服務的品位,也要有一個提昇的要求,服務的品位,就是員工所具有的基本素質,還有特有的知識面,都要有一個特性。比如說剛纔王院長說,你的員工要搞好服務,需要了解的知識面應該是非常廣闊的,你要接觸到不同行業、不同文化層次的人,他應該是比較熟悉,能夠認識到對方的要求,他的職業、他的知識程度,職業偏好,他應該有對房價討價還價的技巧。就是說,職業人員的服務水平,對服務的品位的提昇。
再有一點就是信息整合。信息整合也是涉及到我們拓展市場的能力。因為市場隨著經濟的發展,會不斷的出現新的空間。比如說我們過去,僅僅是發展本地的置業服務,還要發展異地的業務,還有物業管理,物業管理又分寫字樓式的、酒店式的,我們的信息要得出來,信息量潛在的、本地的、現在的、未來的,還有就是與消費者不同。消費者之間的溝通,信息整合的能力,不同的信息組合,我們可能挖掘更多的市場,要注意捕捉大量的信息。
還有一個對員工信息的通報問題,讓他在服務的過程中能夠體會我要接受這個新的,要圍繞這個新的信息,要增加什麼樣的新知識?
再有就是這是信息整合能力。企業信息整合能力也關系大我們新市場開拓的能力。再有行業合力的問題,行業之間的競爭是很強,我們不應該忽略對各個公司的推動,我們這個行業首先是在行會的力量下,出臺一些相關的制度。比如說,行業的信息通報制度,你公司當然有自己的商業機密,哪些是互相的,哪些是共享的信息,應該在你的行業行規裡面有規定,這樣就可以避免我們行業內盲目的競爭。還有就是促進我們市場有序的競爭,有的時候行業有盲目的競爭,結果誰都做不好。行業的行規有哪些是自己要做的事情,市場發展到這樣的程度,政府應該給予很高的關注。再在有就是媒體的助力,我聽到有的公司有些反感,甚至有些懼怕,我考慮應該在這一時期,要借助媒體的力量為我們公司提昇服務水平做一些宣傳。我是這樣看的,有的老總提出在服務過程中遇到消費者不守信用的問題,我也看到這種場面和『跑單』情況,我們行業的服務水平和行業服務的規范化程度都應該標准。我們應與消費者建立和諧的關系。比方說廣播電臺通報一些,那麼應該提示消費者應該注意的問題。比如說,消費者和中介部門打交道,那些是消費者違規,哪些不誠信的問題,這些受到重視。我們應該與媒體部門溝通,中介向媒體部門進行溝通,我們應該借助媒體的力量,幫助我們提昇消費者的投資理性和守信問題。
另外中介公司也需要媒體協助或者宣傳。媒體可以幫助我們,一方面約束中介的行為,也約束這個消費者的失信行為,使消費者借助媒體的助力,建立一種和諧的關系,對市場也取得助力的作用,覺得這幾點不應該忽視。
謝謝大家!